Sådan påvirker rentenedsættelsen fra ECB dit boliglån

Sådan påvirker rentenedsættelsen realkreditlån med variabel rente

– Den ledende rente i euroområdet har traditionelt haft stor betydning for de korte danske realkreditrenter, og derfor smitter forventningen om lavere ledende renter i euroområdet af på de variabelt forrentede realkreditlån, siger Lise Nytoft Bergmann.

Men det er typisk sådan, at jo større enighed eller sikkerhed, der er om en renteændring, jo mindre effekt har den på markedet, den dag udmeldingen kommer, forklarer Nordea Kredits boligøkonom.

Tal fra Nationalbanken viser, at andelen af boligejere med variabel rente på deres realkreditlån er på lidt over 54 procent (ultimo maj 2024).

Overordnet er der to typer af realkreditlån med variabel rente. Den ene er flekslån eller rentetilpasningslån, der typisk bliver refinansieret og får ny rente hvert år (F1), hvert tredje år (F3) eller hvert femte år (F5).

Den anden er de såkaldte kort rente-lån, der får ny rente hvert halve år, men kun refinansieres cirka hvert tredje år. 

Hos Totalkredit hedder lånet F-Kort, hos Realkredit Danmark hedder det FlexKort og hos Nordea Kredit Kort Rente. Jyske Realkredit udbyder ikke denne låntype.

Fælles for realkreditlån gælder, at renten fastsættes på de finansielle markeder. Så det er ikke noget, man kan forhandle med banken om.

Kort rente-lån får hurtigt glæde af lavere renter

Boligejere med kort rente-lån får størst glæde af rentenedsættelsen, da de skal have ny rente næste gang allerede pr. 1. juli. Og den fastsættes ultimo juni.

– Det skyldes, at lånene med helt kort rentebinding er koblet til en pengemarkedsrente. Det betyder, at når ECB og Nationalbanken sænker renten, kommer den rente med ned. Så der kan man godt snart se frem til en lavere rente, siger Jens Hjarsbech.

Chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard har regnet på den forventede besparelse for boligejere med et F-Kort-lån i Totalkredit.

– De kan se frem til at få en rentelettelse på cirka 160 kr. om måneden efter skat for hver million kr., de skylder. Det er ikke det helt store sammenlignet med de stigninger, vi har set siden begyndelsen af 2022, hvor F-kort-renten stadig var negativ. Men lidt har også ret, siger han.

Mens der er uenighed om, hvor hurtigt der kommer flere rentenedsættelser fra ECB, så peger pilen nedad, understreger han. 

– Det er altså formentlig ikke sidste gang, at F-kort-renten falder, tilføjer Sune Malthe-Thagaard.

Boligejere med flekslån mærker ikke den store effekt her og nu

Omkring 8.000 boligejere med F3- og F5-lån fik fastsat deres nye rente med virkning fra 1. juli 2024 ved rentetilpasningsauktionerne i maj. De kommer derfor ikke til at mærke rentenedsættelsen direkte her og nu, men har taget lidt forskud på glæderne. 

– Rentenedsættelsen er delvist regnet ind, men ikke helt, da investorerne skal se tre eller fem år frem. Men generelt oplever denne gruppe boligejere kun en stor rentestigning pr. 1. juli, da det er tre eller fem år siden, de fik rentetilpasset lånet sidst, forklarer Jens Hjarsbech.

Dengang var renten negativ. De har derfor været vant til at betale en meget lav ydelse. Men det er altså slut fra 1. juli, hvor både dem med F3- og F5-lån skal finde omkring 2.000 kr. mere i budgettet om måneden efter skat pr. million kr., de har lånt.

Hvis du er blandt de boligejere, som skal have ny rente på dit flekslån med virkning fra 1. oktober, kan du til gengæld glæde dig over, at rentepilen nu endelig er begyndt at pege nedad. Men du vil stadig få en betydelig ekstraregning, den er bare ikke helt så stor som den, der har ramt mange andre flekslånere.

