Se dig om, inden du vælger byggerådgiver. Der er stor forskel på, hvad de enkelte rådgivere har erfaring med. Derfor er det vigtigt at finde en, der har forstand på netop dit projekt. Foto: Torben Klint
Hvilke forskellige typer byggerådgivere findes der?
Der findes mange forskellige typer rådgivere, du kan benytte dig af undervejs i en byggeproces. Valg af rådgiver afhænger i store træk af, hvilken opgave du skal have løst. Du vil måske opleve, at du får behov for at søge rådgivning hos flere forskellige rådgivere, hvis byggeprojektet er omfattende.
Når du vælger rådgiver, er det altid en god idé at undersøge, hvilke kompetencer vedkommende har. Nogle rådgivere har specialiseret sig i bestemte emner, mens andre har en bred erfaring og vil kunne varetage rådgivning inden for flere områder. Der er fx stor forskel på arkitekter – nogle arkitekter har udelukkende specialiseret sig i arkitektur, mens andre har en konstruktørbaggrund, der gør dem i stand til at rådgive gennem en hel byggeproces.
Hvornår har du typisk brug for en byggerådgiver?
Oftest får du brug for byggerådgivere, når du:
- Skal have overblik over husets tilstand og tilrettelægge vedligeholdelsen.
- Skal købe hus (allerede opført eller nyt).
- Når du skal bygge nyt, om eller til - om du selv står for det, eller et byggefirma gør.
Hvem spørger du til råds, når du skal have overblik over husets tilstand og tilrettelægge vedligeholdelsen?
Der findes byggerådgivere, der gennemgår huse for at finde skader og kommende problemer. Som status på, hvordan huset har det, kan man få udarbejdet en registrering af husets tilstand og en vedligeholdelsesplan for huset. Den giver et overblik over, hvor meget arbejde det kræver, og et budget knyttet til vedligeholdelsesplanen vil give et indblik i, hvor mange penge der kræves i en årrække. Det kan være, at taget trænger til en udskiftning om nogle år, at vinduerne skal vedligeholdes osv. Planen beskriver, hvilke initiativer der skal tages hvornår, og hvad de omtrent vil koste.
En vedligeholdelsesplan kan være god at have, hvis man ikke selv har forudsætninger for eller overskud til at holde øje med sit hus. Det er også en god idé, hvis man bor i et tofamiliehus og ikke kan blive helt enige om niveauet for, hvor meget der skal vedligeholdes.
I dette tilfælde kan rådgiveren være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.
Hvem kan hjælpe dig med rådgivning, når du skal købe hus?
Inden du skriver under på en købsaftale, kan det være en rigtig god idé at få en uvildig byggerådgiver ud for at besigtige ejendommen.
Der kan være forhold i tilstandsrapporten - eller forhold, der slet ikke er nævnt i tilstandsrapporten - som byggerådgiveren kan gøre opmærksom på. De forhold kan gøre, at du kan kræve nedslag i prisen eller udbedring af problemet. En uvildig byggerådgiver vil kunne prissætte eventuelle reparationer, så du har noget at gå ud fra, hvis du skal forhandle nedslag i prisen.
Rådgiveren kan igen være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.
Hvem spørger du til råds, når du skal bygge nyt, om eller til?
Hvis du selv ansætter en byggerådgiver i forbindelse med et byggeprojekt, kan du bl.a. bruge vedkommende til at:
- Udføre projektmaterialet, dvs. skitseprojekt, byggetilladelse og hovedprojekt. Byggetilladelsen skal man ved nogle byggeopgaver have, inden man må bygge. Hovedprojektet er de tegninger og beskrivelser, der bruges til at få tilbud på byggeriet efter, som materiale til byggekontrakten samt til at bygge efter.
- Stå for byggeledelse og dermed koordinere de forskellige håndværkere, så spildtid undgås, og leverancer når frem til rette tid på byggepladsen. Det er typisk, hvis byggeopgaven udføres af forskellige håndværksfag, at der er brug for byggeledelse.
- Rådgive omkring valg af materialer og detaljeløsninger.
- Føre løbende tilsyn og dermed sikre, at det byggede lever op til det, der er projekteret.
- Deltage i møder med et evt. byggefirma.
- Føre løbende tilsyn med, at du ikke betaler for mere, end du får leveret.
- Gennemgå byggeriet for fejl og mangler, inden du overtager det.
- Sikre, at fejl og mangler, der er opdaget før og efter indflytning, bliver rettet.
- I de fleste tilfælde kan det betale sig at ansætte en byggerådgiver til at varetage dine interesser over for byggefirmaet eller typehusfirmaet, hvis dit byggeprojekt bliver udført af et sådant.
