Huskøb: Gode råd, før du køber din første bolig

Låneaftale: Hvad skal du gå efter?

Når du skal vurdere, hvor du får det bedste boliglån, er der især ét tal, du skal kende, og det er de årlige omkostninger i procent, som forkortes ÅOP. 

ÅOP'en er populært sagt kiloprisen på lånet hvert år inklusiv renter, gebyrer og omkostninger. Og jo lavere ÅOP er, jo billigere er lånet for dig. Det er lovpligtigt, at banker og andre, der låner penge ud, skal oplyse ÅOP på deres lån. 

Når du sammenligner ÅOP på forskellige lånetilbud, skal du sikre dig, at det er samme størrelse lån og samme løbetid (antal år, du betaler det af på). ÅOP’en vil alt andet lige være lavere på et lån med lang løbetid i forhold til et lån med kort løbetid, fordi omkostningerne ved lånet fordeles over flere rater. 

To ens lån med samme ÅOP er ikke det samme, som at de er lige attraktive. Lån med en høj rente og lave gebyrer vil typisk være det mest fordelagtige for dig. Renten kan nemlig trækkes fra i skat, og det kan gebyrerne ikke. 

Hvis en bank med en relativt høj ÅOP siger til dig, at de kan give dig et bedre samlet tilbud, hvis de også overtager dine forsikringer og pensioner, skal du holde tungen lige i munden. Et samlet tilbud kan mudre regnestykket, og du bør derfor vurdere boliglån, pension og forsikringer hver for sig.

Bank eller realkreditinstitut: Hvor låner du pengene bedst?

• Hovedparten af al boligfinansiering foregår stadig gennem et realkreditselskabeb, men enkelte storbanker tilbyder realkreditlignende lån som svarer nogenlinde til et almindeligt realkreditlån.  Bankerne ejer realkreditinstitutterne, og de rådgiver kun inden for deres egne produkter. Jyske Bank ejer Jyske Realkredit. Danske Bank ejer Realkredit Danmark. Nordea ejer Nordea Kredit. Omkring 60 små og mellemstore banker, sparekasser og andelskasser benytter sig af Totalkredit, som er ejet af låntagerne.
• Realkreditlån ydes på baggrund af obligationer, som sælges på fondsbørsen. Det er i princippet den, der køber obligationerne, du låner pengene af. Overvej at vælge et realkreditselskab med lave bidragssatser på netop din finansieringsmodel.
• Banklån ydes af banken og bruges typisk til fuld finansiering ved køb af andelsbolig og til delvis finansiering af ejerbolig. 
• Bankrådgiverne kan ikke bare forhandle med dig, som de selv vil. De har en ramme, som de kan forhandle inden for, og de skal i nogle tilfælde have deres udspil godkendt af en afdelingsleder.Men det betyder ikke, at du ikke skal forsøge at forhandle. Og husk, at en bank i princippet er en butik. Er du ikke tilfreds med den rente, banken tilbyder dig, så prøv at forhøre dig hos en eller flere andre banker. Du har krav på at få at vide, hvad den laveste rente er i banken, og hvad betingelserne for denne rente er.

Boliglånet: Sådan finansierer du din nye bolig

Der er stor forskel på, hvordan du finansierer din bolig, alt efter om du skal købe en ejer- eller en andelsbolig.

Det totale beløb (100 procent), du skal bruge til køb af ejerbolig, består typisk af 3 forskellige elementer:

1. Realkreditlån: Med realkreditlån kan du belåne op til 80 procent af boligens salgsværdi. Som sikkerhed for lånet tager realkreditinstituttet pant i din bolig, den såkaldte 1.-prioritet, hvilket vil sige, at realkreditinstituttet har førsteret til at få sine penge tilbage, hvis boligen ryger på tvangsauktion.
2. Banklån: Banken yder lån på op til 15 procent af det totale finansieringsbehov. Som sikkerhed for lånet tager banken pant i din bolig, den såkaldte 2.-prioritet. Vær opmærksom på, at boliglånet typisk bliver lidt højere end de nævnte 15 pct. af vurderingen, da omkostninger til etablering af realkreditlån og banklån lægges ind under boliglånet.
3. Udbetaling: Banken vil normalt kræve, at du selv lægger mindst 5 procent i udbetaling til boligen. Du kan selvfølgelig altid lægge en højere udbetaling, hvilket vil gøre hele finansieringen billigere, fordi du skal låne mindre. Oven i udbetalingen skal du lægge cirka 30.000 kr. til advokat, stempling af skøde og en eventuel ejerskifteforsikring. Eksemplet gælder ved køb af et hus til 2,5 millioner kr.

