Sæt dig grundigt ind i tingene, før du beslutter, hvordan din nye drømmebolig skal finansieres. Der er stor forskel på boligån. Arkivfoto
Hvor dyr en bolig kan du købe?
Det er vigtigt, at du laver et budget over dine faste udgifter, når du skal finde ud af, hvor dyrt et hus eller en lejlighed, du har råd til at købe. Din bankrådgiver kan hjælpe dig med at opstille et realistisk budget for, hvor meget du har råd til at sidde for om måneden.
Udgangspunktet er det såkaldte rådighedsbeløb. Sammen med Forbrugerombudsmanden har Finanstilsynet udarbejdet en vejledning til bankernes kreditvurdering. I vejledningen henvises der til en række satser i Gældsbekendtgørelsen, som kan tjene som pejlemærke for bankens kreditvurdering.
Det krævede rådighedsbeløb i den enkelte kreditvurdering kan derfor både ligge over og under de nævnte satser, hvilket er op til bankens egen vurdering.
Satserne for for 2023 er som følger:
Enlige: 7.010 kr.
Ægtefæller: 7.010 + 4.880 kr. = 11.890 kr.
Pr. barn:
0-2 år: 1.910 kr.
2-7 år: 2.460 kr.
7-18 år: 3.530 kr.
Et ægtepar med tre børn i de nævnte alderstrin: 19.790 kr.
Hvad er brutto- og nettoydelse?
I salgsopstillingen for en bolig finder du den såkaldte ejerudgift, som typisk er sammensat af skatter, forsikringer, grundejerforening eller ejerforening.
Nogle mæglere leverer også et finansieringsforslag. Forslaget er baseret på et fastforrentet realkreditlån op til 80 procent af salgsprisen, en udbetaling på 5 procent og en restfinansiering i form af et banklån for den resterende del af købesummen.
Ydelsen på de foreslåede lån er opgivet som hhv. en månedlig netto- og bruttoydelse.
- Bruttoydelsen angiver den samlede udgift til betaling af realkreditlån og banklån før skat.
- Nettoydelsen angiver den samlede udgift til betaling af realkreditlån og banklån efter skat.
Salgsopstillingen indeholder også anslåede udgifter til el, vand og varme samt antenneafgift, men disse beløb er ikke indeholdt i nettoydelsen.
Vær opmærksom på, at det i nogle tilfælde kan være fordelagtigt at overtage sælgers lån i ejendommen. Få eventuelt en uafhængig rådgiver til at vurdere, om det er tilfældet i forbindelse med dit køb.
Kan du købe dyrere ved at sænke dit rådighedsbeløb?
Inden du overvejer at købe et hus, der er lidt for dyrt, er det en god idé at afprøve, om du også i virkeligheden kan holde ud at skulle spare på udgifterne. Prøv fx i et halvt år at leve for et mindre beløb, end du har til rådighed nu. Så kan du overbevise både dig selv og din bank om, at det ikke er noget problem for dig at skrue ned for forbruget.
Husk at sætte penge af til løbende vedligeholdelse af huset, fornyelse af hårde hvidevarer og tekniske installationer samt måske også til større istandsættelsesprojekter. Er der tale om et ældre hus, vil et beløb omkring 100 kroner årligt pr. m2 være et godt udgangspunkt.
Overvej også, hvordan din situation forandrer sig i fremtiden. Har du fx planer om at gå på forældreorlov? Vil du gerne have mulighed for at sætte arbejdstiden lidt ned? Eller tage ud på en længere rejse? Sørg for, at der er taget højde for fremtidsplanerne i budgettet, fx gennem en opsparing.
Hvor meget må boligen koste?
Det er de færreste af os, der kan købe et hus kontant. Langt de fleste låner penge til at købe deres bolig for. Skal du låne hele beløbet til din bolig, har du som tommelfingerregel råd til at købe en bolig med en kontantpris på mellem 3,5 og 4 gange din husstands årsindkomst.
Eksempler:
- Er husstandsindkomsten på ca. 500.000 kr., kan du købe et hus til ca. 2.000.000 kr.
- Er husstandsindkomsten på ca. 1.500.000 kr., kan du købe et hus til ca. 6.000.000 kr.
Tommelfingerreglen gælder ikke, hvis du har anden gæld eller et særligt stort forbrug. Har du til gengæld opsparing eller friværdi i din nuværende bolig, kan du ved hjælp af disse midler få råd til et hus med en højere kontantpris.
Hvilke lån findes der, når du vil købe bolig?
Når du skal låne penge til at finansiere din nye ejerbolig, bliver det samlede beløb (kontantprisen) typisk stykket sammen af følgende elementer:
- En udbetaling på mindst 5 procent af kontantprisen.
- Et realkreditlån på op til 80 procent af husets værdi – eller 75 procent, hvis det er et sommerhus.
- Et eventuelt banklån på det resterende beløb.
Det er ikke muligt at finansiere køb af andelsbolig med et realkreditlån. Bankerne tilbyder derimod særlige andelsboliglån.
