Har du svært ved at få dit hus solgt? Du kan faktisk selv gøre en del, så potentielle købere nemmere kan forestille sig at bo i huset. Arkivfoto.
Hvordan gør du huset indbydende og salgsklar?
De fleste, der skal sælge hus, drømmer om en hurtig handel til en god pris. Du kan øge chancen for det ved at gøre dit huse og have så indbydende som muligt.
Faktisk er der en del ting, du kan gøre for at gøre dit hus mere salgsklar, uden at det koster dig en krone. Andre tiltag kan tilmed gøre huset mere værd – det kræver dog ofte større eller mindre investeringer og kan være besværlige. Derfor bør de overvejes grundigt, inden du kaster dig ud i dem. Det kunne tænkes, at køberne har andre planer, og så bliver det nemt spild af penge og tid.
En potentiel køber har alle sanser åbne, når han, hun eller de besøger dit hus. Og det kan du som sælger udnytte, når du vil gøre dit hus mere salgbart. Her er det første indtryk af huset vigtigt. Prøv derfor at forestille dig, hvordan dit hus ser ud, hvis man ser det med nye øjne.
- Hvordan opleves huset, når man træder ind i det?
- Virker det lyst eller mørkt?
- Er det rodet eller ordentligt?
- Virker det trangt eller rummeligt?
Du kan måske få en nabo, et familiemedlem, eller en kollega, der ikke har været i huset før, til at gennemgå huset og udpege de ting, som virker mørkt eller rodet. Man bliver selv lidt immun for det i eget hjem. På den måde kan du få øje på, hvor du skal rydde op, lukke lys ind og gøre huset klar til salg. Måske kan man huske, hvorfor man i sin tid faldt for huset?
Rod og/eller et overfyldt et værelse gør ikke dit hus nemmere at sælge. Foto: Joseph Helfenberger
5 nemme ting, der kan gøre dit hus mere salgsklar
1) Luk lyset ind
Lys er vigtigt for mange boligkøbere, så det gælder om at få din bolig til at virke så lys og venlig som muligt. En lys bolig virker også større. Så du kan slå to fluer med et smæk ved at:
Trække gardinerne fra og persiennerne op. Fjern evt. gardinerne helt.
Pudse vinduerne, så der kommer mest muligt lys ind.
Åbne dørene mellem rummene, så fx lyset fra stuen trænger ud i den mørke gang.
Male mørke vægge og lofter i en lys farve, som reflekterer lyset.
2) Gør rent
De fleste af os har hørt om det gode gamle trick med at få huset til at dufte af hjemmebagte boller på fremvisningsdagen. Det er sikkert en fin idé, men også et let gennemskueligt trick.
Det er bedre at prioritere at få gjort rent frem for at bage boller. Gør huset klar til salg ved at sørge for, at huset fremtræder rent og pænt. Det er særlig vigtigt i køkkener og badeværelser. En potentiel køber er ikke interesseret i at overtage andres skidt og snavs.
3) Luft ud
Når man har boet mange år i et hus, er man som regel blevet immun over for den duft/lugt, som huset har.
Det er vigtigt at lufte grundigt ud, så der dufter rent og friskt i huset. Hvis det modsatte er tilfældet, kan man som køber blive skræmt væk.
Lugt fra fx cigaretrøg, madlavning og husdyr kan virke påtrængende på andre. Også emhætter fyldt med fedt kan udsende en let harsk lugt – sørg derfor for at få renset den og filtrene i den.
4) Ryd op
Dit hus virker større og mere indbydende, hvis der er ryddet op. Oprydningen er også vigtig i kælderen, i loftrummet og i andre depotrum. Når der er ryddet op og skabt orden, får køber et bedre indtryk af den plads og de muligheder, der er i huset.
For mange ting kan gøre huset uoverskueligt og få det til at virke mindre. Det er lettere for køberen at forestille sig, hvordan huset kan indrettes, og hvor hans eller hendes egne møbler kan stå, hvis huset ikke er proppet med for mange ting. Hellere for få møbler og nipsgenstande end for mange.
Hvis huset er rent og ryddeligt, er det klar til salg, og det giver samtidig køberen et positivt indtryk af, at du har holdt dit hus godt, og det gør det mere værd i køberens øje.
5) Vis, hvordan pladsen kan udnyttes
Mange huse har alrum, reposer eller andre kvadratmeter, der nemt kan virke som spildplads. Det er en stor fordel, hvis du kan indrette dit hus, så du viser, at spildpladsen kan bruges til noget fornuftigt. Du kan fx indrette et kontor på reposen eller et tv-hjørne i køkkenalrummet.
