Låneråd til tre familietyper: Se, hvordan du optimerer dit boliglån

Dit boliglån er med al sandsynlighed både det største lån, du kommer til at have i din levetid, og det lån, du har i længst tid. Derfor er du nødt til at se på lånet i sammenhæng med din øvrige økonomi – om du fx har pensionsopsparing, anden gæld osv. – og i sammenhæng med, hvor du er i dit liv lige nu, fortæller cheføkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.

– Som ung børnefamilie kan det give mening at tage et afdragsfrit lån, fordi det giver luft i økonomien til de mange udgifter, der hører til at have børn, og til samtidig at spare op til pension. Afdragsfriheden kan også hjælpe til hurtigere at kunne betale af på et dyrt banklån, hvis du har været nødt til at optage sådan et i forbindelse med boligkøbet, siger han.

I takt med at børnene og måske også familiens indkomst og råderum bliver større, kan det anbefales at lægge afdragsfriheden på hylden for en stund.

– Fra du er omkring 40 år, er det en god idé at begynde at høvle af på gælden for at få den bragt ned til en lavere belåningsgrad, siger Morten Bruun Pedersen.

Når du begynder at nærme dig pensionsalderen, har du måske afdraget på lånet i en årrække. Det vil, sammen med inflationen og stigning i huspriserne på den lange bane, sandsynligvis have reduceret den økonomiske belastning af restgælden på boliglånet til at udgøre mindre end 60 procent af boligens værdi. Og så kan det give mening igen at lade være med at betale afdrag.

– Som ældre, der har stor friværdi, skal du ikke være bange for at vælge afdragsfrihed, især ikke hvis du bor i et område, hvor boligen er nem at sælge. For det første fylder renterne ikke så meget, når gælden er bragt ned, og for det andet vil tabet ikke blive så stort, hvis du bliver nødt til at sælge i utide. Afdragsfrihed kan være en god måde at forsøde tilværelsen og få mere luft i økonomien på, når du er oppe i årene, siger Morten Bruun Pedersen og tilføjer:

– Et andet råd er at få overblik over din økonomi og kontakte banken i god tid, inden du går på pension. Gerne nogle år før du fylder 60 år. Der er skrappe regler for udlån til boligejere, som nærmer sig pensionsalderen. Hvis du for eksempel ønsker afdragsfrihed, gælder det om at få det på plads inden da.

Fast eller variabel rente?

– Ingen lån er uden risiko. Hvis du har et rentetilpasset lån, altså et lån med variabel rente, er der risiko for, at renten stiger. Og hvis du har et lån med fast rente, er der risiko for ikke at få gevinst, når renten falder, siger Morten Bruun Pedersen.

Rådet er derfor at finde ud af, hvilket lån der passer til din profil. Er du typen, der går med livrem og seler og gerne vil vide, hvad du skal betale hver måned nu og i fremtiden, skal du vælge et lån med fast rente. Hvis du er mere risikovillig og kan håndtere usikkerheden – økonomisk såvel som mentalt – om, hvorvidt renten stiger, kan et rentetilpasset lån være det rette for dig.

– Indtil for et par år siden gav det god mening med et rentetilpasset lån, fordi renten var så lav over en lang periode, og man sparede penge i forhold til at tage et fastforrentet lån. De seneste par år har de rentetilpassede lån til gengæld været en dyrere fornøjelse, siger cheføkonomen.

3 tip til en lavere bidragssats

Bidragssatsen kan udgøre en god bid af den månedlige ydelse på dit realkreditlån, og ligesom renten er den umiddelbart ikke til forhandling. Ifølge Morten Bruun Pedersen er der dog alligevel tre ting, du kan gøre for at få en lavere bidragssats:

• Få din belåningsgrad sænket. Hvis du får din bolig revurderet, og den er steget i værdi, kan du få nedjusteret din belåningsgrad. Jo lavere belåningsgraden er på lånet, desto lavere er bidragssatsen også. Satsen skifter typisk fra 80 til 60 procent og fra 60 til 40 procent i belåningsgrad.
  
  – Det koster kun udgiften til vurderingen. Og hvis du er en god kunde, kan du spille på, at du har mange ting i hele bankkoncernen, både realkreditlån, billån og pension for eksempel, og så kan det være, at realkreditinstituttet gerne vil vurdere boligen gratis. Eller de kan måske se, at priserne er steget i dit område, og sætter belåningsgraden ned uden en vurdering, siger Morten Bruun Pedersen.
• Omlæg til et mindre risikabelt lån. Jo mere risikabelt et realkreditlån er, desto højere er bidragssatsen. Variabelt forrentede lån og lån med afdragsfrihed ses som de mest risikable.
• Skift realkreditinstitut. Der er små forskelle på institutternes bidragssatser, så du kan godt vinde noget på at vælge det institut, der er billigst på det lån, du ønsker. Dog skal du være opmærksom på, at du nok skal skifte alle dine bankforretninger til den bank, dit nye realkreditinstitut er knyttet til, for at det samlet set kan betale sig.
  
  – Du vil sjældent få noget ud af kun at flytte dit realkreditlån. Det vil ingen af bankerne være begejstrede for, og det kan gå ud over priserne på resten af dine lån, pension og så videre.

Konvertering eller ej?

