Kontrakt med byggefirma til nyt enfamiliehus

Hvordan udformer du en kontrakt med byggefirmaet?

Det kan anbefales at anvende en standardkontrakt, når du indgår aftale med et byggefirma, håndværkere, rådgivere m.v. Det gælder, hvad enten du selv står for styringen og byggeansvaret, eller får et byggefirma til at klare alle opgaver for dig. I kontrakten bør der være henvisning til et af nedenstående aftalegrundlag. 

• AB-Forbruger (Almindelige betingelser for arbejder om byggearbejder for forbrugere af 2010). Du kan anvende regelsættet, hvis dit hus skal opføres som hovedentreprise, og det anvendes oftest, når tegninger og beregninger for dit hus er udført, fx i forbindelse med opførelsen af et arkitekttegnet hus. Ved en hovedentreprise har du en kontrakt med kun ét firma, fx et tømrerfirma, som påtager sig ansvaret for byggeledelsen og udførelsen af byggeriet. Dermed står tømrerfirmaet for aftaler med de andre håndværkere så som murere, malere m.v. Hvis du selv ønsker at stå for byggeledelsen af dit byggeprojekt, kan du udbyde dit byggeprojekt i fagentreprise. Her kan du også anvende AB-Forbruger. Dermed indgår du kontrakt med de forskellige håndværksfirmaer, der skal udføre opgaven, hver for sig. Hvis du anvender fagentrepriser ved udførelsen af dit byggeprojekt, står du som sagt selv for ansvaret for byggeledelsen og styringen, såfremt du ikke har ansat en byggeleder til det.
• SL 97 (Salgs- og leveringsbetingelser for nyhuse). Regelsættet er udarbejdet af Nyhusforeningen og bruges kun af byggefirmaer, som bygger typehuse. Du skal være opmærksom på, at SL 97 er udarbejdet af en forening af hussælgere, og det beskytter ikke bygherren lige så godt som AB 92.

Hvad skal entreprisen omfatte?

Der skal være helt styr på, hvad byggeprojektet (entreprisen) indeholder, inden du beder byggefirmaer give en fast pris på byggesagen. Inden du kan gøre det, skal du have udarbejdet et såkaldt udbudsprojekt.

Hvis du har købt huset af et typehusfirma, står de for at udarbejdelse af fornødne tegninger, dokumenter mv. Er det dit eget projekt, vil det typisk være en arkitekt, en bygningskonstruktør og/eller en bygningsingeniør, der står for det.

Et myndigheds og udbudsprojekt indeholder:

• Tegninger og beskrivelser for dit hus, som skal benyttes til myndighedsbehandling (når du skal søge kommunen om byggetilladelse), og som viser, hvordan håndværkerne skal udføre arbejdet, når huset skal bygges. 
• Beskrivelser af dit byggeprojekt. Der skal udføres en beskrivelse til myndighedsbehandling og en mere detaljeret beskrivelse til de udførende af byggeprojektet. I det her tilfælde er der tale om håndværkerne.
• Statiske beregninger med redegørelse for byggeriets bæreevne og stabilitet. Disse beregninger skal bruges ved myndighedsbehandlingen.
• Tegninger og beskrivelser for installationer som el, vand, varme og sanitet. Disse skal benyttes ved myndighedsbehandling.
• Energirammeberegning og LCA beregninger til myndighedsbehandling.
• Oversigt over håndværkernes ydelser (tilbudsliste) til brug for bestemmelse af priser for byggearbejdet.

Projektmateriale, som din byggetekniske rådgiver kan kontrollere

Ud over de ovennævnte tegninger findes der en del tekniske tegninger, beregninger og beskrivelser over arbejdets udførelse, som kan være svære at forstå, hvis du ikke har den fornødne byggetekniske viden. Du bør få en byggesagkyndig til at se på følgende materialer for dig:

• Fundamentstegninger, der redegør for fundamentets placering og størrelse.
• Kloaktegninger, der viser kloakkens placering og forbindelse til eksisterende afløbsføringen i vejen.
• Statiske beregninger, tegninger og udførelsesbeskrivelser for konstruktionerne, der redegør for, at huset kan holde med de valgte bærende og stabiliserende konstruktioner. I de statiske beregninger skal der redegøres for, hvordan konstruktionernes bæreevne sikres mod belastninger fra egenvægt, menneskelig anvendelse og vejrmæssige forhold, og for hvordan konstruktionerne fastgøres korrekt til hinanden. Husets vindforankring og fastgørelse er områder, hvor det kan gå galt. Især hvis huset ikke er traditionelt i sin opbygning og konstruktion, kan håndværkerne komme i tvivl, hvis disse oplysninger ikke fremgår tydeligt i tegninger og beskrivelser.
• Ved nybyggeri skal du sikre brug af brandsikre materialer og brandadskillende konstruktioner for at hindre spredning af ild. Der skal være sikre flugtveje og korrekt ventilation. Brandalarmer og røgdetektorer skal installeres i overensstemmelse med bygningsreglementet.
• Der findes også en del detaljerede konstruktionstegninger af vægge og tag.
• Installationstegninger og beskrivelser, som redegør for placering af varme-, vand- og elinstallationerr samt korrekt dimensionering. 
• Energirammeberegninger, som redegør for, hvor meget energi, huset forbruger. Beregningerne udføres i et computerprogram og forståelse af dem kræver, at man har en byggeteknisk viden.

