Nationalbankdirektør

Inflationen er kommet under kontrol og renterne er på vej ned, fortæller nationalbankdirektør Christian Kettel Thomsen. Derfor forventer han, at vi kommer til at se stigende huspriser de kommende år. Foto: Danmarks Nationalbank

Er du en typisk dansk husejer, vil din friværdi rundt regnet vokse med næsten 230.000 kr. frem mod udgangen af 2026. 

Det spår Danmarks Nationalbank i en ny prognose for udviklingen i dansk økonomi. 

– Vi forventer, at priserne stiger moderat over de kommende år med stigninger på lidt over 3 procent om året, siger nationalbankdirektør Christian Kettel Thomsen, da han præsenterer analysen ved et pressemøde 25. september 2024. 

Nationalbanken: Huspriser vil stige med 3,3 procent i 2024 og 3,2 procent i 2025 og 2026

Helt præcis forventer Nationalbanken, at huspriserne vil stige med 3,3 procent i 2024 og med 3,2 procent i både 2025 og 2026.

Dermed vender prispilen atter opad i et jævnt tempo efter en periode med store stød til økonomien, som har sendt boligmarkedet ud på lidt af en rutsjebanetur.

Mere hjemmearbejde gav stigning i huspriser

– Under pandemien skete der en ret kraftig stigning i boligefterspørgslen, som førte til, at priserne blev skubbet opad. Og analysen viser, at det blandt andet var mere brug af hjemmearbejde, der førte til det opadgående pres, forklarer nationalbankdirektøren.

Ifølge tal fra Danmarks Statistik arbejdede 34 procent af danskere i beskæftigelse hjemmefra i løbet af årene 2020-2023. I perioden 2017-2019 var andelen kun 28 procent.

– Men det ser også ud til, at brugen af hjemmearbejde efter pandemien har ligget nogenlunde stabilt. Og det er vores vurdering, at der ikke kommer yderligere bidrag fra hjemmearbejde til boligpriserne, tilføjer Christian Kettel Thomsen.

– Efter pandemien fik den høje inflation og de højere renter boligpriserne til at falde i løbet af 2022. Så begyndte boligpriserne igen at stige sidste år. Og det ser nu ud til at fortsætte med udsigten til lavere renter og højere indkomster, siger han.

Det er godt nyt til landets boligejere.

LÆS OGSÅ: Se huspriserne i din kommune siden 1992

Husejere tjener næsten 6.400 kr. om måneden

Holder Nationalbankens forudsigelse af boligprisudviklingen stik, svarer det til, at en boligejer med et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter, der i 2023 havde en værdi på knap 2,3 millioner kr., tjener omkring 6.360 kr. om måneden – bare ved at bo i sit hus i alle tre år.

Det viser beregninger, som boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit står bag.

Ifølge hendes tal vil et hus, der i 2023 kostede 2.286.000 kr., stige til 2.361.000 kr. i 2024, 2.437.000 kr. i 2025 og 2.515.000 kr. i 2026. Sammenlagt giver det en værdistigning på godt 10 procent på tre år.

Gevinsten på næsten en kvart million kr. realiseres dog kun ved et salg.

– Gevinsten er i langt de fleste tilfælde skattefri, hvis ejeren selv har boet i huset. Det er rigtigt mange penge og dermed et solidt bidrag til boligejernes samlede opsparing. Boligejerne kan derfor godt finde det store smil frem, skriver hun i en kommentar til Nationalbankens prognose.

Her stiger huspriserne mest og mindst i 2024, 2025 og 2026

Der er dog stor forskel på, hvad boliger koster forskellige steder i landet – og hvordan priserne vil udvikle sig. I prognosen fra Nationalbanken er der kun taget udgangspunkt i den gennemsnitlige prisudvikling for huse på landsplan.

Men landets største realkreditinstitut, Nykredit, giver i sin boligprisprognose fra september 2024 også et bud på, hvordan priserne vil udvikle sig i forskellige dele af landet opgjort på forskellige boligkategorier.

– Vi mener, at der er for både ejerlejligheder og huse vil være fortsatte prisstigninger i både det resterende 2024 og i de kommende to år, siger Mira Lie Nielsen, boligøkonom i Nykredit.

Her er forventningen, at huspriserne på landsplan stiger 2,2 procent i 2024, 3,9 procent i 2025 og 3,8 procent i 2026. Ifølge prognosen står nordjyderne til de største prisstigninger på huse på 6,8 procent, 5,5 procent og 4,1 procent.

Husejerne i Østjylland har mindst at se frem til med et prisfald i 2024 på -0,3 procent, en stigning i 2025 på 3 procent og igen i 2026 på 3,2 procent.

København får de største prisstigninger på ejerlejligheder

Lejlighedspriserne forventes på landsplan at stige henholdsvis 2,2 procent, 2,6 procent og 2,8 procent.