Få overblik, før du låner

Når du skal låne penge til at købe en andelsbolig eller en ejerbolig, så husk, at banken er en forretning. Du tilbyder banken at låne deres penge, og det er det, de tjener deres penge på –  og de tilbyder så nogle vilkår, du kan gøre det på.

Som i alle forhandlinger er det godt at være velforberedt. Og som med alle andre varer, du køber, er det godt at undersøge, om prisen på et identisk produkt, i dette tilfælde et boliglån’, er billigere at anskaffe sig ’i en anden butik’.

Du kan fx bede om at få tre tilbud på dine lån gennem portaler som mybanker.dk eller findbank.dk. De tilsluttede banker vælger, om de vil byde ind med et tilbud på dine lån.

Alternativt kan du gå ind på pengepriser.dk, som tilbyder en oversigt bankernes udlånsrenter. Ud fra denne oversigt kan du selv beslutte, hvilket bank du vil kontakte for et lånetilbud.

Boligtype: Skal du købe en andel eller en ejerbolig?

Rent økonomisk er der fordele og ulemper ved enten at købe en ejerbolig eller en andelsbolig.

Ejerbolig:

• Ved køb af ejerbolig får du adgang til lavt forrentede realkreditlån. Lånene kan enten være med fast eller variabel rente.
• Salgs- og købsomkostninger er højere på en ejerbolig end på på en andelsbolig. Det skyldes en mere indviklet købsproces, hvor både staten og banken opkræver en række gebyrer og afgifter.

Hvem skal hjælpe dig?

Ved køb af ejerbolig, får du normalt brug for rådgivning. En bolighandel er en kompliceret proces, som kun de færreste kan gennemføre uden professionel hjælp. Ved køb af andelsbolig kan det i nogle tilfælde også være en god idé med en rådgiver.

Her er en gennemgang af de forskellige rådgiverfunktioner og en cirka pris for deres ydelser.

1. Tinglysning af skøde

I langt de fleste tilfælde er det nødvendigt med en advokat eller en anden specialist, der skal sørge for udarbejdelse af skøde og tinglysning.

Ofte tilbyder boligadvokater et såkaldt advokatforbehold i købsaftalen. Forbeholdet betyder, du kan trække dig ud af købsaftalen inden for en lile uges tid.

Pris: 2.000 -10.000 kr. Prisen afhænger af, om du kun ønsker tinglysning eller om du også ønsker juridisk rådgivning.

2. Købermægler

En købermægler hjælper med at forhandle prisen på boligen. Rådgiveren betaling består ofte i en procent-del af prisnedslaget. Vær opmærksom på, at du sandsynligvis kan få et prisnedslag uden købermægler, men at mægleren måske kan skaffe dig et ekstra nedslag.

Blandt de uafhængige købermæglere finder du: www.boligassistancen.dk, www.bomae.dk og www.købersmægler.dk m.fl.

3. Økonomisk rådgivning

Hvis du vil have økonomisk rådgivning uden om banken, tilbyder fx www.uvildige.dk og www.finanshus.dk m.fl. råd og vejledning med alle økonomiske aspekter af huskøbet: Dvs. finansieringen af boligen, valg af pengeinstitut og lån, beregning af rådighedsbeløb og gældsfaktor samt fremtidige omkostninger til ombygning, udvidelse m.m.

Pris: 5.000-10.000 kr. Priserne svinger alt efter, hvilke services du vil have med.

4. Byggeteknisk rådgiver

Den byggetekniske rådgiver gennemgår lejlighedens/husets fysiske tilstand og sikrer dig mod ubehagelige overraskelser med taget, kælderen, elinstallationerne osv. Den byggetekniske rådgiver er relevant at have med på råd, når du køber en ejerbolig som hus, ejerlejlighed, villalejlighed, rækkehus eller sommerhus.

Pris: 800-1.500 kr./t. Der kan også ofte aftales en fast pris.

5. Internettet

På nettet kan du hurtigt få et overblik over boligpriser og priser på lån. På fx Boliga, Boligsiden og Dingeo kan du undersøge boligpriser og vurderinger over hele landet.

Pris: gratis.

