Ved salg af et enfamiliehus er det altid en god idé at tilbyde køber en ejerskifteforsikring, som frigør dig for et erstatningsansvar for bygningsskader og ulovlige vvs- og elinstallationer. Foto: Bigstock-photo
Ønsker du selv at stå for salget af din bolig, sparer du som udgangspunkt salæret til mægleren og har også mulighed for at spare lidt på udgiften til markedsføring af boligen. Dertil kommer diverse mindre gebyrer til mægleren for indhentelse af oplysninger om boligen.
Overvej dog først, om du er i stand til at overskue alt papirarbejdet og kontakten til potentielle købere. Og ikke mindst, om du har tid til at udføre mæglerens arbejde.
Hvilke boliger kan du lettest sælge selv?
Salg af en andelsbolig er den mindst komplicerede proces for sælger. Foreningen eller foreningens administrator ligger inde med alle nødvendige oplysninger, og der skal ikke tinglyses nogle dokumenter i forbindelse med salget.
Dertil kommer, at langt de fleste andelsboliger i dag bliver solgt gennem foreningens venteliste. Og finder du ingen interesserede købere på ventelisten, bliver boligerne ofte solgt gennem eksempelvis Den Blå Avis.
Da andelsboliger ofte sælges til en maksimalpris, som er lavere end hvad lejligheden kunne indbringe i fri handel, sælger boligen nærmest sig selv. Du behøver derfor ikke noget særligt stor sælgertalent.
Lidt mere kompliceret bliver det med en ejerlejlighed, hvor du selv skal indhente en række dokumenter, udarbejde en form for salgsopstilling og ellers stå for åbent hus, fremvisning og forhandling med interesserede købere.
Er der tale om en standard-bolig – eksempelvis en to-værelses lejlighed - med mange lignende boliger i kvarteret, bliver salgsprocessen væsentlig lettere, da både køber og sælger ved, hvad de tilsvarende boliger er blevet solgt for.
Salg af et parcelhus vil typisk kræve flest kræfter, da der kræves lidt flere dokumenter og salgstiden ofte er længere.
Du kan hente flere gode råd på den offentlige hjemmeside boligejer.dk.
Hvordan finder jeg en ”skarp” pris på boligen?
Står du som sælger af en ”standardbolig” i skikkelse af eksempelvis er klassisk to-værelses lejlighed eller et nyere parcelhus med mindst to børneværelser i et udbygget område, er en ”korrekt” prisfastsættelse ikke det store problem.
I første omgang er det mest oplagte at indtaste din adresse på en af vurderingsmodeller på nettet som eksempelvis bolighed.dk eller geomatic.dk.
Alternativt tjekker du simpelthen efter, hvad lignende boliger i området og med en nogenlunde identisk beliggenhed er udbudt til og hvad de er blevet handlet til. Her er boliga.dk og boligsiden.dk et godt udgangspunkt.
Er din bolig lidt mere speciel i kraft af indretning, arkitektur eller beliggenhed, er det væsentligt sværere at finde en ”korrekt pris” - både for de ovennævnte vurderiungsmodeller og for den lokale mægler.
Hvad er risikoen ved et selvsalg?
Et selvsalg er ikke uden risici, da du som uprofessionel overtager arbejdet fra en professionel ejendomsmægler. Mæglerens arbejde består først og fremmest i, at få boligen solgt til en pris, som både sælger og køber finder acceptabel.
Mægleren er ekspert i at prissætte en bolig optimalt og han er samtidig rutineret i at tale med potentielle købere, hvis interesse han løbende følger op på.
Hvis du som sælger ikke har de evner, kan du risikere at udbyde din bolig til en for høj eller for lav pris, hvilket kan give en længere salgstid eller et mindre provenu.
Fravælger du en rådgiver ved at salg bærer du også selv ansvaret for, at alt går efter reglerne.
Har du ikke helt styr på de juridiske detaljer ved en bolighandel, kan du som alternativ til en ejendomsmægler få hjælp af en boligadvokat, som typisk koster 10.000-12.000 kr.
Hvor er der flest penge at spare ved selvsalg?
I et område med fuld konkurrence på markedet, vil ejendomsmæglere beregne sig et salær, der matcher tidsforbruget ved et salg. Jo mere speciel boligen er – jo mere arbejde med salget og jo højere salær.
Salæret for salg af en andelsbolig vil derfor typisk ligge i den lave ende af spektret, hvilket giver den laveste besparelse ved et selv-salg. Dette afspejler sig også i, at de fleste andelsboliger bliver solgt via ventelisten.
