Hvis du får bygget hus, eller køber hus af en professionel bygherre, er du omfattet af den obligatoriske byggeskadeforsikring. Foto: Arkiv
Hvad er en byggeskadeforsikring?
Siden 1. april 2008 har det været obligatorisk for professionelle bygherrer, der opfører bygninger til privat helårsbeboelse, at tegne en byggeskadeforsikring på huset. Reglerne om byggeskade fremgår af byggeloven.
Ordforklaring
- Professionel bygherre (eller blot bygherre) er den person/det firma, som udfører byggeriet. Det er altså den person/det firma, som er ansvarlig for byggeprocessen og som derfor forventes at vide noget om byggeri.
- At forestå opførslen af et byggeri betyder, at man er ansvarlig for byggeprocessen.
- Forbrugeren er den person, der køber ydelsen, dvs. opførelsen af et byggeri. Forbrugeren kan ikke forventes at vide noget om byggeri.
Forsikringsordningen er indført for at nedbringe antallet af byggeskader, og for at beskytte forbrugeren mod de problemer og omkostninger der er forbundet med udbedring af byggeskader.
Byggeskadeforsikringen tegnes til fordel for ejeren af den private bolig og løber i 10 år. Den tegnes og betales af den professionelle bygherre, som afhængigt af projektet kan være en totalentreprenør (fx et typehusfirma) eller hovedentreprenør (hvor én entreprenør står for hele byggeriet).
Byggeskadeforsikringen dækker alvorlige byggeskader, der opstår på bygningen, og hvis årsag ligger ifm opførelsen af bygningen.
I forsikringen er inkluderet obligatoriske eftersyn af bygningen 1 og 5 år efter, at forsikringen er trådt i kraft. Ved eftersynene bliver bygningen gået igennem af ejer, bygherre og en uvildig fagmand/byggesagkyndig. Forsikringsselskabet gør opmærksom på, hvornår det er tid til gennemgang af bygningen.
Hvornår skal der tegnes en byggeskadeforsikring?
Den obligatoriske byggeskadeforsikring skal tegnes for ny bebyggelse som hovedsageligt skal bruges til beboelse. Den skal også tegnes af bygherrer der ved væsentlig ombygning, renovering eller tilbygning af bestående bebyggelse, udfører ændringer som medfører en hovedsagelig anvendelse til beboelse.
Du vil derfor være omfattet af en byggeskadeforsikring, hvis du køber et nybygget enfamiliehus (parcelhus/typehus), et rækkehus, en del af et dobbelthus eller en ejerlejlighed.
Fritidshuse/sommerhuse, timesharelejligheder til feriebrug, lejeboliger* og offentlige bygherrer er ikke omfattet af krav om byggeskadeforsikringen.
*Fra den 1. juli 2016 blev ejendomme, som skal anvendes til udlejning, undtaget fra kravet om byggeskadeforsikring.
- Hvis du indgår aftale med en typehusproducent om at få opført en bolig, er typehusfirmaet forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring. Firmaet anses som den professionelle bygherre, der står for hele byggeprocessen og dermed indgår aftalerne med de entreprenører, der skal opføre boligen.
- Hvis du får en totalentreprenør til at stå for projektering og opførelse af byggeriet, er vedkommende forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring, da vedkommende står for hele byggeprocessen (totalentreprise).
- Hvis du (eller din rådgiver) får en arkitekt til at tegne og projektere dit byggeri og efterfølgende indgår aftale med en entreprenør, som opfører eller står for opførelsen af din bolig (hovedentreprise), er entreprenøren forpligtet til at tegne en byggeskadeforsikring.
Der skal ikke tegnes byggeskadeforsikring, hvis der er tale om selvbyg. Det vil sige, hvis du (eller din rådgiver) får en arkitekt til at tegne og projektere dit byggeri, og du efterfølgende selv indgår aftaler med forskellige håndværkere, dvs. laver en såkaldt fagentreprise. Du skal som selvbygger derfor ved ansøgning om byggetilladelse redegøre for, at der er tale om selvbyggeri og underskrive tro og love-erklæringen om selvbyg.
