Andelsboligloven regulerer forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer. Andelsboligforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Arkivfoto.
Hvad er en andelsbolig og en andelsforening?
I daglig tale bruger man betegnelsen "at købe en andelslejlighed", men reelt set køber du ikkeen lejlighed. Formelt set køber du derimod en andel af foreningens formue, og du hæfter samtidig for foreningens gæld sammen med de andre andelshavere.
Betalingen fungerer som et såkaldt indskud eller det, der kaldes andelsværdien. Ved overdragelsen får du samtidig brugsret til en specifik bolig i andelsforeningen, hvilket i juridiske termer kaldes en "eksklusiv brugsret".
Andelsboligforeningen adskiller sig fra ejer- og lejerforeninger, bl.a ved at andelshaverne hæfter solidarisk for foreningens gæld. Arkivfoto.
Andelsboligforeningen (A/B) har tinglyst sit ejerskab over ejendommen og er dermed den reelle ejer. Det betyder, at det er andelsforeningen, der som ejer træffer alle beslutninger vedrørende ejendommen og lejlighederne.
Forholdet mellem andelsforeningen og andelshaveren fungerer og minder meget om forholdet mellem udlejer og lejer. Men da alle andelshavere er medlemmer af andelsforeningen, har andelshaveren medbestemmelse vedrørende alle foreningens anliggender.
I en andelsforening hæfter en andelshaver normalt for den fælles gæld med sit indskud. Det vil sige, at hvis andelshaver har betalt en million kr. for sin andelsbolig og foreningen går konkurs, har andelshaveren tabt hele sit indskud.
I nogle foreninger er der tale om solidarisk hæftelse for gælden. Det betyder, at hvis foreningen misligeholder sit lån, har långiver mulighed for at henvende sig til den mest velstående andelshaver og forlange hele gælden indfriet. Dette er dog en undtagelse.
Hvordan man præcis hæfter i en specifik forening fremgår af vedtægternne. Hvis der er tale om solidarisk hæftelse, kan det få stor betydning for den enkelte andelshaver, hvis andelsforeningen kommer i økonomiske problemer.
Hvilke slags andelsboliger findes der?
Der findes tre hovedtyper af andelsboliger:
- Traditionelle, private andelsboliger, hvor andelsboligforeningen har købt en eksisterende ejendom, ofte en tidligere udlejningsejendom.
- Ikke-støttede, private andelsboliger, hvor nybyggede andelsboliger er opført uden nogen form for støtte.
- Støttede, private andelsboliger, der er nybyggede andelsboliger, som er opført med offentligt tilskud efter 1980, men før udgangen af 2004.
Der findes derudover såkaldte almene andelsboliger. De minder på alle måder om andet alment byggeri, og denne type boliger er reguleret af lovgivningen om almene boligorganisationer.
Hvordan fungerer en andelsforening i praksis?
Andelsboligloven regulerer forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer. Foreningens medlemmer fastlægger de vedtægter, der gælder for foreningens drift, og som medlemmerne skal overholde.
Andelsboligforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen. Generalforsamlingen fungerer sådan, at hver andel har én stemme.
Der holdes ordinær generalforsamling en gang om året. Som fast punkt på dagsordenen fremlægges årsrapporten med regnskabet for det forgangne år, ligesom budgettet for det kommende år vedtages. Alle forhold vedrørende ejendommen, fx større fornyelser eller forbedringer ved ejendommen, bliver også besluttet her.
Det er på generalforsamlingen, at bl.a. andelskronen bliver fastsat. Den afgør, hvor meget den enkelte andel er værd. Det er også på generalforsamlingen, at der bliver truffet beslutninger om kommende vedligeholdelsesarbejder, som kan få boligudgiften til at stige.
Da generalforsamlingens beslutninger skal efterleves, og det er her, alle økonomiske beslutninger vedrørende andelsforeningen bliver taget, er det vigtigt, at du læser referatet fra den seneste generalforsamling, inden du køber en andelsbolig.
