Undgå at tiden skrider og slip for ekstraregningen ved at lave en grundig tidsplan for dit byggeprojekt. Foto: Arkiv
Hvorfor er det vigtigt med en tidsplan?
Tidsplanen er et meget vigtigt værktøj, når et byggeprojekt skal styres sikkert frem mod målet. Hvis du ikke får lavet en realistisk tidsplan for dit byggeri, kan du være ret sikker på, at det ikke bliver færdigt til den aftalte tid. Når først tidsplanen skrider, fører det ofte til ekstraregninger, da håndværkerne jo bruger mere tid på projektet end planlagt.
Hvordan får du lavet en god tidsplan?
Det er vigtigt at vælge en bygningssagkyndig, som har erfaring med netop den type projekt, du skal i gang med. Foto: Jann Wagner
En tidsplan består som regel af en opremsning af, hvornår de forskellige dele af byggeprojektet skal starte op og være færdige. Det er bedst, hvis tidsplanen indeholder alle de forskellige arbejdsopgaver, der skal udføres. Det kan blive et ret omfattende dokument, men til gengæld er det lettere at styre efter, fordi det er let at kontrollere, om de forskellige opgaver bliver færdige til den aftalte tid.
Som boligejer uden særlig indsigt i byggebranchen kan det være meget svært at komme med et bud på, hvor lang tid de enkelte dele af et byggeprojekt tager. Derfor er det en rigtig god idé at involvere en bygningssagkyndig som en arkitekt eller en bygningskonstruktør i at udforme tidsplanen. Det er vigtigt at vælge en bygningssagkyndig, som har erfaring med netop den type projekt, du skal i gang med. Han eller hun må nemlig i høj grad basere sine vurderinger af, hvor lang tid de enkelte dele af byggeriet tager, på erfaringer fra lignende projekter.
Du kan kende en god tidsplan på følgende:
- En god tidsplan er først og fremmest ikke for stram. Meget stramme tidsplaner kræver meget styring og meget koordinering. Det er især vigtigt med en tidsplan, der ikke er for stram, hvis der er tale om et stort og komplekst byggeprojekt med mange håndværkere involveret.
- Alle aktiviteter skal være listet op i tidsplanen. Lige fra projektets begyndelse til afleveringsforretningen.
- Tidsplanen skal være realistisk. At lave en god tidsplan kræver derfor erfaring med, hvor lang tid de forskellige opgaver tager. Læg gerne lidt ekstra tid til, så der er plads til forsinkelser undervejs.
- Tidsplanen skal tage hensyn til vejret. Det er hurtigere at bygge om sommeren, hvor byggeriet ikke så let bliver forsinket af fx regn og sne.
Hvad er de byggefaglige betegnelser for byggeriets faser?
I byggeriets verden refererer man som oftest til disse betegnelser for inddelingen af tidsforløbet:
- Dispositions/skitseforslag
- Projektforslag
- Forprojekt/Myndighedsprojekt
- Hovedprojekt
- Udførelse.
Kilde: "Byggeprocessen", Fonseca & Menne-Thomsen, 2000
Hvilke faser skal med i tidsplanen?
Selvom alle opgaver skal med i tidsplanen, er det en god idé at opdele byggeprojektet i nogle overordnede faser. Det giver nemlig et godt overblik over det samlede projekt.
Tidsplanen for et byggeprojekt opdeles normalt i følgende hovedfaser:
- Idéfase (ideer, drømme og behov afklares)
- Projektering (tegninger, beregninger, beskrivelser m.m.)
- Søge byggetilladelse
- Indhente tilbud og skrive kontrakt med håndværkere
- Udførelse.
Idéfasen
Før du går i gang med byggeriet, bør du overveje dine behov og ønsker grundigt, og du skal have afklaret de økonomiske rammer for dit byggeprojekt.
Projektering
Det er vigtigt at få tegnet og beskrevet projektet i detaljer, før du sender det i udbud hos forskellige byggefirmaer. Det er på baggrund af projektmaterialet, at byggefirmaerne afgiver deres tilbud. I denne fase er det en god idé at få hjælp fra en arkitekt eller bygningskonstruktør.