Hvis en bestående beboelse, fx et enfamiliehus, tilbygges, renoveres eller ombygges, uden at antallet af beboelsesenheder forøges, er der heller ikke forsikringspligt.
Eksempler på hvornår der skal tegnes en forsikring
Situation | Forsikring påkrævet? | Hvem er ansvarlig? |
Nyopførelse af bolig hvor der er en hovedentreprenør og rådgiver. | Ja | Hovedentreprenøren tegner forsikringen. |
Nyopførelse af bolig hvor ejeren står for arbejdet (ekskl. de arbejder der kræver autorisation fx el og VVS). | Nej | Ejeren forventes at have indsigt til at selv kunne sikre, at arbejdet bliver opført korrekt. |
Nyopførelse af bolig hvor ejeren står for koordinering og styring af de enkelte håndværkere (fagentreprise). | Nej | Ejeren forventes at kende til de risici, der kan komme. |
Opførelse af beboelse hvor ejeren selv entrerer med de forskellige håndværkere, men har en rådgiver til at styre arbejdet. | Ja | Det er rådgiveren, der skal tegne forsikringen. |
Opførelse af beboelse hvor der er en total- eller hovedentreprenør, men hvor ejeren selv står for fx køkken og malerarbejde. | Ja | Total- eller hovedentreprenøren tegner forsikringen. Der skal klart angives hvilket arbejde, ejeren selv har stået for. Dette arbejde dækkes ikke af forsikringen. |
Væsentlige ombygninger som medfører anvendelsesændring (arbejder, der kræver byggetilladelse, hvor kommunen vil stille krav om forsikring) | Ja | Total- eller hovedentreprenør eller rådgiver tegner forsikringen. |
Sommerhuse | Nej | Forsikringen er beregnet til helårshuse. |
Du kan se flere eksempler i Vejledning om byggeskadeforsikring.
Byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse
Når der er pligt til at tegne en byggeskadeforsikring, skal der indsendes en kopi af forsikringstilbuddet på byggeskadeforsikringen sammen med ansøgningen om byggetilladelse til kommunen. Hvis det ikke fremgår af din ansøgning, at der er givet et tilbud på en byggeskadeforsikring, skal kommunen gøre dig opmærksom på en eventuel pligt for den professionelle bygherre eller den, der forestår byggeriet, til at tegne en forsikring. Kommunen vil kræve dokumentation for, hvem der står for opførelsen af din bolig, så den kan vurdere, om der er forsikringspligt for den professionelle bygherre.
Kommunen kan nægte at udstede en ibrugtagningstilladelse, hvis der ikke er dokumenteret byggeskadeforsikring. Foto: Torben Klint.
Kommunen skal ved ansøgninger om ibrugtagningstilladelse, eller når et byggeri færdigmeldes, kontrollere, at der er dokumentation for, at byggeskadeforsikringen er tegnet, og at forsikringspræmien er betalt. Hvis denne dokumentation mangler, kan kommunen nægte at udstede ibrugtagningstilladelse.
Kommunen registrerer navnet på forsikringsselskabet i Bygnings- og Boligregistret (BBR) i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Datoen for forsikringens ikrafttræden registreres, når der søges ibrugtagningstilladelse eller ved færdigmelding.
En bygherre kan idømmes bøder, hvis denne overtræder reglerne om byggeskadeforsikring. Kommunen har mulighed for at pålægge den professionelle bygherre tvangsbøder, hvis byggeriet helt eller delvist er taget i brug, uden at bebyggelsen er forsikret, eller den krævede dokumentation i forbindelse med færdigmelding af byggeriet ikke er indsendt.
Hvad dækker en byggeskadeforsikring?
Byggeskadeforsikringen dækker alvorlige byggeskader, der opstår på din bolig, hvis de kan sættes i forbindelse med fejl begået under opførelsen af boligen. Der kan være tale om projekterings-, udførelses- eller materialefejl. Forsikringen dækker også rimelige og nødvendige udgifter i forbindelse med konstatering og udbedring af skader.