Andelsboligforeningens bestyrelse bliver også valgt på generalforsamlingen. Bestyrelsen består ofte af fire medlemmer foruden formanden, og den står for den daglige drift af andelsboligforeningen ud fra de beslutninger, generalforsamlingen har truffet.
Mange foreninger har tilknyttet en professionel administrator eller anden bistand til bestyrelsen. Det kan være en advokat eller en anden professionel ejendomsadministrator. Desuden har næsten alle andelsboligforeninger en statsautoriseret eller registreret revisor, som reviderer foreningens regnskaber.
Hvilke regler er du underlagt, og hvad er lov om andelsboliger?
Andelsboligforeninger er underlagt Lov om andelsboligforeninger. Andelsboligloven angiver bl.a. de overordnede rammer for handel med andelsboliger og regler for, hvad en andelsbolig må koste.
Derudover bliver andelsboligforeningen reguleret af sine egne vedtægter.
Vedtægterne i en andelsbolig regulerer ikke blot driften i foreningen, men fungerer som et fælles regelsæt mellem andelsboligforeningen og andelshaveren. Foto: Kira Gall Henriksen
Hvilken betydning har vedtægter i en andelsforening?
Vedtægterne i en andelsboligforening er et nedskrevet regelsæt, der bl.a. regulerer driften af foreningen. Vedtægterne fastsætter også regler om bytte, fremleje, eksklusion, husorden og lign.
Andelsforeningens vedtægter regulerer de fleste forhold mellem foreningen og dens medlemmer, og dem er du som andelshaver forpligtet til at overholde.
Foreningsvedtægterne skal være i overensstemmelse med gældende dansk ret og lov om andelsboliger, men derudover er der vide rammer for, hvad vedtægterne kan regulere. Det er derfor vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i foreningens vedtægter, hvis du overvejer at købe en andelsbolig.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), der er en interesseorganisation for private andelsboligforeninger, har udarbejdet et sæt standardvedtægter, som en del andelsboligforeninger benytter.
Hvordan besluttes og ændres vedtægter?
Beslutning om vedtægter og vedtægtsændringer træffes af generalforsamlingen. Vedtægter i en andelsboligforening skal ikke tinglyses som i en ejerforening. De vedtages på generalforsamlingen og skal nedfældes skriftligt.
Ifølge normalvedtægten kan vedtægtsændringer kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst to tredjedele af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med et flertal på mindst to tredjedele af stemmerne.
Hvis ikke mindst to tredjedele af samtlige mulige stemmer er repræsenteret på generalforsamlingen, men mindst to tredjedele af de tilstedeværende stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ekstraordinær generalforsamling.
På en ekstraordinær generalforsamling kan forslaget vedtages med et flertal på mindst to tredjedele af de tilstedeværende, uanset hvor mange medlemmer der er repræsenteret.
Øvrige beslutninger, såsom regnskab, budget og vedligeholdelse, kan vedtages på generalforsamlingen med simpelt flertal.
Hvilke regler og husordener kan der være i en andelsforening?
I tillæg til vedtægternes regler kan en andelsboligforening også vedtage en husorden, der regulerer en række praktiske forhold. Andelsforeningen beslutter selv, hvilke områder husordenen skal omfatte, og den er ofte udformet, så den passer til den enkelte ejendom. Det kan fx være regler om, hvorvidt man må holde husdyr, hvor sent der må spilles høj musik, hvor cykler og barnevogne skal placeres, og hvor på fællesarealet børn må lege.
I foreningens vedtægter vil det ofte være angivet, hvilke sanktioner der vil være, hvis husordenens regler ikke bliver respekteret. Det kan fx være, at der ved første overtrædelse bliver givet en advarsel, og at andelshaveren ved gentagne overtrædelser bliver pålagt at fraflytte andelsboligen. Det er derfor vigtigt, at du også sætter dig ind i foreningens husorden, inden du køber en andelsbolig, så du er sikker på, at det er regler, du kan leve under.