Byggetilladelse
Hvis dit byggeprojekt kræver byggetilladelse, skal der sættes god tid af til dette i tidsplanen. Der kan nemlig være lang ventetid på byggetilladelse i nogle kommuner. Ring evt. på forhånd til din kommune og spørg, hvor lang ventetiden er.
Indhente tilbud og skrive kontrakt med håndværkere
Du bør indhente tilbud på udførelsen hos flere forskellige byggefirmaer og dernæst bruge god tid på at granske de forskellige tilbud og vælge det rette. Dernæst skal du skrive en udførlig kontrakt med det valgte firma.
Kontrakten skal indeholde alle de juridiske aspekter og økonomiske samt tekniske forhold. Det er også her, det skal fremgå, hvis I har aftalt, at firmaet skal betale dagbøder, hvis tidsplanen overskrides. Du bør altid få hjælp til kontrakten af en byggesagkyndig og/eller en jurist.
I tidsplanen skal du også sætte tid af til en gennemgang af byggeriet for fejl og mangler, når det er færdigt. Foto: Arkiv
Udførelsen
Selv i et helt almindeligt lille ombygningsprojekt er der gerne mange forskellige slags håndværkere involveret, fx murer, tømrer, elektriker, maler og vvs-installatør, hvis projektet er et nyt køkken eller badeværelse. Tidsplanen skal koordinere deres arbejde, så der er tid nok til hver enkelt, og så man ikke spilder tid og penge ved at vente på hinanden.
I tidsplanen skal du også sætte tid af til en gennemgang af byggeriet for fejl og mangler, når det er færdigt. Derudover skal der også være afsat tid til, at håndværkerne kan udbedre de fejl og mangler, som I finder.
Hvor lang tid skal der sættes af til de forskellige faser i tidsplanen?
Det er naturligvis meget individuelt, hvor lang tid de forskellige faser tager. Det er en god ide at søge råd og vejledning hos en byggesagkyndig, som har prøvet det før.
Hvad er typisk årsagen til, at tidsplanen for et byggeri skrider?
Når tidsplanen for et byggeprojekt skrider, skyldes det ofte en eller flere af følgende 5 punkter:
- Urealistisk tidsplan
- Dårlig styring af byggeriet
- Fejlprojektering
- Forkert udførelse
- Byggesjusk.
Urealistisk tidsplan
Hvis tidsplanen er urealistisk, er der selvfølgelig meget stor risiko for, at den ikke holder.
Dårlig styring af byggeriet
Hvis der ikke er tilsyn med byggeprojektet, er der desværre en tendens til, at selv den bedste og mest præcise tidsplan ikke holder. Selv den mindste ombygning kan nemlig gå i hårdknude, hvis den ikke bliver styret godt og sikkert.
Fejlprojektering
Fejlprojektering kan fx skyldes, at rummene i huset er blevet målt forkert op, så tegningerne til byggeprojektet ikke passer. Det kan betyde, at de bygningsdele, som er bestilt hjem til projektet, ikke passer med de faktiske forhold.
Det kan være køkkenelementerne, der ikke passer med pladsen i det nye køkken, eller en ny kvist, som ikke passer til det hul, der er lavet i den nye førstesal. Den slags fejl kan give store overskridelser af tidsplanen og derudover ekstraudgifter, fordi arbejdet skal laves om, eller der skal bestilles nye materialer.
Forkert udførelse
Forkert udførelse skyldes, at håndværkerne laver fejl. Det kan give store overskridelser af tidsplanen, især hvis fejlen først opdages sent. Foto: Bjørn Bo Klahn
Forkert udførelse skyldes, at håndværkerne laver fejl. Det kan give store overskridelser af tidsplanen, især hvis fejlen først opdages sent. Det kan være nødvendigt at rive den del af byggeriet, som er forkert udført, ned igen og starte forfra. Alvorlige fejl kan i værste fald give skader på andre bygningsdele, så disse også skal udskiftes.
