Der er stor forskel på, hvor meget det koster at sælge en ejerlejlighed, En stor udgiftspost, som du dog kan fravælge, er at sælge gennem mægler. Foto: Torben Klint
Hvad koster det at sælge en ejerlejlighed?
Omkostningerne i forbindelse med salg af en ejerlejlighed kan variere en del alt efter, om du selv står for salget af lejligheden, eller om du lader en ejendomsmægler gøre det for dig.
Uanset hvor umage du gør dig for at reducere omkostningerne, vil der altid være en række faste udgifter forbundet med det at sælge ejerlejlighed. Selv om du klarer hele salgsprocessen alene, kommer de samlede omkostninger alligevel op på mellem 15.000 og 20.000 kr.
Det er først og fremmest udgifter til et ejerlejlighedsskema, omkostning til penge-/realkreditinstitut for indfrielse af lån samt evt. forhøjelse af ejerpantebrev til ejerforeningen, som udgør de største poster. Dertil kommer ofte som minimum en annoncering via internettet.
Vælger du at indgå en formidlingsaftale om salg via en ejendomsmægler, og er du villig til at betale dig fra stort set alt, kan du nemt ende med at skulle betale op mod 100.000 kr. totalt.
Eksempler på udgifter ved salg af lejlighed
Her kan du se en række af de omkostninger, der kan være, når du skal sælge lejlighed:
• Vederlag (salær) til ejendomsmægler inkl. moms: omkring 20.000-70.000 kr.
• Indfrielse af realkreditlån: 3.000-6.000 kr.
• Annoncering: 1.000-15.000 kr.
• Officiel tingbogsattest: 150 kr. (uofficiel er gratis)
• Ejendomsdatarapport: 70 kr. (via boligejer.dk)
• Ejerlejlighedskort/matrikelkort (hentes fra tingbogen)
• Restgældsoplysninger: (hentes digitalt fra realkreditinstitut)
Yderligere omkostninger ved salg af ejerlejlighed
• Ejerlejlighedsskema inkl. kopier af vedtægter og referater: cirka 2.00-4.000 kr.
• Evt. forhøjelse af ejerpantebrev til ejerforeningen kr. fra omkring 5.000 kr.
• Debitorskifte i ejerforening: 1.000-3.000 kr.
• Indfrielse af evt. fælleslån: 500-3.000 kr.
Hvor meget skal ejendomsmægleren have i salær?
Ønsker du hele salgsarbejdet udført af en ejendomsmægler, er salæret eller vederlaget som udgangspunkt fastlagt under hensyn til lejlighedens pris, omsættelighed og lokale konkurrenceforhold.
Typisk vil salæret ligge på et sted mellem 30.000-100.000 kr. Men det kan variere meget alt efter, hvilken type bolig der skal sælges, hvor nemt eller svært det er at sælge boliger i området, hvor stor konkurrence der er og om mægleren tager et fast gebyr eller en procentsats af den samlede salgspris – ofte på mellem 1 og 6 procent.
Desuden er der nogle mæglere, som tilbyder en solgt eller gratis-ordning, hvor du kun skal betale salær, hvis mægleren får solgt boligen indenfor den aftalte periode.
Ofte vil det være muligt at forhandle om salæret. Er din bolig let at sælge, og er konkurrencen hård i dit lokalområde, er det oplagt at forsøge at få rabat.
Hvor meget du kan prutte prisen ned, varierer selvfølgelig en del, men det er ikke urealistisk at få et nedslag på mellem 15-50 procent.
Du bør altid kontakte flere mæglere og sammenligne deres priser, ligesom der kan være forskel på vurderingen af din lejlighed – og dermed hvor meget de tror, at de kan sælge den for.
Hvad sparer du ved at hjælpe ejendomsmægleren med salget?
Der kan desuden være penge at spare ved at stå for en del af arbejdet selv. Nogle ejendomsmæglere tilbyder fx ordninger, hvor det er sælger, der viser boligen frem.
Du kan ofte slippe med at betale under det halve i salær ved at påtage dig en del af salgsarbejdet selv. Ved en medsalgsordning ligger salæret typisk på 25.000 kr. til 40.000 kr. Men der findes spillere i markedet, som tilbyder priser helt ned til 15.000-20.000 kr., hvis du selv viser frem.