Skal du af med en ejerlejlighed, vil salæret typisk ligge lidt højere og besparelsen vil derfor være tilsvarende større.
Den størst besparelse opnår du typisk ved sat af et parcelhus, som også kræver den største arbejdsindsats. Du skal selv sørge for indhentelse af tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, som tilsammen danner grundlag for et tilbud på en ejerskifteforsikring. Derudover skal du have indhentet den lovpligtige energimærkning.
Hvilke faser er der i boligsalget?
Du kan opdele salget af din bolig i tre faser, som vil have forskelligt indhold alt efter, om du sælger en andelsbolig, en ejerlejlighed eller et hus.
- Forberedelse af boligsalget, herunder fremskaffelse af de relevante dokumenter, udarbejdelse af salgsmateriale og annoncering
- Selve salget, herunder forhandling med købere, underskrivelse af købsaftalen og berigtigelse af handlen
- Overdragelse af boligen, herunder overlevering og udarbejdelse af refusionsopgørelse
Hvad koster et selvsalg af en andelsbolig?
I de store byer er efterspørgslen efter andelsboliger stor, hvilket betyder, at andelsboliger typisk bliver solgt gennem ventelisten uden udgifter til mægler.
Dermed kan du minimere omkostning til de gebyrer, som administrator og andelsforeningen pålægger den fraflyttende andelshaver. Typisk vil omkostningerne ved et salg gennem ventelisten ligge på mellem 5.000 og 10.000 kr.
Hvad koster et selvsalg af en ejerlejlighed?
Uanset hvor umage du gør dig for at reducere omkostningerne, vil der altid være en række faste udgifter forbundet med salg af en ejerlejlighed.
Det er først og fremmest udgifter til et ejerlejlighedsskema, omkostning til penge-/realkreditinstitut for indfrielse af lån samt evt. forhøjelse af ejerpantebrev til ejerforeningen, som udgør de største poster. Dertil kommer ofte som minimum en annoncering via internettet.
Der kan også være andre udgifter forbundet med at sælge en ejerlejlighed men de kan variere fra ejerforening til ejerforening alt efter, om de bruger en administrator eller bestyrelsen selv udfører arbejdet.
I bedste fald kan du sælge en ejerlejlighed selv for et sted mellem 15.000 og 20.000 kr. inkl. Indfrielse af lån og en skrabet annoncepakke.
Hvad koster et selvsalg af et hus?
Prisen for at sælge et enfamiliehus er lidt højere end ved salg af en ejerlighed. Årsagen er udgifter til ejerskifteforsikring, tilstandsrapport og elinstallationsrapport samt eventuelt energimærke.
Ved et normalt selvsalg, hvor du sparer mæglerudgiften og lidt penge på annoncekontoen, bør du derfor regne med udgifter på mellem 30.000 og 35.000 kr. Med ejendomsmægler vil du ofte ende med at betale omkring 140.000 kr. i alt.
Vil du friske rummene op med lidt maling og skifte slidte gulvtæpper m.m. kan du lægge et 5.000 til 10.000 kr.
Ved selvsalg skal du selv rekvirere alle de nødvendige papirer fra diverse instanser. Foto: Tommy Verting
Hvad er et medsalg?
En række ejendomsmæglere tilbyder en ordning, hvor de står for papirarbejdet, mens du står for fremvisning af boligen og annoncering. Dermed kan du spare langt mere end halvdelen af det normale mæglersalær.
Taksterne på markedet svinger meget, men er i en skrabet udgave set helt ned til 9.000 kr. Eksempelvis tilbyder Boliga en medsalgsordning med juridisk rådgivning, fremskaffelse af dokumenter og udarbejdelse af købsaftale for 9.000 kr. (2018)
Hvilke dokumenter skal jeg indhente?
Hvis du selv sælger dit hus er det dig, der skal skaffe tingbogsattest, kommuneoplysninger, skattebillet og restgældsoplysninger på ejendommen. De er ikke svære at få fat i, og du får dem fra tinglysningskontoret eller kommunen. Alle dokumenterne kan du hente gratis, men tingbogsattesten koster 175 kr., hvis du vil have et stempel fra Tinglysningskontoret. Det er dog ikke nødvendigt.
Hvis du selv sælger en ejerlejlighed, skal du også skaffe tingbogsattesten og kommuneoplysningerne, men derudover skal du have fat i ejerlejlighedskort fra tingbogen, ejendommens restgældsoplysninger fra realkreditinstituttet og ejendomsdatarapporten, der hentes fra den offentlige hjemmeside boligejer.dk og koster 325 kr.
