Ved de fleste hushandler i Danmark gælder parcelhusreglen, hvor du som hussælger ikke bliver beskattet af fortjenesten ved et hussalg. Men er grunden over 1400 kvadratmeter, eller har boligen skiftet anvendelse på salgstidspunktet, kan du risikere, at hussalget bliver beskattet. Arkivfoto.
Hvad er parcelhusreglen?
Fortjeneste i forbindelse med salg af fast ejendom er underlagt reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven. Af lovens § 8 fremgår det, at det i de fleste er tilfælde er muligt at sælge både en helårsbolig og et sommerhus uden at betale skat af en eventuel fortjenestenåde. Reglerne er kendt som hhv. "parcelhusreglen" og "sommerhusreglen".
Kort fortalt betyder parcelhusreglen og sommerhusreglen, at fortjeneste ved salg af en bolig er skattefri, hvis sælger lever op til beboelseskravet ved at have boet i ejendommen i en del af den periode, hun har ejet den. Det gælder både for helårsboliger og fritidsboliger.
Skattefriheden gælder for en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder, fritidshuse m.v., når visse betingelser er opfyldt. Betingelserne vedrører:
- Ejerens brug af boligen til beboelse
- Boligens brug på salgstidspunktet
- Ejendommens grundareal
Om en ejendom bliver betegnet som et en- eller tofamiliehus eller et hus med flere end to lejligheder, afgøres i det konkrete tilfælde. I tvivlstilfælde har myndighederne i praksis lagt vægt på den faktiske anvendelse til mere end to familier og set bort fra, om ejendommen var vurderet som tofamilieshus.
Reglerne og praksis på området er ganske komplicerede, og skal du sælge en ejendom, der ikke ligner de gængse helårsboliger eller fritidshuse, bør du overveje professionel rådgivning.
Beboelseskrav og krav til ejendommens anvendelse på salgstidspunktet
For at undgå at betale skat af fortjenesten ved boligsalg skal ejendommen have været bolig for ejeren eller dennes husstand i løbet af ejerperioden.
Boligen skal også i samme periode have opfyldt betingelserne for et skattefrit salg. Der opnås fx ikke skattefrihed, hvis ejendommen ikke opfyldte arealkravet (se nedenfor), da ejeren boede der, fordi der dengang var mulighed for udstykning.
Det er ikke et krav, at du selv bor i ejendommen på selve salgstidspunktet, hvis du vil opnå et skattefrit salg. Hvis du kan dokumentere, at du tidligere har beboet ejendommen og opfylder kravet om, at ejendommen ikke har skiftet anvendelse, opnår du skattefrihed. Arkivfoto
Det er ikke en betingelse, at ejendommen er bolig for ejeren eller dennes husstand på salgstidspunktet, men ejendommen må ikke være overgået til helt anden anvendelse inden salget, fx udlejning til offentlig myndighed til brug som bofællesskab.
Til ejerens husstand regnes ægtefælle og/eller mindreårige børn. Begrebet husstand fortolkes snævert og omfatter fx ikke ejerens forældre.
Lovgivningen giver ikke svar på, hvor lang tid ejeren eller dennes husstand skal have boet i ejendommen for at opnå skattefritagelse efter parcelhusreglen. Det har i praksis vist sig, at selv en meget kort periode kan være tilstrækkelig til at opfylde beboelseskravet, når blot indflytningen har kunnet dokumenteres som reel.
Det vil sige, at benyttelse af boligen i givet fald skal kunne dokumenteres over for Skattestyrelsen gennem eksempelvis tilmelding til folkeregisteret, forbrug af vand og el, dankortnotaer fra det lokale supermarked eller lignende.
Der er en undtagelse fra bopælskravet. Hvis en ejer, der har opfyldt bopælskravet, dør, kan hans arvinger sælge ejendommen eller selv overtage ejendommen, uden at de skal betale skat af avancen. Boet/arvingerne overtager med andre ord afdødes skattefrihed.
Vær opmærksom på, at ejendommens grundareal kan have betydning for beskatningen af ejendomssalget. Foto: Torben Klint
Hvad betyder grundens størrelse?
Ud over kravet om beboelse og ejendommens status ved afhændelsen skal visse arealkrav være opfyldt for, at en eventuel fortjeneste ikke beskattes. En ejendom med et samlet grundareal på over 1.400 kvadratmeter er som udgangspunkt ikke omfattet af parcelhusreglen.