Du kan uden videre fortryde din underskrift på købsaftalen, hvis sælger endnu ikke har underskrevet den. Du skal så blot meddele sælger, at du tilbagekalder dit tilbud, hvilket er gratis, da der ikke er indgået en endelig aftale. 

Hvis både du og sælger har skrevet under, er købsaftalen bindende. Dog kan du som køber fortryde, hvis du senest 6 hverdage efter underskrivelsen giver sælger besked om det, og samtidig betaler sælger en godtgørelse på 1 procent af købesummen. 

Rådgiverforbehold/advokatforbehold og fortrydelsesret:

I praksis kan du undgå at betale godtgørelse til sælger og alligevel bevare fortrydelsesretten. Det kræver, at der i købsaftalen tilføjes et forbehold om rådgivergodkendelse, også kendt som advokatforbehold/rådgiverforbehold.

Forbeholdet betyder, at hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen i sin helhed, falder handlen bort, uden at du skal betale godtgørelse. Der vil normalt være en kortere frist for advokatens/rådgiverens tilbagemelding, typisk ca. 3-5 dage. Har advokaten/rådgiveren ikke gjort indsigelser over for købsaftalen inden fristen, bliver køber bundet af aftalen med den nuværende ordlyd. 

Finder du som køber alvorlige fejl og mangler ved ejendommen efter overtagelsen, kan du hæve handlen, hvis manglen er væsentlig (dvs. udbedringen af manglen udgør ca. 40-50 procent af købesummen). 

Du kan ydermere kræve erstatning, hvis det kan bevises, at sælger har fortiet oplysninger eller burde have oplyst om vigtige forhold, eller kræve et forholdsmæssigt afslag. Finder du alvorlige fejl og mangler ved boligen, som ikke skyldes slid og ælde og hustypen, og som sælger ikke kunne have haft viden om på købstidspunktet, er du ved huskøb dækket af ejerskifteforsikringen.

Forsikringer: Hvilke er vigtige at have – og hvad dækker de?

Når du har købt din bolig og skal tage den i brug, skal du overveje, hvordan du vil forsikre den og dine ting.

Indboforsikring:

Har du købt en lejlighed (andel eller ejer), er dine forsikringsbehov dækket med en indboforsikring. Den dækker så at sige alt det, der falder ud af huset/lejligheden, hvis du kunne tage det/den op og vende det/den på hovedet. Det er alt fra din cykel til dit møblement og diverse elektroniske apparater. 

Har du særligt værdifulde ting som fx dyre smykker, jagtvåben, musikinstrumenter, professionelt fotoudstyr, specialbyggede racercykler eller andet, kan du have brug for at forsikre disse ting særligt godt. 

Skader på selve ejendommen vil være dækket af andels- eller ejerforeningens erhvervsforsikring for hele ejendommen. Skader som følge af skadedyr, råd, brand, storm m.m. vil være dækket af andels- eller ejerforeningens erhvervsforsikring for hele ejendommen.

Husforsikring:

Hvis du har købt et hus, bør du have en husforsikring, som dækker skader som fx brand, vandskader, stormskader, brud på glas og kumme, svampe-, insekt- og rådskade, skader som følge af gnavere, hærværk osv. 

De forskellige forsikringsselskabers husforsikringspakker indeholder forskellige ting, og det, der er rigtigt for dig, afhænger af dit temperament, livsstil og familieforhold og selvfølgelig hustypen og husets alder – og naturligvis: prisen.

Forsikringen er obligatorisk for boligejere med lån i ejendommen.

Selvom den købsaftale, du indgår med sælger, først gælder fra en bestemt dato, kan du godt få lov til at disponere over boligen fra en tidligere dato. 

Hvis du vil have tidlig adgang til boligen, skal du og sælger aftale, at I er enige om, at du får adgang til boligen fra den og den dato. Men i så fald bærer du som køber også ansvaret for skader på boligen allerede fra dispositionsdagen. Dispositionsdagen trumfer altså, hvornår købsaftalen gælder fra, den juridiske overtagelse, med hensyn til ansvar for boligen. 

Hvis købet vedrører et hus og du får tilbudt en ejerskifteforsikring, gælder dog den regel, at ejerskifteforsikringen dækker pludselig opstået skader i perioden fra tilstandsrapportens udarbejdelse til den juridiske overtagelsesdag, ifølge købsaftalen. 

Ejerskifteforsikringen skal altid være tegnet inden dispositionsdagen. Ejerskifteforsikringen dækker dog ikke, hvis en person ved uagtsom adfærd skader ejendommen.