Når du selv sælger en ejerlejlighed, er du også forpligtet til at indhente et ejerlejlighedsskema, som informerer køber om forhold i ejendommen og ejerforeningen - eksempelvis om sælger har restancer over for ejerforeningen, hvad fællesudgifterne er, og hvilke forsikringer foreningen har.
Hvis du skal hente ejerlejlighedsskema fra ejerforeningens administrator, kan der være et gebyr på mellem 1.000 og 5.000 kr. inkl. kopier af vedtægter, referater og andre relevante dokumenter. I princippet kan det koste endnu mere. Der er ikke fastlagt en øvre grænse for, hvad ejerforeningens administrator kan forlange.
I nogle ejerforeninger bruger de ikke en administrator til at udfylde ejerlejlighedsskemaer, så her udfylder bestyrelsen skemaet gratis eller mod et mindre gebyr.
Sælger du en andelsbolig vil de relevante oplysninger (nøgleoplysningsskema, regnskab og referat fra generalforsamling) ofte kunne trækkes af køber selv fra andelsboligforeningen hjemmeside.
Afhængig af vedtægterne i andelsboligforeningen, kan der foretages en vurdering af lejligheden i forbindelse med et salg. En professionel vurderingsmand tager typisk 2.000-5.000 kr. for at vurdere en andelsbolig.
Kan det svare sig at tegne en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er ikke lovpligtig, men er alligevel et de facto krav ved hushandel. Den sikrer både dig og køber i en årrække, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler, der ikke er beskrevet i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.
Prisen på en ejerskifteforsikring varierer med husets alder, størrelse og dækningens varighed, og svinger også fra forsikringsselskab til forsikringsselskab. Normalt deler sælger og køber udgiften, som ligger på mellem 8.000 og 25.000 kr.
Du kan også tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den koster normalt et par tusinde kroner mere.
Skulle det ske, at køber undlader at tegne en ejerskifteforsikring, skal du ikke betale noget.
Mens ejerskifteforsikringer er normale med salg af enfamiliehuse, er de mere sjældne ved salg af ejerlejligheder, idet der både skal udarbejdes en rapport for selve lejligheden og for hele ejendommen.
Dermed bliver tilstandsrapporten relativ dyr, hvilket forklarer, at der ifølge Forsikring & Pension (marts 2018) kun bliver tegnet ejerskifteforsikringer i cirka 0,5 pct. af handlerne.
Hvilke rapporter bliver normalt anvendt ved en bolighandel?
En tilstandsrapport og en elinstallationsrapport som nævnt lovpligtige, når et hus skal sælges, men er begge en forudsætning for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring og dermed på samme måde et de facto-krav.
Energimærkningen er til gengæld obligatorisk, såfremt det eksisterende energimærke er mere end 7 år gammelt. Energimærkning udarbejdes ofte i forbindelse med tilstandsrapporten. Vælger du at få udarbejdet tilstandsrapport og energimærke i samme arbejdsgang, tilbyder firmaet ofte en rabat.
En elinstallationsrapport kan fås ned til 1.200 kr. Normalt ligger prisen på et energimærke på 3.000 til 5.000 kr. alt efter husets størrelse.
Flere firmaer reklamerer med faste priser for en pakke med tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning for mellem 8.000 og 10.000 kr. Så der er ofte penge at spare, hvis du bestiller de tre ting sammen.
For ejerlejligheder, er det ejerforeningen, der står for energimærkningen af hele bygningen, og for salg af andelsboliger er oplysningen ikke relevant.
Når du selv står for salget af din bolig, er det også dig selv, der står for fremvisning og annoncering af den. Foto: Torben Klint
Hvordan skal jeg markedsføre boligen?
Den måske største udfordring ved selvsalg er annonceringen. En ejendomsmægler har et katalog af potentielle købere, som kontakter mægleren, eller som mægleren kan kontakte.
Samtidig har ejendomsmægleren professionelle fotografer, der med billedbehandlingsprogrammer bl.a. kan lægge kunstigt sollys og blå himmel på billederne, så din bolig fremstår mere indbydende i en salgsannonce.
Sidst men ikke mindst er det ejendomsmægleren, der bruger tid på at vise dit hus eller din lejlighed frem. Du kan altså spare penge på annoncering, men det er ikke sikkert, at den besparelse altid betaler sig på grund af de beskrevne fordele ved at overlade det til ejendomsmægleren.
Hvis du selv skal stå for disse ting, ska du selv kunne tage billeder, der får din bolig til at se præsentabel ud, og du, eller dem du bor med, skal have tid til at kunne fremvise boligen, når en eventuel køber vil se den.
