Før du får overdraget nøglerne til din nye drømmebolig, er der en række dokumenter, skatter og gode råd du skal være opmærksom på. Foto: Torben Klint
Det er vigtigt at skaffe sig et lånebevis, når du skal købe bolig, men tjek også de mange udgifter til forbrug af el, vand og varme, diverse skatter, mm., så du ikke stirrer dig blind på den kontantpris, du kan købe for.
Beregningerne kan være udarbejdet på nogle andre forudsætninger end dem, du reelt kommer til at betale, så det er altid en god ide at få banken til at tjekke salgsopstillingen for at se på, om lånebeviset holder.
Hvad er det første jeg skal tænke på, når jeg vil købe ny bolig?
Mange banker eller kreditforeninger udsteder et såkaldt lånebevis, som giver, om ikke et carte blanche, så en kraftig indikation af, hvor meget du kan tillade dig at bruge på et boligkøb. Med et lånebevis i hånden kommer du først i køen, når du har fundet din drømmebolig, og det giver dig et godt overblik, inden du går i gang.
Du kan allerede her i processen overveje at tage kontakt med en advokat eller en juridisk rådgiver, så du kan få assistance, når du/I har fundet ny bolig.
Beregn selv din boligudgift
Når du kigger på ny bolig, spiller størrelsen af den månedlige ydelse sandsynligvis en stor rolle for dig og din økonomi. Derfor har Videncentret Bolius udviklet nedenstående boligfinansierings-beregner, der gør det muligt at beregne, hvor meget en ny bolig vil koste dig om måneden ved forskellige finansierings-former.
Hvis du skal have et banklån, bør du også være opmærksom på, hvor meget du skal betale i rente på lånet i banken. Brug beregneren til at undersøge, hvor meget du sparer ved at forhandle bankens rente ned.
Beregneren er tænkt som et nyttigt redskab i forbindelse med din screening af boliger på markedet, men kan ikke erstatte din kontakt med banken før og under købsprocessen.
Vær opmærksom på, at et evt. banklån beregnes automatisk på baggrund af udbetalingens størrelse. Hvis udbetalingen overstiger ca. 22 procent af købesummen, fravælger beregneren automatisk banklånet, og behøver du ikke at udfylde de sidste to punkter i beregneren: "Banklån - Løbetid" og "Banklån - rente i pct.".
Klik her for at se beregnerens forudsætninger
- Bidragssats er baseret på en belåningsgrad på enten 80 eller 60 pct. Ved lån på mellem 80 og 60 pct. er bidragssatsen beregnet som ved et 80 pct. belåning
- Ved en belåningsgrad på 60 pct. og derunder er der indregnet en rabat i bidraget på 29 pct., hvilket udtrykker den gennemsnitlige rabat set i forhold til de gennemsnitlige satser
- Bidragssatser er beregnet som et simpelt gennemsnit fra de fire realkreditselskaber i juli 2018. I bidragssatsen er ikke indregnet kursskæring, da denne omkostning indgår som en variabel omkostning ved etablering af realkreditlånet
- Den månedlige ydelse udgør startydelsen ved optagelse af lånet
- Ved banklån er valgt 12 terminer årligt. Ved realkreditlån er valgt 4 terminer årligt
- Værdi af rentefradrag er sat til 33,6 procent, hvilket udtrykker landsgennemsnittet for negativ kapitalindkomst i form af renter på op til 50.000 kr. pr. person
- Fastforrentet lån: Der er benyttet tre løbetider: 1,0 pct. 30 år, 0,5 pct. 20 år og 0,5 pct. 15 år
- Kursen på det 30-årige 1 procent-lån er pr. default sat til 99,60. Kursen på det 20-årige lån udgør 99,60 minus 0,6 point. Kursen på det 15-årige lån udgør 99,6 plus 1,45 point.
- Ved afdragsfrihed på det fastforrentede lån er benyttet en kurs, der ligger 1,5 point lavere end kursen på lån med afdrag
- Vælger du en kortere løbetid end 30 år på realkreditlånet, kan du normalt ikke opnå afdragsfrihed på lånet. I indtastningsfeltet bør du derfor undlade at vælge lån med afdragsfrihed.
- Variable etableringsomkostninger på banklånet er sat til 2,45 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,45 procent og låneprovision på 1,0 procent
- Faste omkostninger på banklånet er anslået til 4.160 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.640 kr. samt gebyrer til banken
- Variable etableringsomkostninger på realkreditlånet er sat til 0,7125 procent og dækker over tinglysningsafgift på 1,45 procent samt kurtage og kursskæring på 0,35 procent til banken
- Tinglysningsafgiften er reduceret til 0,375 procent, da der er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgift
- Faste omkostninger på realkreditlånet er anslået til 8.760 kr., hvilket dækker over et tinglysningsgebyr på 1.640 kr. samt gebyrer til bank og realkreditselskab
- Beregneren tager udgangspunkt i det størst mulige realkreditlån, hvorefter banklånet benyttes til at dække det resterende finansieringsbehov. Omkostninger til etablering af realkreditlånet indregnes kun i realkreditlånet i det omfang, at det samlede realkreditlån ikke overstiger grænsen på 80 hhv. 75 procent. Hvis det ikke er muligt at indregne omkostninger i realkreditlånet, bliver de automatisk indregnet i banklånet
Hvilken type ejendom skal jeg vælge?