Bemærk her at vejarealer, der er fastsat til 0 kr., ikke medregnes i arealet.
Er ejendommens areal større end 1.400 kvadratmeter, kan du alligevel opnå skattefritagelse, hvis du kan få en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes. Det kan fx. skyldes en lokalplan, der indebærer, at grunden ikke kan deles i 2 grunde. Privatretlige bindinger (servitutter) har ingen betydning.
Har du en stor grund, hvilket ofte gør sig gældende for ejere af fritidshuse, er det en god idé at undersøge eventuelle lokalplaner, inden du sætter et salg i gang.
Selv om du ikke kan få en erklæring fra en offentlig myndighed om, at grunden ikke kan udstykkes, kan du alligevel opnå skattefrihed, hvis told- og skatteforvaltningen erklærer, at en udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående ejendom.
Det afgørende med hensyn til arealkravet er, hvordan forholdene er, når ejendommen sælges. Hvis en ejendom på mere end 1.400 kvadratmeter er udstykket (og ikke kan udstykkes yderligere), inden du sælger den del, hvor boligen ligger, vil fortjenesten på denne del være omfattet af parcelhusreglen.
Ved salg af en ubebygget grund skal du derimod altid betale skat af fortjenesten.
Hvordan er reglerne for salg af forældrekøbt bolig?
Hvis forældre køber en ejendom, typisk en ejerlejlighed, og derefter lejer den ud til deres studerende barn, er der tale om såkaldt forældrekøb. Forældrekøb er ikke omfattet af parcelhusreglen, når ejendommen senere sælges. Børn, der ikke bor sammen med forældrene, kan ikke opfylde bopælskravet på forældrenes vegne på trods af den familiemæssige tilknytning.
Der er mange eksempler på, at forældre søger at opnå fritagelse for avanceskat (skat af fortjeneste) med henvisning til, at de også selv har boet i lejligheden.
Det er naturligvis muligt at bo i en lejlighed, ens barn tidligere har boet i, men beboelsen skal være reel. Det nytter ikke, at forældre kun har boet der lidt på skrømt.
Hvis en eventuel fortjeneste ved senere salg af lejligheden skal være skattefri, skal forældrene have opgivet/solgt deres egen bolig, så det ikke er muligt at flytte tilbage til den efter et kort ophold til den forældrekøbte lejlighed.
Forældrekøb bliver som tommelfingerregel beskattet. Undtagelsen er, hvis du som ejer kan dokumentere, at du selv har boet i boligen. Foto: Jesper Elgaard
Skattemyndighederne vil kræve dokumentation for, at der ikke har været tale om en proforma-indflytning. Det kan fx være bevis på, at du ikke har haft andre boliger til rådighed i beboelsesperioden, og at der er brugt el, vand og varme i den periode, hvor du påstår, du har boet i boligen.
Det er ikke nok at fremvise en kvittering fra flyttemanden som bevis på, at du har boet i lejligheden, hvis resten af familien stadig bor i parcelhuset, og hvis du efter salget flytter hjem igen.
Overvej salg af forældrekøbet til dit barn
Hvis du ejer en forældrekøbslejlighed, der skal sælges (med fortjeneste), kan du overveje muligheden af at overdrage lejligheden til det barn, der benytter lejligheden som beboelse. Barnet vil efter overdragelsen ved sin reelle beboelse i lejligheden opnå skattefrihed, hvis han eller hun vil sælge lejligheden.
Overdragelsen vil som hovedregel kunne ske til lavest mulige værdi, dvs. ejendomsvurderingen minus 20 procent. Du vil kunne lade barnet betale købesummen helt eller delvist ved udstedelse af et rente- og afdragsfrit gældsbrev, som kan opsiges, når ejendommen sælges. Du kan også nedbringe gælden ved årlige eftergivelser under den afgiftsfrie bundgrænse.
Fremgangsmåden med at overdrage lejligheden til dit barn til ejendomsvurderingen minus 20 procent kan du kun bruge, hvis lejligheden er vurderet som fri og altså ikke som udlejet (som udlejet vil vurderingen være lavere). Du kan se på vurderingsmeddelelsen, hvordan lejligheden er vurderet.
