Huse og bygninger kan blive fredet af mange årsager og behøver ikke at være oldgamle. Atelierhusene er fra 1943, de er tegnet af arkitekt Viggo Møller-Jensen og et af de få almene boligbyggerier, der er fredet. Foto: Lisbeth Holten.
Hvad er et fredet hus?
Et hus eller bygning skal bidrage med en fortælling om en periode i danmarkshistorien for at få status som fredet. Det betyder, at bygningen skal have en særlig betydning for bolig-, arbejds- eller produktionsvilkårene eller andre træk i den samfundsmæssige udvikling i Danmark. Slots- og Kulturstyrelsen administrerer lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
I fredede bygninger sikres interiøret i lige så høj grad som husets ydre. Dermed er det ikke kun geografiske områder, der beholder deres oprindelige udtryk - god og vigtig viden om dansk bygningskultur og interiørbearbejdning gennem tiderne sikres også.
Siden 1918 har man haft en bygningsfredningslov i Danmark. I 1980 gik man væk fra et todelt fredningssystem, hvor man skelnede mellem udvendige fredninger (der kadtes B-fredninger) og indvendige + udvendige fredninger (også kaldet A-fredninger). I dag gælder én fredning ’hele vejen rundt’, så det både er husets indre og ydre, der er fredet.
Fredet eller bevaringsværdigt?
Til forskel fra et bevaringsværdigt hus, hvis betydning er lokal eller regional, har et fredet hus nogle særlige arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter af national betydning. Det er fredningsnævnet der freder bygninger og områder, hvorimod det er kommunerne der udpeger bygningerne som bevaringsværdige, samt Slots- og Kulturstyrelsen efter bygningsfredningsloven.
I Slots- og Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger (FBB) kan du søge på alle adresser i Danmark og se, om der er registreret en fredet eller bevaringsværdig bygning (2024).
Et lille antal nye fredninger kommer til hvert år, mens enkelte fredninger ophæves, hvis fredningsværdierne er gået tabt eller ikke kan opretholdes. Det er Slots- og Kulturstyrelsen, der afgør dette.
Kulturstyrelsen har ansvaret for de fredede bygninger og skal bl.a. godkende restaurerings- og ombygningsprojekter. Foto: Stuart McIntyre
Hvem afgør, om et hus skal fredes?
Slots- og Kulturstyrelsen har ansvaret for de fredede bygninger. Styrelsen godkender også forslag til istandsættelser og restaureringer af fredede bygninger i samråd med Det Særlige Bygningssyn, der er styrelsens og kulturministerens rådgivende organ.
Hvordan fredes et hus?
Når et hus eller en bygning skal fredes, rejser Slots- og Kulturstyrelsen en fredningssag. En fredning er som udgangspunkt evigt gældende og derfor foretages en fredning på baggrund af et fagligt solidt forberedelsesarbejde. Foreningen for Bygnings- og Landskabskultur (BY&LAND) kan som eneste forening også foreslå fredningssager, som styrelsen er forpligtet til at behandle.
Slots- og Kulturstyrelsen vurderer i første omgang bygningen og sender sagen videre til Det Særlige Bygningssyn, hvis en fredningssag skal rejses. Det Særlige Bygningssyn er et rådgivende organ med 13 medlemmer med særlig ekspertise inden for arkitektur, historie og bygningskultur.
Besluttes det i sidste ende, at huset eller bygningen kan fredes, får ejeren og kommunen besked om det. Fredningsforslaget sættes i høring i ca. tre måneder. Fra den dag, høringsperioden går i gang, må der ikke foretages ændringer på huset.
Efter høringens afslutning skal Slots- og Kulturstyrelsen inden for tre måneder tage stilling til, om fredningen skal gennemføres. Denne afgørelse kan påklages til kulturministeren.
Det er ikke kun huse, der kan fredes, men også fx gårdspladser og træer. Arkivfoto.
Hvilke huse kan fredes?
Som regel er det hele bygningen eller et bygningskompleks, der fredes. Men en fredning kan også omfatte dele af bygningen, et mindesmærke, en gårdsplads, et haveanlæg og træer osv.
Hvis et hus skal kunne fredes og ikke blot kendes bevaringsværdigt, er det vigtigt, at både husets ydre og interiør har en væsentlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, Dette gælder særligt for de ældre bygninger.
Er bygningen yngre end 50 år, kan den fredes, hvis den derudover har fremragende værdi eller der foreligger andre særlige omstændigheder.
Du kan søge efter og se alle fredede bygninger og huse i Slots- og Kulturstyrelsens database.
Hvilke love og regler gælder for fredede bygninger?
