12 gode råd, når du selv vil sælge din bolig

2. Indhent dokumenter

Du skal fremskaffe en del dokumenter, når du skal sælge dit hus eller din lejlighed uden mægler. Det er muligt at købe hjælp til det hos nogle af dem, der fungerer som annonceplatform for selvsalg, bl.a. Robinhus og BoligaSelvsalg. Vælger du selv at gøre det, skal du på jagt efter bl.a.:

• BBR-meddelelse (bbr.dk)
• Matrikelkort (Geodatastyrelsen)
• Jordforureningsattest (Danmarks Miljøportal)
• Tingbogsattest og evt. servitutter (Tinglysningsretten)
• Den offentlige ejendomsvurdering (Boligejer.dk)
• Pantebrev, årsopgørelse, låneoplysninger og seneste terminsopkrævning
• Isoleringsattester, dokumentation for udførte forbedringer, bygge-og ibrugtagningstilladelser m.m.
• Opgørelse over forbrugsudgifter
• Vedtægter og regnskab fra grundejerforening
• Forsikringspolicer

Husk, at du har ansvar for, at de informationer, du præsenterer køber for, er korrekte. Det kan ende med erstatningskrav, hvis du begår fejl.

Vær også opmærksom på, at arealoplysningerne i BBR-registret ikke nødvendigvis er korrekte. Der har tidligere været sager, hvor fx størrelsen på boligen har været forkert. Tjek også for en sikkerheds skyld, hvor meget af boligarealet, der er godkendt til beboelse.

3. Fremskaf en lovpligtig energimærkning

Der skal udarbejdes energimærke og energiplan, som viser ejendommens energimæssige stand. Det er en opgave for en energikonsulent. Find en konsulent via Energistyrelsen.

4. Benyt dig af huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen skal beskytte både køber og sælger mod økonomiske overraskelser i forbindelse med køb og salg. Som sælger har du ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget, men med en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt en ejerskifteforsikring bliver du fritaget for dette ansvar. Køber og sælger deles om udgiften til en ejerskifteforsikring.

Ønsker du at kunne præsentere sælger for en næsten anmærkningsfri tilstandsrapport, kan du overveje at få lavet en såkaldt førsynsrapport, som er en slags kladde til de andre rapporter. Den giver dig mulighed for at udbedre eventuelle fejl og mangler på ejendommen, så de endelige rapporter får færre anmærkninger. 

En førsynsrapport udarbejdes af de samme fagfolk, som laver de endelige rapporter, og koster typisk et ekstra gebyr på 1.500-2.500 kr.

5. Overvej en sælgeransvarsforsikring

Huseftersynsordningen fritager dig dog ikke for alt ansvar. Forhold som fx ulovlige bygningsindretninger beskrives ikke i tilstandsrapporten og dækkes derfor ikke af en ejerskifteforsikring.

Ønsker du en udvidet forsikring, der dækker disse forhold, kan du tegne en sælgeransvarsforsikring, som fx den, Dansk Boligforsikring har udviklet. Den dækker de udgifter, som du i værste fald kan blive dømt til at betale. Forsikringen er gældende i de 10 år, hvor du har ansvar for husets tilstand.

6. Udarbejd en salgsopstilling og markedsfør din bolig

Tag selv eller lad en fotograf tage nogle kvalitetsbilleder af din bolig. Saml derefter billeder, dokumenter, ejendomsoplysninger og en god beskrivelse af boligen i en salgsopstilling. Mange bruger internettet som udstillingsvindue. Her findes forskellige løsninger, bl.a.:

• Skuffesalg.dk
• Boliga Selvsalg
• NemAdvokat Selvsalg
• EDC Selvsalg
• Estaldo
• Den Blå Avis
• Egen hjemmeside
• Facebook og andre sociale medier

7. Vis boligen frem

Når du sælger uden mægler, skal du også selv vise boligen frem til interesserede købere. Vær velforberedt og klar til at modtage de potentielle køberes ærlige vurdering af din bolig.

Overvej eventuelt at koble en mellemmand på, som kan tage imod bud, da det kan være svært at forhandle om en så personlig ting som dit hjem. Overvej en budrunde, hvis der er flere interesserede købere.

8. Husk din oplysningspligt

Du er pålagt "sælgers loyale oplysningspligt", hvilket indebærer, at du skal oplyse køber om alle forhold i relation til ejendommen, der kan være relevante for køberens beslutning om købet.

9. Få hjælp til købsaftalen

Købsaftalen er det, der kan udgøre den største fare for boligejere, som selv sælger boligen. Derfor bør du søge rådgivning og hjælp til de juridiske og økonomiske aspekter af salget, når den rigtige køber er fundet. Hyr en ejendomsmægler eller en boligadvokat til at gå aftalen igennem, udregne provenu og sikre, at der ikke er vilkår i aftalen, som ender med at få vidtrækkende konsekvenser. Flere af de sider, der sælger selvsalgs-løsninger, tilbyder også rådgivning og hjælp til formalia som ekstraydelse. Det gælder fx Robinhus og Boliga Selvsalg.

10. Afvent om køber fortryder

Når købsaftalen er underskrevet, har køber ret til at fortryde handlen i op til seks hverdage. Det vil dog koste én procent af købesummen at fortryde, og pengene skal betales til dig. Du har ikke selv mulighed for at fortryde.

Der findes dog advokatforbehold, der som regel bliver indskrevet i købsaftalen og indebærer, at køber kan underskrive købsaftalen, men træde tilbage fra købet uden at betale godtgørelse, hvis advokaten eller anden rådgiver ikke godkender købsaftalen.

11. Sørg for at få skødet på plads og få dine penge

Et skøde rummer basale oplysninger om bolighandlen som navn på sælger og køber, ejendommens adresse, købesum og pantehæftelser, servitutter, den offentlige ejendomsvurdering og overtagelsesdag.

Køber har ansvaret for at udarbejde skødet efter køb af boligen, og normalt gøres det med assistance fra en advokat. Købers advokat sender derefter skødet til godkendelse hos dig. Alle skøder er i dag digitale dokumenter. Det skal derfor udarbejdes, underskrives og tinglyses elektronisk.

Når købers nye lån er tinglyste og dine lån annulleret, kan købesummen frigives.

12. Lav refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse rummer et regnskab over, hvordan udgifter og indtægter skal fordeles mellem køber og dig. Som hovedregel skal den være udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen. Eksempler på poster i refusionsopgørelsen er: Ejerskifteforsikring, låneomkostninger, hvis køber vælger at overtage dit realkreditlån, samt udgifter til fælles- og anvendelsesudgifter.