Byggeskaderne skal have væsentlig betydning for boligens levetid eller på afgørende måde nedsætte brugbarheden af boligen, herunder fx skadelige forekomster af skimmelsvamp, før forsikringen dækker. Det kan fx være:
- Sætningsrevner i vægge og fundamenter som følge af utilstrækkelig fundering.
- Skimmelsvamp på et areal større end 400 kvadratcentimeter (fx. 20 x 20 cm).
- Utæt undertag eller skævheder i gulve, der skyldes sætningsskader.
Eksempler på byggeskader, der ud fra en konkret vurdering ikke er dækningsberettigede:
- Skævheder i gulve og vægge, der ikke skyldes bærende konstruktioners manglende stabilitet eller utilstrækkelig fundering.
- Skader på grund af slid og ælde.
- Knirkende gulve som følge af forkert fastgørelse.
I Vejledning om Byggeskadeforsikring kan du se flere eksempler og læse mere om, hvilke skader der bliver dækket.
1- og 5-års-eftersyn
I forsikringens løbetid på 10 år skal der gennemføres to eftersyn af boligen - et 1-års-eftersyn og et 5-års-eftersyn. 1-års-eftersynet foretages tidligst fem måneder efter, at forsikringen er trådt i kraft, og 5-års-eftersynet foretages tidligst 4 år efter, at forsikringen er trådt i kraft.
På baggrund af eftersynene udarbejder den bygningssagkyndige en eftersynsindberetning, som indeholder en registrering af de svigt og skader, der er konstateret. Forsikringsselskabet udarbejder herefter en skadesoversigt, dvs. en oversigt over de dækningsberettigede byggeskader, der er konstateret.
Eftersynsindberetning og skadesoversigt vil blive sendt til bygningsejeren, den sikrede og til de personer, der har udført eller medvirket til udførelsen af arbejder, hvor der er konstateret en dækningsberettiget byggeskade.
I tilfælde af at bygherren går konkurs, afhænger mulighederne af om byggeskadeforsikringen er trådt i kraft eller ej. Foto: Arkiv
Hvad gør du, hvis bygherre/totalentreprenør går konkurs?
Det er lidt forskelligt, hvilke muligheder du har, hvis bygherre/totalentreprenøren går konkurs. Det afhænger af hvornår konkursen indtræffer.
Hvis bygherre/entreprenør går konkurs efter forsikringen er trådt i kraft (når byggeriet er afleveret) – også inden præmien er betalt, har forsikringsselskabet pligt til at tegne forsikringen.
Hvis bygherre går konkurs inden forsikringen er trådt i kraft (inden aflevering) kan kravet om forsikring tages op igen. Det kan være, at forbrugeren ønsker at forsætte byggeriet uden en professionel bygherrerådgiver, og så behøver man måske ikke forsikringen. Hvis byggeriet fortsætter med en ny professionel bygherre, skal denne sørge for en ny forsikring.
Hvem er dækket af en byggeskadeforsikring?
Det er den til enhver tid værende ejer af bebyggelsen i forsikringens løbetid som er dækket af forsikringen. Forsikringen følger altså huset, og den nye ejer ved et eventuelt salg og dækker derfor fortsat, selvom huset sælges.
Hvor længe dækker en byggeskadeforsikring?
En byggeskadeforsikring dækker i 10 år. Forsikringen træder i kraft, når byggeriet afleveres til dig som forbruger. Forsikringsaftalen kan ikke opsiges i forsikringens løbetid.
Du kan anmelde byggeskader i hele forsikringens løbetid. Det gælder også skader, der opdages på andre tidspunkter end i forbindelse med et af de obligatoriske 1- og 5 års eftersyn.
Hvis du opdager en skade, skal du melde den til forsikringsselskabet hurtigst muligt. Forsikringen kan nægte at dække, hvis det er en skade, du har opdaget, men først melder senere. Det kan være, at skaden har udviklet sig eller har forårsaget skade på andre bygningsdele.