Det kan være ejerlejlighed, andelsbolig, hus, rækkehus mm. Typisk kommer et køb af sommerhus ofte som et supplement til en af førstnævnte boligtyper. Herefter kan man spørge sig selv, hvor meget plads der er behov for.
Har du børn, er rumfordeling (planløsning) en væsentlig parameter for køb af ny bolig. Er du til nyt eller gammelt? Noget ældre kan ofte være både unikt og charmerende, men det kan kræve masser af tid og ikke mindst masser af penge at vedligeholde.
Nogle beliggenheder sælger sig selv, mens andre kan have værdi, fordi de ligger tæt på arbejde, skoler eller familie. Foto: Jesper Ray
Hvilken beliggenhed skal boligen have?
Beliggenhed er et vidt begreb, men det går på alt det, som er ud over selve boligens fysiske rammer. Beliggenheden er ofte af endnu større betydning end selve boligen, det kan være nærhed til børneinstitution, skole og offentlig transport.
Placeringen i forhold til indkøb, familie og venner bør du også overveje. Pas dog på med at vælge bolig efter sidstnævnte: Dine venner kan flytte, eller forholdet kan udvikle sig, så det pludselig ikke er dine venner mere. Du bør altid tage udgangspunkt i dig selv og dine behov – et forkert valg af bolig og beliggenhed kan være en dyr fejltagelse.
Der har i de senere år været en del medieomtale af, at flere generationer flytter sammen, hvilket sagtens kunne være en attraktiv kombination af nærhed til familien og lavere omkostninger ved at bo.
Hvilke dokumenter og begreber er der forbundet med køb af bolig?
Salgsopstilling og ejerskifteforsikring
- Ejerudgift
- Lokalplan og servitutter
- Forbrugsafgifter
- Forsikring
- Energimærke
- Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Salgsopstilling
Et centralt begreb i salgsopstillingen er ejerudgiften, som består af en række faste boligudgifter omregnet til månedstal. Ejerudgiften omfatter bl.a. udgiften til ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring og renovation. Ved køb af ejerlejlighed indgår ejerforeningens fællesudgifter i ejerudgiften.
Længere fremme i salgsopstillingen finder du en nærmere specifikation af de enkelte poster, som ejerudgiften er sammensat af
Lokalplan og servitutter
Senere kommer oplysning om lokal-/kommuneplaner og servitutter, som kan have endog meget stor betydning for prisen på ejendommen. Hvad er der af planer for området? Kommer der fx en motorvej eller andre generende støjkilder i området? Det kan også handle om lugtgener. Skal der fx etableres et rensningsanlæg eller ligger der allerede en nærliggende grisefarm mm.
Det kan også være, at du får ødelagt en smuk udsigt over sø eller marker, fordi der etableres et etagebyggeri foran hækken. Ved køb af ejerlejlighed eller andelsbolig er det desuden afgørende at vide, om der er planer om udskiftning af tag, vinduer, faldstammer, varmeforsyning mm. i foreningen, som kan have indflydelse på købsprisen og din økonomi fremadrettet.
En tinglyst servitut skal du ALTID tjekke, idet den normalt omhandler en begrænsning i forhold til de ellers gældende regler for området. En servitut kan være meget gammel og omhandle stor set alt. Eksempelvis at naboen har adgang til sit hus via din grund. I København har man stadig hjemfaldspligt tinglyst på nogle ejendomme, hvilket giver kommunen ret til at købe ejendommene tilbage til en nærmest symbolsk pris.
Et eksempel på en anden servitut er, at der i den pågældende ejendom aldrig nogensinde måtte drives fotografvirksomhed.
Forbrugsafgifter
I de gamle salgsopstillinger var forbrugsafgifter både el, vand og varme. I dag fremgår der typisk kun oplysninger om varmeforbruget (med mindre ejendommen er elopvarmet). Oplysningen om varmeudgiften kan først ses længere inde i opstillingen, men det er ret relevant, om du skal bruge 6.000 kr. eller 40.000 kr. på at varme boligen op. Afhængig af låntype kan en sådan forskel i varmen sagtens svare til et lån på en million kr. afdraget over 30 år.
Forsikring
Din bolig bør være forsikret. I lejligheder og andelsboliger er du normalt dækket via ejerforeningen/andelsboligforeningen med en fælles forsikring, som dækker eksempelvis brand, rørskader i lodrette rør (faldstammer), svamp og insektangreb mm.
Mange gange kan du selv tegne forsikring for vandrette rør via indboforsikringen, men det er mange ikke opmærksomme på, hvilket kan give nogle ubehagelige overraskelser.
For villaparceller, rækkehuse og sommerhuse skal du selv tegne ovennævnte forsikringer. Sommerhuse (især ældre) kan dog være svære at få dækket forsikringsmæssigt i visse forsikringsselskaber, fordi de typisk står tomme en stor del af året, og ikke altid bliver vedligeholdt så godt som helårshuse.
