Tilsyn med byggeprojekter

Er det et krav, at du har en tilsynsførende på dit byggeri?

Det er ikke et krav, at du har en byggerådgiver på dit byggeri. Du må godt selv stå for tilsynet, men det vil vi normalt fraråde dig, medmindre du selv har stor erfaring med byggeri.

Et større byggeprojekt med mange delopgaver (delentrepriser) og forskellige grupper af håndværkere, der skal koordineres, er en kompliceret størrelse at styre, også selv om du har valgt hovedentrepriseformen. Der er større chance for et godt resultat, hvis det er en person med erfaring fra mange lignende projekter, der står for den overordnede styring og tilsynet med byggeriet. Derfor vil vi anbefale dig at få en kompetent rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeprojekt.

Det er også ret tidskrævende at føre tilsyn. Det er nemlig vigtigt, at byggerådgiveren er meget synlig på byggepladsen. Det kan være svært at få tid til, hvis man både har et job og en familie at passe ved siden af.

Hvis du har valgt hovedentrepriseformen, er der mindre styring og derfor mindre brug af rådgiver til dette. Til gengæld kommer du i et vist omfang til at betale entreprenøren for at tage sig af denne koordinering. Men det vil oftest være billigere at betale entreprenøren for koordineringen end byggerådgiveren. Så kan byggerådgiveren koncentrere sig om kvalitetssikring.

I hvilke byggeprojekter er det vigtigt at føre tilsyn?

Selv ved mindre byggerier er det en god idé at have en byggerådgiver knyttet til projektet. Om ikke andet så for at have en man som bygherre kan benytte som sparringspartner, eller en man kan spørge til råds. Byggerådgiveren kan koordinere aftaler med håndværkere og sørge for, at arbejdet skrider frem efter planen og bliver udført i den aftalte kvalitet og uden fejl. Med mindre man benytter hovedentreprisemodellen.

I større byggeprojekter er det endnu vigtigere med et ordentligt tilsyn. Det gælder fx nybyggeri, tilbygninger og større ombygninger eller renoveringer. Her er byggeprocessen mere uoverskuelig og kompleks. Den erfarne byggerådgiver er vant til sådanne sager og ved, hvordan han skal lede "slagets gang" og kontrollere kvaliteten.

Hvem bør du vælge som tilsynsførende?

Du bør vælge en byggerådgiver med stor erfaring i netop den type byggeprojekt, du skal i gang med. Det kan fx være en arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningsingeniør – ofte benævnt som byggesagkyndig.

Du skal vælge en ihærdig og dygtig byggerådgiver, der er indstillet på at sætte sig grundigt ind i dit byggeprojekt og påtage sig ansvaret for det. Det skal samtidig være én, du har tillid til, og som du mener er i stand til at styre dit projekt med fast hånd, så byggeriet bliver afleveret til tiden i den aftalte kvalitet. Spørg efter tidligere kunder hos rådgiveren og ring til dem for at høre, hvordan det gik.

Det er vigtigt at vælge en person, der er uvildig. Det vil sige én, der kan varetage dine interesser, og som ikke selv har andre interesser i dit byggeri. Du skal altså ikke vælge den håndværksmester eller entreprenør, der står for at udføre byggeriet. Entreprenøren tjener fx flere penge, hvis byggeriet bliver dyrere end beregnet – og det er jo bestemt ikke i din interesse.

Entreprenøren kan også have flere andre byggeprojekter i gang andre steder. Derfor risikerer du, at vedkommende er mere optaget at få sin egen planlægning til at passe end at få din økonomi eller tidsplan til at holde.

Hvor ofte skal der føres tilsyn?

Byggerådgiveren bør inddrages i byggeriet lige fra starten. Det vil sige, at han både skal være med til at udforme beskrivelsen og være med under kontraktskrivning Ja, allerhelst allerede på skitsestadiet. Derved sikrer du, at vedkommende er sat godt og grundigt ind i projektet.

Byggerådgiveren skal være på byggepladsen ved opstarten af byggeriet og skal derefter besøge byggepladsen så ofte, som der er behov for. Det varierer, alt efter hvor komplekst og omfangsrigt byggeprojektet er, og hvor godt projektet er beskrevet og tegnet.

Ved nybyggerier og andre store byggeprojekter er det bedst, hvis byggerådgiveren altid er tilgængelig, så han kan løse de daglige problemer og dermed sikre, at byggeriet skrider frem efter tidsplanen.

