Salget af en andelsbolig kan gøres meget billigt, hvis du selv står for det meste af salgsarbejdet. Arkivfoto.
Omkostningerne i forbindelse med salg af en andelsbolig adskiller sig fra ejerboliger, da du reelt ikke ejer boligen men blot brugsretten. Det betyder, at du undgår at betale for en del af de officielle dokumenter, når du skal sælge.
Hele salgsprocessen er langt mere enkel end ved et salg af en ejerbolig og omkostningerne er derfor også lavere.
I de store byer er efterspørgslen efter andelsboliger samtidig stor, hvilket betyder, at andelsboliger typisk bliver solgt gennem ventelisten uden udgifter til mægler.
Dermed kan du ved et salg minimere omkostning til de gebyrer, som administrator og andelsforeningen pålægger den fraflyttende andelshaver. Typisk vil omkostningerne ved et salg gennem ventelisten ligge på mellem 5.000 og 10.000 kr.
Du kan læse i vedtægterne for foreningen, hvem der skal betale udgifterne i forbindelse med et salg.
Ligger din andelsbolig uden for de store byområder, eller har boligen en høj husleje, kan det være en fordel at hyre en ejendomsmægler eller bruge nogle penge på markedsføring af boligen.
Det er muligt at forhandle salæret ned hos flere ejendomsmægler. Foto: Carsten Ingemand
Hvor meget skal ejendomsmægleren have ved salg af din andelsbolig?
Ejendomsmæglernes salær for salg af andelsboliger er stort set det samme som for salg af ejerboliger.
Nogle mæglere har et standardgebyr, mens andre kører med en procentsats af den udbudte salgspris. Salæret ligger typisk på mellem 30.000-60.000 kr. inkl. moms.
Vær dog opmærksom på muligheden for at forhandle salæret ned. Er din bolig let at sælge, og er konkurrencen hård i dit lokalområde, er det oplagt at forsøge at få rabat på mæglersalæret. Et godt tip er at indhente tilbud fra flere mæglere og se, om de kan matche hinandens priser.
I store dele af København og Frederiksberg sælger andelsboligerne sig selv, så her er et selvsalg en god idé. Der er ofte interne og eksterne ventelister på interesserede købere. Start med at tage fat i bestyrelsen og andelsboligforeningens administrator for at fortælle, at du sætter din bolig til salg, så kan du med ventelisterne typisk spare et mæglersalær.
Hvad koster markedsføring ved selvsalg?
Bruger du en ejendomsmægler, vil din bolig automatisk komme til at ligge på mæglerens side og på portaler som boligsiden.dk og boliga.dk. Enkelte onlinemæglere tilbyder også helt billige annoncepakker, som får din bolig med på de største portaler, selvom du selv står for salget. Eksempelvis kan du på Boliga.dk købe en annoncepakke for 499 kr. om måneden.
Der findes også gratis eller meget billige portaler specielt til salg af andelsboliger, ligesom mange annoncerer deres andelsbolig på dba.dk. Samtidig er de sociale medier en god annonceform, idet du kan komme ud til rigtig mange ved alene at slå boligen op på Facebook, Twitter eller Instagram. Det giver ofte et godt resultat, og det er langt billigere.
Ellers tilbyder ejendomsmæglerne forskellige pakkeløsninger i forbindelse med markedsføringen af andelsboligen. En mellemløsning med annoncering i lokale dagblade og ugeaviser koster typisk omkring 15.000 kr. Ønsker du annoncering i landsdækkende dagblade og med store billedannoncer, ryger prisen højere op.
En annonce i den lokale ugeavis i en større provinsby koster typisk fra 800-4.000 kr., afhængigt af størrelse og farvevalg. Regner du med at bruge 3 måneder på salget, vil et beløb på ca. 15.000 kr. kunne dække en ugentlig annonce i lokalavisen.
Hvad sparer du ved at hjælpe ejendomsmægleren med salget?
En række ejendomsmæglere tilbyder en ordning, hvor mægleren står for papirarbejdet, mens sælger varetager en del af salgsarbejdet, herunder fremvisning af boligen og annoncering.