Der kan desuden være penge at spare på annoncering. Ofte tilbyder mæglerne forskellige pakkeløsninger. Hvis din bolig ligger i et populært område, er det måske ikke nødvendigt med den helt store pakke med annoncering i både lokale og landsdækkende medier.
Nogle ejendomsmæglere tager desuden et ekstra gebyr for at indhente dokumenterne, så vil du spare penge, kan du selv indhente dem.
Sørg altid for at få skrevet alle detaljer ind i jeres formidlingsaftale – også hvis du står for en del af arbejdet selv.
Hvad koster hjælp fra en advokat?
De færreste sælgere benytter sig både af en advokat og en ejendomsmægler. De fleste sælgere, der ønsker at gennemføre handlen uden medvirken af en mægler, foretrækker at hyre en advokat til papirarbejdet.
Advokatens honorar varierer med arbejdets omfang. Regn med et beløb i størrelsesordenen 10.000-15.000 kr. for et uproblematisk boligsalg.
Du kan med fordel vælge denne løsning, hvis du har en letomsættelig lejlighed og selv ønsker at stå for salget.
Hvad koster et ejerlejlighedsskema?
Når du sælger lejlighed, er du forpligtet til at indhente et ejerlejlighedsskema, som informerer køber om forhold i ejendommen og ejerforeningen - fx om sælger har restancer over for ejerforeningen, hvad fællesudgifterne er, og hvilke forsikringer foreningen har.
Normalt indhenter mægler selv ejerlejlighedsskema fra administrator, og gebyret ligger typisk på 2.000-4.000 kr. inkl. kopier af vedtægter, referater, regnskab/budget og andre relevante dokumenter.
Hvis du vil spare disse penge, kan du henvende dig til bestyrelsen for ejerforeningen og høre, om de vil udfylde skemaet. Det er fuldt lovligt, men kræver, at du kan overtale fx formanden for bestyrelsen til at bruge tid på det. Du skal så også selv tage kopier af vedtægter og referater. Husk at fortælle din ejendomsmægler, at du selv indhenter skemaet.
I enkelte ejerforeninger bruger de ikke en administrator til at udfylde ejerlejlighedsskemaer, så her udfylder bestyrelsen skemaet gratis eller mod et mindre gebyr.
Hvad koster andre gebyrer til administrationsselskabet?
Når lejligheden overdrages fra sælger til køber, skal der laves et debitorskifte i ejerforeningen. Der ligger ofte et ejerpantebrev som sikkerhed for fællesudgifterne i ejerforeningen, og her skal sælger udskiftes med køber.
Nogle gange står købers advokat for at lave skiftet. Andre gange er det administrator, der står for debitorskifte, og så ligger sælgers omkostninger typisk på 2.000 til 3.000 kr.
Hvad koster indfrielse af fælleslån?
Hvis der er fælleslån i ejerforeningen, der skal indfries i forbindelse med salget, koster det også et gebyr. Dels tager banken typisk 750 kr. for at indfri sælgers andel af lånet.
Og hvis administrator fordeler de månedlige opkrævninger, lægger nogle af dem et gebyr på 1.000 til 2.000 kr. oveni indfrielsesgebyret til banken for at slette sælger i deres system og sørge for, at pengene bliver sendt videre til banken.
Der er ikke fastsat nogen øvre grænse for gebyrets størrelse.
Hvad koster indfrielse af realkreditlån og deponeringskonto?
Det er normalt sælgers bank, der står for at oprette en deponeringskonto og indfri pantebreve og realkreditlån.
Penge fra køber bliver frigivet, når skødet er tinglyst uden anmærkninger, og banken sørger for, at realkreditlån bliver indfriet, inden et evt. overskud kan udbetales til sælger.
Selve deponeringskontoen er enten gratis eller koster få hundrede kroner at oprette, men samlet koster indfrielsen typisk mellem 3.000 og 6.000 kr. hos bankerne.
Det er inkl. gebyrer til realkreditinstitutter for at indhente tilbud på indfrielse af realkreditlånet.
