Historisk lave renter, måske endda med et minus foran, og billigere realkreditlån end nogensinde før. I godt et årti var boliglånet for mange danske boligejere en post, de ikke behøvede at skænke ret mange tanker i hverdagen.
Så begyndte inflationen at stige i kølvandet på covid-19-pandemien, og den fik fart på med Ruslands invasion af Ukraine. Det fik centralbankerne til at sætte renterne op for at afkøle økonomien og presse inflationen ned.
Operationen lykkedes, men selvom renterne nu har pil nedad igen, har det for et stort antal boligejere betydet, at boliglånet i dag er blevet en tung post i husholdningens økonomi.
Fagekspert i boligøkonomi hos Videncentret Bolius Louise Kastberg fortæller:
– Der skete en stor rentestigning på forholdsvis kort tid, som smittede af på boliglånene. I begyndelsen af 2021 var det ekstremt billigt at låne – man kunne få et fastforrentet 30-årigt lån på en halv procent i rente, og der var negative renter på variabelt forrentede lån. Så tog det pludselig fart i begyndelsen af 2022, og i efteråret 2022 rundede renten på de fastforrentede lån seks procent.
Først og fremmest handler det om at vælge et lån, der passer til din økonomiske situation og din risikovillighed.
For nogle boligejere har det ramt privatøkonomien særdeles hårdt, siger Louise Kastberg:
– Det gælder for eksempel dem, der har haft tre- og femårige flekslån, også kaldet F3 og F5, som er blevet rentetilpasset inden for de seneste par år. For mange af dem har det været nogle helt vanvittige stigninger.
De har været vant til en negativ rente, og med rentetilpasningen har de måske fået en rente på fire procent.
Det er en tre- eller firedobling af ydelsen, og det kan selvsagt gøre rigtig ondt i pengepungen.
Det underbygges af tal fra Finans Danmark, som viser, at ca. 365.000 danske familier med rentetilpasningslån, der er optaget inden rentestigningerne, i løbet af 2023 og 2024 har oplevet øgede renteudgifter på gennemsnitligt 3.100 kroner ekstra hver måned efter skat. Samtidig oplevede 15 procent af danskerne ifølge en spørgeskemaundersøgelse fra Finans Danmark, at deres økonomi var presset i 2023. To år tidligere var det kun tilfældet hos fem procent.
Lær dit lån ordentligt at kende
I dag er alle realkreditinstitutter ejet af banker, og der findes ikke mere selvstændige realkreditinstitutter. Foto: Torben Klint
På den heldige side af bordet sidder i dag de boligejere, som har optaget fastforrentede lån med en meget lav rente på mellem 0,5 og 1,5 procent – og som har holdt fast i deres lån, vurderer Louise Kastberg.
– Lige nu er det nok dem, der er bedst stillet, og der sidder sikkert mange derude med variabelt forrentede lån, som ærgrer sig over, at de ikke bandt renten fast, mens den var så lav. Men det er kun få år siden, at billedet så helt anderledes ud. Dengang så vi, at dem med flekslån over en 10- eller 20-årig periode havde sparet enorme summer i forhold til dem med fastforrentede lån, fordi den månedlige ydelse på de variabelt forrentede lån var så lav, siger hun.
At vælge det rette lån i forhold til, hvad der sker med samfundsøkonomien og renterne, er altså mere eller mindre som at købe en lottokupon, forklarer fageksperten. Men hvad kan du så gøre, hvis du ikke har lyst til at satse?
– Først og fremmest handler det om at vælge et lån, der passer til din økonomiske situation og din risikovillighed. Der er forskel på mekanismerne bag de forskellige lånetyper på markedet, og de har stor betydning for din økonomi. Derfor kan det stærkt anbefales at sætte sig ind i mekanismerne fremfor kun at fokusere på den månedlige ydelse, inden du vælger dit lån, siger Louise Kastberg.
Derudover råder hun til at følge med i, hvordan renterne og kurserne på de forskellige lån udvikler sig.
– Du behøver ikke at tjekke hver dag, men følg med løbende, så du ved, hvornår udsvingene er så store, at det kan være klogt at justere dit lån i den ene eller anden retning, siger Louise Kastberg og tilføjer:
– Det er altid vigtigt at have styr på sit boliglån, men for nogle år siden var det ikke så presserende, fordi det hele var meget billigere. I dag har vi set talrige eksempler på, hvor hårdt det kan ramme, når en families renteudgifter pludselig bliver flerdoblet, og derfor er det oplagt, at flere interesserer sig for deres lån.
Vær opmærksom ved større udsving
Ifølge Curt Liliegreen, der er direktør for Boligøkonomisk Videncenter, har det altid været ekstra vigtigt at interessere sig for sit boliglån i perioder med større udsving i samfundsøkonomien.