Hvis lejligheden er vurderet som udlejet
Hvis lejligheden er vurderet som udlejet, og du gerne vil overdrage den til dit barn, bør du opsige lejemålet og anmode vurderingsmyndigheden om en såkaldt §4-vurdering af lejligheden som ikke-udlejet (en vurdering af lejligheden i utide). Så får du et korrekt udgangspunkt for fradraget på 20 procent.
Oplysningen om, hvorvidt lejligheden er vurderet som udlejet eller som almindelig lejlighed, ligger alene hos SKAT og fremgår hverken af offentlige registre eller på vurderingsmeddelelsen. Du skal derfor rette henvendelse til SKAT for at få oplysning om vurderingsgrundlaget for lejligheden.
Tidligere har indehaveren af en bolig haft mulighed for at få lejligheden vurderet som udlejet, men da prædikatet ”udlejet” ikke spiller nogen praktisk rolle længere, vil boligejere fremover ikke længere kunne vælge denne mulighed.
Hvornår er landejendomme omfattet af parcelhusreglen?
Afgørende for beskatning af en eventuel fortjeneste ved salg af en landejendom er, om Told- og skatteforvaltningen vurderer ejendommen som en almindelig ejerbolig eller som en erhvervsejendom.
Hvis skatteforvaltningen vurderer, at der ikke er tale om en landbrugsejendom (erhvervsejendom), men om en almindelig ejerbolig, falder salget ind under parcelhusreglen.
Ved vurdering af ejendommen tager skatteforvaltningen udgangspunkt i Ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 2, hvor vurderingen finder sted efter en ”bedømmelse af ejendommens samlede karakter”.
Konkret betyder det, at for at der kan være tale om en landbrugsejendom, skal der grundlæggende foregå egentlig landbrugsdrift på ejendommen.
Der vil være grænsetilfælde, hvor er blive vanskeligt at vurdere, om ejendommen skal kategoriseres som en beboelsesejendom eller en landbrugsejendom. Ved bedømmel-sen vil skatteforvaltningen overveje, om beboelsen eller landbruget er det bærende i ejendommen.
En mere præcis fortolkning af reglerne findes i bogen, Ejendomsvurderingsloven udgivet af advokatfirmaet Dahl i 2019.
Hvordan beskattes salg af landbrugsejendomme?
Beskatning af en eventuel fortjeneste ved salg af en landbrugsejendom er beskrevet i ejendomsavancebeskatningsloven og er en meget kompleks affære, som det vil føre for vidt at komme nærmere ind på her.
Det kan dog nævnes, at skatteforvaltningen skelner mellem beboelse og erhverv, når en eventuel fortjeneste ved et salg skal beregnes.
Det indebærer bl.a., at den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller anden ejerbolig, ikke medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst.
På grund af de komplekse skatteregler ved salg af en ejendom, der har været anvendt til både beboelse og erhverv, bør derfor du starte med at søge professionel rådgivning om beskatningen af en eventuel fortjeneste.
Hvordan er skattereglerne ved salg af bolig med erhverv?
Hvis du sælger en erhvervsejendom bliver du beskattet af fortjenesten ved et salg, idet du ikke opfylder parcelhusreglens beboelseskrav.
Er der tale om en blandet ejendom, hvor en del af ejendommen er erhverv, kan du benytte parcelhusreglen for den del af ejendommen, du har boet i. Hvis fx 60 procent af ejendommen er bolig, og 40 procent er erhverv, kan du benytte parcelhusreglen til at opnå skattefrihed for 60 procent af fortjenesten ved et salg.
Men reglerne på området er komplicerede, så du bør overveje professionel rådgivning om beskatningen på lige netop din ejendomstype.
Hvordan er skattereglerne ved salg af fritidshuse?
Fritidshus og kolonihavehuse kan sælges skattefrit på tilsvarende betingelser som helårsboliger. Det er dog yderligere en betingelse, at du skal kunne bruge huset som beboelse. Højesteret har fx afvist, at parcelhusreglen kunne anvendes i et tilfælde, hvor den pågældende ejendom var en træhytte uden el, varme og vand.
For at sommeehusreglen kan gælde ved salg af et fritidshus, skal huset være egnet til beboelse. Foto: Stuart McIntyre
Fritidshuse har ofte flere ejere, og for at kunne sælge et fritidshus skattefrit, er det vigtigt, at alle ejere opfylder betingelsen om benyttelse af huset.