Ved en konvertering af dit boliglån indfrier du lånet og optager et nyt. Det benyttes især i forbindelse med fastforrentede realkreditlån, og oftest er der tale om at konvertere ned eller op. Især ved sidstnævnte skal du være opmærksom på den risiko, du påtager dig, fortæller Morten Bruun Pedersen:

– Når du opkonverterer, spekulerer du i, hvordan renten vil udvikle sig, og det er der som bekendt ingen, der ved. Så det er altså en spekulativ forretning, du går ind i, og du skal stille dig selv det spørgsmål, om du vil bruge din bolig til spekulation, eller om du vil bruge den til at føle dig tryg og have en base.

Derudover skal du huske, at der er omkostninger ved at konvertere, som også skal tjenes hjem, før det kan betale sig for dig.

– De finansielle udbydere er interesserede i at skabe transaktioner, så de kører kampagner med opfordring til at konvertere. Men hver gang du gør det, så koster det altså, og det kan blive dyrt, hvis du hele tiden vil fintune dit lån, lyder vurderingen fra Morten Bruun Petersen.

– Noget af det vildeste, jeg har set, er den opkonverteringsbølge, som var på sit højeste for et-to år siden. Vi kom fra en periode med meget lavere renter, og så steg renten, og kursen på obligationerne bag lånene faldt. Bankerne rådede folk til at opkonvertere, og spørgsmålet er, om folk reelt har fået noget ud af det, og om gevinsten har været så stor, siger han.

– Dybest set giver transaktionen ingen gratis gevinster til husejerne, da professionelle aktører på et effektivt obligationsmarked allerede har prisfastsat realkreditobligationerne korrekt i forhold til blandt andet risiko og afkast. Jeg håber meget, at de relevante myndigheder vil se tilbage på, hvordan rådgivningen – eller nærmere salget af konverteringsydelser – har været, for der var rigtig meget fokus på at få det projekt solgt til folk, siger han.

Som kunde i en bank og et realkreditinstitut skal du holde dig for øje, at de finansielle udbydere er virksomheder, der ønsker at sælge deres produkter, og at en bankrådgiver ikke er uvildig.

– Deres interesse i at ”hjælpe” dig med din privatøkonomi bunder i et ønske om at skabe transaktioner og indtjening for banken. Der er ikke noget fordækt i, at forretninger gerne vil sælge mest muligt, men det er vigtigt at være opmærksom på, at de kommercielle interesser styrer rådgivningen. De skal nok fortælle dig, når konverteringer og andre produkter kan sælges som en god mulighed, når renterne stiger eller falder, siger Morten Bruun Pedersen.

– Det skubber til en ”fear of missing out”, som man taler om inden for adfærdspsykologi: det, at nogen er bange for ikke at være med på vognen, når der sker noget. Vi har for eksempel set det med artikler om, at nu skal man investere, fordi der sker sådan og sådan på markedet. Men vi ser også, at nogen indkasserer ved ikke at gøre noget som helst, siger han.

Hans råd til at få en stabil privatøkonomi er at gøre det så simpelt som muligt for dig selv.

– Tilrettelæg din økonomi, så det kører af sig selv med automatiske overførsler i netbank og så videre, så du ikke skal bruge så meget tid på det. Og vær så på pletten, når der skal træffes store, velovervejede beslutninger. Her er den helt store at starte med det lån, der passer til din profil og livssituation, siger Morten Bruun Pedersen.

– Tænk over, hvorfor du har en bolig. For de fleste er det nok fordi, de gerne vil have et dejligt sted at bo og føle sig trygge. Nogle gange kan det være oplagt at gøre noget ved sine lån, ligesom huset kan få brug for et nyt tag. Men lad være med at løbe efter de små detaljer. Det går op og ned, og nogle gange betaler du måske lidt for meget, andre gange gør du ikke.

En nedkonvertering er aktuel, når renten igennem en periode er faldet så meget, at det kan betale sig for dig at erstatte dit nuværende lån med et nyt lån med en lavere rente. Du vil så komme til at betale mindre i renter, og din samlede nettoydelse på lånet bliver lavere. 
Hvis renten er faldet betydeligt, og din restgæld og restløbetid på lånet er høje nok, vil gevinsten ved at nedkonvertere være større end omkostningerne ved konverteringen.

En opkonvertering kan benyttes, når renten stiger, og kursen på dit fastforrentede lån med lav rente dermed falder. Det betyder, at du kan få en såkaldt kursgevinst, når du indfrier lånet, hvilket nedbringer din restgæld i boligen. Til gengæld skal du betale en højere ydelse på det nye lån, hvor renten er højere. 
Dette kan være en god forretning, hvis renten falder igen forholdsvis hurtigt, og du så kan nedkonvertere igen. Men det kan også være en dårlig forretning, hvis kursgevinsten når at blive spist af den højere ydelse, inden renten er faldet.

En skrå konvertering er en omlægning fra et fastforrentet lån til et rentetilpasningslån eller omvendt. Den kan fx benyttes til at reducere restgælden som ved opkonvertering, men heller ikke her er du sikret gevinst. Du skal desuden være opmærksom på, at din risikoprofil ændrer sig. 

Hvis din bank kontakter dig i forhold til at konvertere dit lån, så kan du læse mere om konvertering af lån i denne artikel.