Som andelshaver skal du spørge andelsboligforeningen om lov, før du bygger din lejlighed om. Foto: Torben Klint.
Hvilke ombygninger må du foretage i en andelslejlighed?
Som andelshaver kan du have ønsker om at ombygge visse dele af lejligheden eller dens installationer. Det kan fx være, at du vil have nyt badeværelse eller køkken, eller at du vil rive vægge ned eller sætte nye op.
Du må gerne foretage forbedringer af lejligheden, selv om du reelt ikke ejer den. Du skal dog have tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse, før du går i gang. Kommunens tekniske forvaltning vil også kræve en fuldmagt fra foreningens bestyrelse for at give dig byggetilladelse, såfremt sådan en er påkrævet, da andelsforeningen er den tinglyste ejer af ejendommen.
Ifølge normalvedtægten for private andelsboligforeninger er du som andelshaver berettiget til at foretage forandringer inde i boligen. Ombygningen skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 3 uger, inden du går i gang.
Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget.
Du skal være opmærksom på, at der i de enkelte andelsforeninger kan være andre regler og krav i forbindelse med ombygninger eller andre ændringer.
Hvilke regler er du underlagt i forbindelse med forbedringer af en andelslejlighed?
Som andelshaver er du underlagt byggeloven, lokalplaner og reglerne i bygningsreglementet. Byggeloven er den overordnede lov på byggeområdet, mens bygningsreglementet indeholder de detaljerede regler for byggeri.
Du er også underlagt andelsboligforeningens gældende regler og vedtægter på området. Hvis foreningen følger normalvedtægten, er du berettiget til at foretage forbedringer inde i selve lejligheden.
Andelsboligforeningen kan i sine vedtægter have andre regler og procedurer med hensyn til ombygning og forbedringer. Derfor skal du læse foreningens vedtægter samt en eventuel husorden, før du går i gang med en ombygning. Er du i tvivl, er det altid en god idé at kontakte bestyrelsen.
Hvis du vil ombygge køkkenet i en andelsbolig, er du forpligtet til at anmelde projektet. Foto: Jan Ove Kristensen
Hvilke ombygninger af en andelslejlighed skal du søge byggetilladelse til?
En stor del af de forbedringer, du må foretage i din lejlighed, hører under kategorien "mindre byggearbejder" og kræver ikke byggetilladelse fra kommunen, ligesom der ikke stilles krav om ibrugtagningstilladelse.
Det er fx:
- Skillevægsændringer, der ikke ændrer på lejlighedens størrelse eller medfører ændringer i bærende konstruktioner. (Husk altid at tjekke om væggen er bærende - i så fald skal du søge om byggetilladelse.)
- Udskiftning af elementer i eksisterende køkken
- Udvidelse eller flytning af dit køkken, hvor et andet rum inddrages, men hvor der ikke fjernes bærende vægge
- Renovering, udvidelse eller flytning af dit badeværelse hvor du ikke kommer i berøring med ventilation eller rørføring af de fælles vandinstallationer.
- Nedsænkning af lofter eller blænding af døre, med mindre det er yderdøre mod trappe eller ydermur.
Alle øvrige ændringer og ombygninger kræver byggetilladelse samt en ibrugtagningstilladelse fra kommunen. Det gælder også, hvis du fx vil fjerne, ændre på eller lave dørhuller i bærende vægge i lejligheden, ændre tagrum til beboelse eller opsætte en altan.
Hvis du laver ændringer på en bærende væg, skal du have en ingeniør til at lave statiske beregninger af, hvad det kræver af forstærkninger, for at husets konstruktion og stabilitet ikke svækkes. Beregningerne er afgørende for, om og hvordan den bærende væg kan fjernes. De statiske beregninger skal vedlægges din ansøgning om byggetilladelse.
Ved mindre forbedringer i lejligheden, fx nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask m.v., er der ikke pligt til at søge byggetilladelse, men i de fleste tilfælde skal du alligevel underrette andelsboligforeningen, da ændringerne kan have betydning for beregningen af varmeforbruget.
Du skal også være opmærksom på at nogle ændringer som fx fjernelse af vægbeklædninger eller fx puds på en væg, frilægning af bindingsværk eller andet kan have en brandteknisk betydning. I sådanne tilfælde, skal kommunen give tilladelse til ændringen.
Hvor skal du søge om byggetilladelse til ombygning af en andelslejlighed?
Ved ombygninger skal din ansøgning om byggetilladelse sendes til den tekniske forvaltning eller centret for byggeri i din kommune. Det kan ske via deres hjemmeside, hvor der vil ligge elektroniske ansøgningsskemaer eller anmeldelsesskemaer. I dag har mange kommuner samlet deres ansøgningssystem på hjemmesiden Byg og Miljø.
Hvis du skal søge byggetilladelse, skal du have en fuldmagt fra andelsboligforeningens bestyrelse, inden du ansøger. Du skal vise bestyrelsen en kvittering fra kommunen, når ansøgningen eller anmeldelsen har fundet sted.
Du skal skriftligt meddele foreningens bestyrelse, hvis du foretager ombygninger, forbedringer eller ændringer i din lejlighed. Det gælder også, selv om forbedringerne ikke kræver byggetilladelse eller anmeldelse hos kommunen.
En ansøgning om byggetilladelse skal indeholde plantegninger der markerer de ønskede ændringer. Arkivfoto.
Hvordan søger du om byggetilladelse?
Du søger om byggetilladelse via din kommunes hjemmeside. Når du opretter din ansøgning, vil du, afhængig af hvilken ombygning du søger tilladelse til, blive ført igennem en række punkter, der skal opfyldes. De fleste kommuner har en god vejledning om, hvilke tegninger, dokumenter, beregninger osv. der skal vedlægges ansøgningen.
Ved en ombygning skal du bl.a. vedlægge en plantegning, der viser eksisterende forhold og fremtidige forhold, hvor du markerer hvilke ombygninger, du vil foretage i lejligheden. Du skal også vedlægge fuldmagten fra andelsboligforeningens bestyrelse.
Når du går i gang med den praktiske del, skal du melde, at arbejdet påbegyndes. Når arbejdet er færdigt, skal du færdigmelde det, og hvis alt bliver godkendt af kommunen, får du derefter en ibrugtagningstilladelse, som du kan vise foreningens bestyrelse.
Hvis din ombygning ændrer sig undervejs, skal du søge tilladelse til disse ændringer i byggetilladelsen, så de kommer til at fremgå af den.
For at få en ansøgning om byggetilladelse behandlet i kommunen, skal du betale et gebyr. Du kan se på din kommunes hjemmeside, hvad det aktuelt koster. Det kan være omfattende at ansøge om byggetilladelse, og det kan ofte anbefales at søge professionel byggerådgivning.
Hvad sker der, hvis du overtræder love og regler for ombygning af andelslejligheder?
Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven.
Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig via andelsforeningen, der er den formelle ejer af bygningen, og bede om, at der bliver rettet op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.
Du kan også blive idømt bøder, hvis du:
- Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
- Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.
Det er altid en god idé at kontakte byggeteknisk kyndige eller teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at der kan gives tilladelse og at alle bestemmelser i Bygningsreglementet m.v. overholdes, så byggeprojekt er lovligt.
Det kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan fx kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen.
I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges.