Energimærke
Et energimærke udarbejdes af en energikonsulent og er en slags teoretisk udregning af boligens varmeforbrug baseret på ejendommens alder, materialer, isolering mv. Derudover giver energimærket forslag til rentable forbedringer, men også til fornuftige isoleringsmæssige løsninger, såfremt du alligevel skal skifte vinduer, tag, osv.
Der er normalt foreningen, som betaler for energimærket, når det drejer sig om salg af ejerlejlighed eller andelsbolig, hvorimod du selv må til lommerne ved et salg af villa, rækkehus og sommerhus.
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
På salgsopstillingen fremgår også, om der er udarbejdet tilstandsrapport og elrapport, som er en gennemgang af boligen af henholdsvis en beskikket byggesagkyndig og elinstallatør.
Ejerskifteforsikring
For dig som køber er rapporterne af stor betydning, idet du kan tegne en ejerskifteforsikring, som dækker for skader, som ikke er omtalt i rapporten (typisk skjulte fejl og mangler). Sælger betaler for halvdelen af præmien.
Nogle købere har, hvor skaderne har været størst, sparet både halve og hele millioner på at have tegnet en ejerskifteforsikring, men du skal være meget opmærksom på dækningsomfang og priser i de enkelte selskaber, idet de kan variere meget. Overvej også at tegne en 10-årig dækning som kan fås for en beskeden merpris i forhold til den obligatoriske 5-årige dækning.
Mange selskaber opererer også med en udvidet dækning, som dækker udover husets fysiske rammer (men du opfordres til at nærlæse vilkårene).
Hvilke udgifter er der ved køb af bolig ud over bankudgifter?
Ud over købesummen har du følgende udgifter i forbindelse med købet. I eksemplet er der regnet på en bolig til 2,5 mio. kr.
- Tinglysning af skøde (stemples med 0,6 procent af købesummen + gebyr 1.750 kr.) i alt 16.750 kr. (2021).
- Advokatomkostninger udgør omkring 8.000 kr.
- Flytteomkostninger varierer meget, men afsæt cirka 10.000 kr.
- Afsæt cirka 20.000 kr. til maling, gardiner, lamper mv. i den nye bolig
- En halv ejerskifteforsikring koster cirka 8.000 kr.
Det samlede regnestykke løber typisk op i cirka 125.000 kr. ved køb af et hus ltil 2,5 millioner kr. I beregningen er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgiften på realkreditpantebrevet.
Hvad med SKAT når du køber bolig?
Der er 3 ting, du skal tage højde for, når det kommer til SKAT og boligkøb:
- Forskudsopgørelse
- Ejendomsværdiskat
- Ejendomsskat
Forskudsopgørelse
Når du handler ny bolig, skal du huske at rette din forskudsopgørelse, idet du får fradrag for renteudgifterne. Udgifter til betaling af bidrag på realkreditlån kan også fratrækkes, og du kan se frem til en højere lønudbetaling efter skat.
Hvor skal jeg rette i forskudsopgørelsen?
Du skal rette i felt 481 på forskudsopgørelsen i forbindelse med renteudgifter til banken og i felt 483 for renter og bidrag til realkreditinstituttet.
En eventuel fortjeneste ved et salg er boligen er som hovedregel skattefri, da salget falder ind under den såkaldte "parcelhusregel".
For at opnå skattefrihed er det en betingelse, at du reelt har boet i ejendommen og, at grunden er mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større end 1.400 m2, har du stadig mulighed for et skattefrit salg, såfremt grunden ikke kan udstykkes til en selvstændig bebyggelse.
Der er ikke noget præcist krav til, hvor længe du skal have boet i lejligheden.
Ejendomsværdiskat
Som boligejer betaler du ejendomsværdiskat. Skatten udgør 1 procent af den laveste af følgende opgørelsesmetoder
- Den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 2002 eller
- Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 procent eller
- Ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret
Der er rabatter for pensionister, og hvis du har ejet bolig fra før medio 1998.
Ejendomsværdiskatten bør fremgå af din forskudsopgørelsen, når du modtager den fra skat, men det er vigtigt at kontrollere tallene.
Husk, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, hvis du udlejer din bolig. Det skal således rettes på forskudsopgørelsen og/eller selvangivelsen (det sker ikke nødvendigvis automatisk).
Ejendomsskat/Grundskyld
Ejendomsskat (ikke at forveksle med ejendomsværdiskat) betales af den offentlige grundværdi - grundskyld er et bedre ord for det.
Beløbet skal ikke opgives på selvangivelsen, idet det opkræves af de enkelte kommuner i typisk 2 rater om året og fremgår af ejendomsskattebilletten.
Det er fastsat en begrænsning for, hvor meget grundskylden maksimalt kan stige fra år til år. Sammen med ejendomsværdiskatten udgør det en stor del af udgifterne til at bo i bolig, og beløbene fremgår af den tidligere omtalte salgsopstilling.
Video: Vores fagekspert forklarer, hvad en tilstandsrapport kan bruges til - og ikke bruges til.