Rådgivning hos byggefirmaer
Den rådgivning, du får fra byggefirmaet, kan være god og grundig. Men du skal altid være bevidst om, at det er rådgivning fra det firma, som også sælger byggeprojektet, eller som har givet tilbud på arbejdet. De skal gennemføre projektet til en bestemt tid og til en bestemt pris, og når kontrakten er i hus, er det ikke altid, at man forbliver enige om, hvordan processen skal forløbe, eller hvordan det byggetekniske skal udføres. Rådgivning fra byggefirmaet er sælgers rådgivning og er derfor ikke uvildig.
Rådgiveren kan også være en bygningskonstruktør, bygningsingeniør, arkitekt eller en anden form for byggesagkyndig.
En uvildig byggerådgiver varetager dine interesser som bygherre, og kan formidle dem overfor håndværkere og byggefirmaer. Foto: Torben Klint
Rådgivning fra arkitekter
Arkitekter, indretningsarkitekter og havearkitekter er typisk de rådgivere, der er tilknyttet et byggeprojekt først. En arkitekt står som regel for at udarbejde de skitser, der bruges som dialogværktøj til at finde de endelige løsninger på, hvordan et byggeri skal tage form.
Selv til et forholdsvis beskedent projekt kan du få brug for at kontakte en arkitekt, hvis projektet indeholder visuelle eller brugsmæssige ændringer.
Arkitektens opgave er at formgive bygninger, rum og haver, og at fremme funktioner samt det æstetiske udtryk i boligen. Da arkitekten arbejder med form, materialer, lys og farver for at skabe rum og rumforløb - både inde i huset og udenfor - vil en arkitekt ofte kunne se andre muligheder i et byggeri, end du selv kan. Arkitekten arbejder til en vis grad også med husets konstruktioner.
Arkitekt er ikke en beskyttet titel, men de fleste arkitekter i Danmark er uddannet på Kunstakademiets Arkitektskole i København eller på Arkitektskolen Aarhus. Uddannelsen giver adgang til medlemskab af Akademisk Arkitektforening og arkitekten kan dermed føje forkortelsen MAA (medlem af Akademisk Arkitektforening) til visitkortet. Er en arkitekt uddannet fra et andet sted, kan vedkommende søge om optagelse i foreningen.
Hvem yder byggerådgivning under udførelsen af et byggeprojekt?
Alt efter byggeprojektets størrelse, type og kompleksitet, kan du få brug for en eller flere af følgende rådgivere:
Bygningskonstruktør
Bygningskonstruktørens rolle er at projektere, dvs. at vælge konkrete konstruktioner og materialer, lave arbejdstegninger og beskrive byggeriet. Konstruktøren kan desuden planlægge, koordinere, føre tilsyn og lede byggeprojektet, så det bliver udført korrekt og til tiden. Mange kreative bygningskonstruktører arbejder også med formgivning og kalder sig arkitekter i kraft af deres erfaring.
En bygningskonstruktør er uddannet på et erhvervsakademi. Uddannelsen varer 3,5 år.
Byggetekniker
Byggeteknikeren laver tegninger og beregninger (ikke ingeniørberegninger), fx hvor mange døre, hvor mange kvadratmeter gulvfladearealer mv., og så er byggeteknikeren med til at planlægge, projektere, udføre og kontrollere byggeriet.
En byggetekniker er uddannet på et erhvervsakademi. Uddannelsen tager 2 år.
Bygningsingeniør
Inden for byggebranchen findes ingeniører med forskellige specialer, fx el, vvs/ventilation og konstruktion også kaldet statikere. Ingeniører med speciale i jordbundsforhold og fundering kaldes geoteknikere.
Bygningsingeniører er generelt stærke i analyser, beregninger, planlægning, projektering, projektledelse, tilsyn og bygningsdrift. Der findes flere forskellige ingeniøruddannelser, som gennemføres på 3,5-5 år.
I forbindelse med et privat byggeprojekt vil du typisk komme i kontakt med en konstruktionsingeniør, der kan beregne bærende konstruktioner og husets stabilitet. Du kan også få behov for en, der kan udføre varmetabsberegning eller energirammeberegning, dvs. sikre at tilbygningen eller huset er tilstrækkeligt isoleret og lever op til nutidens energikrav. Du kan også få brug for en geotekniker til at undersøge, om din grund kan bære huset/tilbygningen.
Diplomingeniøruddannelsen tager 3,5 år, og civilingeniøruddannelser tager 1,5 år mere. Før i tiden blev man med den korte uddannelse enten akademiingeniør eller teknikumingeniør.
