Jo større et byggeprojekt er, desto mere styring kræver det. Har du mange forskellige håndværkere på en byggeopgave, kræver det både gode lederevner, byggeteknisk viden og ikke mindst erfaring med tidsstyring. Foto: Torben Klint.
Uanset størrelsen på dit byggeprojekt, er det altid en god idé at have føling med de håndværkere, du sætter til opgaver i din bolig.
I hvilken grad, du som bygherre skal ”styre” dine håndværkere, afhænger selvfølgelig af omfanget af projektet. Har du lysten og viljen til selv at indhente tilbud i fagentreprise, dvs. selv stå for at udforme og beskrive projektet og tage kontakt til de enkelte håndværkere og indhente tilbud, kan du overveje selv at styre projektet.
Ved større projekter kan det derimod være værd at overveje, om det ikke bedre kan svare sig at få arbejdet udført som en hovedentreprise. En hovedentreprise er dog dyrere end en fagentreprise, som er det, det kaldes, når du selv står for styringen af et byggeprojekt. Ved en hovedentreprise vil det være den entreprenør, du entreer med, som står for at styre og koordinere de andre faggrupper.
Typisk vil der være brug for en mere udførlig styring af et byggeprojekt i de tilfælde, hvor du hyrer to eller flere håndværkerfag ind til udførelsen af en opgave. Det kan fx være ved renovering, ved tilbygning eller opførelse af en ny 1. sal.
Det er ikke ligegyldigt, hvordan du kommunikerer med håndværkerne. Du skal både være i stand til at tage den uformelle snak og de mere alvorlige samtaler, hvor uoverensstemmelser omkring det udførte arbejde skal afklares på fornuftig vis. Foto: Torben Klint.
Vær opmærksom på, at det kræver erfaring med projektledelse og styring af tidsplaner selv at stå for ledelsen af håndværkerne. Hvis du vælger selv at styre et byggeprojekt, bør du derfor have de fornødne evner til at kunne lede, planlægge og kommunikere på byggepladsen. Du skal kunne bevare overblikket og evne at løse de problemer, der kan opstå undervejs.
Du skal også være indstillet på, at der kan opstå uforudsete opgaver undervejs, der kan spænde ben for processen og ikke mindst få tidsplanen til at skride. Gode kommunikationsevner er vigtige i den daglige dialog med håndværkerne.
Du vil formentligt opleve, at du ikke kun skal mestre den uformelle snak med håndværkeren, hvor du spørger, hvordan det går, men også være god til at informere om fejl og mangler, hvis sådanne forekommer. Vær også indstillet på, at styring af håndværkere oftest er en tidskrævende opgave – især ved større byggeprojekter, hvor håndværkere der kommer fra forskellige virksomheder skal have deres arbejdet koordineret, så de enten arbejder sideløbende eller i forlængelse af hinanden.
Byggeri er ofte meget mere kompliceret, end man forestiller sig, så tænk dig godt om, inden du beslutter dig for at stå for styringen. Overvej nøje, om styring af håndværkere er en opgave, du selv vil kunne varetage, eller om du skal hyre en professionel til opgaven.
Det kan være svært at holde overblikket igennem en større byggeproces. Arkivfoto.
Hvad vil det sige at "styre" håndværkere?
Det at "styre" håndværkere kan være en kompliceret affære, ikke mindst i fagentreprise, hvor du står alene med koordineringsansvaret. Der er mange forhold, du skal tage dig af. For eksempel:
- Udarbejdelse af opgavebeskrivelse/udbudsmateriale
- Overholdelse af de krav som stilles i bygningsreglementet
- Tidsplanlægning
- Overholdelse af arbejdsmiljøet som du som bygherre har pligt til
- Vurdering og valg af tilbud
- Udformning og indgåelse af kontrakt
- Tilsyn og koordinering af arbejdet.
- Løbende kvalitetssikring af arbejdet.
- Økonomisk styring - udbetalinger og evt. tilbageholdelser
- Sikkerhedsstillelse – nedskrivelse efter 1. og 5. år
- Afleveringsforretning, dvs. gennemgang for fejl og mangler
- Eventuelt 1- og 5-års-eftersyn, hvis det er aftalt.
