Før du får overdraget nøglerne til din nye drømmebolig, er der en række dokumenter, skatter og gode råd du skal være opmærksom på. Foto: Torben Klint
Det er vigtigt at skaffe sig et lånebevis, når du skal købe bolig, men tjek også de mange udgifter til forbrug af el, vand og varme, diverse skatter, mm., så du ikke stirrer dig blind på den kontantpris, du kan købe for.
Beregningerne kan være udarbejdet på nogle andre forudsætninger end dem, du reelt kommer til at betale, så det er altid en god ide at få banken til at tjekke salgsopstillingen for at se på, om lånebeviset holder.
Hvad er det første jeg skal tænke på, når jeg vil købe ny bolig?
Mange banker eller kreditforeninger udsteder et såkaldt lånebevis, som giver, om ikke et carte blanche, så en kraftig indikation af, hvor meget du kan tillade dig at bruge på et boligkøb. Med et lånebevis i hånden kommer du først i køen, når du har fundet din drømmebolig, og det giver dig et godt overblik, inden du går i gang.
Du kan allerede her i processen overveje at tage kontakt med en advokat eller en juridisk rådgiver, så du kan få assistance, når du/I har fundet ny bolig.
Hvilken type ejendom skal jeg vælge?
Det kan være ejerlejlighed, andelsbolig, hus, rækkehus mm. Typisk kommer et køb af sommerhus ofte som et supplement til en af førstnævnte boligtyper. Herefter kan man spørge sig selv, hvor meget plads der er behov for.
Har du børn, er rumfordeling (planløsning) en væsentlig parameter for køb af ny bolig. Er du til nyt eller gammelt? Noget ældre kan ofte være både unikt og charmerende, men det kan kræve masser af tid og ikke mindst masser af penge at vedligeholde.
Andre overvejelser kan være om der skal være altan, have, udsigt, skygge/sol, ældrevenlig, børnesikker osv. Der er et hav af muligheder for, hvilken type bolig man kan udse sig.
Nogle beliggenheder sælger sig selv, mens andre kan have værdi, fordi de ligger tæt på arbejde, skoler eller familie. Foto: Jesper Ray
Hvilken beliggenhed skal boligen have?
Beliggenhed er et vidt begreb, men det går på alt det, som er ud over selve boligens fysiske rammer. Beliggenheden er ofte af endnu større betydning end selve boligen, det kan være nærhed til børneinstitution, skole og offentlig transport. Selve boligen kan man ofte ændre på men beliggenheden er fast.
Placeringen i forhold til indkøb, familie og venner bør du også overveje. Fx kan venner eller familie flytte. Du bør altid tage udgangspunkt i dig selv og dine behov – et forkert valg af bolig og beliggenhed kan være en dyr fejltagelse.
Der har i de senere år været en del medieomtale af, at flere generationer flytter sammen, hvilket sagtens kunne være en attraktiv kombination af nærhed til familien og lavere omkostninger ved at bo.
Hvilke dokumenter og begreber er der forbundet med køb af bolig?
Salgsopstilling og ejerskifteforsikring
- Ejerudgift
- Lokalplan og servitutter
- Forbrugsafgifter
- Forsikring
- Energimærke
- Eventuelt tilstandsrapport og elinstallationsrapport.
Salgsopstilling
Et centralt begreb i salgsopstillingen er ejerudgiften, som består af en række faste boligudgifter omregnet til månedstal. Ejerudgiften omfatter bl.a. udgiften til ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring og renovation. Ved køb af ejerlejlighed indgår ejerforeningens fællesudgifter i ejerudgiften.
Længere fremme i salgsopstillingen finder du en nærmere specifikation af de enkelte poster, som ejerudgiften er sammensat af.
Lokalplan og servitutter
Oplysning om lokal-planer og servitutter og eventuelle kommuneplaner kan have meget stor betydning for prisen på ejendommen. Der kan være krav til overflader eller materialer, fx at der kun må være tegltage, eller at bygningen skal stå pudset i en bestemt farve. Du skal altid undersøge, om der er en lokalplan, og hvad den kan have af betydning for din kommende bolig.
