Boliglån en af de vigtigste ting, det gælder om at have styr på, hvis du vil undgå at spilde tusindvis af kroner.
1) Pas på skyggesider ved afdragsfri lån
Køb af bolig er en såkaldt gearet investering, hvor du normalt kun indskyder 5 procent af investeringens værdi. Dvs., at hvis boligen falder 5 procent i pris, har du mistet hele din udbetaling. Omvendt betyder gearingen også, at hvis boligen stiger 5 procent i værdi, har du fordoblet værdien af dit indskud, som jo er udbetalingen.
Falder boligpriserne med blot 10 procent, og du endnu ikke har afdraget væsentligt på din gæld, er du i princippet teknisk insolvent. I praksis spiller din tekniske insolvens dog kun en rolle i den situation, hvor du er tvunget til at sælge boligen.
I så fald kommer du fra boligen med en dyr bankgæld og får ofte svært ved at komme ind på boligmarkedet igen. En løbende nedbringelse af boliggælden vil derfor give dig større økonomisk tryghed og reducere de økonomiske og ubehagelige effekter af udsving i boligpriserne.
2) Sørg for den størst mulige udbetaling ved boligkøb
Ved køb af ny bolig betaler det sig at komme med den størst mulige udbetaling og allerhelst undgå det højt forrentede banklån som restfinansiering. Ud over den relativt høje rente på banklån, løber selve etableringsomkostningerne på lånet nemlig også i vejret.
Omkostningerne til bank og til tinglysningsgebyrer for et lån på 500.000 kr. kan let løbe op i 20.000 kr. Hvis du alligevel ønsker en økonomisk buffer, kan du overveje muligheden for en kassekredit. Selv om renten på en kassekredit er væsentlig højere, kan det sagtens vise sig som en mere attraktiv løsning end et stort banklån med sikkerhed i boligen.
3) Undgå at købe bolig for tit
Vær opmærksom på, at skift af ejerbolig typisk koster 8–10 procent i omkostninger. Køber du eksempelvis en villa til tre millioner kr., løber omkostningerne til et salg og et nyt køb let op i 300.000 kr.
Hvis du skal sælge boligen uden tab, skal prisen være steget 1,5 procent årligt over en seks-årig periode.
Hyppige skift af ejerbolig kan derfor let spise en evt. prisstigning op. Flytter du ofte, kan en lejebolig være en bedre løsning.
4) Pas på med dyre forbedringer
Vær opmærksom på, at prisen for forbedringer som nyt bad og køkken eller en ny udestue sjældent kommer 100 procent igen ved at salg af boligen. Regner du kun med at bo i din ejerbolig i en kortere periode, bør du derfor overveje, om det kan ’betale sig’ at udføre den type af dyre forbedringer.
Koster et nyt køkken 100.000 kr., og du måske kun får 50.000 kr. dækket gennem en højere salgspris efter fem år, bør du – ud fra en snæver økonomisk betragtning – overveje, om du kan udskyde køkken-drømmen til, du får en mere permanent bolig
5) Undersøg effekten af de nye boligskatter
Specielt ejerlejligheder i de store byområder blev ramt af højere boligskatter, da boligskattereformen trådte i kraft i 2021. Har du købt lejligheden inden 31. januar 2021, får du rabat på boligskatten og kommer derfor ikke af med flere penge i boligskat.
Men ved et efterfølgende salg får den nye køber ikke rabat på skatten og vil derfor forlange sig kompenseret gennem en lavere pris på boligen.
Køber du projektbolig i et af de store byområder, bør du være opmærksom på, at mægleren ikke nødvendigvis har anført en realistisk udgift til boligskatterne i salgsopstillingen. Dermed kan den månedlige ydelse sagtens blive et par tusinde kr.
6) Spred risikoen med tolagsbelåning
Har du svært ved at vælge mellem et lån med fast rente og et rentetilpasningslån, kan du overveje en kombination af de to låntyper. Eksempelvis med et fastforrentet 4 procent-lån inden for de første 60 procent af vurderingen og et F5-lån op til 80 procent af vurderingen.