Dette er blot nogle af de vigtigste punkter. Dertil kommer, at du som bygherre også skal sørge for et sikkert og sundt arbejdsmiljø på byggepladsen. Du kan risikere at blive holdt ansvarlig, hvis der skulle ske ulykker under udførelsen. Koordinering af håndværkerne i praksis hænger i høj grad sammen planlægning af en sikker arbejdsplads. Derfor er det vigtigt også at holde sikkerhedsmøder hver 14. dag med de håndværkere, som går på byggepladsen. Sikkerhedsmøderne er lovpligtige, og som bygherre har du ansvaret for at arbejdsmiljøloven bliver overholdt, så håndværnerne kommer sikkert til og fra arbejde.
Selvom du har gjort et grundigt forarbejde, kan det ske, at dit byggeprojekt alligevel ikke går helt som planlagt. Hvis byggeprojektet først er løbet af sporet af den ene eller anden årsag, vil det kunne have betydelig indvirkning på byggeriet, herunder tidsplanen. Og det skal du være indstillet på, før du går i gang. Ikke mindst bør du vurdere, om du selv vil være i stand til at løse de udfordringer og problemer, du kan risikere at støde på undervejs. Hvis ikke, så sørg for at få hjælp af en professionel rådgiver til styring af projektet helt fra start.
Hvordan styres håndværkere i praksis?
Overordnet kan et byggeprojekt deles op i to faser:
- Kontrakt- og planlægningsfasen
- Udførelsesfasen.
Kontrakt- og planlægningsfasen
- Lav en god detaljeret opgavebeskrivelse, herunder en detaljeret hovedtidsplan, som skal danne grundlag for indhentning af tilbud fra håndværkere. Du kan med fordel lave en tilbudsliste, således at håndværkerne giver sammenlignelige priser. Tilbudslistens punkter skal hænge sammen med tegninger og beskrivelser, så du kan sikre dig, at der er en entydighed og klarhed i udbudsmaterialet.
- Find håndværkere og tjek referencer angående økonomi, kvalitet og evt. medlemskab af en garantiordning. Sørg for at finde håndværkere, hvor kemien passer.
- Få et fyldestgørende skriftligt tilbud på baggrund af din opgavebeskrivelse. Hvis du ikke har lavet en opgavebeskrivelse, skal du sikre dig, at de tilbud du indhenter, indeholder detaljer om omfang og kvalitet.
- Vælg tilbud/håndværkere og lav en kontrakt. Her kan du med fordel gøre brug af en AB Forbruger standard forbrugerkontrakt eller en AB18, der danner grundlag for tidsplan, aflevering, betalingsplan, evt. dagbøder osv. Sørg også for at få styr på, hvordan du er forsikret under selve byggeriet.
- Sørg for at udpege en arbejdsmiljøkoordinator, som ved en hovedentreprise godt kunne være hovedentreprenøren. Du kan enten selv påtage dig opgaven, hvis du har tilstrækkeligt kendskab til arbejdsmiljø, eller du kan vælge at udpege fx håndværksmesteren eller en byggerådgiver.
Udførelsesfasen
- Hold et opstartsmøde med alle håndværkerne. Husk referat af mødet.
- Fasthold den enkelte håndværkers arbejdsplan. Du skal helst undgå radikale ændringer under udførelsen. Hvis et håndværkerfag skrider i tidsplanen, betyder det, at andre aktiviteter fremadrettet også vil blive påvirket, herunder måske også andre håndværkeres tidsplan.
- Få samarbejdet mellem håndværkerne (overgang/aflevering) til at foregå så gnidningsfrit som muligt. Ved at sikre at de rette forhold er klar til den næste håndværker, som skal i gang med sit arbejde, sikrer du, at håndværkerne kan gøre det, som de er bedst til- nemlig at bygge. En måde at styrke samarbejdet er, at sørge for at få alle relevante håndværkere med på de løbende byggemøder og sørge for at de forholder sig realistisk til tidsplanen.
