Før du får overdraget nøglerne til din nye drømmebolig, er der en række dokumenter, skatter og gode råd du skal være opmærksom på. Foto: Torben Klint
Det er vigtigt at skaffe sig et lånebevis, når du skal købe bolig, men tjek også de mange udgifter til forbrug af el, vand og varme, diverse skatter, mm., så du ikke stirrer dig blind på den kontantpris, du kan købe for.
Beregningerne kan være udarbejdet på nogle andre forudsætninger end dem, du reelt kommer til at betale, så det er altid en god ide at få banken til at tjekke salgsopstillingen for at se på, om lånebeviset holder.
Hvad er det første, jeg skal tænke på, når jeg vil købe ny bolig?
Mange banker eller kreditforeninger udsteder et såkaldt lånebevis, som giver, om ikke et carte blanche, så en kraftig indikation af, hvor meget du kan tillade dig at bruge på et boligkøb. Med et lånebevis i hånden kommer du først i køen, når du har fundet din drømmebolig, og det giver dig et godt overblik, inden du går i gang.
Du kan allerede her i processen overveje at tage kontakt med en advokat eller en juridisk rådgiver, så du kan få assistance, når du/I har fundet ny bolig.
Hvilken type ejendom skal jeg vælge?
Det kan være ejerlejlighed, andelsbolig, hus, rækkehus mm. Typisk kommer et køb af sommerhus ofte som et supplement til en af førstnævnte boligtyper. Herefter kan man spørge sig selv, hvor meget plads der er behov for.
Der er mange overvejelser, som kan være relevante at gøre sig: Har du børn, er rumfordeling (planløsning) et væsentlig parameter for køb af ny bolig. En overvejelse kan også være om du til nyt eller gammelt? Noget ældre kan ofte være både unikt og charmerende, men det kan kræve masser af tid og ikke mindst masser af penge at vedligeholde.
Andre overvejelser kan være, om der skal være altan, have, udsigt, skygge/sol, ældrevenlig, børnesikker osv. Der er et hav af muligheder for, hvilken type bolig man kan udse sig.
Nogle beliggenheder sælger sig selv, mens andre kan have værdi, fordi de ligger tæt på arbejde, skoler eller familie. Foto: Jesper Ray
Hvilken beliggenhed skal boligen have?
Beliggenhed er et vidt begreb, men det går på alt det, som er ud over selve boligens fysiske rammer. Beliggenheden er ofte af endnu større betydning end selve boligen, det kan være nærhed til børneinstitution, skole og offentlig transport. Selve boligen kan man ofte ændre på, men beliggenheden er fast.
Placeringen i forhold til indkøb, familie og venner er også en god idé at overveje. Fx kan det være værd at tænke over, at venner eller familie kan flytte. Du bør derfor tage udgangspunkt i dig selv og dine behov – et forkert valg af bolig og beliggenhed kan være en dyr fejltagelse.
Der har i de senere år været en del medieomtale af, at flere generationer flytter sammen, hvilket sagtens kunne være en attraktiv kombination af nærhed til familien og lavere omkostninger ved at bo.
Hvilke dokumenter og begreber er der forbundet med køb af bolig?
Der er en række dokumenter og begreber, som kan være gode at have styr på, når du skal købe bolig. Nogle af de væsentligste er følgende:
- Salgsopstilling
- Ejerudgift
- Lokalplan og servitutter
- Fredede eller bevaringsværdige bygninger
- Energimærke
- Forbrugsafgifter
- Forsikring
- Ejerskifteforsikring
- Eventuelt tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
Salgsopstilling
Når du skal købe bolig, vil der som oftest være udarbejdet en salgsopstilling. Salgsopstillingen indeholder en beskrivelse af ejendommen og forskellige vigtige faktuelle detaljer om boligen. Bl.a. vil den typisk indeholde viden om økonomiske forhold som fx grundværdi og ejendomsværdi. Den vil også beskrive information om servitutter og evt. forurening på grunden.
Ejerudgift
Et centralt begreb i salgsopstillingen er ejerudgiften, som består af en række faste boligudgifter omregnet til månedstal. Ejerudgiften omfatter bl.a. udgiften til ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring og renovation. Ved køb af ejerlejlighed indgår ejerforeningens fællesudgifter i ejerudgiften.
Længere fremme i salgsopstillingen finder du en nærmere specifikation af de enkelte poster, som ejerudgiften er sammensat af.
Lokalplan og servitutter
Oplysning om lokalplaner, servitutter og eventuelle kommuneplaner kan have meget stor betydning for prisen på ejendommen. Du bør derfor altid undersøge, om der er sådanne planer eller krav, og hvad det kan have af betydning for din kommende bolig.