Byggesjusk
Der er tale om byggesjusk, når byggearbejde ikke udføres håndværksmæssigt korrekt. Der sjuskes i forhold til den standard, der i branchen anses for korrekt, og som er lagt til grund for det konkrete byggeprojekt. Det kan være skævheder, lappeløsninger, for korte tørretider, forkerte materialer osv. Det er også byggesjusk, hvis materialer opbevares forkert og dermed bliver våde eller fugtige og senere hen bliver bygget ind i konstruktioner.
I 00’erne var der fuld gang i byggeriet, og hastværket medførte desværre en stigende tendens til byggesjusk. Byggesjusk kan ligesom andre fejl i udførelsen give forsinkelser, da arbejdet skal laves om.
Hvilke problemer giver det, når tidsplanen bliver overskredet?
Hvis tidsplanen skrider, er det selvfølgelig irriterende, fordi du ikke kan tage dit nye byggeri i brug som planlagt. Men det kan også gå hen og blive både dyrt og besværligt.
Hvis en håndværker ikke bliver færdig til tiden, betyder det, at de håndværkere, der skal til efter ham, også bliver forsinkede. Måske har de ikke lige tid dagen efter, fordi de har opgaver i gang på andre byggepladser. På den måde kan hele dit byggeprojekt gå i hårdknude, så en lille forsinkelse pludselig fører til en meget større forsinkelse.
Det kan også være, at de forsinkede håndværkere vil have betaling for den ekstra tid, de skal bruge på at fuldføre projektet, og så kan forsinkelsen give ekstraregninger.
Hvordan får du tidsplanen for dit byggeri til at holde?
Der er en del, du kan gøre, for at sikre, at tidsplanen for dit byggeprojekt holder. De 8 vigtigste ting er:
- At få lavet en god tidsplan
- Projektgennemgang
- Møder for status og ajourføring af tidsplanen
- At have tilsyn og kontrol med udførelsen
- At få byggeprojektet udført som en hovedentreprise
- At kræve dagbøder ved forsinkelser
- Gennemgang af mangler
- Udbedring af fejl og mangler.
En god tidsplan
Hvis tidsplanen for dit projekt skal holde, er det selvfølgelig meget vigtigt, at de timer, der er sat af til de forskellige opgaver, passer med den tid, de enkelte arbejdsopgaver reelt tager.
Det bedste, du kan gøre, for at få din tidsplan til at holde er derfor at få en byggesagkyndig, der har erfaring med netop den slags byggeprojekt, til at lave tidsplanen. Han eller hun har dermed erfaring med, hvor lang tid de forskellige opgaver tager, og hvornår der typisk kan opstå problemer, så der kan være brug for at sætte lidt ekstra tid af.
Det er vigtigt, at tidsplanen ligger nogenlunde fast, allerede når håndværkeren afgiver tilbud på byggeriet. Hvis tidsplanen ikke foreligger på dette tidspunkt, er det svært for dig senere at holde håndværkerne fast på en stram tidsplan.
Projektgennemgang
Det anbefales, at der i tidsplanen afsættes et punkt for projektgennemgang. Projektgennemgang er et møde inden selve byggearbejdet starter op. Formålet med denne gennemgang er at møde de håndværkere, der skal være på pladsen og gennemgå projektet. På denne måde kan man også få input til tidsplanen og optimerer den baseret på entreprenørens/entreprenørernes erfaringer.
Møder for status og ajourføring af tidsplanen
I tidsplanen bør der afsættes møder, hvor der afholdes status. Afhængig af projektets omfang kan det være ugentligt eller hver 14. dag for at sikre overholdelse af tidsplanen/planlægge de næste uger frem. Fx kan status handle om, hvorvidt den planlagte køkkenleverance kommer til tiden. Eller om der har været vejrlig, som har forhindret støbning af terrændækket.