Sådan en ordning koster normalt mellem 20.000-35.000 kr. Vær opmærksom på, at nogle mæglere kører med ”solgt eller gratis”, mens andre tager betaling, uanset om boligen bliver solgt eller ej.
Hvordan sælger du selv din andelsbolig?
- Undersøg vedtægterne og kontakt administrator eller bestyrelse for at få et overblik over sagsforløbet.
- Udarbejd en opgørelse over forbedringer i lejligheden og tidspunktet for disse. Vedlæg om muligt kvitteringer fra håndværkere og indkøb af materialer.
- Kontakt bestyrelsen eller administrator, som foranlediger syn af lejlighed og herunder indhenter relevante rapporter i form af eksempelvis el-tjek og vvs-rapport i henhold til vedtægterne.
- Derefter er der to muligheder: I de store byer er efterspørgslen efter andelslejligheder så stor, at lejligheden typisk bliver solgt gennem foreningens venteliste. I den situation vil administrator/bestyrelse tage sig af det videre forløb.
- Har foreningen ingen venteliste, eller ønsker ingen på ventelisten at overtage lejligheden, må du selv finde en køber. Du kan eksempelvis oprette en annonce i Den Blå Avis eller på et af de populære boligsites som Boliga.dk.
- Du har nu brug for en ”informationspakke” til potentielle købere. Pakken rummer en beskrivelse af boligen samt information om økonomien og andre forhold i foreningen.
- Beskrivelse af boligen bør indeholde en plantegning over lejligheden samt fotos taget i lejligheden og af ejendommen udefra. Vedlæg gerne et link til foreningens hjemmeside med kontaktoplysninger på administrator og bestyrelse.
- Information om foreningens økonomi henter du i form af seneste regnskab, budget, vedtægter, eventuel vedligeholdelsesplan, energimærkning, husorden, referat fra generalforsamlingen og et lovpligtigt nøgleoplysningsskema. Skemaet indeholder informationer om den aktuelle bolig, der er til salg, en opstilling af, hvordan prisen er beregnet (andelsværdi, forbedringer, inventar). Skemaet udleveres af administrator eller bestyrelse. Vedlæg også gerne en kopi af andelsbeviset.
- Den endelige handel finder sted på baggrund af de relevante dokumenter og udformes på en købsaftale. Normalt vil administrator/bestyrelse stille en købsaftale til rådighed.
- Betalingsbetingelserne fremgår af købsaftalen. Normalt skal betalingen deponeres på foreningens konto eller hos administrator. Betalingen bliver typisk frigivet kort tid efter købers indflytning i lejligheden.
Hvad koster en vurdering af andelsboligen?
En kontakt til andelsboligforeningens bestyrelse og administrator er som nævnt den allerførste opgave i forbindelse med et salg. Du skal være opmærksom på, hvordan rækkefølgen er for, hvem der må købe din andelsbolig (fremgår normalt af vedtægterne).
Typisk – afhængig af vedtægterne i andelsboligforeningen – skal der foretages en vurdering af boligen i forbindelse med et salg. Nogle foreninger kræver det, andre steder er det frivilligt.
En professionel vurderingsmand tager normalt 2.000-5.000 kr. for at vurdere en andelsbolig. Det fremgår af foreningens vedtægter, om køber eller sælger betaler for vurderingen eller deler udgiften.
Mange steder betaler du som sælger for vurderingsrapporten og får halvdelen retur af køber.
Hvad koster indhentning af oplysninger om andelsboligen og andelsboligforeningen?
Du skal indhente dokumenter fra andelsforeningen, når du sælger din andelsbolig. Det er blandt andet foreningens vedtægter, husorden, referat af generalforsamling, forsikringspolice, evt. vedligeholdelsesplan, seneste årsregnskab og budget. Dertil kommer en opstilling af, hvordan prisen er beregnet med specifikation af prisen for andelen og evt. afvigelse i forhold til maksimalprisen, udførte forbedringer og samt eventuelt medfølgende inventar (løsøre).
Hvis du selv har papirerne liggende, kan du blot tage en kopi til interesserede købere. Ellers hjælper de fleste andelsbestyrelser gratis med kopier. Har foreningen en administrator, vil det koste et gebyr at få tilsendt kopierne.