Hvis ejerne fx har overtaget sommerhuset som arv, skal de alle have brugt sommerhuset, hvis de hver især vil gøre brug af sommerhusreglen og opnå skattefrihed af en eventuel fortjeneste i forbindelse med et videresalg.
Er det kun en af flere arvinger, der har brugt sommerhuset efter at have arvet det, er det kun den person, der slipper for at betale skat af fortjenesten.
Hvordan er reglerne, hvis du som pensionist har boet i sommerhuset hele året?
Et sommerhus må som udgangspunkt ikke benyttes til helårsbeboelse, men pensionister kan få tilladelse til at bo i sommerhuset hele året, når de har ejet sommerhuset i ét år.
Ved salg af et sommerhus, der lovligt er blevet benyttet som helårsbolig af en pensionist, er en eventuel fortjeneste skattefri, "hvis ejeren eller dennes husstand har benyttet det til private formål i en del af eller hele ejertiden" og lever op til arealkravet. Det oplyser Skattestyrelsen til Videncentret Bolius.
– Når en pensionist anvender et sommerhus som helårsbolig, skifter sommerhuset ikke karakter til helårsbolig, da dispensationen fra helårsbolig gives til personen og bortfalder ved ejerskifte. Anvendelsen som helårsbolig ændrer hermed ikke sommerhusets status som sommerhus, skriver Skattestyrelsen i sit svar.
Det er altså ikke en betingelse for skattefrihed, at sommerhuset på salgstidspunktet benyttes til fritidsformål. Det er nok, at sommerhuset på et tidspunkt i ejertiden har været benyttet til fritidsformål.
– Pensionister vil typisk i det år, der går, før sommerhuset må anvendes til helårsbolig, opfylde betingelserne for skattefrihed, da boligen i denne del af ejertiden har været anvendt til private fritidsformål, fastslår Skattestyrelsen
Hvordan beregnes fortjenesten ved boligsalg?
Hvis et salg ikke falder ind under parcelhusreglen eller sommerhusreglen, bliver en eventuel fortjeneste beskattet som kapitalindkolmst med en skattesats på op til 42 procent.
Ifølge Ejendomsavancebeskatningslovens § 5 stk. 1 og 2 får du imidlertid et fradrag på 10.000 kr. for hvert år, du har ejet ejendommen.
Her er et eksempel:
Hvis du købte huset for 3.000.000 kr. i 2012, skal der altså - ved et salg i 2024 - lægges 12 X 10.000 kr. oven i anskaffelsessummen. Dertil kommer købsomkostninger på fx 40.000 kr. Hvis du får 6.000.000 kr. for huset, er avancen 6.000.000 kr - 3.160.000 kr. = 2.840.000 kr. I dette eksempel skal du altså betale 42 procent i skat af 2.840.000 kr., hvilket svarer til, at du opnår en fortjeneste på 1.647.200 kr. efter skat.
Desuden fremgår det af avancebeskatningsloven, at "Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår”.
Reglerne er imidlertid ganske komplicerede. Det kan derfor være en skattemæssig fordel at søge professionel rådgivning, hvis du regner med, at du bliver beskattet af fortjenesten ved et salg.
Der kan også være grund til at tænke sig om allerede ved erhvervelsen af den ejendom, som du ved et senere salg kan beskattet af ejendomsavancen.
Hvilke regler gælder for ejendom modtaget som arv eller gave?
En ejendom overtaget som arv eller gave, anses for at være anskaffet til den værdi, den arveudlægges eller overdrages til.
Det betyder, at det ikke nødvendigvis er en fordel at få en fast ejendom udlagt billigt som arv, gave eller arveforskud – medmindre du efterfølgende som ejer kan opfylde bopælskravet.
Vil du ikke kunne opfylde bopælskravet, vil det normalt bedst kunne betale sig at få ejendommen udlagt eller overdraget til en realistisk pris. En realistisk pris for ejendommen koster ganske vist ekstra bo- eller gaveafgift i første omgang.
Men da bo- eller gaveafgiften typisk er lavere end skatten på kapitalindkomst, vil en realistisk pris på ejendommen ved et senere salg kunne spare dig for nogle skattekroner.