Rådgivning og vejledning er en god idé, når du skal strikke dit boliglån sammen. Foto: Torben Klint
Udbetaling
Du skal typisk selv lægge en udbetaling på mindst 5 procent af kontantprisen.
Realkreditlån
Der er grænser for, hvor mange procent af en ejerboligs værdi, du kan finansiere gennem et realkreditlån. For almindelige boliger er grænsen 80 procent, for sommerhuse er den 75 procent, mens grænsen ved køb af en byggegrund er 40 procent.
Realkreditlånet er normalt den billigste form for finansiering af en bolig. Det skyldes, at realkreditselskabet får pant i dit hus, så de løber en minimal risiko, når de låner dig pengene. Det gør, at de kan tilbyde nogle mere favorable rentevilkår.
Banklån
De næste 15-17 procent af husets samlede pris kan du låne som et boliglån i banken. Det kaldes også efterfinansiering eller restfinansiering.
Et boliglån er dyrere end et realkreditlån, fordi banken ikke har den samme sikkerhed i boligen som realkreditselskabet. Restfinansieringen kan også ordnes med et sælgerpantebrev, hvor lånebetingelserne er skrevet direkte ind i pantebrevet.
Hvilke lån skal du vælge?
Når du skal optage nye lån, skal du tage stilling til, om du ønsker:
- Variabel eller fast rente
Lidt firkantet kan man sige, at du løber en større risiko for ubehagelige ændringer af din økonomi, hvis du vælger et lån med en lav, variabel rente og dermed en lav ydelse her og nu, end hvis du vælger et lån med en højere, fast rente. - Afdrag eller afdragsfrihed
Ligegyldigt om du vælger et lån med fast eller variabel rente, har du mulighed for at vælge et afdragsfrit lån. Dvs. et lån, hvor du betaler renterne, men ikke afdrager på selve lånet. Et afdragsfrit lån er normalt ikke afdragsfrit til evig tid. Der er typisk aftalt en afdragsfri periode på fx 10 år, hvorefter du enten skal begynde at betale afdrag på lånet eller skal lægge lånet om til et nyt afdragsfrit lån. - Lang eller kort løbetid
Lån løber typisk over en periode på mellem 10 og 30 år. Jo kortere løbetid, desto hårdere slår udgiften til gebyrer og afgifter igennem på lånets månedlige ydelse, da du har færre år at betale låneomkostningerne tilbage i.
Du kan få din bankrådgiver eller eventuelt en uvildig rådgiver til at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper samt regne på, hvor meget ydelsen på lånet med variabel rente vil stige, hvis renten stiger.
Der kan være penge at spare ved at få en uvildig rådgiver til at hjælpe dig med at finde det rette boliglån ved at beregne den månedlige ydelse for flere forskellige lånetyper. Foto: Bigstockphoto
Det er umuligt at forudse, hvilken vej renten bevæger sig, og du bør derfor overveje hvilken lånetype, der passer bedst til netop din økonomi og dit temperament.
Som en tommelfingerregel skal dit budget hænge sammen, uanset om du vælger en finansiering med et fastforrentet lån med afdrag eller et lån med variabel rente med eller uden afdragsfrihed. Der skal være plads i budgettet og din økonomi til eventuelle rentestigninger.
Hver enkelt bank har et samarbejde med et bestemt realkreditselskab, og når du skal låne til køb af bolig, får du typisk din bank til at strikke en samlet finansieringsløsning sammen til dig. Men det kan betale sig at undersøge tilbud fra forskellige banker og realkreditselskaber, da deres priser og vilkår varierer.
Hvilke gebyrer og andre omkostninger er der på lån til boligkøb?
Ud over renterne betaler du også en række gebyrer og andre omkostninger til bank, realkreditselskab og staten, når du låner penge. Det drejer sig om følgende udgifter (2023-priser):
- Ekspeditionsgebyrer til bank og realkredit udgør ca. 9.000 kr.
- Gebyr på etablering af boliglån udgør typisk mellem 5.000 og 10.000 kr.
- To tinglysningsgebyrer til staten på 1.825 kr. Dækker banklån og realkreditlån.
- En tinglysningsafgift til staten på 1,45 procent af lånets størrelse.
- Bidrag til realkreditselskabet. Bidragssatsen fastsættes efter, hvor stor en andel af din bolig, du belåner. Jo højere en andel af huset, der er belånt, desto højere er bidragssatsen.
- Kurtage på 0,15 procent ved salg af obligationer
- Kursskæring på mellem 0,2 og 0,3 kurspoint. Kursskæring løber på, hver gang obligationer sælges. Dermed er det en engangsudgift ved et fastforrentet lån, mens det er en årlig udgift ved et F1-lån, som refinansieres en gang årligt.
Beregn selv din boligudgift
Hvis du vil have et hurtigt overblik over, hvad det koster at låne til en bolig, kan du på nettet finde flere beregnere fra bankerne,
Danske Bank tilbyder denne beregner, mens Nordea har en tilsvarende beregner. Er du en mere avanceret bruger, kan du benytte boligregner.dk.
