Hvad er en tvangsauktion?

Når du låner penge til et boligkøb, eller til finansiering af en udbygning m.v., sker det typisk med sikkerhed i fast ejendom.

For de flestes vedkommende er det familiens bolig og sædvanligvis med pant i netop den bolig, der købes.

Hvad er en tvangsauktion?

Betaler du ikke renter og afdrag til tiden, kan det have store konsekvenser. For at få sine penge igen kan en kreditor, der har lånt dig penge med sikkerhed i din bolig, begære boligen solgt på tvangsauktion i fogedretten. Ligeledes kan SKAT begære tvangsauktion mod dig, hvis du ikke betaler dine ejendomsskatter.

Har du optaget flere lån med sikkerhed i boligen, fordeles salgssummen, så første panthaver i tingbogen får alle sine penge først, vel at mærke hvis salgssummen var høj nok. Herefter kommer turen til de næste panthavere i rækken, hvis der stadig er penge til overs fra salget.

Eftersom en bolig på tvangsauktion ofte handles betydeligt under markedsprisen, sker det tit, at en eller flere panthavere kun får en del af deres udestående eller slet intet. Samtidig slettes resterende kreditorer af tingbogen, så de ikke længere har pant i det, der før var din ejendom. 

Hæfter jeg stadig for min gæld?

Efter en tvangsauktion vil du som hovedregel sidde tilbage med en betydelig gæld. Ifølge lovgivningen bliver gælden forældet efter 10 år og dermed slettet.

Men forældelsesfristen bliver sædvanligvis udsat, da kreditor ønsker at bevare alle muligheder for at kunne inddrage en del af eller hele gælden.

For at opnå en forlængelse af forældelsesfristen kræver det, at du anerkende gældskravet skriftligt eller mundtligt eller ved eksistensen af en dom eller et  betalingspåkrav fra fogedretten.

Afbrydelse af forældelsesfristen medfører, at gælden som hovedregel får en ny forældelsesfrist.

Hvilke konsekvenser har en tvangsauktion?

Det har en række kedelige konsekvenser for dig og din familie, hvis din bolig går på tvangsauktion.

En af de mest åbenlyse er naturligvis de praktiske problemer, der er forbundet med at skulle finde et andet sted at bo. Måske bliver du nødt til at flytte til et sted, hvor du ikke har lyst til at bo. Dertil kommer, at den usikkerhed, der følger af alvorlige økonomiske problemer og tvangsauktionen, i sig selv lægger stort pres på familiens trivsel.

På længere sigt er restgælden muligvis af større betydning. Typisk medfører tvangsauktion nemlig en betydelig restgæld, der sender dig direkte i et eller flere registre over dårlige betalere. Det kan gøre det meget svært at komme økonomisk på fode igen. Det er derfor i din åbenlyse interesse at gøre mest muligt for at undgå en tvangsauktion.

Hvad skal du gøre, hvis du ikke kan betale din termin?

Navnlig arbejdsløshed, men også skilsmisse, sygdom eller dobbelt husleje (når man køber ny bolig, før den gamle er solgt) er blandt de primære årsager til, at danske boliger går på tvangsauktion.

Årsagen til tvangsauktionen er ofte kombineret med prisfald og en låntagning, der senere viser sig at være lidt for optimistisk. Mange tvangsauktioner kan dog afværges længe inden, fogedretten kommer ind i billedet. Det bedste råd er, at du ikke ignorerer stadig mere presserende rykkerbreve fra kreditorerne.

Uanset om dine økonomiske vanskeligheder er af forbigående karakter eller skyldes mere permanente forhold, bør du hurtigst muligt kontakte dine kreditorer og sætte dem ind i sagen. Forklar dem, hvordan din situation ser ud, og vis, at du gerne vil finde en løsning. Alene det træk kan give dig ekstra goodwill i bestræbelserne på at finde en løsning.

Seriøse finansielle virksomheder såsom banker eller realkreditinstitutter vil ofte være indstillede på enten at finde en mere lempelig afdragsordning eller, hvis det er muligt, give dig lån i eventuel friværdi. Er situationen vitterlig udsigtsløs, vil de ofte give en passende frist til at sælge ejendommen, så du kan betale mest muligt af din gæld.

Husk, at långivere også har interesse i at undgå en tvangsauktion. Det har de af den simple årsag, at den i mange tilfælde også vil have konsekvenser for dem og påføre dem ikke ubetydelige tab.

Hvordan forløber en tvangsauktion?

Når fogedretten har modtaget en begæring om tvangsauktion fra en af dine kreditorer (også kaldet "rekvirenten"), indkaldes du til et vejledningsmøde i fogedretten. Her får du praktisk rådgivning i, hvordan du kan undgå en tvangsauktion.

Samtidig kan fogedretten, hvis det skønnes nødvendigt, tildele dig (beskikke) en advokat, som skal hjælpe dig med at undersøge mulighederne for at undgå en tvangsauktion gennem forhandling med dine kreditorer.

Du skal igen huske, at kreditorerne også er interesserede i at undgå tvangsauktionen, da den kan påføre dem tab i form af udeståender, som du ikke har en chance for at betale. Derfor er kreditorerne ofte villige til at give dig tid til at forsøge at sælge boligen på det frie marked. Måske vil de endda afstå en del af deres krav mod dig, hvis salget skulle lykkes. Det er en interessant mulighed, da den i bedste fald giver dig en chance for at undgå restgæld, så du kan gå gældfri ud af forløbet. Afværges auktionen ikke ved de efterfølgende forhandlinger, annonceres den i Statstidende og ofte også i dagspressen.

I perioden op til tvangsauktionen har du kun pligt til at give adgang til din bolig i forbindelse med én fremvisning (og lukker du ikke op, kan fogedrettens repræsentant tilkalde assistance fra en låsesmed). Omvendt er det ingen dårlig idé at lade fremvisningerne forløbe lettest muligt og dermed give besøgende de bedste betingelser for at se boligen igennem. For des højere pris boligen kan indbringe på tvangsauktion, des mindre vil restgælden være, når auktionen er gennemført.

Skønner du, at den pris, der opnås på 1. auktion, ikke er tilfredsstillende, har du ret til at begære 2. auktion afholdt inden for 4 uger. Dette er meget almindeligt og snarere reglen end undtagelsen. Opnås der ikke højere bud på 2. auktion, vinder budgiveren fra 1. auktion tvangsauktionen og køber dermed ejendommen.

Herefter afregner fogedretten med kreditor(erne), og alle panter i ejendommen slettes af tingbogen. Hvis der stadig er udestående gæld, hæfter du personligt for den. Efter auktionen vil den nye ejer kunne kræve, at du flytter fra ejendommen - om nødvendigt med assistance fra foged og politi.

Kan du afværge en tvangsauktion?

Ja.

Betaler du den misligholdte terminsbetaling, der i første omgang fik en kreditor (rekvirenten) til at begære tvangsauktion, kan du afværge tvangsauktionen helt frem til det øjeblik, hvor de første bud gives i fogedretten.

Afværges tvangsauktionen, skal du også betale de udgifter, som auktionsvinderen ellers skulle betale i forbindelse med tvangsauktionens gennemførelse - herunder rekvirentens advokatomkostninger, udgifter til annoncering af tvangsauktionen i dagspresse og Statstidende m.v. Det kan godt løbe op i 30-40.000 kr. eller mere, hvis processen er kommet langt. Beløbet vil selvsagt være væsentligt lavere, hvis du afbryder processen tidligere.