- Sørg for at være til stede på byggepladsen så ofte som muligt. Gå evt. en tur på byggepladsen hver morgen og få en uformel snak med håndværkerne, så du får en føling med, hvordan det går på byggepladsen.
- Sørg for at holde en god tone på byggepladsen. Sørg også for, at håndværkerne har gode arbejdsforhold. Den gode stemning på byggepladsen kan være vigtig for et vellykket projekt.
- Lav løbende kvalitetssikring af arbejdet, herunder om tidsplanen holder.
- Gør opmærksom på eventuelle fejl og mangler løbende - vent ikke, til håndværkeren er færdig med arbejdet. Jo tidligere, de bliver informeret, jo lettere og mindre tidskrævende vil det være at udbedre fejl.
- Finder du fejl og mangler, så tænk over, hvordan du gør dine håndværkere opmærksom på dem. Sørg for, at kritikken er konstruktiv og påberåb fejlen tidligt, så det heller ikke bliver dyrt for håndværkeren at lave om.
- Sørg for, at alle aftaler, der ændres eller tilføjes undervejs, er skriftlige. Brug AB Forbruger tillægsaftale til det formål. Husk at anføre, om det påvirker den aftalte pris og tidsplan.
- Sørg for at føre skriftligt referat af løbende byggemøder, så der ikke på et senere tidspunkt opstår misforståelser om fx ændringer i byggeprojektet, herunder evt. ændringer i tidsplaner.
Gennemgå det udførte arbejde ved færdigmeldingen/afleveringen sammen med håndværkeren og gerne en uvildig bygningssagkyndig. Sørg for, på skrift, at udforme en fælles bekræftelse af eventuelle fejl og mangler samt tidsfrist for udbedring af disse. Sørg også for at tilbageholde et beløb svarende til, hvad det vil koste at få et andet firma til at udbedre eventuelle fejl og mangler
Hvilke ting går typisk galt på byggepladsen?
Teoretisk set er listen over ting, der kan gå galt på en byggeplads, alenlang. Men typisk ses det, at tidsplanen ikke overholdes, eller der opstår uforudsete arbejdsopgaver, hvis projektet ikke er ordentligt gennemarbejdet.
Det ses også, at der opstår uenighed om kvaliteten af det udførte arbejde, hvilket også kan få tidsplanen til at skride. Derfor er det ekstremt vigtigt at få forventningsafstemt med dine håndværkere helt fra start - både hvad angår opgavebeskrivelse og tidsplan. Hvis arbejdet fx omfatter en facadepuds, er det en god ide at bede håndværkeren om at lave en prøve-pudsning eller en såkaldt 'mockup'. På den måde kan I afstemme forventningerne til det færdige resultat, så håndværkerne kan starte op på projektet og udføre arbejdet som aftalt.
Alt hvad I aftaler bør skrives ned i et referat og fremsendes til de involverede parter. Ved uoverensstemmelse senere i processen kan referatet bruges til at genbesøge, hvad der lå til grund for jeres aftale.
Hvem kan hjælpe dig med at styre håndværkere?
En bygningsingeniør eller bygningskonstruktør er gode bud på rådgivere til styring af håndværkere. Nogle arkitekter vil også kunne rådgive, hvis de har en byggeteknisk baggrund. En rådgiver vil fx kunne hjælpe dig med:
- Kontakt med håndværkere
- Udarbejdelse af udbudsmaterialer og relevante tegninger
- Udarbejdelse af kontrakt
- Opstartsmøde
- Projektgennemgangsmøde
- Byggepladstilsyn og tidsstyring
- Arbejdsmiljøkoordinering
- Kvalitetssikring
- Organisering af byggeriet
- Økonomistyring og staderegistrering
- Førgennemgang
- Afleveringsforretning
- 1- og 5-års-gennemgang.
Honoraret til en rådgiver vil i mange tilfælde kunne tjene sig selv hjem, hvis dit byggeprojekt er kompliceret. Omvendt bør du overveje, om det bedre vil kunne svare sig økonomisk at få byggeopgaven udført som hovedentreprise med et byggefirma, da der hurtigt kan gå mange timer på tilsyn og kontrol på byggepladsen ved de mere omfattende byggeprojekter.