Det gælder også de seneste års rentestigninger, men han påpeger, at vi i dag har en række tiltag, som holder hånden under økonomien og boligejerne. Det betyder blandt andet, at selvom mange har fået et hak i tuden på deres privatøkonomi, er det heldigvis de færreste, der har måttet gå fra hus og hjem.
En tur tilbage i tiden kan sætte situationen i dag i perspektiv og samtidig give en forståelse for de tiltag, der afgør vores muligheder, når vi optager realkreditlån, fortæller Curt Liliegreen:
– Der har været perioder med så dramatiske forandringer i samfundsøkonomien, at det har sat mange familier under pres – også meget hårdere end i dag. Det gælder for eksempel det rentestress, danskerne var udsat for i begyndelsen af 1980’erne, hvor renten nåede helt op på 21,5 procent.
– Den rentestigning havde store og blivende konsekvenser, i og med at førstegangskøberne forsvandt fuldstændig fra typehusmarkedet, som ellers var stort dengang. Selvom der var inflation og store lønstigninger i den periode, var renteudgiften simpelthen for stor til, at folk kunne klare det, siger han.
Fra kartoffelkur til flekslån til finanskrise
I 1986 blev ”kartoffelkuren” indført, en økonomisk politik, der blandt andet gjorde det dyrere at låne penge til både forbrug og boligbyggeri, og den ramte samtidig med en skattereform, der beskar rentefradraget på boliglån.
– Det medførte et sammenbrud i boligpriserne og en langvarig økonomisk krise, der kulminerede i 1993. Der var rigtig mange danskere, hvis bolig kom på tvangsauktion i perioden 1986 til 1993. I de værste år var der over 1.000 tvangsauktioner om måneden, fortæller Curt Liliegreen.
I begyndelsen af 00’erne var der fart på økonomien i Danmark. De danske boligejere var blevet introduceret for flekslånene i 1997, og i 2003 kom de afdragsfrie lån på markedet. De nye lånetyper blev hurtigt populære, og boligpriserne steg voldsomt på få år. Det endte i en boligboble, og da den bristede, og finanskrisen ramte i 2008, steg antallet af tvangsauktioner igen i en årrække.
Tvangsauktioner i Danmark
Det højeste antal tvangsauktioner forekom under den økonomiske krise i perioden 1986-1993 i Kartoffelkurens efterdønninger, hvor der i nogle år var knap 3.000 tvangsauktioner i kvartalet. Da finanskrisen ramte i 2008, steg antallet af tvangsauktioner igen og toppede i 2012. De seneste år har antallet af tvangsauktioner ligget mellem 300 og 400 i kvartalet, hvilket er både stabilt og lavt.
Kilde: Danmarks Statistik
Som følge af finanskrisen blev det besluttet i Europa, at reglerne for udlån til borgerne skulle strammes for at forhindre fremtidige økonomiske kriser.
– Det betyder, at vi i dag lever med et spøgelse fra finanskrisen. Det regelsæt, der blev indført efter krisen, er nemlig årsag til, at vi ikke har frit valg på alle hylder, når vi skal vælge realkreditlån, forklarer Curt Liliegreen.
Spøgelset går under det knap så mundrette navn ”makroprudentiel regulering” og handler – lidt forenklet – om at sikre stabiliteten i hele det finansielle system ved at forebygge risici, der kan opstå, hvis mange finansielle institutioner eller boligejere oplever økonomiske problemer samtidig. Det kan fx være som følge af, at for mange har fået risikable lån, dvs. lån med helt kort rentebinding og afdragsfrihed, som de ikke kan betale tilbage.
– Det er den regulering, der er i spil, når du sidder i din bank og skal snakke boliglån, og den kommer til udtryk på forskellige måder. For eksempel er det ikke alle, der kan få et afdragsfrit lån, hvis de har en høj belåningsgrad i boligen, siger Curt Liliegreen.
Forstå renten på dit realkreditlån
Dit realkreditlån er sandsynligvis det største lån, du kommer til at tage, og på grund af lånets størrelse betyder renten på lånet rigtig meget for din økonomi.
Forstår du baggrunden for renten på dine lån, kan du i højere grad selv være med til at handle mest fordelagtigt.
Se mere her
Derudover har alder, geografi og jobsikkerhed betydning for, hvor meget du kan låne, og hvilke typer lån du kan vælge imellem. Samtidig gælder der regler om ”god skik” inden for boligkredit, som skal sikre, at et lån ikke bliver for dyrt eller risikabelt for dig som kunde. Det har blandt andet betydning for, hvordan du bliver kreditvurderet.
