Prisen for at sælge et hus kan variere betydeligt, men den afhænger i høj grad af, hvor meget salgsarbejde du selv vælger at udføre. Foto: Torben Klint
Omkostningerne i forbindelse med salg af et hus består af en række poster, hvoraf ejendomsmægleren modtager det største enkelte beløb. Hvis du overlader hele salgsprocessen til mægleren, ender du typisk med en samlet udgift på over 100.000 kr. ved salg af et hus til 2,5 mio. kr. (2022).
Hvornår kan du sælge din bolig uden tab?
Med beregneren nedenfor kan du få et bud på, hvornår du kan sælge din bolig uden tab. Beregneren indeholder ikke mulighed for at skifte boligtype undervejs.
Hvis du fx flytter fra ejerlejlighed til villa, bør du regne med ekstra omkostninger på ca. 12.500 kr. til en halv ejerskifteforsikring og en byggesagkyndig. Flytter du fra villa til ejerlejlighed, bør du tilsvarende fratrække 12.500 kr.
Klik her for forudsætninger
- Nettofortjeneste – Overskud/underskud: Beløbet udtrykker købspris plus samlede transaktionsomkostninger fratrukket salgspris
- Ejerskifteforsikring: 15.000 kr. – deles mellem køber og sælger. Ej medregnet for ejerlejlighed
- Byggesagkyndig ved køb: 5.000 kr. – Ej medregnet for ejerlejlighed
- Advokatbistand ved køb: 7.500 kr.
- Andre faste omkostninger ved køb: 17.900 kr.
- Variable omkostninger ved køb: 2,11 pct.
- Salær til mægler ved salg: 100.000 kr. for en villa og 50.000 kr. for en ejerlejlighed
- Markedsføringspakke ved salg: 15.000 kr.
- Diverse rapporter: 12.750 kr. - Ej medregnet for ejerlejlighed
Hvor meget skal ejendomsmægleren have for at sælge?
Ejendomsmæglersalæret er på grund af øget konkurrence faldet siden 2004, men det udgør dog fortsat en betragtelig del af de samlede omkostninger. Salæret er som udgangspunkt fastlagt under hensyn til husets pris, omsættelighed og lokale konkurrenceforhold.
Ejendomsmæglersalæret ligger typisk på mellem 50.000 og 75.000 kr. inkl. moms ved sag af et enfamiliehus. Ved salg af lejligheder og fritidshuse er salæret typisk lidt lavere.
Vær opmærksom på muligheden for at forhandle ejendomsmæglersalæret ned. Er din bolig let at sælge, og er konkurrencen hård i dit lokalområde, vil det være oplagt at forsøge at få rabat. Et godt tip er at indhente tilbud fra flere for at sammenligne pris og vederlag. På den måde kan du få en billig ejendomsmægler.
Vælg ikke nødvendigvis den mægler, der giver den højeste vurdering af huset. En mægler kan være fristet til at sætte en for højpris på huset for at få ejendommen "ind på bogen". Resultatet bliver ofte en eller flere prisnedsættelser og/eller en meget lang salgstid.
Hvad skal du betale for markedsføring?
Ejendomsmæglerne tilbyder ofte forskellige pakkeløsninger i forbindelse med markedsføringen af huset, når det skal sælges. En standard markedsføringspakke koster typisk 10.000 til 15.000 kr.
Ønsker du annoncering i landsdækkende dagblade og med store billedannoncer, ryger prisen meget højere op. Den billigste løsning er en kombination af udstilling i ejendomsmæglerens butik, internetannoncering på mæglerens hjemmeside samt de største landsdækkende hjemmesider, boligsiden.dk og boliga.dk.
En professionel opstilling inklusiv juridisk rådgivning kan fx erhverves for 699 kr. pr. måned på boliga.dk.
Internetannoncering, kombineret med en oplysning om salget på de sociale medier, kan ofte være tilstrækkelig markedsføring i forhold til at få huset solgt.
