Undgå, at opførelsen af dit nye drømmehus bliver et mareridt

Hvordan får du bygget et nyt enfamiliehus?

Når du vil bygge et nyt enfamiliehus, kan du overordnet gøre det på to måder:

• Du kan kontakte et typehusfirma. Det står for al arbejde, lige fra den første samtale med dig og dine idéer om, hvordan huset skal se ud, til indhentning af byggetilladelse og selve opførelsen af byggeriet – en totalentreprise eller pakkeløsning på drømmehuset.
• Du kan kontakte en arkitekt, der i tæt samarbejde med dig tegner dit nye hus lige efter dine eller jeres ønsker. Arkitekten kan også sørge for at udarbejde myndighedsprojektet til kommunen, det vil sige ansøge om byggetilladelse, og efterfølgende være behjælpelig med at udforme et udbudsprojekt. Udbrugsprojektet, som blandt andet består af tegninger, beskrivelser, en hovedtidsplan, tilbudslister osv., sendes ud til minimum tre forskellige entreprenører, der afgiver et tilbud. Når entreprenørerne er fundet, kan opførelsen begynde. 

Hvilke mareridt kan du komme ud for, når du får bygget nyt enfamiliehus?

Når du får bygget et nyt hus, modtager du et færdigt produkt, som du sikkert forventer lever op til dine drømme om det perfekte hus – men sådan er det ikke altid. Der er mange ting, der kan gå galt, eller ikke bliver, som du forventede. 

De fleste mennesker køber kun en helt nyopført bolig få gange i deres liv og er derfor ikke særlig godt rustet til dette projekt.

Men du bør ikke lade dig overrumple af romantiske forestillinger om, hvordan det færdige hus vil være at bo i, så du ikke kan koncentrere dig om selve byggeprocessen og alle de vigtige beslutninger, du skal træffe undervejs. 

Der er flere ting, der kan gå galt, når du får bygget et nyt hus: 

• Manglende eller ufuldstændig kontrakt med byggefirmaet eller manglende eller ufuldstændige aftaleforhold med arkitekten.
• Entreprenøren eller typehusfirmaet går konkurs.
• Store ekstraregninger på grund af kontrakter og projektmateriale, som ikke er fyldestgørende eller entydigt beskrevet.
• Byggesjusk. 
• Fugtproblemer på grund af dårlig eller manglende afdækning af materialer undervejs i byggeprojektet. Her er tale om dårlig materialehåndtering. 
• Dårlig materialekvalitet. Det kan være materialer, som har ringere kvalitet, end hvad der er beskrevet i projektet. 
• Manglende tilsyn. Ingen tilsyn eller kontrol med de udførendes arbejde. 
• Manglende eller ufuldstændige aftaleforhold med den tilsynsførende.

Når du udarbejder og underskriver en kontrakt om et byggeprojekt, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle ende i en konflikt.

Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.

I forbindelse med tvister i byggesager vil du som bygherre typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt m.fl.

Læs mere om mediation her
 

Hvad kan du gøre for at undgå de værste problemer?

Når du får bygget nyt hus, er det meget vigtigt, at du laver en kontrakt med det eller de firmaer, der skal stå for opførelse af byggeriet – en entreprisekontrakt eller entrepriseaftale. Kontrakten skal sikre, at byggeriet bliver færdigt i henhold til den aftalte hovedtidsplan og i den aftalte kvalitet, og at selve projektet i det hele taget lever op til den aftale, der er blevet indgået. 

Regelsæt

Vi anbefaler, at du bruger et af følgende tre regelsæt som grundlag for din kontrakt med byggefirma, håndværkere osv. Det gælder, hvad enten du får dit hus tegnet specielt til dig af en arkitekt, køber et typehus eller bygger det selv.

Udover disse to nedenstående regelsæt, findes også et regelsæt udarbejdet af en forening af byggefirmaer (Nyhussektionen). De kalder deres regelsæt SL97, men det er skævvredet til fordel for byggefirmaet og stiller dig dermed ikke så godt som fx ABT 18.

Er du det mindste i tvivl om den aftale, du skal indgå med byggefirmaet, anbefaler vi, at du får hjælp af en advokat med erfaring inden for entrepriseret.

• AB 18 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder). Regelsættet bruges, hvis dit hus er tegnet specielt til dig af en arkitekt i entrepriseformen hovedentreprise. Ved en hovedentreprise har du kontrakt med en hovedentreprenør, som påtager sig ansvaret for byggeledelsen. Hovedentreprenøren hyrer selv underentreprenører til at udføre arbejdet. Underentreprenørerne kan være mureren, maleren, elektrikeren osv. AB 18 bruges også, hvis du selv skal styre byggeprojektet ved at hyre forskellige håndværksfag. Den entrepriseform kaldes fagentreprise. Ved fagentreprise har du en særskilt kontrakt med hvert håndværksfirma, du hyrer. Du kan enten ansætte en byggerådgiver til at varetage byggeledelsen for dig eller selv lede byggeriet.
• ABT 18 (Almindelige betingelser for totalentreprise i bygge- og anlægsvirksomheder). Regelsættet bruges ved totalentreprise, dvs. hvis du skal have opført et typehus eller et andet hus, hvor det er en og samme virksomhed, der står for at projektere og opføre byggeriet. Ved totalentreprise har du én kontrakt med én virksomhed, fx typehusfirmaet, som ud over at stå for byggeledelsen og kontrakt med de forskellige håndværksfirmaer også forestår ledelse af og kontrakt med arkitekt, ingeniør og bygningskonstruktør. 

Skriftlig aftale med tilsynsførende

Du kan få en uvildig byggeteknisk rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeprojekt. En erfaren tilsynsførende  med speciale inden for enfamiliehuse kan hjælpe med at føre tilsyn over det udførte arbejde, være med til at sikre, at det aftalte arbejde bliver færdig til tiden og til den aftalte kvalitet uden fejl og mangler. Det kan spare dig for en masse bøvl, forsinkelser, fejl, mangler og ekstraregninger.

Det er altid en fordel at have en uvildig rådgiver til at føre løbende tilsyn med dit byggeri. Pengene er godt givet ud. Det er dog vigtigt, at du har indgået en skriftlig aftale med den tilsynsførende, hvis du senere skal bevise, at han har forsømt sit ansvar eller sine forpligtelser. Aftalen bør laves på baggrund af ABR 18 (Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomheder), som fastlægger regler og principper for mange af de konflikter, der kan opstå mellem en bygherre og en rådgiver.

Aftalen med den tilsynsførende skal som minimum beskrive: 

• Den tilsynsførendes ansvar og forsikringsforhold.
• Hvad tilsynet koster, og hvordan betalingen skal foregå.
• Hvor ofte den tilsynsførende skal føre tilsyn.
• Hvad tilsynet skal omfatte.
• Hvad du forventer at få ud af tilsynet.  

Betal først regninger, når arbejdet er udført tilfredsstillende

Inden du betaler de sidste regninger til entreprenøren, håndværkere, rådgivere, osv., skal du sikre dig, at du er tilfreds med arbejdet, og at der ikke er fejl og mangler ved byggeriet. Det er der nemlig desværre ofte. Når du har betalt alle regninger, er det ofte svært at få udbedret fejl og mangler.