Der kan være planer for området, fx at der skal etableres parkeringshus eller andre generende støjkilder i området. Kommuneplanen kan indeholde oplysninger fx om at der skal etableres et rensningsanlæg eller en motorvej eller en letbane.
En tinglyst servitut skal du også altid tjekke, idet den normalt omhandler en begrænsning i forhold til de ellers gældende regler for området. En servitut kan være meget gammel og omhandle stor set alt. Eksempelvis at naboen har adgang til sit hus via din grund. I København har man stadig hjemfaldspligt tinglyst på nogle ejendomme, hvilket giver kommunen ret til at købe ejendommene tilbage til en nærmest symbolsk pris.
Et eksempel på en anden servitut er, at der i den pågældende ejendom aldrig nogensinde måtte drives fotografvirksomhed.
Når der udarbejdes lokalplaner for et område, sker det ofte, at de gamle servitutter ophæves.
Forbrugsafgifter
I de gamle salgsopstillinger var forbrugsafgifter både el, vand og varme. I dag fremgår der typisk kun oplysninger om varmeforbruget (med mindre ejendommen er elopvarmet). Oplysningen om varmeudgiften kan først ses længere inde i opstillingen, men det er ret relevant, om du skal bruge 6.000 kr. eller 40.000 kr. på at varme boligen op. Afhængigt af låntype kan en sådan forskel i varmen sagtens svare til et lån på en million kr. afdraget over 30 år.
Forsikring
Din bolig bør være forsikret. I lejligheder og andelsboliger er du normalt dækket via ejerforeningen/andelsboligforeningen med en fælles forsikring, som dækker eksempelvis brand, rørskader i lodrette rør (faldstammer), svamp og insektangreb mm.
Mange gange kan du selv tegne forsikring for vandrette rør via indboforsikringen, men det er mange ikke opmærksomme på, hvilket kan give nogle ubehagelige overraskelser.
Du bør selv tegne en indboforsikring som fx kan give erstatning for dit indbo, hvis der opstår en brand, tyveri mv.
For villaparceller og rækkehuse skal du selv tegne en husforsikring. Hvis du har optaget et lån i boligen vil låne giver typisk stille krav om en husforsikring. Har du et sommerhus skal du tegne en fritidshusforsikring, som er meget lig husforsikring. Der er dog selskaber som ikke tilbyder fx råd og svampedækning på fritidshuse da de typisk står tomme en stor del af året, og ikke altid bliver vedligeholdt så godt som helårshuse. Men igen, har man optaget et lån i huset, vil banken eller realkreditselskabet oftest kræve, at der tegnes fritidshusforsikring med minimum brand og stormdækning.
Energimærke
Et energimærke er lovpligtigt ved handel med boliger. Energimærket udarbejdes af en energikonsulent og er en slags teoretisk udregning af boligens varmeforbrug baseret på ejendommens alder, materialer, isolering mv. Derudover giver energimærket forslag til rentable forbedringer, men også til fornuftige isoleringsmæssige løsninger, såfremt du alligevel skal skifte vinduer, tag, osv.
Du skal som sælger af et hus eller sommerhus selv betale for Energimærket. Hvor det normalt er foreningen, som betaler for energimærket, når det drejer sig om salg af ejerlejlighed eller andelsbolig.
Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Tilstandsrapport og el-installationsrapport er frivillige rapporter, men de er nødvendige, hvis der skal tegnes ejerskifteforsikring.
På salgsopstillingen fremgår også, om der er udarbejdet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, som er en gennemgang af boligen af henholdsvis en beskikket byggesagkyndig og et firma med autorisation.
Ejerskifteforsikring
For at der kan tegnes en ejerskifteforsikring, skal der være udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
Det er sælger, der indhenter tilbud på ejerskifteforsikringen fra et forsikringsselskab. Sælger betaler for halvdelen af præmien for den forsikring han har tilbudt dig som køber.