Skader, som opstår efter opførelsen – og skyldes forhold fra opførelsen – er omfattet af byggeskadeforsikringen. Foto: Ole Vedsted-Jakobsen
Hvad koster en byggeskadeforsikring?
Det er bygherren, der tegner og betaler forsikringen til fordel for dig som ejer/køber, men udgiften hertil lægges naturligvis oven i bygherrens tilbud, så du indirekte er med til at betale hele eller dele af præmien.
Prisen på en byggeskadeforsikring ligger i gennemsnit på ca. 1,5 procent af boligens pris inkl. grund. Men den kan både være under 1 procent og oppe mod 3 procent.
Ved 1,5 procent vil forsikringen for et nyt hus til en samlet pris på 2,5 mio. kr. koster ca. 40.000 kr. som et engangsbeløb. Prisen afhænger naturligvis af byggeriets størrelse og forsikringsselskabets vurdering af både entreprenørens soliditet og byggehistorik.
I bygningsreglementets vejledning om byggeskadeforsikring (2019) fremgår det, at forsikringsselskabet maksimalt kan opkræve en egenbetaling svarende til 10.000 kr. pr. byggeskade. Hvis der anmeldes flere byggeskader i forsikringens løbetid, kan egenbetalingen maksimalt udgøre 20.000 kr. Egenbetalingen følger bebyggelsen. Det betyder, at hvis maksimumsgrænsen på de 20.000 kr. er nået under en tidligere ejer, kan forsikringsselskabet ikke opkræve yderligere egenbetaling af den nye ejer, hvis der opstår endnu en dækningsberettiget byggeskade i forsikringens løbetid.
Byggeskadeforsikringen dækker før dine andre boligforsikringer, husforsikring og ejerskifteforsikring. Du bør derfor kunne få en besparelse på dine andre forsikringer, idet byggeskadeforsikringen dækker før disse.
Hvis du køber et nybygget typehus med byggeskadeforsikring og skal tegne husforsikring, kan du derfor gå i dialog med dit forsikringsselskab om at få husforsikringen til en lavere præmie, da byggeskadeforsikringen i husets første 10 år vil dække skader, som husforsikringen ellers skulle dække.
Det samme vil gøre sig gældende, hvis du inden for byggeskadeforsikringens løbetid på 10 år sælger dit hus og vil tegne en ejerskifteforsikring. Byggeskadeforsikringen vil da dække eventuelle skader, som ejerskifteforsikringen ellers skulle dække.
Kontakt dit forsikringsselskab, hvis du vil vide mere om, hvilke forsikringer, der dækker hvad.
Hvad er fordelene ved en byggeskadeforsikring?
Nyopførte huse har fejl og mangler, og før den obligatoriske byggeskadeforsikring trådte i kraft, har det været meget svært at klage, få erstatning eller få udbedret skader ved nybyggeri. Byggeskadeforsikringen giver dig som køber af nybyggeri eller som husbygger en større tryghed.
Du får en udefrakommende fagmand til at udføre 1-års- og 5-års-gennemgang af huset, og du undgår at havne i en situation, hvor du ikke kan få udbedret en alvorlig skade, hvis en entreprenør er gået konkurs eller ikke vil dække skaden el.lign.
Du skal ikke som privatperson selv rejse en sag om byggeskader over for den professionelle bygherre eller typehusfirmaet, hvis huset ikke er i orden. Det vil være forsikringsselskabets opgave på vegne af dig at rejse erstatningskrav eller krav om at få fejl og mangler udbedret.
Du kan enten gå til bygherren eller til forsikringsselskabet for at få dækket udgifter til skader, der er omfattet af forsikringen. Hvis der er uenighed, vil forsikringsselskabet overtage sagen mod de ansvarlige og sikre, at skaderne bliver udbedret.
Hvis forsikringsselskabet afviser en byggeskade som dækningsberettiget, og du er uenig, kan du klage til Ankenævnet for Forsikring. Ankenævnet behandler private forbrugeres klager over forsikringsselskabers afgørelser.
