Markant flere sommerhuse til salg kan sætte rekordhøje priser under pres

Måske har du bemærket tendensen rundt i det danske sommerland? Der er igen begyndt at skyde flere ’til salg-skilte’ op på sommerhuse efter corona-tidens salgsboom, hvor markedet nærmest blev støvsuget. 

Ved udgangen af juli 2024 var der i alt næsten 7.000 sommerhuse til salg på landsplan. Det er omkring 2.000 flere end ved årets begyndelse – svarende til en stigning i udbuddet på cirka 40 procent. 

Det viser tal fra Boligsiden, der er ejendomsmæglernes fælles boligportal. 

Men selvom valgmulighederne er blevet en del bedre for potentielle købere, holder sommerhuspriserne stand på et historisk højt niveau. Faktisk er de steget de seneste fire måneder i træk.

Ny prisrekord på sommerhuse

I juli 2024 sneg den gennemsnitlige salgspris på sommerhuse sig ifølge Boligsiden op på 23.438 kroner per kvadratmeter, hvilket er ny rekord og en beskeden stigning på 0,4 procent i forhold til juni. Sæsonkorrigeret er der dog tale om en månedlig stigning på 1,1 procent.

Sammenlignet med juli 2023 er sommerhuspriserne steget med 4,8 procent opgjort som landsgennemsnit.

Det på trods af, at det i de seneste par år er blevet markant dyrere at finansiere et sommerhus på grund af de stigende renter.

Høje renter kan være med til at forklare flere sommerhuse til salg

Men netop de høje renter kan være en del af forklaringen på, at flere nu sætter sommerhuset til salg, mener boligøkonom Mira Lie Nielsen fra Nykredit.

– Renteniveauet begynder nok at tynge nogle af sommerhusejerne. Særligt, hvis man har et variabelt forrentet lån i helårsboligen eller sommerhuset – eller begge steder, siger hun.

Rundt regnet er et variabelt forrentet lån i løbet af de seneste par år blevet omkring 40.000 kroner dyrere om året ved et lån på en million kroner. Og det er en forandring, der kan mærkes i selv de mest robuste sommerhusejeres økonomi.

– Det kan bare blive lidt mere træls at være sommerhusejer, hvis man kan se, at så mange penge går til renter. Det er jo penge, der skal findes i budgettet, og det begrænser mulighederne nogle andre steder. Måske har man ikke råd til den ferie, man drømmer om. Og så tænker man: Lad os sælge, siger Mira Lie Nielsen.

Hvis man heller ikke får brugt sommerhuset så meget, som man havde forestillet sig, kan det i hvert fald hurtigt gå hen at blive en økonomisk klods om benet, tilføjer hun.

Vækker mindelser om udviklingen efter finanskrisen

Under corona-pandemien var der tocifrede prisstigninger på sommerhuse, og det lave udbud har hidtil været hovedargumentet for, at priserne har holdt niveau.

– Men det er som om, at der er begyndt at ske noget nu. Særligt de seneste måneder. Udbuddet skal ikke stige ret meget mere, før vi når tilbage til samme niveau som før corona, siger Mira Lie Nielsen.

Og den udvikling vækker ifølge boligøkonomen mindelser tilbage til tiden efter finanskrisen, hvor sommerhusudbuddet bragede op.

– Dengang så vi en krise, hvor priserne faldt meget markant. Folk skulle af med det overflødige fedt. For det er luksus at have et ekstra hus at hygge sig i, men det er også det, man skærer væk først, siger hun.

Det er ikke sket denne gang. For selvom vi har haft inflationskrise og rentestigninger, er det ikke noget, der har kostet folk jobbet, påpeger hun.

Det kan mentalt føles som et tab at skrue prisen ned

– Vi er i en gunstig situation med dansk økonomi, fordi der er kommet højere lønninger, lavere inflation, og renterne er begyndt at falde. Der er derfor grundlæggende et opadgående tryk på boligmarkedet, siger Mira Lie Nielsen.

Samtidig er der nok en del sommerhusejere, som vil føle det som et tab, hvis de skal sælge sommerhuset til en lavere pris end den, de mentalt har sat næsen op efter i et marked med rekordhøje priser. Særligt, hvis man selv har købt dyrt.

– Man har også kunnet se, at priserne har holdt niveau. Så hvorfor skulle man sælge til en lavere pris, siger hun.

Det stigende udbud af sommerhuse kan sætte priserne under pres

– Men det trækker i den anden retning for priserne, at sommerhusudbuddet nu er kraftigt stigende, og at der ikke har været nogen prisreduktion efter rentestigningerne. Det er trods alt en mere lukket skare, som kan og vil være med på de her høje sommerhuspriser i kombination med høje renter, understreger Mira Lie Nielsen.