Ved store skader har købere både sparet halve og hele millioner på at have tegnet en ejerskifteforsikring, men du skal være meget opmærksom på dækningsomfang og priser i de enkelte selskaber, idet de kan variere meget. Overvej også at tegne en 10-årig dækning fram for standarddækningen, som normalt er 5 år.
Hvilke udgifter er der ved køb af bolig ud over bankudgifter?
Ud over købesummen har du følgende udgifter i forbindelse med købet. I eksemplet er der regnet på en bolig til 2,5 mio. kr.
- Tinglysning af skøde (stemples med 0,6 procent af købesummen + gebyr 1.750 kr.) i alt 16.750 kr. (2021).
- Advokatomkostninger udgør omkring 8.000 kr.
- Flytteomkostninger varierer meget, men afsæt cirka 10.000 kr.
- Afsæt cirka 20.000 kr. til maling, gardiner, lamper mv. i den nye bolig
- En halv ejerskifteforsikring koster cirka 8.000 kr.
Det samlede regnestykke løber typisk op i cirka 125.000 kr. ved køb af et hus ltil 2,5 millioner kr. I beregningen er indregnet 75 procent genbrug af tinglysningsafgiften på realkreditpantebrevet.
Hvad med SKAT når du køber bolig?
Der er 3 ting, du skal tage højde for, når det kommer til SKAT og boligkøb:
- Forskudsopgørelse
- Ejendomsværdiskat
- Ejendomsskat
Forskudsopgørelse
Når du handler ny bolig, skal du huske at rette din forskudsopgørelse, idet du får fradrag for renteudgifterne. Udgifter til betaling af bidrag på realkreditlån kan også fratrækkes, og du kan se frem til en højere lønudbetaling efter skat.
Hvor skal jeg rette i forskudsopgørelsen?
Du skal rette i felt 481 på forskudsopgørelsen i forbindelse med renteudgifter til banken og i felt 483 for renter og bidrag til realkreditinstituttet.
En eventuel fortjeneste ved et salg er boligen er som hovedregel skattefri, da salget falder ind under den såkaldte "parcelhusregel".
For at opnå skattefrihed er det en betingelse, at du reelt har boet i ejendommen og, at grunden er mindre end 1.400 m2. Hvis grunden er større end 1.400 m2, har du stadig mulighed for et skattefrit salg, såfremt grunden ikke kan udstykkes til en selvstændig bebyggelse.
Der er ikke noget præcist krav til, hvor længe du skal have boet i lejligheden.
Ejendomsværdiskat
Som boligejer betaler du ejendomsværdiskat. Skatten udgør 1 procent af den laveste af følgende opgørelsesmetoder
- Den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 2002 eller
- Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 + 5 procent eller
- Ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret
Der er rabatter for pensionister, og hvis du har ejet bolig fra før medio 1998.
Ejendomsværdiskatten bør fremgå af din forskudsopgørelsen, når du modtager den fra skat, men det er vigtigt at kontrollere tallene.
Husk, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat, hvis du udlejer din bolig. Det skal således rettes på forskudsopgørelsen og/eller selvangivelsen (det sker ikke nødvendigvis automatisk).
Ejendomsskat/Grundskyld
Ejendomsskat (ikke at forveksle med ejendomsværdiskat) betales af den offentlige grundværdi - grundskyld er et bedre ord for det.
Beløbet skal ikke opgives på selvangivelsen, idet det opkræves af de enkelte kommuner i typisk 2 rater om året og fremgår af ejendomsskattebilletten.
Det er fastsat en begrænsning for, hvor meget grundskylden maksimalt kan stige fra år til år. Sammen med ejendomsværdiskatten udgør det en stor del af udgifterne til at bo i bolig, og beløbene fremgår af den tidligere omtalte salgsopstilling.
Video: Vores fagekspert forklarer, hvad en tilstandsrapport kan bruges til - og ikke bruges til.