Hvad kan du spare ved at hjælpe mægleren med at sælge?
Nogle ejendomsmæglere tilbyder en ordning, hvor mægleren står for papirarbejdet, mens sælger varetager en del af salgsarbejdet, herunder fremvisning af boligen og annoncering. Dermed sparer du en betydelig del af vederlaget, der typisk ryger ned på under halvdelen af det normale.
Taksterne på markedet ligger på 25.000 til 40.000 kr. ved en medsalgsordning. Husk i dette tilfælde at få en klar aftale om, hvem der gør hvad.
Vær dog opmærksom på, at en mægler ofte får bedre kontakt med potentielle købere end en sælger, der selv går rundt og viser boligen frem.
Hvordan er ordningen skruet sammen? Solgt eller gratis?
En solgt eller gratis-ordning betyder i nogle tilfælde, at du ikke skal have penge op af lommen, hvis mægleren ikke får solgt boligen inden for et halvt år og du skifter mægler. I andre ordninger betaler du for markedsføring af boligen - uanset om boligen bliver solgt eller ej.
Sørg for at få præcise oplysninger fra mægleren om dine udgifter, hvis hun ikke er i stand til at sælge boligen inden for kontraktperioden. Det drejer sig bl.a. om dokumentation, fotos og markedsføring,
Foreslå mægleren en aftale om, at du får udleveret alle indhentede dokumenter og fotos ved et mæglerskifte. Dermed slipper du for at betale for den samme service to gange.
Hvad koster offentlige dokumenter?
I forbindelse med at salg skal du eller mægleren indhente en række oplysninger fra de offentlige registre eller fra kommunen. Det drejer sig bla. om følgende dokumenter:
- Tingbogsattest: Indhentes på tinglysning.dk (175 kr.)
- Ejendomsdatarapport: Indhentes på borger.dk (100 kr.)
- Ejendomsskattebillet: Udsendt til din e.Boks. Kan også hentes på borger.dk
- Restgældsoplysninger: Find data på meddelelse fra BetalingsService eller i netbanken.
- Matrikelkort: Kontakt din kommune.
- BBR-ejermeddelelse: Hentes på OIS.dk
Som anført er mange af oplysningerne gratis eller kan indhentes for småpenge. Skal du have hjælp fra en bank eller ejendomsmægler, betaler du typisk et gebyr for denne service.
Så meget kan et typisk hussalg koste
Omkostninger: | |
|---|---|
Bank: Gebyr for indfrielse af lån: | 2.000 |
Bank: Kurtage/kurstillæg ved indfrielse af lån: | 3.750 |
Mægler: Gebyr for fremskaffelse af dokumenter: | 2.000 |
EL, energi og tilstandsrapporter: | 12.750 |
Betaling for halv ejerskifteforsikring: | 8.000 |
Salær til ejendomsmægler: | 75.000 |
Markedsføringspakke: | 15.000 |
I alt: | 118.500 |
Hvad koster hjælp fra en advokat?
De færreste sælgere benytter sig både af en advokat og en ejendomsmægler. De fleste sælgere, der ønsker at gennemføre handlen uden medvirken af en mægler, foretrækker at hyre en advokat til papirarbejdet.
Advokatens honorar varierer med arbejdets omfang. Regn med et beløb i størrelsesordenen 8.000-12.000 kr. for et uproblematisk boligsalg. Løsningen kan også være en rigtig god ide, hvis du selv har fremskaffet en køber.
Hvad koster indfrielse af realkreditlån og deponeringskonto?
Det er normalt sælgers egen bank, der står for at oprette en deponeringskonto og indfri pantebreve og realkreditlån. Penge fra køber bliver frigivet, når skødet er tinglyst uden anmærkninger (forbehold), og banken sørger for, at realkreditlån bliver indfriet, inden et evt. overskud kan frigives til sælger.