Bl.a. kan der være krav til overflader eller materialer, fx at der kun må være tegltage, eller at bygningen skal stå pudset i en bestemt farve. Der kan også være planer for området fx at der skal etableres parkeringshus eller andre generende støjkilder i området. Kommuneplanen kan indeholde oplysninger om, at der fx skal etableres et rensningsanlæg, en motorvej eller en letbane.
En tinglyst servitut skal du også altid tjekke, idet den normalt omhandler en begrænsning i forhold til de ellers gældende regler for området. En servitut kan være meget gammel og omhandle stor set alt. Eksempelvis at naboen har adgang til sit hus via din grund. I København har man stadig hjemfaldspligt tinglyst på nogle ejendomme, hvilket giver kommunen ret til at købe ejendommene tilbage til en nærmest symbolsk pris.
Et eksempel på en anden servitut er, at der i den pågældende ejendom aldrig nogensinde må drives fotografvirksomhed.
Når der udarbejdes lokalplaner for et område, sker det ofte, at de gamle servitutter ophæves.
Bevaringsværdige eller fredede bygninger
Du bør undersøge om din kommende bolig er fredet eller bevaringsværdig.
Fredede bygninger må man stor set ikke gøre noget ved, de skal bevares, som de er opført. Det gælder også indenfor. Det kan have stor betydning for prisen og for, hvordan boligen er at bo i - fx kan man ikke lave det ekstra værelse eller ændre på husets planløsning. Der er også steder, hvor man ikke må lave nyt køkken eller nyt bad.
Bevaringsværdige bygninger er ikke omfattet af helt så skrappe regler. Her er det bygningens ydre, der kan være stillet krav til. Fx vinduets størrelse og farve eller tagets hældning.
Forbrugsafgifter
I de gamle salgsopstillinger var forbrugsafgifter både el, vand og varme. I dag fremgår der typisk kun oplysninger om varmeforbruget (med mindre ejendommen er elopvarmet).
Oplysningen om varmeudgiften kan først ses længere inde i opstillingen, men det er ret relevant, om du skal bruge 6.000 kr. eller 40.000 kr. på at varme boligen op. Afhængigt af låntype kan en sådan forskel i varmen sagtens svare til et lån på en million kr. afdraget over 30 år.
Forsikring
Din bolig bør være forsikret. I lejligheder og andelsboliger er du normalt dækket via ejerforeningen/andelsboligforeningen med en fælles forsikring, som dækker eksempelvis brand, rørskader i lodrette rør (faldstammer), svamp og insektangreb mm.
Ofte kan du selv tegne forsikring for vandrette rør via indboforsikringen, men det er mange ikke opmærksomme på, hvilket kan give nogle ubehagelige overraskelser.
Du bør selv tegne en indboforsikring, som fx kan give erstatning for dit indbo, hvis der opstår brand, tyveri mv.
For villaparceller og rækkehuse skal du selv tegne en husforsikring. Hvis du har optaget et lån i boligen, vil der i forbindelse med lånet typisk stilles krav om en husforsikring.
Har du et sommerhus skal du tegne en fritidshusforsikring, som er meget lig husforsikring. Der er dog selskaber som ikke tilbyder fx råd og svampedækning på fritidshuse, da de typisk står tomme en stor del af året, og ikke altid bliver vedligeholdt så godt som helårshuse. Ved fritidshuse gælder det også, at hvis man har optaget lån i huset vil banken eller realkreditselskabet oftest kræve, at der tegnes fritidshusforsikring med minimum brand og stormdækning.
Ejerskifteforsikring
For at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, skal der være udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
Det er sælger, der indhenter tilbud på ejerskifteforsikringen fra et forsikringsselskab - og tilbyder dig, som køber, ejerskifteforsikringen. Sælger skal betale halvdelen af præmien for den forsikring, som vedkommende har tilbudt.
Nogle købere har, hvor skaderne har været størst, sparet både halve og hele millioner på at have tegnet en ejerskifteforsikring, men du skal være meget opmærksom på dækningsomfang og priser i de enkelte selskaber, idet de kan variere meget.
Overvej også at tegne en 10-årig dækning frem for standarddækningen, som normalt er 5 år.
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Tilstandsrapport og el installationsrapport er frivillige rapporter, men de er nødvendige, hvis der skal tegnes ejerskifteforsikring.
På salgsopstillingen fremgår det, om der er udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, som er en gennemgang af boligen af henholdsvis en beskikket byggesagkyndig og et firma med autorisation.
Energimærke
Et energimærke er lovpligtigt ved handel med boliger. Energimærket udarbejdes af en energikonsulent og er en slags teoretisk udregning af boligens varmeforbrug baseret på ejendommens alder, materialer, isolering mv. Derudover giver energimærket forslag til rentable forbedringer, men også til fornuftige isoleringsmæssige løsninger, såfremt du alligevel skal skifte vinduer, tag, osv.
Du skal som sælger af et hus eller sommerhus selv betale for Energimærket. Hvis det derimod drejer sig om en ejerlejlighed eller en andelsbolig er det normalt foreningen, som betaler for energimærket.
