Standardaftaler til byggeprojekter

Skal du have opført et nyt hus, eller skal du i gang med en større om- eller tilbygning, kommer du i nærkontakt med nogle regelsæt, hvis navne er sort snak for de fleste mennesker uden for byggebranchen. 

Regelsættene er særdeles nyttige værktøjer, fordi den særlige juridiske disciplin "entrepriseret" i hovedsagen er et ikke-lovreguleret retsområde. De regler, der gælder, når du fx skal have bygget et hus, er nemlig som udgangspunkt alene reguleret af de aftaler, du som bygherre indgår med entreprenøren.

Er jeres aftaler ikke tilstrækkeligt grundige, gælder i stedet særlige entrepriseretlige grundsætninger, der er skabt gennem domsafsigelser. 

Det særlige med entrepriseretten er, at den "vare", der handles med (huset eller tilbygningen), ofte har en betydelig værdi for de involverede parter, samt at varen ofte "fremstilles" af flere forskellige fagentreprenører. 

Skal du have bygget et hus, vil det typisk involvere en rådgiver til at stå for at projektere huset, en entreprenør til at støbe et fundament, en murer til at opmure husets ydervægge, tømrere, elektrikere, kloak- og vvs-folk, malere, snedkere osv.

Undervejs i et byggeprojekt er håndværkere afhængige af, at andre håndværkere er færdige med deres respektive arbejdere til tiden, før de kan udføre deres eget arbejde. Hvis ikke du som bygherre har styr på, hvem der har ansvaret for at koordinere de forskellige håndværkervirksomheders respektive arbejder, så er der en betydelig risiko for, at noget går galt undervejs.

Dette har historisk set givet anledning til et utal af retssager om, hvilken vare der skulle leveres, hvornår og hvordan. Det er især tilfældet, når parterne, altså en bygherre og håndværker, har forsømt at indgå særskilte aftaler, der helt præcist regulerer, hvem der har ansvaret for, hvad - og hvem der skal bøde, hvis aftalerne ikke overholdes.

AB18, ABT18, ABR18 og AB-Forbruger er alle standardaftalesæt, der er vedtaget efter forhandlinger mellem en række offentlige myndigheder og organisationer. Det er altså ikke lovregler vedtaget af Folketinget, men derimod standardaftaledokumenter, som regulerer retsforholdet mellem de parter, der vælger at bruge et af dem som grundlag for en aftale om eksempelvis et byggeprojekt. 

Formålet med aftalesættene er, at de skal være med til at dække aftaleforholdet mellem en bygherre og en entreprenør eller bygherre og rådgiver. De er så at sige en slags juridisk og aftalemæssig "tjekliste".

Et særkende ved både AB 18 som ABT 18 er, at fordi aftaledokumenterne er udarbejdet af repræsentanter for både entreprenører og bygherrer, kan aftalesættene ikke fortolkes til skade for en af aftaleparterne. 

Karakteristisk for aftaledokumenterne er imidlertid, at det er standardaftaledokumenter, der danner grundlag for og tilpasse de enkelte aftaler, der indgås. De kan danne grundlag for de enkelte aftaler, men det er nødvendigt at tilpasse kontrakter, så de passer til den konkrete opgave, der skal udføres.

Hvad er forskellen mellem de forskellige aftaler?

For at forstå forskellene på AB18, ABT18, ABR18 og AB-Forbruger er det nødvendigt at se nærmere på byggeriets forskellige organisationsformer.

Der skelnes mellem hovedentreprise, hvor en af entreprenørerne samler alle fag under sig og hvor hovedentreprenøren har styrings- og koordineringsansvaret, og fagentreprise, hvor bygherre indgår en særskilt aftale med hver enkelt fagentreprenør og hvor bygherren selv står som koordinator af arbejderne med hver enkelt fagentreprenør.

Som regel udarbejder bygherren og den tilknyttede tekniske rådgivere et projektmateriale, som danner grundlag for hver enkelt entreprenørs eller håndværksmesters tilbud og arbejde.

Den seneste justering af AB18 og ABT18 har resulteret i, at disse typisk er rettet mod de store og komplicerede byggerier og egner sig i mindre grad til den private bygherre ved fx om- og tilbygninger af parcelhuset.