Selve deponeringskontoen er enten gratis eller koster nogle få hundrede kroner at oprette. Samlet koster indfrielsen mellem 3.000 og 6.000 kr. hos bankerne, inkl. gebyrer til realkreditinstitutter for at indhente tilbud på indfrielse af realkreditlånet.
Du kan godt shoppe rundt og vælge en bank med et billigere gebyr, men har du banklån eller pantebreve i boligen, er det ofte billigst at få din egen bank til at stå for at indfri lånene. Ellers skal en fremmed bank betale gebyrer til din bank for at indfri dine banklån.
Det kan også være en fordel at vælge den bank, der har et samarbejde med dit realkreditinstitut, da de nogle gange tager et mindre gebyr for egne kunder.
Hvad er den billigste løsning?
Har du på forhånd fundet en køber og aftalt prisen, opnår du den billigste løsning, hvilket vil ligge omkring 25.000-35.000 kr.
Hvad koster et energimærke?
Energimærkning af parcelhuset er obligatorisk, såfremt det eksisterende energimærke er mere end 10 år gammelt (7 år for ældre energimærker). Energimærkning udarbejdes ofte i forbindelse med tilstandsrapporten eller elrapporten. Vælger du at få udarbejdet tilstandsrapport, elrapport og energimærke i samme arbejdsgang, tilbyder leverandøren ofte en rabat.
Der er lokale forskelle på, hvad et energimærke koster, men staten har fastsat disse maksimumpriser for energimærket. Priserne justeres hvert år af Energistyrelsen.
Prisen for energimærkning ligger typisk omkring 3.000-5.000 kr. inkl. moms, men kan være både lavere og højere afhængig af fx husets størrelse og alder.
Hvad er prisen på tilstandsrapport og elinstallationsrapport?
En tilstandsrapport og en elinstallationsrapport er ikke lovpligtige, når et hus skal sælges, men er begge en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring. Således er det mere reglen end undtagelsen, at du som sælger får rapporterne udarbejdet, og dermed opnår en samlerabat for alle 3 rapporter.
I redaktionens beregninger er det kalkuleret med 12.750 kr. Men beløbets størrelse svinger mellem de enkelteb udbydere.
Hvad koster en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er heller ikke noget krav. Men den sikrer både sælger og køber i forbindelse med en hushandel og nogle år frem, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Prisen på en ejerskifteforsikring varierer med husets alder, størrelse og dækningens varighed, men svinger også markant fra selskab til selskab.
Normalt deler sælger og køber udgiften, som ligger i niveauet 8.000-25.000 kr.
Sælger indhenter på baggrund af rapporterne selv et tilbud fra et forsikringsselskab og skal kun betale halvdelen af tilbudsprisen – også selv om køber vælger at tegne en dyrere forsikring. Vælger køber at undlade at tegne forsikring, skal sælger ikke betale.
Du kan som køber også tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den koster normalt et par tusinde kroner mere end en almindelig ejerskifteforsikring. En dækning på 10 år frem for den lovpligtige på 5 år kan også være en overvejelse værd, idet de ekstra 5 år koster en brøkdel af de første.
Hvad koster en "opfriskning" af boligen?
For at fremme salget kan en lettere "opfriskning" af boligen godt være fornuftig. Det kan være at ordne løse stikdåser, fastgøre hængsler og male, hvor der trænger. Haven skal også helst være pæn og præsentabel, og det er væsentligt, at der er ryddet op såvel ude som inde.
Som det fremgår, behøver omkostningerne til en opfriskning af din bolig ikke at beløbe sig til en formue og vil ofte kunne ordnes for 10.000 til 15.000 kroner.
Hvad koster det at flytte?
Udgifterne til flytning varierer naturligvis i forhold til mængden af møbler, tøj, bøger mv. sammen med afstanden til den nye bolig. Flytning af indboet i et standardparcelhus over en begrænset afstand løber op i ca. 10.000-12.000 kr.