Landinspektører og landmålere
En landinspektør eller landinspektørassistent kan du få brug for i forbindelse med husbyggeri, køb og salg af en del af en ejendom, udstykning af nye byggegrunde, overføring af landbrugsarealer, sammenlægning af jord og ejendomme, eller hvis du mangler skelpæle og kortmateriale.
For at blive praktiserende landinspektør skal man have gennemgået en femårig kandidatuddannelse som landinspektør, have arbejdet mindst 3 år som assistent i privat praksis og derefter opnå beskikkelse som landinspektør.
En landmåler, eller nærmere betegnet en kort- og landmålingstekniker, har gennemgået en toårig teknikeruddannelse. Opmåling finder sted i forbindelse med ejerlejligheder, skelproblemer, byggeri af nyt hus, byudvikling, udstykning, osv.
Både landmålere og landinspektører foretager opmålinger. Landmålere er typisk dem, der afsætter bygninger på byggegrunde og udfører de tekniske tegninger af grunden. Landinspektøren tager sig primært af det juridiske omkring fx udstykninger, ændringer af matrikler e.l.
Byggeøkonom
Ingeniører, bygningskonstruktører og arkitekter med mere end 5 års erhvervserfaring kan videreuddanne sig til byggeøkonom. Uddannelsen fokuserer på byggejuridiske forhold, økonomistyring, risikoanalyse, projektudvikling og ledelse. En byggeøkonom er i stand til at løse komplekse problemstillinger i alle byggeriets faser - fra skitseprojekt til færdigt projekt.
Beskikket bygningssagkyndig
En beskikket bygningssagkyndig er en professionel fagmand, der laver tilstandsrapporter.
Bygningssagkyndig er stort set alle, der rådgiver om byggeri, men beskikkelsen kommer ved, at personen skal have en byggeteknisk grunduddannelse som bygningskonstruktør, bygningsingeniør e.l. samt en uddannelse i reglerne for bygningsgennemgang.
Derudover kræves mindst 5 års erfaring i at gennemgå og vurdere bygninger for at blive beskikket. Og man skal godkendes til udarbejdelse af tilstandsrapporter af huseftersynsordningen, og udarbejde et vis antal tilstandsrapporter årligt.
Energirådgiver
En energirådgiver for enfamiliehuse rådgiver omkring energimæssige forhold.
Det er ikke en beskyttet titel, og alle kan kalde sig energirådgiver. Men det er typisk bygningskonstruktører, arkitekter og bygningsingeniører, som vælger at specialisere sig som energirådgivere eller energikonsulenter.
Det er energikonsulenter, der laver energimærkninger af boliger, dvs. at de udarbejder energimærkerapporter, hvilket er et lovkrav ved salg og udlejning.
Energimærket skal udarbejdes af en beskikket energikonsulent. Denne skal personligt gennemgå bygningen og derefter skrive energimærkningsrapporten og indberette energimærkningen til Energistyrelsen.
Der findes en liste over godkendte energikonsulenter, der energimærker bygninger. På Sparenergi.dk kan du finde nærmeste godkendte energikonsulent.
Mediation i byggekonflikter
Når du laver en kontrakt om et byggeri, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle ende i en konflikt.
Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.
I forbindelse med tvister i byggesager vil du som boligejer typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver.
Læs mere om mediation her.
Hvordan indgår du en god aftale med en byggerådgiver?
Du skal altid lave en skriftlig aftale med din rådgiver, der præcist afklarer rådgivningens omfang. Til det formål er det en god idé at tage udgangspunkt i Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler fra 2019, også kaldet GBF 19, hvis der er tale om et hus eller en lejlighed.
GBF 19 er et regelsæt, som handler om, hvordan boligejer (bygherre) og dennes rådgivere skal forholde sig til hinanden, og er udarbejdet i 2019 af Foreningen af Rådgivende Ingeniører, FRI og Danske Arkitektvirksomheder, DanskeArk.
Hvis der er tale om en andelsboligforening eller en ejerforening, kan ABR Forenklet komme på tale. ABR står for "Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand".
Både GBF og ABR Forenklet opstiller en række punkter, der skal tages stilling til i forbindelse med rådgivningen, og som er vigtige at få med i aftalen:
- Hvad er rådgiverens ansvar og forsikringsforhold?
- Hvad koster rådgivningen, og hvordan betales den?
- Hvori består rådgivningen?
- Hvad forventer du at få ud af rådgivningen?
Bestemmelserne i GBF eller ABR Forenklet er ikke lovpligtige. I skal derfor sørge for, at de noteres i kontrakten som en del af aftalegrundlaget, så de bliver gjort gældende.
Det er vigtigt, at alle rådgiverens ydelser tydeligt fremgår af aftalen, så der ikke efterfølgende er tvivl om, hvad der var forventet af rådgivningen.