ABR 18

Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed regulerer forholdet mellem klient og rådgiver og fastlægger de principper, som skal lægges til grund for aftaleforholdet ved en given opgave. Den omhandler aftalen for den rådgivning, der udføres af fx arkitekt, bygningskonstruktør, ingeniør, landskabsarkitekt, geotekniker m.v., når projekt skal udarbejdes. Der er altså her tale om fx dispositionsforslag-, projektforslags-, myndigheds- og udbudsfasen, som går forud for udførelsen, hvor entreprenørerne kommer på banen. 

AB 18

Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed bruges, når der af bygherre (rådgivere) er udarbejdet et projekt, der anviser, hvordan huset skal bygges, så enten en hovedentreprenør eller forskellige fagentreprenører på dette grundlag kan prissætte og stå for udførelsen af selve byggearbejdet. (Tegninger, beskrivelser, beregninger, materialelister, tilbudslister, kvalitetssikring, m.v.). 

AB18 gælder, når totalentreprenøren har påtaget sig dels at udføre den væsentligste del af projekteringen (rådgiverdelen i forhold til tegninger og beskrivelser), dels at styre og koordinere udførelse af arbejdet på byggepladsen. 

ABT 18

En bygherre, som anvender ABT18, indgår en totalentreprisekontrakt med én enkelt totalentreprenør, der både projekterer og bygger. AB18 forudsætter derimod, at bygherren eller hans rådgiver står for projekteringen af byggeriet og her kræves der at der foreligger et komplet og gennembearbejdet projektmateriale, som hovedentreprenøren kan give pris på. En rådgiver er typisk en arkitekt, bygningskonstruktør eller ingeniør. 

AB-Forbruger

Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere er en aftale mellem forbruger og håndværker. Aftalen bygger på, at entreprenøren/håndværkeren indgår som led i sit erhverv, hvorimod forbrugeren hovedsagelig handler uden for sit erhverv.

Det betyder, at du indgår aftalen direkte med entreprenøren, som dog godt kan have en rådgiver som fx arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør med som underrådgiver, således at denne sørger for, at der opnås byggetilladelse.

Med denne i hånden udbyder rådgiveren for bygherren arbejdet i hovedentreprise - alternativt gør bygherren det selv ofte suppleret med en aftale med rådgiveren om at føre tilsyn m.m.

På det overordnede plan kan man sige, at såvel AB18 som ABT18 og AB-Forbruger søger for at regulere, at en aftale om en entreprise indeholder alle forhold, og at opgaven bliver færdig i overensstemmelse med det, som parterne oprindeligt havde aftalt. Det gælder for AB18, ABT18 og AB-Forbruger, at regelsættene bl.a. omfatter:

• Aftalegrundlaget
• Sikkerhedsstillelse
• Arbejdets udførelse
• Eventuelle ændringer i arbejdets udførelse
• Hvornår og hvordan der skal betales for arbejdets udførelse 
• Hvordan parterne skal forholde sig i forhold til eventuelle forsinkelser 
• Forhold omkring vejrlig og vinterforanstaltninger
• Fremgangsmåden ved arbejdets aflevering
• Hvordan parterne skal forholde sig i forhold til eventuelle mangler ved byggeriet 
• Forhold omkring ophævelse af aftalen
• Forhold omkring eftersyn og aflevering 
• Forhold omkring tvister.

Nogle entreprenører anvender hellere andre aftalesæt end AB18 eller ABT18 som grundlag for indgåelsen af en entrepriseaftale. Det kan imidlertid anbefales, at der benyttes et af de her omtalte aftalesæt.

Under alle omstændigheder forudsætter såvel AB18 som ABT18 og AB-Forbruger (eller andre aftalegrundlag), at du som bygherre/forbruger sammen med entreprenøren(e) aftaler, hvilket regelsæt der skal bruges. 

Det sker ved, at du og entreprenøren i entreprisekontrakten skriver, at AB18, ABT18 eller AB-Forbruger skal bruges som grundlag. Derefter benytter du og/eller entreprenøren et af de standartaftalesæt, der kan hentes på nettet evt. hjulpet af en rådgiver eller advokat. Derved er der en vis sikkerhed for, at du har været igennem de forhold, der er vigtige at få afdækket, inden der evt. opstår tvister.