I begyndelsen af januar 2021 kunne landets boligejere i en kort periode hente et 30-årigt fastforrentet 0,5 procent realkreditlån hjem til en kurs på 97,9.
Men i kraft af stigende renter er 0,5 procent-lånet i dag udskiftet med et 4 procent lån til en kurs lige omkring 97, hvilket har gjort det markant dyrere at finansiere en bolig
I forhold til for 10-15 år siden, er renteniveauet dog ikke specielt højt. Gennemsnitsrenten i 2009 er fx opgjort til 5,5 %. Renten svarer til, at låntagere på daværende tidspunkt måtte finansiere sig i en 5 procent-obligation til kurs 95.
I 2008 blev gennemsnitsrenten beregnet til 6,5 %. Omregnet svarer det til, at en boligejer måtte finansiere sin bolig med en 6 procent-obligation til kurs 95.
30-årigt fastforrentet lån på 1 million koster 904 kroner mere om måneden
Med rentestigningen er bruttoydelsen på det fastforrentede lån steget betydeligt siden januar 2021, hvilket smitter af på ydelsen efter skat, viser beregninger udført af Videncentret Bolius.
For et 30-årigt realkreditlån på en million kr. udgør den månedlige nettoydelse 4.240 kr. i starten af uge 7 i 2023 mod 3.336 kr. i starten af januar 2021. Med andre ord er det blevet 904 kr. dyrere hver måned at låne en million kroner.
...og langt mere, når lavere afdrag regnes med
Udover, at den stigende rente gør boliglån dyrere, betaler man også mindre af på lånet.
I ovenstående eksempel falder det månedlige afdrag med hele 1.147 kr. det første år. Dertil kommer den føromtalte stigning i nettoydelsen på 904 kr. Sammenlagt giver det en reel stigning i nettoydelsen på 2.051 kr. pr. måned.
Afdragsfrie lån er blevet langt dyrere
Vælger du et fastforrentet lån med afdragsfrihed, slår rentestigningen 100 procent igennem på nettoydelsen. I det konkrete eksempel skal du betale 2.070 kr. mere om måneden for det afdragsfri lån.
Det seneste års rentestigning rammer dermed i særlig grad den gruppe af boligejere, der efterspørger et fastforrentet lån med afdragsfrihed - enten gennem hele lånets 30-årige løbetid eller over en ti-årig periode.
Så meget har ydelsen på et fastforrentet lån på 1 mio. kr. ændret sig
| 04-01-21 | 13-02-23 | Forskel | |
| Kuponrente | 0,50 | 4,00 | 3,50 |
| Kurs | 97,88 | 96,40 | -1,48 |
| Månedlig brutto | 3.670 | 5.612 | 1.942 |
| - heraf renter | 432 | 3.513 | 3.081 |
| - heraf bidrag | 564 | 572 | 8 |
| - heraf afdrag | 2.674 | 1.527 | -1.147 |
| Månedlig netto | 3.336 | 4.240 | 904 |
| Obligationsrestgæld | 1.037.952 | 1.053.887 | 15.935 |
Så meget har ydelsen på et afdragsfrit fastforrentet lån på 1 mio. kr. ændret sig
| 04-01-21 | 13-02-23 | Forskel | |
| Kuponrente | 0,50 | 4,0 | 3,50 |
| Kurs | 96,95 | 95,60 | -1,35 |
| Månedlig brutto | 1.298 | 4.416 | 3.118 |
| - heraf renter | 437 | 4.542 | 3.105 |
| - heraf bidrag | 861 | 873 | 12 |
| - heraf afdrag | 0 | 0 | 0 |
| Månedlig netto | 862 | 2.932 | 2.070 |
| Obligationsrestgæld | 1.047.909 | 1.062.707 | 14.798 |
Note: Beregninger udført af Videncentret Bolius.dk ved et lån på 1 mio. kr. Kurser indhentet 13-02-23. Bidragssats udregnet som gennemsnit blandt de fire realkreditselskaber, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit (med afdrag: 0,6515 %, uden afdrag: 0,8653 %). Kurtage, kursskæring, låne- og tinglysningsgebyrer udgør cirka 16.000 kr. Genbrug af tinglysningsafgift er indregnet med 75 procent. Værdi af rentefradrag er sat til landsgennemsnittet på 33,6 procent.
Stigende renter får betydning for boligpriser
Indtil for to år siden har har boligpriserne nydt godt af faldende renter, men det ser ud til at være slut nu. Rentestigningen har isoleret set en negativ effekt på boligpriserne. Effekten kan aflæses i huspriserne som ifølge Boligsiden.dk er faldet med 10,1 procent siden juni 2022.
Nykredit vurderer, at huspriserne vil fortsætte faldet i både 2024 og 2025. Prisfaldet ventes at slå hårdest igennem i Københavns-området og Nordsjælland, mens områder langt væk fra København ikke bliver så hårdt ramt af prisfald.
Højere energipriser og renter trækker rådighedsbeløb ned
Tendensen til faldende huspriser er en logisk konsekvens af et et faldende rådighedsbeløb blandt boligkøberne. Stigende renteudgifter og inflation og højere energipriser betyder, at køberne vil blive godkendt til en lavere købesum end for blot et år siden.
På den anden side er arbejdsløsheden fortsat lav, og lønstigningerne løber op i 2-3 procent årligt, hvilket påvirker bolipriserne positivt. Dertil kommer, at boligkøberne traditionelt set reagerer langsomt på renteændringer - både når renten går ned og op.
Men stiger ledigheden og fortsætter energipriser og renten med at stige, er der lagt op til et kraftigt prisfald på boligmarkedet.