Dermed spreder du din samlede risiko på lånet. Ganske vist får du ikke den fulde fordel ved en rentestigning i form af en faldende restgæld på 4 procent-lånet, men du nyder på den anden siden gavn af den lave rente på F5-lånet ved uændrede eller faldende renter. Ulempen ved en tolags finansiering er lidt højere låneomkostninger.
Husk, at afdragsfriheden altid bør placeres på lånet i intervallet 0–60 procent af vurderingen, da tillægget for afdragsfrihed er markant højere ved lån i intervallet 60–80 procent af vurderingen.
7) Få banklånet af vejen hurtigst muligt
Som hovedregel gælder det om at få bragt den højest forrentede gæld ud af verden hurtigst muligt. Derfor foreslår nogle banker at kombinere afdragsfrihed på realkreditlånet med en hurtig afvikling af det højt forrentede banklån.
Men i virkelighedens verden er logikken ikke helt så enkel. Banken glemmer måske at nævne, at afdragsfrihed koster dyrt i form af ekstra bidrag, som især stiger drastisk på realkreditlån i intervallet 60-80 procent af vurderingen. Dertil kommer, at afdragsfrihed på et fastforrentet lån typisk koster et ekstra kurstab på 1,5 kurspoint.
Løsningen er en tolagsbelåning, hvor den første del af lånet består af et fastforrentet lån med afdragsfrihed, og den anden del af lånet passende kan være et F5-lån med afdrag.
8) Bankgæld: Drop ekstra pensionsopsparing
En bankrådgiver vil ofte rent instinktivt fortælle sin kunde, at det er vigtigt at komme i gang med en pensionsopsparing så hurtigt som muligt. Men i den unge alder og med mange udgifter er det langt fra den optimale løsning.
Hvis du selv har muligheden for at vælge størrelse af pensionsopsparing, bør du som hovedregel holde pensionsopsparingen på det mindst mulige, så længe du har dyr bankgæld.
På pensionsopsparingen kan nu næppe forvente mere end 2-3 procent i årligt afkast efter omkostninger, mens du i banken typisk betaler en rente på 5-8 procent i rente på dine lån. Derfor giver det ikke megen mening at indskyde penge på en pensionsopsparing til 3 procent i afkast, når du kan spare 5–8 procent i rente ved at få banket den dyre bankgæld af vejen i en fart.
9) Overvej, om kurssikring er pengene værd
Omlægger du et realkreditlån til et nyt lån, vil banken pr. automatik spørge dig, om du ønsker kurssikring. Det kan give en vis mening, hvis du lægger om til at fastforrentet lån. Men hvis du blot lægger om til en nyt lån med variabel rente, giver det ikke megen mening, da du i forvejen er indstillet på, at renten kan svinge.
Dertil kommer, at kurssikring ikke er nogen gratis omgang. Ud over et gebyr på typisk 500 kr. koster kurssikringen et kursfradrag på ca. 0,25 kurspoint for hver måned, du kurssikrer. Ligger den aktuelle kurs på 97,7 og du først får det gamle lån afviklet om fire måneder, giver det et kursfradrag på ca. 1,0 procentpoint.
For et lån på 1 million kr. giver det et ekstra kurstab på cirka 10.000 kr. Med andre ord skal kursen falde med mere end ét procentpoint, før du taber penge på ikke at have kurssikret det nye lån.
Foretager du en konvertering, hvor du lægger et fastforrentet lån op til et nyt lån med en lavere kuponrente, kurssikrer du det nye lån gennem betaling af differencerente.
Jørgen Munksgaard Rasmussen, fagekspert i boligøkonomi i Videncentret Bolius, svarer på fem spørgsmål om omlægning af realkreditlån.
10) Undersøg mulighed for omlægning af dine realkreditlån
Har du finansieret din ejendom med et fastforrentet 2,5 procent-lån eller med en højere rente, kan det muligvis betale sig at lægge lånet om til et nyt fastforrentet lån med en lavere kuponrente.
Et par gode tommelfingerregler er, at jo større lånet er, og jo lavere kuponrenten er på det nye lån – jo større gevinst er der ved en konvertering.
Eksempelvis kan du omlægge et 30-årigt 2,5 procent-lån med en restløbetid på 22 år til et nyt 20-årigt lån med en kuponrente på 1 procent. Få banken til at regne på en omlægning af lånet eller henvend dig til en uafhængig økonomisk rådgiver.