Hvad med SKAT når du køber bolig?
Der er 3 ting, du skal tage højde for, når det kommer til SKAT og boligkøb:
- Forskudsopgørelse
- Ejendomsværdiskat
- Ejendomsskat.
Forskudsopgørelse
Når du handler ny bolig, skal du huske at rette din forskudsopgørelse, idet du får fradrag for renteudgifterne. Udgifter til betaling af bidrag på realkreditlån kan også fratrækkes, og du kan se frem til en højere lønudbetaling efter skat.
Hvor skal jeg rette i forskudsopgørelsen?
Du skal rette i:
- Felt 481 på forskudsopgørelsen i forbindelse med renteudgifter til banken
- Felt 483 for renter og bidrag til realkreditinstituttet.
En eventuel fortjeneste ved et salg er boligen er som hovedregel skattefri, da salget falder ind under den såkaldte "parcelhusregel".
For at opnå skattefrihed er det en betingelse, at du reelt har boet i ejendommen og, at grunden er mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større end 1.400 m2, har du stadig mulighed for et skattefrit salg, såfremt grunden ikke kan udstykkes til en selvstændig bebyggelse.
Der er ikke noget præcist krav til, hvor længe du skal have boet i lejligheden.
Ejendomsværdiskat
Som boligejer betaler du ejendomsværdiskat automatisk via din forskuds- og årsopgørelse. Den beregnes på baggrund af ejendomsværdien i den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 20 procent.
Det kaldes beskatningsgrundlaget og ganges med den gældende skattesats, som i 2024 er 5,1 promille svarende til 0,51 procent.
Her er et eksempel:
Ejendomsværdi: 2.000.000 kr.
Beskatningsgrundlag: 2.000.000 – 20 procent = 1.600.000 kr.
Ejendomsværdiskat: 1.600.000 x 0,51 procent = 8.160 kr.
Hvis beskatningsgrundlaget er højere end 9,2 mio. kr. (progressionsgrænsen), er skattesatsen 1,4 procent (2024) for den del, der er over grænsen.
I første omgang har du som boligejer kun modtaget en foreløbig ejendomsvurdering for 2022, da de endelige vurderinger først forventes at være klar i 2025. Du betaler derfor boligskat på baggrund af den foreløbige vurdering i 2024. Men når den endelige vurdering er klar, bliver din skat genberegnet og efterreguleret.
Ifølge Vurderingsstyrelsen vil efterreguleringen dog være begrænset for de fleste.
Desuden har man indført en såkaldt skatterabat, som sikrer, at du ikke skal betale mere i samlet boligskat for 2024 med de nye regler, end du skulle have betalt, hvis de gamle regler var videreført.
Husk, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, hvis du udlejer din bolig. Det skal således rettes på forskudsopgørelsen og/eller selvangivelsen (det sker ikke nødvendigvis automatisk).
Ejendomsskat/Grundskyld
Mens ejendomsværdiskat er en skat, du betaler til staten for hele den ejendom, du ejer, er grundskyld – også kaldet ejendomsskat - en kommunal skat, du betaler for den jord, du ejer.
Satsen varierer fra kommune til kommune og beregnes med udgangspunkt i din grunds værdi i ubebygget tilstand.
Hvis du ejer et hus, vil det sige, at grunden vurderes ud fra den anvendelse og udnyttelse, der giver den højeste værdi.
Beregningen af din grundskyld tager udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering af din grund, den såkaldte grundværdi, fratrukket 20 procent.
Du skal betale en promille af beskatningsgrundlaget i grundskyld. Hvor stor grundskyldspromillen er afhænger af, hvilken kommune du bor i, da det er de enkelte kommuner, der fastsætter den. Der kan desuden være fradrag i grundskylden for fx forbedringer af grunden.
Tidligere var den gennemsnitlige grundskyldspromille i Danmark på 27 (2,7 procent), men i forbindelse med det nye boligskattesystem i 2024 blev grundskyldspromillen sat ned i alle kommuner, så den (i 2024) er 7,4 promille (0,74 procent) i gennemsnit.
Med det nye boligskattesystem er betaling af grundskylden fra 2024 flyttet fra kommunen til staten, så du både skal betale grundskyld og ejendomsværdiskat via din forskuds- og årsopgørelse.
Grundskylden bliver opkrævet i form af et lavere månedligt fradrag. Dit månedlige fradrag er den del af din indkomst, du ikke skal betale skat af. I nogle tilfælde kan din trækprocent også ændre sig. Derfor opleves det som at få mindre udbetalt efter skat. Men det modsvares af, at du ikke længere skal betale grundskyld 2 gange om året til kommunen.
Video: Vores fagekspert forklarer, hvad en tilstandsrapport kan bruges til - og ikke bruges til.