– Det kan være utrolig irriterende at få nej til et lån, men det nytter ikke noget at sidde og hidse sig op på bankrådgiveren, for det er ikke bankens onde vilje, men nogle regler, den er pålagt. Og de skal forhindre, at vi får en ny boligboble og økonomisk krise, men de beskytter også dig som boligejer, siger Curt Liliegreen og tilføjer:
– Det er også de regler, som har sørget for, at rentestigningen de seneste år ikke har medført et sammenbrud på boligmarkedet. Det havde set helt anderledes ud, hvis folk havde fået lov til at købe maks., da renten på især de korte lån var lav.
Bankerne har deres egen dagsorden
Foto: IStock
Selvom banker og realkreditinstitutter er underlagt skrappe regelsæt, er de stadig virksomheder, som gerne vil tjene penge.
Men det er mange danskere ikke bevidste nok om, mener Curt Liliegreen.
– En del er vokset op med idéen om, at bankrådgivere er sådan nogle fine folk, der taler så pænt og har pænt tøj på. At det er nogle, man har et personligt forhold til og stoler på, og man skifter ikke bare sin bank. I de enkelte situationer kan det godt være helt berettiget, men man skal altid huske, at en dygtig bankrådgiver stadig er en sælger, siger han.
– Banken har sine egne incitamenter til at sælge bestemte varer. Det er ikke anderledes, end hvis en sælger i storcentret prøver at få dig til at købe den dyreste robotplæneklipper. Banker lever i høj grad af gebyrer, og de tjener for eksempel penge på, at folk konverterer deres lån, så de har altså deres egen dagsorden, når de rådgiver om konvertering.
Et andet eksempel er de kortrentelån, der følger en særlig markedsrente (CITA6-renten). Disse lån går under navne som F-kort (Totalkredit), FlexKort (Realkredit Danmark) og Kort Rente (Nordea Kredit) og får ny rente hvert halve år, mens obligationen bag lånet bliver refinansieret cirka hvert tredje år, hvor der også fastsættes et rentetillæg.
– Vi har lige set for nylig, at den bagvedliggende rente på disse lån faldt, men alligevel faldt renten ikke på en række af de korte lån, og det var fordi rentetillæg på lånet blot blev hævet, samtidig med at renten faldt.
Det gør, at man kan være lidt skeptisk over for de lån, siger Curt Liliegreen og tilføjer, at mange af de boligejere, der er ramt af de seneste års rentestigninger, netop har haft kortrentelån.
– Vi har set mange situationer, hvor banken har anbefalet et kortrentelån, da renten var lav, og det derfor var billigt. Nogle har så konverteret et ganske fornuftigt fastforrentet lån til et kortrentelån, men så er der gået to år, og nu er det bestemt ikke billigt længere. Nu presser det faktisk deres økonomi rimelig hårdt, siger han.
– Bankerne er virksomheder, og der er ikke noget suspekt i, at de prøver at varetage deres egne interesser. Du skal bare være klar over det, understreger Curt Liliegreen.
Derfor råder han altid til at søge uvildig rådgivning, hvis du står over for at skulle optage et lån af en vis størrelse, eller overvejer at konvertere.
– Der findes en række forskellige uafhængige rådgivere, og de vil typisk anlægge en helhedsbetragtning og inddrage dit arbejdsliv, din pensionsopsparing og andre forhold, der kan være relevante for din lånesituation. Ud fra dem kan I så regne på, hvilket lån der giver bedst mening for dig, fortæller han.
Som rutsjebanen i Tivoli
Det kan være en stor hjælp at få et sæt uvildige ekspertøjne på din situation, ikke mindst i det aktuelle rentemiljø, som Curt Liliegreen kalder ”ekstremt volatilt”. For ingen sidder – desværre – med den krystalkugle, der kan forudsige de præcise rentebevægelser eller den næste vilde hændelse, der kan ryste samfundsøkonomien.
– I Boligøkonomisk Videncenter har vi evalueret renteprognoser fra blandt andre økonomiske vismænd, Finansministeriet og Nationalbanken. Vores analyser viser, at uanset hvem man er, så tager man fejl. Og når det gælder de helt store hændelser, ser vi jo også, at hverken almindelige mennesker eller eksperter kan forudse, hvornår de rammer, siger han.
– Tager vi Putins invasion af Ukraine, så sad der militæranalytikere, som er eksperter på området, og sagde dagen før, at det var helt usandsynligt, at det ville ske. Og coronapandemien var der heller ingen, der havde set komme. Der skulle vi helt tilbage til den spanske syge for 100 år siden for at have oplevet noget lignende. To gange på kort tid er vi blevet ramt af dybt bizarre hændelser, der har været så voldsomme, at de har påvirket verdensøkonomien, og det betyder, at man altid er nødt til at regne med en vis risiko.
– Du kan sammenligne økonomien og rentebevægelserne med rutsjebanen i Tivoli: Det går op og ned og op og ned.