Stigende renter har ikke givet boligkrise

''Så meget koster dagens rentestigning boligejere.”

”Nationalbanken advarer boligejerne: Rentestigningerne kan fortsætte.”

”Rentestigninger gør ondt: Tusindvis af boligejere skal snart af med op til 5.000 kr. mere om måneden.”

Det er blot nogle få af de overskrifter, man har kunnet se i medierne om rentens udvikling. Overskrifterne afspejler, at økonomien de seneste to år har været præget af inflation og stigende renter.

Rente er steget fra 1 til 4,5 procent på to et halvt år

Ifølge Realkredit Danmark er renten på et 30-årigt realkreditlån i perioden 4. kvartal 2020 til 2. kvartal 2023 steget fra omtrent 0,95 procent til omtrent 4,5 procent. Med udgangen af juli hævede Den Europæiske Centralbank renten til det højeste niveau siden maj 2001.

Når renterne får meget opmærksomhed i medierne, skyldes det blandt andet, at rentestigningerne de seneste to år kommer oven på mere end et årti med historisk lave renter, der tilmed har været meget stabile. 

Ifølge Morten Bruun Pedersen, der er cheføkonom hos Forbrugerrådet Tænk, skyldes den lave og stabile rente, at nationalbankerne i tiden efter finanskrisen holdt renten nede for at sætte gang i økonomien.

– Efter finanskrisen ville man gerne sætte noget fut i økonomien. Det har man gjort ved, at centralbanker i USA, Europa og Danmark har holdt renten meget lav – faktisk så lav, at den har været nul eller i minus.

Ingen krise på boligmarkedet

Selvom vi har inflation og stigende renter, skal man passe på med at sammenligne den nuværende situation med krisen på boligmarkedet i forbindelse med finanskrisen i 2008. Faktisk er boligmarkedet slet ikke i krise. Det siger Curt Liliegreen, der er direktør for Boligøkonomisk Videncenter. 

– Det stød, vi har fået omkring inflationen, er en gentagelse af det, som skete i 1950'erne under Korea­krigen. Der kommer en krig, og der opstår problemer med forsyningskæderne, så samfundet mangler vigtige råstoffer. Det får inflationen til hurtigt at stige, men den dykker hurtigt og kraftigt og ender i nogenlunde samme niveau som før, siger Curt Liliegreen.

Han betegner den nuværende situation som et såkaldt eksogent stød – altså et udefrakommende chok, der rammer økonomien.

– Hvis man lægger kurven for inflationen fra Korea­krigen hen over kurven for inflationen i forbindelse med Ukrainekrigen, så følges de næsten ad. Så det er et meget klassisk eksogent stød, siger han. 

En anden grund til, at Curt Liliegreen afviser snak om krise, er, at arbejdsløsheden fortsat er lav. 

Boligpriser er højere end før corona

Derudover er priserne på boligmarkedet stadig væsentlig højere end i marts 2020, da coronapandemien brød ud, og Danmark lukkede ned. En stor del af den stigning i boligpriserne, der kom under pandemien, er der stadigvæk. 

– Om boligejerne bliver overbelånte eller ej, afhænger af, om de løbende boligpriser uden korrektion for inflation i dag er højere eller lavere end før pandemien. Her gælder det, at priserne er højere. For dem, der købte i sommeren 2022, gælder dog, at priserne nu er lavere. Priserne er imidlertid på ny vendt opad.

Boligmarkedet ikke ødelagt af renterne

Curt Liliegreen peger også på, at der fortsat er større efterspørgsel end udbud på boliger – både i Danmark og internationalt.

– Det har været en international tendens, at der har været en kraftig efterspørgsel efter boliger og en stigning i boligpriserne. Det har vi i høj grad også oplevet herhjemme. Samtidig er der meget lavt udbud af boliger til salg, siger han.

Høj rente giver ingen panik på boligmarkedet

Ifølge Curt Liliegreen betyder det, at vi ikke får det fald i boligmarkedet, som de økonomiske modeller normalt ville regne med, når renten stiger. 

– Selvom der har været en korrektion i priserne, så har der ikke været tale om noget crash, men snarere om en tilretning i markedet, og lige nu stiger boligpriserne. 

Samtidig har mange boligejere taget meget lave fastforrentede lån i forhold til den nuværende rente. De boligejere har nu oplevet at få en betydelig kursgevinst, hvilket sammen med lav arbejdsløshed heller ikke passer godt med billedet af et boligmarked og en økonomi i krise. 

– Det skaber jo ikke ligefrem nogen krisestemning på boligmarkedet, når du får foræret 100.000 kr. i kursgevinst – og at din gæld altså falder. Så det er sådan en lidt underlig situation. Hvor en voldsom rentestigning normalt vil skabe panik på boligmarkedet, sker det altså ikke her, siger han.

Stigende renter kan blive dyrt

Ifølge Haris Coric, seniorøkonom i Realkredit Danmark, er det en rigtig god idé for både nuværende og kommende boligejere at være opmærksomme på renten – især for låntagere med fleksible renter, afdragsfrihed og for førstegangskøbere. En renteforøgelse på nogle få procent kan nemlig øge dine årlige renteudgifter med titusindvis af kroner.

– Hvis du skal låne 1 million kr. til 1 procent, ligger dine årlige renteudgifter på 10.000 kr. I dag kigger vi på en rente på 5 procent. Hvis du så skal låne en million til 5 procent, så ligger dine årlige udgifter på 50.000. Det vil sige, at din udgift til renten er femdoblet fra 10.000 kr. til 50.000 kr. 

