Hvilke forpligtelser har du som andelshaver?

Hvor skal du selv sørge for vedligeholdelse?

Som andelshaver har du som udgangspunkt pligt til at vedligeholde din bolig. Det vil sige inden for dens afgrænsning af vægge til det fri eller til eksempelvis nabolejligheder. Det betyder, at du står for vedligeholdelsen og fornyelsen af gulve, vægge, træværk i boligen, døre, skabe og lignende indvendige bygningsdele.

Normalt vil det være sådan, at du er forpligtet til at vedligeholde den indvendige side af vinduerne og af døre fra lejligheden eller huset til opgangen, mens andelsboligforeningen står for den udvendige del.

I forhold til rør og faldstammer i lejligheder er det ofte således, at du vil have ansvaret for "de vandrette rør". Det er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrenge), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen. Du har også ansvaret for radiatorer.

Som andelshaver er du også forpligtet til at vedligeholde andre lokaler eller områder, som med særskilt brugsret er knyttet til din bolig. Det kan fx være pulterrum, kælderrum, altaner, terrasser, have og lignende.

Det er den enkelte andelsboligforening, der gennem sine vedtægter bestemmer, hvordan vedligeholdelsespligten skal fordeles. Det er derfor vigtigt, at du nærlæser disse punkter.

Hvad skal andelsboligforeningen vedligeholde?

Ofte er udgangspunktet, at andelsboligforeningen har vedligeholdelsespligten for den udvendige side af vinduerne og af døre til opgangen. Det er også andelsboligforeningen, der står for udskiftningen af defekte vinduer.

Med hensyn til rør i lejligheder er det andelsboligforeningen, der har ansvaret for "de lodrette rør". Det vil sige alle stigstrenge og faldstammer. Med denne fordeling af vedligeholdelsespligten har andelsboligforeningen ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af fælles rør og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder.

I nogle andelsboligforeninger er det dog sådan, at foreningen vedligeholder og fornyr alle faldstammer, rør og radiatorer frem til ballofix eller forskruning til haner. I de tilfælde har andelshaveren kun pligt til at vedligeholde blandingsbatterier og vandhaner, mens foreningen står for resten.

Da andelsboligforeninger kan have forskellige regler, skal du sørge for at læse vedtægterne for den forening, du overvejer at købe lejlighed i.

Hvem har pligt til vedligeholdelse af fællesområder?

Det er andelsboligforeningen, der har vedligeholdelsespligten for selve ejendommen og fællesområder. Vedtægterne eller husordenen kan dog indeholde regler om, at du som andelshaver har en arbejdsforpligtelse over for fællesområderne. Sådanne regler bliver ofte vedtaget for at holde udgifterne nede.

Du og de andre andelshavere kan fx have ansvaret for snerydning eller trappevask, hvis I bor i en lejlighedsopgang, eller I er forpligtet til at deltage i arbejdsweekender, hvor I i fællesskab står for noget af ejendommes vedligeholdelse.

Hvilke økonomiske forpligtelser har du som andelshaver i forhold til andelsboligforeningen?

Som andelshaver har du nogle økonomiske forpligtelser over for andelsboligforeningen. I stedet for husleje betaler du en boligafgift, som bliver opkrævet af andelsboligforeningen. I de fleste foreninger er boligafgiften beregnet i forhold til boligens størrelse, og den dækker foreningens drift. Det kan fx være:

•  Ydelser på foreningens lån
•  Vedligeholdelse/renovering
•  Skatter

Boligafgiften varierer i takt med foreningens udgifter. Vedtager foreningen fx at renovere, kan boligafgiften stige.

Varme bliver opkrævet a conto af andelsboligforeningen. Omkostningerne bliver fordelt efter en kombination af forbrug og boligens størrelse.

Det er blevet mere udbredt, at hver andelshaver også betaler deres forbrug af vand. Fordelingen af omkostningerne sker efter samme princip som for forbruget af varmt vand.

Hvordan hæfter du som andelshaver for foreningens gæld?

Andelsboligloven indeholder ikke regler om andelshavernes hæftelse over for foreningens kreditorer, men i andelsboligforeningens vedtægter kan du se, hvordan du hæfter.

Ifølge normalvedtægten for private andelsboligforeninger § 5, stk. 1, hæfter andelshaverne alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen. Det betyder, at du hæfter solidarisk med de øvrige medlemmer af andelsboligforeningen, men din hæftelse er altså begrænset til dit indskud.

Men der er en undtagelse i stk. 2, der lyder således:

"For de lån i realkredit- eller pengeinstitutter, der optages i forbindelse med stiftelsen eller efter stiftelsen i henhold til lovlig vedtagelse på generalforsamling, og som er sikret ved pantebrev eller håndpant i ejerpantebrev i foreningens ejendom, hæfter andelshaverne uanset stk. 1 personligt og pro rata efter deres andel i formuen, såfremt kreditor har taget forbehold herom."

At hæfte "personligt og pro rata" betyder, at du hæfter med hele din formue for en del af gælden, fx beregnet ud fra boligens størrelse.

Nogle andelsboligforeningers vedtægter indeholder en anden undtagelse. Her hæfter man "personligt og solidarisk", dvs. med hele sin formue for hele gælden, hvis kreditforeningen eller pengeinstituttet har taget et forbehold for det i forbindelse med etableringen af lånet.

Der kan fx være en bestemmelse i vedtægterne, der lyder således:

"Har generalforsamlingen besluttet, at der i foreningens ejendom skal optages realkreditlån eller lån i pengeinstitut, der er sikret ved pantebrev eller håndpant i et ejerpantebrev, hæfter medlemmer kun personligt, solidarisk for denne pantegæld, såfremt kreditor har taget forbehold herom."

Hvordan du hæfter for foreningens gæld, kan du finde ud af ved at læse vedtægterne og evt. undersøge, om kreditforeningen eller pengeinstituttet har taget forbehold om personlig hæftelse. I reglen er det sådan, at pengeinstitutter vil tage et forbehold om personlig hæftelse, mens kreditforeninger kun gør det for små andelsboligforeninger.

Om en personlig hæftelse er noget, du skal bekymre dig om, afhænger af, hvor stor foreningens gæld er i forhold til dens formue.

I ældre andelsboligforeninger vil gælden ofte være lav i forhold til foreningens formue. En del nystiftede andelsboligforeninger har gældsat sig hårdt, hvilket kan give foreningen og dermed også de enkelte andelshavere økonomiske problemer. Hvis der er risiko for, at foreningen kan gå konkurs, har det stor betydning, på hvilken måde du hæfter. Ellers er det ikke noget, du skal bekymre dig om.

Du skal være opmærksom på, at du som andelshaver hæfter, frem til en ny godkendt andelshaver har overtaget din andel og dermed forpligtelsen.