Siden 1. januar 2014 har sælgeren af en andelsbolig også skullet udlevere en række nøgleoplysninger om både andelsboligforeningen og andelsboligen til køberen, inden der indgås en aftale om salg. Det er andelsboligforeningen, som skal udfylde det såkaldte nøgle-oplysningsskema.
Uddelegerer foreningen opgaven til en administrator, vil det typisk også koste et gebyr at få skemaerne tilsendt, som ofte beløber sig til et par tusinde kroner.
Hvis du selv har oplysninger om din bolig liggende, kan du bare tage et kopi til de interesserede købere og på den måde spare bestyrelsen for arbejdet med at frembringe oplysninger. Foto: Dea Lindegaard
Hvad koster det at indfri et andelslån?
Det er andelsboligforeningen eller administrator, der får købesummen ind på foreningens konto og udbetaler den til sælgers bank, når evt. gæld til foreningen er trukket fra. Er der lån i andelsboligen, skal sælgers bank underskrive et skema, så foreningen er sikker på, at pengene bliver brugt til at indfri lånene.
Det koster typisk et gebyr, hvis det er administrationsselskabet, der står for at afregne beløbet, efter lånene er betalt. Er det bestyrelsen selv, bliver gebyret typisk mindre, eller også er det helt gratis.
Modsat ejerboliglån koster det i flere banker ikke noget at indfri et andelsboliglån.
Hvad koster aflæsning af vand- og varmemåler?
Hvis der skal aflæses vand og varme i forbindelse med boligsalget, kræver vand- varmeleverandøren ofte et gebyr på 500-1.000 kr. for aflæsning af vandmåleren og det samme for varmeaflæsning. Nogle leverandører tillader, at du selv eller mægleren står for at aflæse efter aftale med køber og andelsforeningen.
Skal du betale for energimærke?
Inden boligen kan sættes til salg, skal der foreligge et gyldigt energimærke for ejendommen.
Hvis andelsboligen er beliggende i en etageejendom, at det andelsforeningens ansvar at indhente et energimærke.
Andelsforeningen betaler for energimærket, men kan vælge, at hente en del af betalingen hjem gennem et eventuelt overdragelsesgebyr i forbindelse med salg af lejligheden eller boligen.
For andelsboliger i rækkehuse, lavt byggeri, kædehuse eller lav bebyggelse betragtes hver enkelt andelsbolig som én bygning.
Det indebærer, at ansvaret for indhentelse af energimærkning og for betaling af dette påhviler den enkelte andelshaver.
Hvad koster en "opfriskning" af boligen?
I mange andelsforeninger står foreningen for vedligehold af vinduer og andre ting, som typisk er den enkelte ejers ansvar i ejerboliger. Tjek derfor dine vedtægter og se, om der er mangler eller vedligehold, foreningen skal udføre inden salget.
For at fremme salget af din andelsbolig kan en opfriskning ofte være tiltrængt. Er malingen slidt, eller er rummene malet i mørke farver, der efterlader et dystert indtryk, vil en gang lys maling være et plus. Det er også en god idé at ordne eller skifte slidte gulvtæpper, punkterede termovinduer, male radiatorer, ordne knirkende døre/gulve, kalkaflejringer i badeværelset m.v.
Omkostningerne til en opfriskning af din bolig behøver ikke at beløbe sig til en formue, hvis du selv kan ordne det.
Vælger du en håndværker til at male lejligheden, ligger prisen typisk på mellem 12.000 og 15.000 kr. for en to-værelses lejlighed. Sørg for at indhente tre tilbud med en præcis specifikation af arbejdet.
Hvad koster det at flytte?
Udgifterne til flytning varierer i sagens natur efter afstand, indboets omfang og i hvor høj grad du selv vil deltage i flytningen.
Leje af 50 flyttekasser i en måned samt udbringning er set til priser fra 750 kr. Flytning af indboet i en to-værelses lejlighed inden for en radius af 15 km er set til priser fra omkring 4.000 kr.
Konkurrencen er hård på markedet, hvilket nogle gange kan gå ud over kvaliteten. Vælg derfor ikke nødvendigvis det billigste tilbud.