Du kan godt shoppe rundt og vælge en bank med et billigere gebyr, men har du banklån eller pantebreve i boligen, er det ofte billigst at få din egen bank til at stå for at indfri lånene. Ellers skal en fremmed bank betale gebyrer til din bank for at indfri dine banklån.
Det kan også være en fordel at vælge den bank, der har et samarbejde med dit realkreditinstitut, da de nogle gange tager et mindre gebyr for egne kunder.
Hvad er den billigste løsning?
Har du på forhånd fundet en køber og aftalt prisen, opnår du den billigste løsning. I den situation tilbyder både ejendomsmæglere og advokater at ordne papirarbejdet, hvilket typisk koster ca. 10.000 kr.
Den samlede udgift ved salg af en lejlighed kan så holdes nede på 25.000-35.000 kr.
Har du et grundigt kendskab til forretningsgangen i en ejendomshandel og kan klare hele papirarbejdet selv, kan du spare alle rådgivere væk.
I så fald vil udgiften ved salget alene bestå af eventuel tinglysningsafgift og diverse gebyrer til administrationsselskaber og banker samt evt. smågebyrer til fremskaffelse af dokumenter. De samlede omkostninger ved lejlighedssalget kan dermed holdes nede på omkring 10.000-20.000 kr.
Energimærkning af din bolig er obligatorisk, når du skal sælge den. Derudover kan du også få udarbejdet en elinstallationsrapport, som er obligatorisk, hvis du vil stifte en ejerskifteforsikring. Arkivfoto.
Hvad koster et energimærke?
Energimærkning af lejlighedsejendomme er obligatorisk, og det er ejerforeningen, der skal sørge for at få lavet energimærket, som betales over de løbende fællesudgifter.
Hvad koster en ejerskifteforsikring?
Du kan godt få lavet en ejerskifteforsikring, men det kræver, at der foreligger tilstandsrapport både for lejligheden og hele ejendommen. En tilstandsrapport omfattende både ejendom og lejlighed er meget kostbar, så i praksis undlader næsten alle at få rapporterne udarbejdet ved salg af lejlighed.
Hvis du ikke får lavet en ejerskifteforsikring, er du som sælger ansvarlig for fejl og mangler i op til 10 år efter handlen. Dog er dækning af dyre ting som faldstammer, tag, fundament osv. for det meste en del af ejerforeningens normale forsikring. Men fx ulovlige elinstallationer kan koste mange penge at få lovliggjort.
Hvad koster en opfriskning af boligen?
For at fremme salget af en bolig anbefaler mæglerne ofte en lettere opfriskning af den. Er malingen slidt, eller er rummene malet i mørke farver, der efterlader et dystert indtryk, vil en gang lys maling være et plus, lyder det fra mæglerne.
Det er også en god idé at ordne, skifte eller fjerne slidte gulvtæpper, skifte punkterede termovinduer, male radiatorer, ordne knirkende døre/gulve, kalkaflejringer i badeværelset m.v.
Omkostningerne til en opfriskning af din bolig behøver ikke at beløbe sig til en formue og vil ofte kunne ordnes for nogle tusinde kroner, hvis du selv udfører arbejdet. Hvis det er mere gennemgribende opfriskninger, kan det sagtens beløbe sig til et væsentligt større beløb.
Hvad koster det at flytte?
Udgifterne til flytning varierer i sagens natur efter afstand, indboets omfang og efter i hvor høj grad, du selv vil deltage i flytningen. Ønsker du selv at stå for flytningen, kan du nøjes med lejeudgiften til en lastbil.
Ønsker du professionelle flyttemænd til arbejdet, kan det hurtigt løbe op. Særligt hvis du også skal bruge hjælp til at pakke ned og pakke ud. Du skal også bruge flyttekasser. Hvis du ikke har mulighed for at låne eller købe nogle brugt, kan du enten overveje at leje dem af flyttefirmaet eller købe nye i et byggemarked.
Det er ikke usædvanligt, at en flytning løber op imellem 30.000-100.000 kr.
Det er altid en god idé at indhente tilbud fra flere flyttefirmaer. Sørg for at få udspecificeret, hvad tilbuddet dækker over, så det er nemmere at sammenligne dem.
En del flyttefirmaer har beregnere på deres hjemmesider, hvor du kan få et indblik i, hvad det cirka vil koste i din situation.