Er du blandt de boligejere, der fx fik rentetilpasset dit F3- eller F5-lån i løbet af 2023, da renterne toppede, må du vente til næste rentetilpasning, før du mærker effekten af rentefaldet – medmindre du vælger at omlægge dit lån. Men det er som regel meget dyrt at komme ud af et flekslån i utide.

I kølvandet på de seneste års rentestigninger har en del boligejere foretaget et profilskifte til F1-lån. 

Hvis du har et F1-lån, mærker du selvsagt hurtigere effekten af et rentefald, da lånet får ny rente en gang om året. Hvor stort rentefaldet bliver, afhænger af, hvornår lånet skal rentetilpasses næste gang - og hvordan renten udvikler sig frem til det tidspunkt.

Netop forventningen om, at renten er på vej ned, har været med til at vende op og ned på billedet, så det faktisk er dyrere at vælge et F1-lån end et F3- eller F5-lån. 

Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank, forklarer, at lånene med helt kort rente er tæt forbundet med de pengepolitiske renter, hvorimod de længere renter indpriser forventningerne. 

– Det betyder, at når F1-lånene skal refinansieres næste gang –  eller man i dag overvejer at tage et F1-lån –  så er det blevet en spids billigere. I forhold til F1-lånene skal man i værste fald vente op til 9 måneder før, at man får glæde af den nu lavere renter, siger han.

Hvordan påvirker rentenedsættelsen de fastforrentet realkreditlån?

Mange boligejere er nok lidt forvirrede over, at der bliver talt om rentenedsættelser samtidig med, at de 30-årige fastforrentede realkreditlån med en rente på 5 procent igen begynder at spøge i kulissen – og truer med at sende 4-procents lånene ud i kulden. 

Forklaringen er, at renten på de fastforrentede lån – i modsætning til lån med variabel rente – ikke afhænger særlig meget af, hvad ECB gør.

– De amerikanske renter har historisk haft stor betydning for de lange danske renter, da det er USA, der svinger taktstokken på det globale rentemarked. Derfor bør vi kigge mod USA, når vi skal forudsige renten på de 30-årige fastforrentede lån, forklarer Lise Nytoft Bergmann. 

Hun forventer derfor ikke, at ECB’s rentenedsættelse får ”nævneværdig betydning” for de fastforrentede lån.

– Den amerikanske centralbank (Fed, red.) har signaleret, at den forventer at sænke den ledende rente i 2024. Men i Nordea tror vi kun, at der er udsigt til to rentesænkninger på hver 0,25 procentpoint i 2024 og yderligere én i 2025, siger Nordea Kredist boligøkonom. 

Det vil i givet fald få den ledende amerikanske rente til at falde fra 5,5 procent til 4,75 procent. 

– Hvis vi får ret i vores renteprognose, vil det smitte af på den lange danske realkreditrente, der kun forventes at falde svagt i 2024 og 2025. 

Hendes forventning er, at 4-procents lånet med afdrag vil ligge på samme niveau i resten af 2024 og 2025.

Jens Hjarsbech påpeger ligeledes, at renten på de fastforrentede lån afhænger langt mere af, hvad der sker i USA, og at der derfor sker ”meget lidt” for denne gruppe af boligejere som følge af rentenedsættelsen fra ECB, påpeger han. 

Ifølge Sune Malthe-Thagaard sker der faktisk ”ingenting” for dem med fast rente. 

Rentefald i USA kan bane vejen for nedkonverteringer

Han forklarer, at vi på det seneste har set kursfald på de fastforrentede lån, da der er en frygt blandt investorerne for, at rentenedsættelserne i særligt USA kommer langsommere end tidligere ventet, hvilket har stor betydning for renten på boliglån med fast rente. 

– Her er forventningerne til fremtiden altså afgørende, og hvor det går den forkerte vej nu så at sige med stigende lange renter, kan der komme nøgletal, der får dem til at falde, siger Totalkredits chefanalytiker.

Derfor bør denne gruppe i stedet holde blikket rettet mod, hvad der sker i USA. 

Særligt hvis du har et lån med en rente på 5 procent skal du være vågen, hvis realkreditselskaberne igen trækker 3,5-procents eller 3-procents lån frem på hylderne, da det kan gøre en nedkonvertering interessant, påpeger Sune Malthe-Thagaard.