Dette er en god måde at forventningsafstemme og finde ud af, om der er evt. ændringer/uforudsete forhindringer. Dette kan sjældent undgås 100 procent, og der vil være ændringer/uforudsete hindringer under et byggeprojekt. Men netop ved at holde møder kan man få overblik over byggeprocessen og en løbende status.
Tilsyn og kontrol
Det er en rigtig god idé at have en bygningssagkyndig til at føre tilsyn med byggeriet under udførelsen. Det bør være den samme bygningssagkyndig, som har stået for udarbejdelsen af projektmaterialet og tidsplanen. På den måde kan der hele tiden blive fulgt op på, om projektet forløber efter planen. Hvis der opstår problemer, kan de løses med det samme, så projektet hurtigt kan komme videre.
Som privat bygherre er det ofte svært selv at føre tilsyn. Det kræver nemlig, at du hele tiden kan følge med i, om projektet skrider frem efter planen, og om de udførte arbejde stemmer overens med det beskrevne og i øvrigt er udført korrekt. Det kan være svært at gennemskue, hvis du ikke har forstand på byggeri.
En anden fordel ved at have en bygningssagkyndig til at føre tilsyn med byggeriet er, at fejl og byggesjusk hurtigt kan opdages og rettes. Dermed kan du sikre, at tidsplanen og budgettet holder, samtidig med at du sikrer kvaliteten af dit byggeri.
Hvis du vil undgå, at tidsplanen skrider, er det en god idé at få arbejdet udført som en hovedentreprise. Det betyder, at en af de håndværksmestre, som du har til at udføre arbejdet, har hovedansvaret for, at projektet bliver udført til tiden. Foto: Susie Frederiksen
Hovedentreprise
Hvis du vil undgå, at tidsplanen skrider, er det en god idé at få arbejdet udført som en hovedentreprise. Det betyder, at en af de håndværksmestre, som du har til at udføre arbejdet, har hovedansvaret for, at projektet bliver udført til tiden.
Hvis du i stedet laver aftaler med hver enkelt håndværker hver for sig (fagentreprise), vil der ofte ske overskridelser af tidsplanen, da de enkelte håndværkere kun påtager sig ansvaret for deres egen del af projektet, ikke for projektet og tidsplanen som helhed.
Dagbøder
Det er en rigtig god idé at få indført i kontrakten, at der skal falde dagbøder, hvis tidsplanen for projektet bliver overskredet. Disse dagbøder kan fx falde for hver dag eller uge, der går, efter at projektet skulle have været helt færdigt. Det motiverer håndværkerne til at få arbejdet gjort færdigt.
Du kan også aftale, at der falder dagbøder, hvis hver enkelt entreprise ikke bliver færdigt som planlagt. Det kan fx være gulvet i det nye køkken-alrum eller vvs-arbejdet i det nye badeværelse. Det er især vigtigt, hvis projektet gennemføres som særskilte fagentrepriser, hvor det er meget afgørende at kunne holde de enkelte håndværkere fast på, at de skal være færdige på et bestemt tidspunkt, så den næste håndværker i rækken kan komme til på det aftalte tidspunkt.
Gennemgang af mangler
Fejl og mangler vil forekomme under en afleveringsgennemgang (når byggeriet er klar til aflevering, afholdes der formelt en gennemgang af byggeriet). Det er vigtigt at have den samme bygningssagkyndige med til at lave en gennemgang sammen med jer som bygherre og de udførende byggefirmaer. Her vil de eventuelle fejl og mangler blive listet ned på et skema, og der aftales et nærmere tidspunkt for endelig udbedring af disse fejl og mangler.
Udbedring af fejl og mangler
Et af de sidste punkter på en tidsplan er udbedring af fejl og mangler. Her afsættes der et bestemt antal dage af, hvor de enkelte fag har mulighed for at rette op på de fejl og mangler, de er ansvarlige for i projektet. Efter perioden er overstået skal fejl og mangler være udført. Det er vigtigt at have den bygningssagkyndige med til at kontrollere og kvalitetssikre, at udbedringen er udført korrekt.