Gør dit hus salgsklar med neutrale løsninger
At sælge hus er noget andet end at bo i det. Så længe du og din familie selv bor i huset, gælder det om at indrette det, så det bliver personligt og passer præcis til dine/jeres behov med den indretning, de møbler og de farver på væggene, som I holder af.
Hvis du skal sælge hurtigt, handler det på om at få så mange potentielle købere som muligt til at se mulighederne i huset.
Huset skal måske på samme tid appellere til både unge familier med små eller større børn, singler og yngre eller ældre par uden børn. Da det er et umuligt kunststykke at indrette en bolig, så den passer til alle typer købere, kan du i stedet tilstræbe at få huset til at virke så neutralt som muligt.
Med færre møbler og ting og en almindelig, neutral indretning vil købere bedre kunne forestille sig at bo i huset, end hvis væggene fx er vinrøde og rummene fyldt med personlige minder og mange forskellige møbler.
Mal vægge i neutrale, lyse farver. På den måde appellerer huset til mange typer af købere. Foto: Christie & Cole
3 mellemstore ting, der gør dit hus klar til salg
Det er vigtigt, at dit hus generelt fremstår velholdt, da det signalerer over for køberen, at du har passet godt på det.
Afskallet maling på facaden eller mørnet træværk omkring vinduerne kan give et indtryk af, at huset generelt er i dårlig stand, og at der kan være mere alvorlige ting i vejen - også selv om det ikke er tilfældet.
Hvis huset har mange små skader, kan det afskrække de købere, der hverken har tid, råd eller lyst til at bruge tid og kræfter på istandsættelse. Derfor vil det som regel kunne betale sig at bruge penge på at male og udbedre småskader.
Hvis du ikke har råd til at hyre håndværkere til opgaven, bør du tænke dig om med selv at give dig i kast med opgaven, hvis du ikke er den store gør det selv-person
Det er bedre at undlade at sætte huset i stand end at gennemføre nogle ikke særligt vellykkede istandsættelsesprojekter. Du kan nemlig risikere at forringe værdien af din bolig i stedet for at gøre den mere værd.
Her er tre typer af opgaver, du forholdsvist nemt og billigt kan gøre:
1) Mal i lyse, neutrale farver
Er fodpaneler, indfatninger og træværket indvendigt slidt, er det en god idé at få det malet. Vægge og lofter kan du også overveje at male, hvis de trænger.
Mal fx væggene i en neutral, lys farve, som ikke generer nogen, og som får rummene til at virke større og lysere.
Mal også udendørs træværk, der trænger – fx vindskede, vinduer, overliggere og gavl.
2) Lav småreparationer indendørs og udendørs
Hvis der er mindre ting i dit hus eller på terrassen, der ikke virker eller måske hænger, er det en god idé at få det sat i stand for ikke at give et dårligt indtryk af den generelle vedligeholdelse. Du kan fx:
- Skrue løse dørhåndtag fast.
- Fikse døre eller vinduer, der knirker eller binder.
- Tætne utætte vinduer.
- Udskifte mørnet træværk.
- Fastgøre løse fliser eller udskifte revnede fliser.
- Fjerne alger og flisepest fra terrassen.
- Udskifte revnede terrassebrædder.
3) Gør huset mere sikkert mod indbrud
Det kan være en god idé at vise, at dit hus er godt sikret mod indbrud. Mange af måderne at gøre det på er både nemme og billige at lave selv. Du kan fx:
- Tjekke, at du har klistermærker, der viser, at du er tilmeldt Nabohjælp, hvis det er tilfældet.
- Tjekke, at dine udendørs lys virker eller installere udendørs lys med sensor.
- Montere sikringsbeslag på vinduerne.
- Skrue glaslister fast med sikringsskruer.
Gør huset mere værd: Hvilke større ændringer kan betale sig?
Det er svært at svare entydigt på, om det kan betale sig at gennemføre større forbedringer af huset, inden du sætter det til salg. I nogle tilfælde vil det være en god investering, mens det i andre tilfælde vil være spild af penge.
Har du fået lavet en tilstandsrapport, hvori det fremgår, at der er en række skader på huset, kan det gøre huset mere værd at få udbedret nogle af dem. Dermed får du også listen til at se knap så uoverskuelig ud. En lang liste af ’gult hus’ (alvorlige skader), rødt hus (kritiske skader) og ’sort hus’ (forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade) kan nemlig godt afskrække en del købere.