Ved mindre tilbygninger eller ombygninger er det måske tilstrækkeligt, at den tilsynsførende kommer på byggepladsen fire til seks gange i løbet af byggeriet. Det vil altid være en afvejning af, hvordan byggeriet går. Hvis det går godt, vil det være naturligt at trappe lidt ned på den byggesagkyndiges tilsyn – og omvendt, hvis der opstår udfordringer. Det er således ikke noget, man kan sige på forhånd. Ombygninger kræver ofte mere tilsyn, fordi der opstår flere uforudsete problemer. Mens nybyggeri ofte kræver mere sporadisk kontrol.

Hvad koster tilsynet?

Det er umuligt at sige generelt, hvad det koster at få ført tilsyn på et byggeri. Det kommer helt an på, hvor stort eller kompliceret dit byggeri er. Men for at give dig en fornemmelse af prisniveauet, får du alligevel et eksempel:

Hvis der er tale om en mindre tilbygning, er der typisk brug for mellem fire og seks tilsyn/byggemøder på hver fem timer. Da det koster cirka 1.100 til 1.200 kr. i timen inkl. moms (januar 2023), er den samlede pris et sted mellem 23.000 kr. og 34.500 kr. inkl. moms.

Hertil kommer særskilte tilsynsopgaver, hvor enten håndværkeren eller bygherren indkalder til møde om et konkret problem som fx fundet af et råd eller svampeangreb.

Hvis der er tale om en større tilbygning eller et nybyggeri, skal du regne med et noget større beløb. For en nybygget villa til to millioner vil rådgivning og tilsyn typisk koste mellem 2 og 4 procent af prisen, svarende til 50.000 kr. og 90.000 kr. inkl. moms i dette eksempel. Men det kan også godt blive dyrere, hvis der er tale om et kompliceret byggeri.

Selvom det kan lyde som mange penge, skal du tænke på, at byggerådgiveren ofte er pengene værd, fordi vedkommende kan spare dig for både bøvl, forsinkelser, fejl, mangler og ekstraregninger.

Hvad risikerer du, hvis der ikke bliver ført tilsyn?

Hvis der ikke bliver ført ordentligt tilsyn med dit byggeprojekt, kan byggeriet i værste fald ende med at blive meget forsinket, meget dyrere og i en langt dårligere kvalitet, end du havde forventet.

Tempoet i byggebranchen er efter nogle år med fuld fart på blevet mere stille på grund af den højere inflation og de høje energipriser, som medfører færre frie midler til at opfylde byggeønsker. De nye tider for byggeriet betyder, at mange håndværkere igen har fået bedre tid og er blevet mere sultne med billigere tilbud til følge. Desværre er priserne på nogle materialer blevet dyrere – det går så desværre den anden vej.

En erfaren byggerådgiver kan hjælpe med at holde håndværkerne i ørerne og sørge for, at de få udført det aftalte arbejde til tiden, og at arbejdet bliver udført i en ordentlig kvalitet uden fejl og mangler.

Overtager den tilsynsførende ansvaret for byggeriet?

Laver din byggerådgiver fejl eller forsømmer sit arbejde, kan du føre en retssag mod vedkommende ved domstolene. Vinder du retssagen, kan rådgiveren blive dømt til at betale erstatning til dig.

Alle rådgivere har en professionel rådgiveransvarsforsikring. Det er den, der ofte kommer til at dække, hvis rådgiveren har lavet fejl og vedkommende enten ikke kan eller vil betale.

Det er dog vigtigt, at du har indgået en skriftlig aftale med byggerådgiveren, hvis du senere skal kunne bevise, at vedkommende har forsømt sit ansvar eller sine forpligtelser. Aftalen med byggerådgiveren skal som minimum beskrive:

• Byggerådgiverens ansvar og forsikringsforhold
• Hvad rådgivningen koster, og hvordan betalingen skal foregå
• Hvor ofte byggerådgiveren skal føre tilsyn
• Hvad tilsynet skal omfatte
• Hvad du forventer at få ud af tilsynet.

Herudover er det en god idé, hvis det af den skriftlige aftale mellem dig og byggerådgiveren fremgår, at ABR 18-aftalen gælder. ABR 18 er de almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand, som fastlægger regler og principper for mange af de konflikter, der kan opstå mellem en bygherre og en byggerådgiver.

Fører kommunen eller andre myndigheder tilsyn med dit byggeri? 

Før du går i gang med et større byggeri, skal du søge byggetilladelse i kommunen. Tidligere kom der ofte en tilsynsførende fra kommunen undervejs i byggeperioden. Det gør de ikke længere. Det er således dit/bygherrens ansvar at arbejdet udføres efter reglerne. Det kan derfor også være en god ide at sikre sig med en byggerådgiver.

Det er dit ansvar som bygherre at sørge for, at byggeriet er som vist i byggeansøgningen, og at det overholder gældende bygningsreglement.