– Der er vi dog mildt sagt et stykke fra lige nu, men især de lange renter har ry for at overraske. Så vær beredt, som spejderne siger, så du ved, hvornår du vil slå til, siger han.

En del boligejere med fastforrentede lån har benyttet sig af muligheden for at opkonvertere eller lave en såkaldt skrå konvertering de seneste år for at skære en del af deres restgæld.

– Lige nu er der ikke de helt store fiduser ved at konvertere ned igen. Så man får ikke så meget ud af det, da der også er forskellige omkostninger ved at gøre det. Hvis du har opkonverteret til et 6-procents lån, kan det dog godt være, at vi begynder at nærme os, siger Jens Hjarsbech. 

Som tommelfingerregel siger man, at renten skal være faldet minimum 1,5 procentpoint, før det begynder at give mening, forklarer Mybankers cheføkonom.

– Men jeg tror ikke, at den bevægelse, der sker nu, kommer til at ændre så meget på, om det er en god ide at konvertere ned igen, understreger Jens Hjarsbech.

God nyhed for boligejere med prioritetslån 

Hvis du er blandt de boligejere, som har et prioritetslån – hvilket er et realkreditlignende banklån – kan du glæde dig ekstra meget over, at ECB og Nationalbanken har skruet ned for renten.

Faktisk er det ifølge Mikkel Høegh denne gruppe af boligejere, som får mest ud af, at rentepilen nu begynder at pege nedad.

– De får nemlig ny rente på deres lån hver tredje måned, forklarer han.

Derfor mærker de også hurtigere en effekt, når der kommer en rentenedsættelse, end fx boligejere med kort rente-lån, som kun får ny rente to gange om året.

Det skyldes, at prioritetslån - ligesom kort rente-lånene - har de helt korte pengemarkedsrenter som referencerente. 
 
– Så snart et lån følger en referencerente, der er bestemt af udviklingen på de finansielle markeder, vil en rentenedsættelse slå hurtigt igennem, siger Sune Malthe-Thagaard.

Han tilføjer, at det samme naturligvis gør sig gældende ved rentestigninger.

- Den største forskel på et prioritetslån og et realkreditlån med kort rentebinding er, at realkreditlånet er uopsigeligt fra realkreditinstituttets side, så længe du betaler regningerne på lånet. Omvendt er et prioritetslån mere fleksibelt i forhold til at betale hurtigere af på lånet for så senere at låne lidt ekstra, forklarer Totalkredits chefanalytiker. 

På den måde kan man bruge lånet som en slags kassekredit. 

- På fx et F-kort-lån kan du blot lave et ekstraordinært afdrag, men du kan ikke få de ekstraordinære afdrag ud igen uden, at du skal optage et nyt lån, siger Sune Malthe-Thagaard. 

Sådan påvirker rentenedsættelsen dit boliglån i banken

Det er muligt at belåne op mod 80 procent af boligens værdi med et realkreditlån, mens man ved boligkøb skal stille med en kontant udbetaling på minimum 5 procent af købesummen. De resterende 15 procent kan finansieres med et boliglån i banken, hvilket også kaldes efterfinansiering.

Mens renten på realkreditlån bliver fastsat på de finansielle markeder, er det den enkelte bank, der fastsætter renten på boliglån i banken.

– Markedsrenterne spiller selvfølgelig ind, men konkurrencesituationen spiller også en rolle. Fx har vi på det seneste set, at flere banker har sænket renten på efterfinansieringen for at tiltrække flere kunder, siger Lise Nytoft Bergmann.

Hun henviser til den rentekrig, vi på det seneste har set mellem bankerne, hvor Danske Bank som den første satte sit rentespænd ned fra mellem 6,10 procent og 11,10 procent til mellem 4,49 procent og 7,49 procent. 

Kort efter fulgte Nykredit og Nordea trop med rentenedsættelser, og siden har det spredt sig som ringe i vandet blandt bankerne.

– Der har været ret store bevægelser i bankernes renter på netop efterfinansiering, hvor bankerne har sat renten ned i omegnen af 2 procentpoint – dog primært for nye kunder. Så bankerne kommer nok ikke til at gøre så meget, selvom ECB nu har sat renten ned, siger Jens Hjarsbech.