Rødt hus (kritiske skader) behøver ikke nødvendigvis at være specielt dyre at få udbedret.
Især ’sort hus’ i tilstandsrapporten kan gøre køberen lidt urolig, da den signalerer, at man ikke er helt klar over omfanget og/eller årsagen til skaden. En ejerskifteforsikring dækker typisk ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet.
På grund af de stigende varme- og elpriser, er huskøbere blevet langt mere opmærksomme på, hvilket energimærke boliger har, og hvor stor varmeregningen er, og de kan fravælge et hus, hvis varmeregningen er for stor og energimærket for dårligt.
Er der punkter i energimærket, som forholdsvis nemt og billigt kan blive udbedret, fx udskiftning af termostater, kan det være et rigtig godt sted at investere i en forbedring.
Har du et ældre olie- eller gasfyr er det en rigtig god ide at indhente pris på fx en luft til vand-varmepumpe. Så er usikkerheden om prisen for den kommende køber reduceret. Hvis der er lagt planer for udlægning af fjernvarme i dit område, er det en god idé at gøre opmærksom på det.
Efterisolering kan i mange tilfælde være en god investering.
Arkivfoto.
Efterisolering
Nogle ting giver mere mening at bruge penge på end andre. Mange boligejere undlader at efterisolere deres hus, fordi de opfatter det som en kedelig investering i forhold fx at få et nyt køkken.
Men det er faktisk én af de mest fornuftige investeringer, du kan foretage som boligejer. Typisk vil du allerede fra det første år få et overskud, fordi besparelsen på varmeudgifterne er større end afdragene og renterne på lånet til investeringen. Især i perioder, hvor energipriserne er høje, giver det mening at efterisolere. Samtidig føles boligen rarere at være i.
Det er relativt nemt og billigt at efterisolere loftet, så det er især her, du bør kigge hen.
Har dit hus en dårligt isoleret hulmur, er det også en god idé at få foretaget en hulmursisolering. Bed en hulmursisolatør om at komme og vurdere, om det er en mulighed, og hvad det koster. Ofte kan du lave den aftale, at du kun betaler for mængden af indblæst materiale.
Køkken og badeværelse
Det kan normalt ikke betale sig at investere i dyre projekter som fx et nyt badeværelse eller et nyt køkken. Som tommelfingerregel kan du kun regne med at få cirka to tredjedele af investeringen i den slags byggeprojekter hjem.
Især køkkener og alrum er rum, som de fleste købere selv ønsker at sætte et personligt præg på. Derfor er de ikke nødvendigvis indstillet på at betale 200.000 kr. eller en halv million mere for huset, fordi det har et nyt køkken, som de måske alligevel har tænkt sig at lave om.
Men små forbedringer, som får køkken og bad til at fremstå pænere, kan dog godt svare sig. Fx kan det nogle gange give et bedre indtryk af køkkenet, hvis køkkenlågerne udskiftes eller males.
Ligeledes kan en opfriskning af flisefugerne, især de bløde, give badeværelset et pænere førstehåndsindtryk. Hvis der er skimmelsvamp og kalkrester, så få det renset af.
Ombygninger
Mange købere vil i dag se det som en fordel, hvis der er få, men store rum med mere luft og lys frem for mange små rum. Derfor kan det nogle gange betale sig at foretage små ændringer i et ældre hus, der i indretning og planløsning ikke er helt tidssvarende. Det er ikke så dyrt at rive et par vægge ned, så der bliver skabt et nyt køkken-alrum eller en større stue.
Men der er også en del boligkøbere, som foretrækker selv at ville forme deres bolig. Nogle boligkøbere, fx dem, der har små børn, vil nok foretrække et ekstra soveværelse frem for en stor stue. Det er derfor svært at bejle til alle potentielle købere ved hjælp af en ombygning, og det i sig selv er en god grund til at overveje, om en ombygning er pengene og besværet værd, når huset skal sælges.
Hvis din stue er meget mørk, kan det være et stort plus at få skabt mere lys og luft i rummet. Et ekstra vindue eller en dør ud til haven kan øge værdien af dit hus betydeligt, uden at det behøver at være meget dyrt. Det koster typisk et sted mellem 15.000 og 25.000 kr.
Hvis en overdækning på terrassen tager lys fra huset, kan det være en overvejelse værd at fjerne den eller alternativt at skifte matterede trapezplader til nye og mere gennemsigtige.