Der er ingen krav om, at du behøver at udarbejde en salgsopstilling, på samme måde som ejendomsmægleren gør det. Du kan selv vælge, hvordan du vil præsentere din bolig.
Når du skal markedsføre boligen, kan du naturligvis sprede rygtet mundtligt til familie, venner og kollegaer, hænge annoncer op i lokale supermarkeder og på arbejdspladsen og sprede det via sociale medier.
Både andelsboliger og ejerforeninger kan have ventelister, hvor din bolig også kommer til salg.
Hvis der kommer flere bud på din bolig, kan du overveje at lave en budrunde eller en licitation, som det også kaldes. Det er dog næppe en fordel for dig og kan være svært at styre.
Læs mere om hvordan du gennemfører en budrunde her.
Hvordan styrer jeg økonomien?
Når du har fundet en køber til et hus eller en ejerlejlighed, skal du oprette en deponeringskonto og indfri realkreditlån og eventuelle pantebreve. Penge fra køber bliver frigivet, når skødet er tinglyst, og banken sørger så for, at realkreditlån bliver indfriet, inden et evt. overskud kan udbetales til sælger.
Selve deponeringskontoen er enten gratis eller koster nogle få hundrede kroner at oprette hos banken. Samlet koster indfrielsen dog mellem 3.000 og 6.000 kr. hos bankerne, inkl. gebyrer til realkreditinstitutter for at indhente tilbud på indfrielse af realkreditlånet.
Har du banklån eller pantebreve i huset eller ejerlejligheden, er det ofte billigst at få din egen bank til at stå for at indfri lånene, men det kan også være en fordel at vælge den bank, der har et samarbejde med dit realkreditinstitut, da de nogle gange tager et mindre gebyr for egne kunder.
For andelsboligers vedkommende er det andelsboligforeningen, der håndterer sagerne, men det koster typisk et gebyr, hvis det er administrationsselskabet, der står for at afregne beløbet, efter lånene er betalt. Er det bestyrelsen selv, der afregner, er gebyret typisk mindre eller også er det helt gratis.
Modsat ejerboliglån koster det i flere banker ikke noget at indfri et andelsboliglån.
Ofte vælger køber at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Det betyder, at køber kan springe fra handlen uden omkostninger og uden nogen begrundelse. Forbeholdet gælder normalt tre til fem dage. Arkivfoto.
Hvad er en købsaftale?
Når du er blevet enig med køber om pris og overtagelsesdato, skal I udarbejde en købsaftale. Der er ingen regler for, hvordan I gør, og der er ingen specifikke formkrav. Det er de almindelige regler i aftaleloven, der gælder.
Købsaftalen er jeres fælles kontrakt, hvori alle handelsvilkårene for salget/købet fremgår. Når købsaftalen er underskrevet af jer begge uden forbehold, foreligger der en endelig bindende aftale.
Nogle købere vælger at indføje et advokatforbehold, der betyder at køber gerne vil skrive under på en købsaftale, men ikke føler, at alle forhold er undersøgt tilstrækkelig grundigt, eller at køber ikke helt kan overskue alle konsekvenser af dispositionen. Disse usikkerheder kan købers advokat undersøge, og hvis advokaten ikke kan godkende aftalen, bortfalder handlen.
Hvem sørger for tinglysning af skødet?
Når købsaftalen er underskrevet, skal aftalen om købet gennemføres i praksis. Der skal bl.a. laves et skøde, som skal tinglyses, og der skal udarbejdes en refusionsopgørelse.
Det er normal praksis, at køber sørger for tinglysning af skødet. Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, får du frigivet købesummen fra deponeringskontoen, men tidligst på overtagelsesdagen.
Hvordan skal boligen overleveres?
Du har pligt til at vedligeholde din bolig frem til overtagelsesdagen, hvor den skal være ryddet og rengjort.
Samtidig skal I lave en såkaldt refusionsopgørelse, der er et regnskab over boligens løbende udgifter med overtagelsesdagen som skæringsdag. Udgifter der vedrører perioden før overtagelsesdagen betaler du, og udgifter i perioden efter overtagelsesdagen påhviler køber.
De fleste forbrugsudgifter afregner du som sælger med dit forsyningsselskab direkte, men har du en olietank, aflæses der olie på overtagelsesdagen, og beløbet beregnes og medtages over refusionsopgørelsen. Din betaling af halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien medtages også.
Husk at melde flytning senest 5 dage efter flytningen.