Han peger ligeledes på to årsager til, at bankerne har taget lidt forskud på glæderne.

– Den ene er, at de også har forventet, at renteniveauet er på vej ned. Den anden er, at bankerne haft et rigtig godt år og gerne vil ud og tiltrække nye kunder. Førstegangskøbere er bare et attraktivt segment at tiltrække. Så det er et konkurrenceparameter, der er blevet rykket ret kraftigt på, siger cheføkonomen.

Hvis du er blandt de boligejere, som allerede har et boliglån i banken, kan det til gengæld være et rigtig godt tidspunkt at undersøge, om du kan få sat renten ned.

– Rentenedsættelsen fra ECB giver i hvert fald kunderne et ekstra argument for at prøve at få sat renten ned, hvis banken ikke gør det automatisk, siger Mybankers cheføkonom.

Første skridt er altså at ringe til din bank. 

– Det er altid en god ide at være lidt forberedt og foretage noget research i forhold til, hvad andre banker har gjort. Hvis banken ikke er lydhør, kan du ringe til nogle andre banker og spørge, om de vil lege med, lyder opfordringen fra Jens Hjarsbech.

Oplagt tidspunkt at forhandle om renten på dit andelsboliglån

Hvis du har et andelsboliglån, er det ligeledes et godt tidspunkt at give dit lån et eftersyn og forsøge at forhandle renten ned.

Renten på andelsboliglån fastsættes nemlig også af din bank – og ikke på de finansielle markeder ligesom realkreditlån.

– Der er således normalt ikke nogen systematik i, at renten på andelsboliglånet stiger eller falder i takt med, at ECB hæver eller sænker de ledende renter, siger Lise Nytoft Bergmann. 

Rentemarkederne er dog indbyrdes afhængige, og derfor ser vi normalt, at renten på andelsboliglån også er afhængig af, hvad der sker på det europæiske rentemarked. 

Derfor er det en god nyhed for andelsboligejere, at ECB nu begynder at sætte renten ned, påpeger hun. 

– Ændringer i renten på andelsboliglån kan dog komme med en vis forsinkelse, som vi også så, da centralbankerne begyndte at hæve renten, siger Lise Nytoft Bergmann.

Jens Hjarsbech forklarer, at bankerne – ligesom ved et boligboliglån – typisk også har et rentespænd for andelsboliglån.

– Her har vi også set, at nogle banker har sat deres rentespænd ned parallelt med deres efterfinansieringslån. Andre har ikke gjort noget. Andelsboliglån er meget en københavnerting, så der er også nogle banker, som ikke gør så meget ud af andelsboliglån, siger han.

Han opfordrer derfor også andelshavere til at være opsøgende og kontakte banken.

Så meget forventes ECB at sætte renten ned de kommende år

Blandt økonomer og investorer var det helt som ventet, at ECB satte renten ned med 0,25 procentpoint. Derfor var det i virkeligheden mere interresant, hvad ECB-chef Christine Lagarde sagde ved det efterfølgende pressemøde.

Og her gjorde hun det klart, at ECB ikke har lagt sig fast på "en bestemt vej for renten", og at det afhænger af, hvordan inflationen kommer til at udvikle sig. Der er med andre ord stor usikkerhed om, hvornår vi kommer til at se næste rentenedsættelse.

Lise Nytoft Bergmann oplyser, at forventningen i markedet er, at ECB sætter renten yderligere ned til 3,6 procent ved udgangen af 2024, til 2,9 procent ved udgangen af 2025 og til 2,7 procent ved udgangen af 2026.

Dog hæver eller sætter ECB som regel renten ned med 0,25 procentpoint ad gangen, påpeger hun. 

– Derfor kan forventningerne oversættes til, at markedet forventer, at ECB sætter renten ned med yderligere 0,25 procentpoint i efteråret, mens der stadig er tvivl om, hvorvidt den tredje rentenedsættelse kommer på den ene eller den anden side af jul, siger Lise Nytoft Bergmann.