11) Overvej flytning af realkreditlån
Da omkostningerne ved at skifte realkreditselskab er relativt høje, kan det som hovedregel kun betale sig at skifte realkreditselskab, hvis du foretager flytningen i en situation, hvor du alligevel skal omlægge lånet.
Det kan eksempelvis være i en situation, hvor boligprisen er steget, og du derfor har oparbejdet en pæn friværdi. Du kan benytte friværdien til at udskifte dyre bolig-, bil- og forbrugslån med et nyt realkreditlån og/eller samle flere realkreditlån til et samlet lån.
Et andet eksempel kan være i forbindelse med en konvertering, hvor du måske både kan sikre dig et lavere bidrag og en lavere rente ved at flytte lånet til det billigste realkreditselskab.
12) Find det billigste boliglån i banken
Mens det er relativt dyrt at flytte realkreditlånet til et andet selskab, er det smal sag at flytte boliglånet, hvis du er utilfreds med bankens rente.
Renten på et boliglån i banken svinger ganske betydeligt og afhænger af dine økonomiske forhold samt af bankens vurdering af din betalingsvillighed – altså, hvor høj en rente du er villig til at acceptere.
Er du en lavrisiko-kunde med både realkreditlån, billån, løn- og budgetkonto og evt. pensionsopsparing i banken, kan du forvente en rente i området mellem 3,25 og 5,25 procent.
Overvej, om dine økonomiske forhold har ændret sig i positiv retning, og banken derfor bør tilbyde dig en lavere rente. Sørg for at få tilbud fra konkurrerende banker, så du har en ide om renteniveauet.
13) Indefrys ejendomsskatten eller få boligydelse som pensionist
Mange pensionister kan med fordel bruge kommunens tilbud om at indefryse ejendomsskatten. Kommuner betaler alle omkostninger ved etablering af lånet, hvilket gør lånet langt billigere end almindeligt realkredit- eller banklån. Tilbuddet om indefrysning af ejendomsskatten gælder for alle pensionister uanset indkomstforhold.
Har du som pensionist i ejerbolig en beskeden økonomi, har du mulighed for boligydelse i stedet for lån til betaling af ejendomsskatter. Boligydelsen skal betales tilbage ved salg af boligen, men kan udgøre et væsentligt større beløb end lån til betaling af ejendomsskatten.
Hvis du både har en beskeden økonomi og høje varmeudgifter, har du mulighed for varmetillæg. Varmetillægget er baseret på din personlige tillægsprocent, som står på din pensionsmeddelelse, og dermed målrettet den økonomisk svageste del af folkepensionisterne.
Den personlige tillægsprocent går fra 0 til 100 og beregnes på baggrund af husstandens indtægt ud over folkepensionen. En tillægsprocent 100 giver maksimalt tilskud, men en tillægsprocent på 0 betyder, at du ikke kan få noget varmetillæg.
14) Vær på forkant med tilværelsen som pensionist
Hvis du vil bruge friværdien i din bolig som et supplement til din pension, bør du planlægge det i god tid, for lånemuligheder for pensionister er begrænsede. Start allerede i en alder af 58-60 år og undersøg dine muligheder ved henvendelse i banken eller kontakt en uafhængig økonomisk rådgiver.
Har du en solid økonomi og bor i eller omkring de store bycentre, kan bankernes nye realkreditlån med 30 års afdragsfrihed være en mulighed. Nogle banker tilbyder prioritetslån i form af en slags boligkassekredit, hvilket også kan være en mulighed – hvis ellers renten er tilstrækkelig lav.
15) Sæt ikke næsen op efter store værdistigninger
Hvis din bolig ligger i eller omkring et større byområde, er der gode muligheder, at den kan stige lige så meget i pris som lønstigningerne. Omvendt viser den senere tid, at boliger i små bysamfund i udkantsområder, typisk ikke stiger så meget pris – hvis de da overhovedet stiger.
Som udgangspunkt vil den langsigtede årlige værdistigning ligge på niveau med den gennemsnitlige årlige lønstigning. I perioder med faldende renter vil boligerne stige mere, og omvendt vil de stige mindre eller falde i pris ved stigende renter.