Et fredet hus er omfattet af bygningsfredningsloven, som skal værne om de ældre bygninger i landet, der har en arkitektonisk, kulturhistorisk eller miljømæssig værdi.
Bygningsfredningsloven blev vedtaget første gang i 1918, og siden er der sket en række ændringer - bl.a. i forhold til hvilke bygninger der kan fredes, hvor gamle bygninger skal være, samt hvordan ejeren kan søge støtte.
De fleste ser det som et stort privilegium at have mulighed for at bo i et fredet hus og nyde husets arkitektoniske eller kulturhistoriske kvaliteter. Men der er også en række begrænsninger ved at eje et fredet hus.
Du er efter bygningsfredningsloven forpligtet til at holde bygningen i forsvarlig stand, herunder ”tæt på tag og fag”. Hvor langt denne vedligeholdelsesforpligtelse rækker er omtvistet, men der er ingen tvivl om, at Slots- og Kulturstyrelsen finder, at den går længere end for ikke-fredede bygninger.
Mange ejere af fredede bygninger oplever, at det er en del dyrere at forsikre en bygningsfredet ejendom, da der fra Slots- og Kulturstyrelsens side kan stilles særlige krav, når eventuelle skader skal udbedres.
Er du ejer af en fredet bygning, anses du desuden som en forvalter af et stykke kulturarv, og det er begrænset, hvad du kan gøre, hvis du fx ønsker at bygge om eller sætte huset i stand. Alt arbejde på huset ud over almindelig vedligeholdelse kræver underretning eller tilladelse fra Slots- og Kulturstyrelsen. Selv ret små ændringer som at flytte en skillevæg, sætte et skilt op på facaden eller fjerne et, skal du have tilladelse til, fordi mange små ændringer foretaget over en årrække kan ændre huset markant.
Sanktioner, hvis du bryder reglerne
Hvis du som ejer har foretaget ulovlige ændringer på en fredet bygning, kan Slots- og Kulturstyrelsen kræve, at du for egen regning bringer forholdene tilbage til det oprindelige. Det gælder også for ændringer foretaget af tidligere ejere.
Kontakt Kulturstyrelsen, hvis du er i tvivl om, hvad du må. Du kan også kontakte foreningen BYFO under Historiske Huse, der rådgiver ejere af fredede og bevaringsværdige bygninger.
Løbende vedligeholdelse på fredede huse med maling af samme farve og type som den eksisterende kan udføres uden tilladelse. Foto: Jørgen Witved
Hvilke byggeprojekter på et fredet hus kan du lave uden tilladelse?
Du skal ikke søge om tilladelse til arbejder, der ikke ændrer på bygningens farver, overflader, materialer, omfang og indretning, og hvor vedligeholdelsesarbejdet ikke indebærer egentlig udskiftning af materiale.
Det gælder fx:
- Løbende vedligeholdelse med maling af samme farve og type som den eksisterende.
- Kalkning i eksisterende farver.
- Udskiftning af enkelte tagsten eller skifersten.
- Reparationer af puds.
- Fornyelse af mønninger og vindskeder på stråtage.
- Almindelig indvendig istandsættelse som fx malerbehandling og lakering af gulve.
Hvilke byggeprojekter på et fredet hus kræver underretning?
Kulturstyrelsen skal underrettes om ombygninger, der ikke kræver egentlig tilladelse. Underretningen skal sikre, at styrelsen har opdateret information om fredede bygninger.
Følgende arbejder kræver underretning:
- Bygningsarbejder vedrørende nyere køkken og bad, som sker inden for de eksisterende rums afgrænsning. Ved nyere køkken og bad forstås et køkken eller bad, som er under 50 år gammelt, og som ikke stammer fra bygningens opførelsestidspunkt.
- Bygningsarbejder, som udføres i overensstemmelse med en manual for bygningen, der er godkendt af Kulturstyrelsen.
- Indvendig opsætning af greb til brug for personer med nedsat funktionsevne.
- Fremføring af rør under terræn til kælder.
- Opsætning af skilte i overensstemmelse med regler fastsat i en lokalplan, en byplanvedtægt eller tilsvarende.
Du underretter Kulturstyrelsen ved at indsende et skema. Inden du udfylder skemaet, bør du have følgende materiale klar:
- Tegning og fotos af eksisterende forhold.
- Tegning af forholdene efter ændringen.
Du finder et skema til underretning på Kulturstyrelsens hjemmeside.
Hvilke byggeprojekter på et fredet hus kræver tilladelse?
Alt byggearbejde, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver tilladelse fra Kulturstyrelsen. Det gælder fx, hvis du vil:
- Pudse en facade.
- Ændre farve.
- Lægge et tag om.
- Udskifte, blænde, flytte eller ændre et vindue.