– Det er især udviklingen i København, der trækker ejerlejlighedspriserne op, og på grund af forskelle i udbuddet af boliger til salg byerne mellem, er der også udsigt til regionale forskelle i prisudviklingen på ejerlejligheder fremadrettet, påpeger Mira Lie Nielsen.

I København spår Nykredit fx prisstigninger på 4,5 procent, 2,8 procent og 2,7 procent i 2024, 2025 og 2026. I Aarhus vil ejerlejlighederne i samme periode stige med mere beskedne 0,8 procent, 1,3 procent og 2 procent.

Odense ender med et prisfald i 2024 på -1,1 procent, hvorefter det vender til plus 2 procent i både 2025 og 2026.

I Aalborg svinger pendulet endnu mere med først et dyk på -2,6 procent efterfulgt af stigninger på henholdsvis 3,3 og 3 procent.

LÆS OGSÅ: Se lejlighedspriserne i din kommune siden 1992

Sommerhusmarkedet er udfordret

– På markedet for sommerhuse er der sket en kraftig udbudsstigning, som i vores optik vil betyde, at prisvæksten på fritidsmarkedet vil være lavere end på det resterende boligmarked i de kommende år, vurderer Nykredits boligøkonom.

Ifølge Nykredits prognose kommer vi på landsplan til at se prisstigninger på sommerhuse på 1,5 procent i 2024, 1,2 procent i 2025 og 1 procent i 2026.

LÆS OGSÅ: Markant flere sommerhuse til salg kan sætte rekordhøje priser under pres

Rentestigninger har virket efter hensigten

Men hvorfor kan vi nu se frem til stigende boligpriser igen efter mavepusteren i 2023?

Ifølge nationalbankdirektøren kan boligejerne sende en særlig tak til de renteforhøjelser, vi fik i 2022 og 2023.

Selvom det gør ondt i pengepungen hos mange, at udgifterne til boliglånet er steget markant, har de højere renter nemlig været med til at dæmpe forbruget.

Og det betyder, at vi i Danmark nu har fået bugt med den høje inflation, og at der er udsigt til moderat fremgang og stabile priser.

– Økonomien både herhjemme og i udlandet har været ramt af nogle usædvanligt store stød som følge af blandt andet pandemien og Ruslands angreb på Ukraine. Men effekterne af de her stød ser nu ud til at være løbet igennem økonomien. Og det er et meget glædeligt budskab, at vi nu har lagt den høje inflation bag os, siger Christian Kettel Thomsen.

De højere renter har spillet en helt central rolle i at undgå en vedvarende høj inflation, understreger han. 

LÆS OGSÅ: Derfor er det som boligejer vigtigt at vide noget om renter

Nu kan der skrues ned for renterne

Netop udsigten til mere stabil inflation har allerede ført til rentenedsættelser fra både Den Europæiske Centralbank (ECB) og den amerikanske centralbank (Fed).

– Og de to store centralbanker signalerer også yderligere nedsættelser i den kommende tid, påpeger den danske nationalbankdirektør, som i forlængelse af  

ECB’s nedsættelser også har sat renten ned med i alt 0,5 procentpoint.

I euroområdet forventes renten at blive sat ned med yderligere godt 1,5 procentpoint frem mod udgangen af 2025 og i USA lidt mere.

– I 2026 forventes renten i euroområdet at stabilisere sig på lidt under 2 procent og lidt under 3 procent i USA. Det vil så betyde, at renterne vil bevæge sig gradvist mod et niveau, hvor de har en mere neutral effekt på efterspørgslen i økonomien, forklarer Christian Kettel Thomsen.

Men niveauet for de forventede renter vil stadigvæk være højere, hvis vi sammenligner med perioden før pandemien, understreger han.

De danske boligejere skal med andre ord ikke sætte næsen op efter, at vi igen får fastforrentede 30-årige realkreditlån med en rente på ned til 0,5 procent og variabelt forrentede lån med negative renter.

LÆS OGSÅ: ECB sænker renten igen: Sådan påvirker det dit boliglån

Førstegangskøbere må fortsat ”løbe efter bussen”

Mens Nationalbankens prognose er fyldt med gode nyheder til eksisterende boligejerne, er den knap så sjov læsning for potentielle købere, bemærker Lise Nytoft Bergmann.

– I hvert fald ikke, hvis køberne stadig er i gang med at spare op til udbetalingen, og derfor ikke har mulighed for at købe lige nu. For nogle købere kan det føles som, at de konstant ”løber efter bussen”, fordi priserne stiger hurtigere end, de kan nå at spare op, forklarer hun.

Til gengæld kan potentielle førstegangskøbere glæde sig over, at der i prognosen også er udsigt til mere i lønposen og lavere renter, der trods alt gør det billigere at låne penge til at finansiere et boligkøb.