Hvis indretningen i din bolig ikke er helt optimal – fx, hvis der mangler et værelse - kan du overveje at få en arkitekt til at lave en eller flere skitser af, hvordan man kan få det til at se ud.
Tilbygninger
Særligt vellykkede tilbygninger, der flytter det gamle hus op i en helt ny klasse, kan være en god investering, men hovedreglen er, at tilbygninger primært bør bygges for din egen skyld. En tilbygning vil normalt kun være en god investering i meget dyre områder, hvor salgsprisen pr. m2 er højere, end prisen pr. m2 er for at bygge til.
Intelligente elsystemer
Investeringer i ny teknik og moderne installationer som fx intelligente elsystemer (Smarthouse, IHC) kan normalt ikke tjene sig selv hjem. Hermed ikke sagt, at gode installationer ikke er en fordel. Det er vigtigt, at de gamle installationer ikke er faldefærdige eller ulovlige. Ligeledes er det vigtigt, at alle vand- og radiatorrør er isolerede og at evt. rustne faldstammer eller andre rustne rør bliver udskiftet.
Kloakseparering
Overvej at indhente pris på en såkaldt kloakseparering, hvis der er et krav om det i dit område.
En kloakseparering er en anordning, der adskiller regnvand og spildevand, og den kan koste alt fra 10.000 kr. til over 100.000 kr. alt efter, hvilken løsning du vælger, og hvor du bor. Kloakseparering er påbudt i flere kommuner og kan være med til at afværge oversvømmelser i kældre ifm. kraftige regnskyl.
Sørg for at haven ser velplejet ud ved fremvisning. Foto: Stuart McIntyre
Hvad kan du gøre i haven for at gøre huset mere værd?
Det første indtryk er som nævnt vigtigt. Når det drejer sig om en villa eller et rækkehus, vil det første indtryk som regel være haven og grunden udenfor huset.
Det kan derfor være en god idé at lægge lidt energi i at få de udendørs arealer til at tage sig godt ud, så din grund er klar til salg og fremstå indflytningsklar for potentielle købere.
For mange købere er det vigtigt, at det er rart at opholde sig i haven og på terrassen. En del boligkøbere flytter måske netop fra en lejlighed for at få en have.
Terrasse
Stort set alle huskøbere lægger vægt på, at der er godt samspil mellem hus og have. Rigtig mange foretrækker, at der er forbindelse fra huset til haven i form af en god terrasse, der ligger i direkte forlængelse af stuen eller køkken-alrummet.
En god terrasse virker som en udvidelse af boligens areal og kan ofte fungere som et ekstra opholdsrum om sommeren. Det er derfor et stort plus, hvis huset har en eller flere gode terrasser, der signalerer, at man kan opholde sig udenfor i solen på alle tider af dagen.
Dyre projekter, som fx en hævet træterrasse eller anlæg af et større fliseareal, vil normalt ikke kunne tjene sig hjem økonomisk.
Men med små midler kan du få din terrasse til at virke mere indbydende, og være med til at gøre det nemmere at sælge huset hurtigt. Du kan fx indrette terrassen lidt hyggeligt ved at sætte nogle krukker med blomster op, evt. købe nye havemøbler eller blot nye hynder. Gør også gerne terrassen ren, så den ser pæn ud.
Haven
Der er meget stor forskel på, hvilken slags have forskellige købere ønsker sig.
Nogle er haveentusiaster og vil gerne have urtehave og rosenbede, mens andre føler sig afskrækket ved tanken om for meget havearbejde. De ønsker sig mest af alt en græsplæne og en hængekøje.
Derfor kan man ikke sige noget entydigt om, hvilken type have der appellerer mest til køberne. De fleste vil dog gerne have en have med gode haverum og siddepladser – uanset, hvor stor eller lille haven er. En stor staudehave vil ofte virke uoverskuelig for den nye boligkøber, hvorimod en græsplæne er lettere at overskue.
Men sørg for, at haven fremstår salgsklar, det vil sige ser velplejet ud. Du kan fx:
- Slå græsset.
- Beskære træer og buske, så de ikke skærmer for lys på terrasse eller til huset.
- Fjerne ukrudt fra bede og indkørsel.
Udekøkkener, sauna, spabad m.m.
Erfaringen viser, at luksuriøse goder som wellnessrum, saunaer, spabade og swimmingpools normalt ikke er gode investeringer i en salgssituation. De appellerer til relativt få mennesker, og ofte vil en køber hellere selv foretage disse investeringer.