- Udskifte en dør eller et vindue.
- Omlægge en fredet gårdsplads.
- Fjerne eller ændre på mur- og nagelfast inventar, såsom paneler, fliser og kakkelovne.
- Foretage skillevægsændringer eller gennembryde et rums vægge, loft, gulv eller vinduer (bortset fra fremføring af rør under terræn til kælder).
- Nedrive en fredet bygning eller dele af en fredet bygning.
Du skal altid have tilladelse, inden du begynder på byggearbejdet.
I et fredet hus kræver det tilladelse at fjerne nagelfast inventar som fx en gammel pejs eller kakkelovn. Foto: Jesper Ray.
Hvordan ansøger du om tilladelse til byggearbejde på dit fredede hus?
Du ansøger om tilladelse til et byggeprojekt ved at indsende et elektronisk ansøgningsskema. Skemaet skal bl.a. indeholde:
- En beskrivelse af, hvilke arbejder eller ændringer der ønskes gennemført.
- Tegninger og fotos af eksisterende forhold.
- Tegning af fremtidige forhold.
- Detailtegninger.
- Arbejdsbeskrivelse med oplysning om, hvilke materialer og arbejdsmetoder der anvendes.
- Søger du om tilskud til projektet, skal du også anvende budgetskema.
Du kan finde alle relevante skemaer på Slots- og Kulturstyrelsens hjemmeside.
Kulturstyrelsen kan give tilladelse på en række betingelser. Derudover giver styrelsen både råd og vejledning til istandsættelse og vedligeholdelse af fredede bygninger.
Hvilke økonomiske tilskud kan du som ejer af et fredet hus få?
Selve fredningen er erstatningsfri. Til gengæld findes der er række fradrags- og tilskudsmuligheder, du som ejer af en fredet bygning kan anvende.
Direkte støtte
Står du over for en istandsættelse af det fredede hus, har du mulighed for at søge støtte til selve arbejdet – uanset om arbejdet foretages indvendigt eller udvendigt på huset. Du kan også søge om støtte til finansiering, faglig bistand og materialer. Både Slots- og Kulturstyrelsen og private fonde yder direkte økonomisk støtte. Det er dog sjældent, at sidstnævnte støtter mindre projekter.
Du kan læse mere om om støttemulighederne hos Slots- og Kulturstyrelsen og på Historiske Huses hjemmeside.
Muligheder for fradrag
Fradrag for driftsudgifter
Som ejer kan du også ifølge ligningslovens § 15K trække de faktiske driftsudgifter fra i skat. Det gælder udgifter som bygningsforsikring, vej-, kloak-, vandtilslutningsafgift samt udgifter til renovation og skorstensfejning.
Læs mere om reglerne på SKAT’s hjemmeside
Fradrag for vedligehold og forbedring
En særregel i skattelovgivningen giver ejere af fredede bygninger mulighed for at trække udgifter til istandsættelse fra i skat. Det gælder både vedligeholdelse og forbedring, uanset om ejendommen anvendes privat eller erhvervsmæssigt. Reglen kaldes forfald-pr-år og administreres af Bygnings Frednings Foreningen (BYFO) under Historiske Huse.
Reglen gælder kun for udgifter til selve den fredede bygning og ikke for omgivelserne (have, gårdsplads m.m.), med mindre disse også er fredede. Man kan heller ikke fratrække udgifter til fx hårde hvidevarer, væg-til-væg gulvtæpper og lignende.
Med forfald-pr-år-ordningen kan udgifter til istandsættelse fratrækkes inden for et fast årligt rammebeløb. Ordningen kan ikke anvendes af ejere af ejerlejligheder, der selv bebor lejligheden. Du kan læse mere om ordningen, og hvordan du bruger den på Historiske Huses hjemmeside.
Grundskyldsfritagelse
Endelig kan du som ejer blive fritaget for at betale grundskyld. Fritagelse for grundskyld kræver, at der indgås og tinglyses en særlig bevaringsdeklaration på ejendommen, hvor ejer fraskriver sig retten til statslig overtagelse, hvis en senere ansøgning om nedrivning af den fredede bygning afvises. Omfanget af fritagelsen kan give anledning til tvivl. Du kan som ejer eller forestående køber med held tage kontakt til Historiske Huse for en nærmere afklaring.
Kilde: Historiske Huse
Selvom der eksisterer visse økonomiske fordele ved at have et fredet hus, skal man tage højde for, at udgifterne og tidsforbruget ved vedligehold og drift kan være høje, samt begrænsningerne for at ændre ved husets udtryk og form. Det er således ikke de økonomiske fordele, der bør være grunden til at vælge at købe et fredet hus, men snarere husets arkitektoniske og kulturhistoriske værdier.