Ifølge Haris Coric er renteniveauet også afgørende for førstegangskøberes mulighed for at komme ind på boligmarkedet.

– Når man fx sidder og regner på et rådighedsbeløb, betyder en stigende rente simpelthen, at dit rådighedsbeløb falder – og at du så kan låne mindre. Så stigende renter betyder, at det bliver sværere at komme ind på boligmarkedet som førstegangskøber.

Vent ikke på, at renten rammer 1 procent

Ifølge Haris Coric skal vi ikke forvente, at renterne falder tilbage til de niveauer, vi så i årene under coronapandemien.

– Vi er nok i en new normal på det punkt, at jeg ikke ser os ramme en rente på de her 0,5 procent eller 1 procent lige foreløbig – eller i de næste fem år, siger han. 

Haris Coric mener ikke, at det er en god strategi for kommende boligejere at vente på, at en fast forventet realkreditrente bliver så lav igen, som vi har set indtil for nylig. 

– Hvis man som ny boligkøber har en forhåbning om, at renten falder til de niveauer, så bliver man skuffet. Så kommer man aldrig til at købe en bolig, siger Haris Coric.

Peger på et renteniveau på 4-5 procent

I forhold til økonomien fremadrettet vurderer Haris Coric, at renten sandsynligvis kommer til at ligge på et niveau omkring 4-5 procent de næste to år.

– Jeg tror, at vi kommer til at se de her renteniveauer omkring måske 4-5 procent i næste par år - og så falder det måske lidt yderligere efterfølgende, men ikke meget.

Ifølge Haris Coric hænger det blandt andet sammen med, at nationalbankerne sigter efter at få inflationen under kontrol uden at bremse samfundsøkonomien så meget, at den går i stå.

– 4-5 procent er den rente, der kræves for at tøjle inflationsproblemerne – og for at få vores økonomi til at gå i en afmatning uden at knække økonomien, siger Haris Coric. 

Han peger derudover på, at det ikke er uhørt med lange perioder med stabile renter.

– Hvis du kigger tilbage til 1850’erne, så havde vi 100 år med stabile renter, der bevægede sig mellem 3 og 6 procent. Det vil jeg sige er ret stabilt.

Tænk langsigtet, når du skal købe bolig

Ifølge Morten Bruun Pedersen skal man ikke holde sig tilbage på grund af renten, hvis man gerne vil købe en ny bolig. Blot er det vigtigt, at man tænker langsigtet, selvom der er turbulens omkring renten.

– Hvis du er en ny boligejer, og du har fundet en drømmebolig, der dækker dine behov, som du har råd til, hvor du har tænkt dig at blive boende meget længe, så vil jeg ikke holde mig tilbage med at købe. 

Erfaringsmæssigt vurderer Morten Bruun Pedersen, at risikoen for ulemper ved renteudsving bliver mindre, jo længere man planlægger at blive boende i sin nye bolig.

– Hvis du har tænkt dig at blive der i mange år, viser erfaringen, at det kommer til at hænge sammen, siger han. 

Der er derfor ingen grund til at holde sig tilbage fra at købe bolig, hvis dine behov, økonomien og langtidsperspektiverne hænger sammen, mener Morten Bruun Pedersen.

– Har man fundet den rigtige bolig, der passer til ens langsigtede behov, og har man råd til at sidde der, så synes jeg ikke, man skal holde sig tilbage.

Husk at forhandle

Morten Bruun Pedersen mener, at man, især nu, skal prøve at forhandle en lavere rente på banklånet, når man kigger på boligfinansiering.

– Tit er en bolig jo finansieret med 5 procent i udbetaling, 15 procent med banklån – og så 80 procent med realkredit. På realkreditlånet er der ikke noget at hente, men det kan der være på dit bankboliglån. Det vil være fint med en endnu højere udbetaling end de 5 procent da. For så sparer du renteudgifter på de øvrige lån, som typisk vil have en højere rente end den, du kan placere dine penge til andre steder. 

Det hænger blandt andet sammen med, at bankerne, ifølge Morten Bruun Pedersen, har brugt anledningen til at sætte renterne rigeligt op.

– Udlånsrenterne er steget voldsomt – fx især på andelsboliglån. Nogle steder mere end man sådan lige kan argumentere for, ud fra hvordan renten er i Nationalbanken. Derfor må det også være muligt at forhandle den lidt ned, hvis man har en god økonomi.

Behold dit fastforrentede 1 procent-lån

Hvis man er blandt de heldige, der har optaget et boliglån, da renten var meget lav, vil det ifølge Morten Bruun Pedersen være oplagt at lade sit lån være.

– Hvis man allerede sidder med et rigtig godt fastrentelån til 1 procent, så vil jeg bare ikke røre ved det, siger Morten Bruun Pedersen og fortsætter. 

– For det første, så er det faldet i kurs. Det er en gevinst, du allerede har fået, og som du ikke behøver at konvertere for at få. Hvis du vælger at opkonvertere til en højere rente for at fastfryse gevinsten, bør du betragte det som spekulation i, hvordan den fremtidige rente vil udvikle sig.

Ifølge Morten Bruun Pedersen afhænger eventuelle fordele ved en opkonvertering af, om du er god til at forudsige renteudviklingen.

– Om det viser sig at være fordelagtigt, vil primært afhænge af, om du er bedre til at forudsige renteudviklingen end de store, professionelle investorer på obligationsmarkedet. For det andet så har jeg en meget, meget lavere rente i forhold til, hvordan renten er generelt i samfundet. Så hvorfor skulle jeg røre ved det?