Hun tror derfor ikke, at vi kommer til at se de store prisstigninger på sommerhuse indenfor de kommende år. Måske tværtimod.

– Som vores prognose ser ud nu, forventer vi små prisstigninger på 1-2 procent i 2025 og 2026. Men den er fra maj, og med den udvikling, vi ser i øjeblikket, skal vores forventninger måske justeres lidt ned, siger Nykredits boligøkonom.

Hvor meget, kan hun ikke løfte sløret for.

– Det store spørgsmål bliver, om de rentefald, der forventes at komme, bliver kraftige nok til at eliminere udbudsstigningen, siger Mira Lie Nielsen.

Markedet er i gang med at tilpasse sig

Curt Liliegreen, projektdirektør i Boligøkonomisk Videncenter, mener, at det stigende sommerhusudbud er udtryk for en normalisering af markedet.

Han henviser til, at udbuddet gennem mange år har ligget på omkring 10.000-12.000 sommerhuse.

Derfor ser han ikke noget spektakulært i, at udbuddet nu er på vej op.

– Det røg i bund under corona-nedlukningerne, hvor alle ville have sommerhus. At priserne holder stand, er ikke underligt. Det vil de gøre i starten, selvom udbuddet går op. Der vil gå et stykke tid, førend stigende udbud trykker prisen, og jeg tror ikke, at vi er dér endnu, lyder vurderingen.

Ifølge Curt Liliegreen spiller rentestigningerne en underordnet rolle i forhold til, hvad man kunne forvente.

– Udsvingene ser især ud til at skyldes corona, og derefter er udviklingen i ejerboligpriserne også afgørende. Så længe der er store – og evt. stigende – friværdier i ejerboligsektoren, så kan folk finansiere en del af købet af sommerhus med friværdi fra ejerboligen, siger han.

Mange har taget sommerhusferien til sig

Han forklarer, at sommerhusmarkedet før corona var under en uendelig langsom normalisering efter chokket fra finanskrisen, og at markedet virkede presset af ændrede ferieformer.

– Vi burde vente en svækkelse af sommerhusenes prisudvikling nu, hvis alting vendte tilbage til det gamle, men alting vender ikke tilbage. Det ser ud til, at trenden væk fra sommerhusferien er vendt, måske som følge af usikkerhed ved at feriere i udlandet med ekstreme hedebølger og andre trusler, siger Curt Liliegreen.

Ifølge boligeksperten er det dog for tidligt at konkludere.

– Men det er bestemt et forhold, der skal overvejes, at vi altså nu har set pendulet svinge lidt tilbage mod sommerhuset igen, understreger han.

Sommerhusudbud er stadig mindre end i årene før corona

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit, påpeger ligeledes, at sommerhusudbuddet fortsat er på et lavt niveau, selvom det er steget kraftigt i 2024.

– Vi er på nuværende tidspunkt ikke bekymret for prisudviklingen i 2024 eller 2025, om end vi forventer en mere afdæmpet stigning i sommerhuspriserne i de kommende år, end vi har været vidne til fra 2018 til 2022, hvor priserne steg eksplosivt, siger hun og henviser til, at priserne alene i 2021 steg med 26 procent.

Hun medgiver, at en højere rente normalt vil få sommerhuspriserne til at falde.

– Hvis renten stiger, bliver det dyrere at eje et sommerhus, der er finansieret med variabel rente, og det er nemt at tilpasse budgettet ved at sætte sommerhuset til salg. Samtidigt betyder den højere rente, at færre får lyst og råd til at gå ind på markedet, siger Lise Nytoft Bergmann.

Tror på fortsat medvind – med mulighed for prisfald undervejs

– Men de seneste år har priserne snarere været uændrede, og på det seneste er de endda begyndt at stige lidt igen, uddyber hun.

Derfor er forventningen i Nordea Kredit, at sommerhuspriserne vil fortsætte med at stige i både 2024 og 2025.

– Både hus- og ejerlejlighedspriserne stiger igen, og det giver større friværdi, der kan skydes ind i et sommerhuskøb. Samtidigt er renten allerede faldet en smule. Og kombineret med høj beskæftigelse og flotte lønstigninger, tror vi på fortsat medvind på sommerhusmarkedet, siger Lise Nytoft Bergmann.

Men vi kommer ikke nødvendigvis til at se en lineær stigning, da vi har de kolde og kedelige måneder foran os, tilføjer hun.

– Derfor bliver vi ikke overraskede, hvis de faktiske salgspriser dykker en lille smule i den kommende tid – sådan plejer det nemlig at være. Sæsonkorrigeret kommer billedet til at se pænere ud, siger Lise Nytoft Bergmann.