Tilbud fra håndværkeren og uforudsete udgifter

Prisen på huset bør være baseret på en tilbudsliste, der henviser til tegningerne og beskrivelserne, så du er sikker på, at alle service- og materialepriser kommer med i den samlede pris. Det er meget vigtigt, at du som bygherre er 100 procent klar over, hvad der er med i prisen, og hvad der derudover forventes, at du skal betale for dit hus.

Som bygherre bør du altid afsætte et beløb til uforudsete udgifter også kaldet risiko, ud over dem, der fremgår af kontrakten (kontraktsummen), og som er baseret på tilbudslisten. Ved opførelse af et nyt hus bør du budgettere med 5-10 procent af entreprisesummen til uforudsete udgifter.

I budgettet bør du også afsætte penge til de punkter, der enten ikke er omfattet af kontrakten, eller som byggefirmaet ikke har givet en fast pris på. Dermed får du ikke en grim overraskelse, hvis entreprenøren kræver ekstra betaling. Det kan være:

• Udgifter til landinspektør, der er ansvarlig for husets placering på grunden.
• Udgifter til geotekniker, der undersøger jordens bæreevne.
• Evt. udgift til ekstrafundering, hvis jordens bæreevne ikke er i orden.
• Gebyr for byggetilladelse, ibrugtagningstilladelse og andre offentlige godkendelser.
• Øgede byggeudgifter i vinterperioden (1. november - 31. marts).
• Etablering af byggestrøm og vand til byggeriet samt energiudgifter under byggeriet.
• Etablering af spildevandsafløb og drænvandsafløb.
• Rydning af grund.
• Rejsegilde.
• Honorar og kørsel til din rådgiver.
• Advokathonorar for gennemsyn af kontrakt.

Når du er færdig med at bygge dit hus, kommer udgifter til haveanlæg, terrasser, indkørsel, carport og garage m.m.  Merudgifter som du også skal indregne i dit budget.

Tidsplan

Inden du skriver under på en kontrakt, er det meget vigtigt, at der foreligger en hovedtidsplan for byggeriet, som danner grundlag for din indgåede aftale med entreprenøren. Hovedtidsplanen sikrer, at alle aktiviteter i bygeprocessen bliver planlagt, fastlagt og udført indenfor de fastsatte rammer og den angiver afleveringstidspunktet.

Økonomisk sikkerhed

Hvis der er indgået kontrakt på baggrund af AB-Forbruger, er der økonomisk sikkerhedsstillelse fra både bygherre og byggefirma. Bygherre stiller sikkerhed for at kunne betale projektet og byggefirmaet for at kunne løse byggeopgaven ved at have en betryggende bank- eller sparekassegaranti eller kautionsforsikring.

Hvis der er indgået kontrakt på basis af SL 97, skal du være opmærksom på, at det kun er dig, der stiller sikkerhed for betaling. Dermed skal du sørge for at få indskrevet i kontraktgrundlaget, at byggefirmaet skal stille sikkerhed over for dig.

Hvad gør du, hvis der opstår uoverensstemmelser?

I AB-Forbruger er der klare anvisninger til, hvordan uoverensstemmelser løses. Blandt andet kan svære uoverensstemmelser løses i voldgiftsretten. SL 97 har ikke anvisninger til, hvordan konflikter løses.

Dagbod

Det er en god idé at have aftalt en gyldig dagbod, som træder i kraft, hvis byggeriet ikke er færdigt til det aftalte tidspunkt. Hvis du har brugt SL 97, er dagsboden fastsat som 1 promille af entreprisesummen ekskl. moms.

Benyttes AB-Forbruger, skal du selv sørge for at fastsætte dagbodens størrelse og få det indført i kontrakten. Sørg for, at beløbet svarer til de reelle udgifter og det tab, du vil få i tilfælde af forsinkelse af byggeriet.

Reklamationsret

Det er vigtigt, at du er klar over, hvilken reklamationsret du har. Anvendes AB-Forbruger har du en 1-års- gennemgang af dit hus for fejl og mangler, som du kan få udbedret af byggefirmaet. Det samme kan du få, hvis du har tegnet en "byggetryghedsforsikring" i forbindelse med SL 97.

Hvilken rådgivning kan du med fordel gøre brug af?

Hvis du er husbygger uden byggeteknisk eller juridisk uddannelse, kan det anbefales, at du støtter dig til nogen med ekspertise på området.

Advokat til det kontraktmæssige

Inden du skriver kontrakten under, er det en fordel at få en advokat, der har forstand på byggejura, til at læse den igennem. Advokaten kan også gøre dig opmærksom på, hvilke risici du skal være opmærksom på ved brug af de forskellige aftalegrundlag AB-Forbruger og SL 97. Dette er med til at sikre den rigtige kontrakt på dit hus.

Byggerådgiver til at vurdere det byggetekniske og æstetiske

Da de fleste ikke har den nødvendige viden om byggetekniske detaljer, er det en stor fordel at hyre en byggeteknisk rådgiver. Betragt byggerådgiveren som en slags forsikring mod, der hjælper dig med at undgå store og dyre fejl i dit nye hus, både teknisk og æstetisk.