ECB sænker renten igen: Sådan påvirker det dit boliglån

Boligejere med F1-lån eller kort rente-lån får hurtigst glæde af rentefald

De boligejere, der hurtigst kommer til at mærke rentefaldet på deres realkreditlån, er dem med variabel rente og helt kort rentebinding. 

Det er fx etårige flekslån (F1) og de såkaldte kort rentelån, der hedder F-Kort hos Totalkredit, FlexKort hos Realkredit Danmark og Kort Rente hos Nordea Kredit.

I første omgang kan den gruppe af låntagere, der skal have ny rente med virkning fra 1. januar 2025, godt begynde at glæde sig, påpeger Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit.

- Boligejere med et F-kort-lån, der får ny rente to gange om året, vil få direkte glæde af, at Den Europæiske Centralbank har sat renten ned, siger han.

De fik senest fastsat renten på deres lån 1. juli 2024. Det var lige i kølvandet på rentenedsættelsen fra ECB i juni, der var den første af slagsen siden 2019. Så de har altså allerede fået en lille rentebesparelse. Nu kan de se frem til den næste.

Så meget billigere bliver F-Kort-lån med rentenedsættelse

Ifølge chefanalytikerens beregninger kommer en rentenedsættelse 0,25 procentpoint på F-Kort-lånet til at give en rentebesparelse efter skat på omkring 160 kr. om måneden for et lån på 1 million kroner. 

– Vi forventer dog, at ECB nedsætter renten én gang yderligere, inden F-kort-lånene skal have ny rente fra nytår. Holder det stik, vil besparelsen være større, siger Sune Malthe-Thagaard. 

Antager vi, at der kommer én rentenedsættelse mere på 0,25 procentpoint fra ECB inden årsskiftet, så vil det give en rentebesparelse på omkring 380 kr. om måneden efter skat sammenlignet med det, de betaler i dag, oplyser han.

Er lånet med afdrag, går en del af rentebesparelsen til et højere afdrag. Derfor vil den månedlige ydelse kun blive omkring 220 kr. mindre end den nuværende.

F1-lånere kan se frem til pænt rentefald

De store rentestigninger, vi så i 2022 og 2023, har fået mange boligejere til at indrette deres boligøkonomi efter, at renterne skal ned fra tinderne igen. Det gælder fx en del boligejere med F1-lån. 

– Den seneste tid har vi set en stigning i antallet af boligejere med F3- og F5-lån, der vælger at skifte til et F1-lån i forbindelse med en rentetilpasning af deres lån. Hos os skal F1-lånene have ny rente 1. april, så de vil også snart kunne mærke rentefaldet, forklarer Sune Malthe-Thagaard.

Men der er også F1-lånere, som skal have ny rente ved årsskiftet. De har i øjeblikket en rente tæt på 4 procent. Og som det ser ud i dag, kan de få en rente på under 3 procent, påpeger Brian Friis Helmer.

Investorer har allerede delvist regnet rentefaldet ind i F3- og F5-lån

De boligejere med F3- og F5-lån, der allerede skal have ny rente med virkning fra 1. oktober 2024, får dog også indirekte glæde af rentenedsættelsen. Selvom deres fremtidige rente blev låst fast ved rentetilpasningsauktionerne i august, er rentenedsættelsen delvist regnet ind. 

– Investorerne på de finansielle markeder havde nemlig forventet, at ECB ville komme med en rentenedsættelse som en del af et længere forløb med flere nedsættelser det kommende år, siger chefanalytikeren fra Totalkredit.

Boligejere med F3- og F5-lån, der skal rentetilpasses pr. 1. januar 2025, får fastsat deres nye rente på auktionerne i november 2024. Så for dem er rentenedsættelsen også en god nyhed.

F3- og F5-lån bliver dyrere til januar

– Var rentenedsættelsen ikke kommet, ville investorerne reagere ved at ændre deres forventninger, og det ville give en højere rente på disse lån. De boligejere, der skal have ny F3- eller F5-rente til januar, vil dog stadig skulle betale en dyrere rente fra næste år end de seneste tre eller fem år, understreger Sune Malthe-Thagaard. 

Det skyldes, at renterne på F3- og F5-lån var omkring nul, da de senest fik rentetilpasset lånet for tre eller fem år siden. Derfor har de udsigt til en markant højere ydelse i det nye år.

– De får dog en mindre rentestigning end, hvis ECB ikke var i gang med at sætte renten ned, tilføjer han.

Med andre ord slipper de billigere end de boligejere, der fik rentetilpasset lånet, mens renterne toppede.

De F3- og F5-låntagere, der har flere år til, at de skal have rentetilpasset deres lån næste gang, får til gengæld ingen glæde af rentefaldet. De må bare håbe, at rentepilen fortsætter kursen nedad, så de får en lavere rente næste gang. 

Men når det kommer til renter, er der ingen garantier for, hvilken vej vinden blæser.

– Der kan nå at ske meget på rentemarkederne, inden de igen skal have ny rente, siger Sune Malthe-Thagaard.

Sådan påvirker rentenedsættelsen fra ECB de fastforrentede lån

Som udgangspunkt kommer boligejere med fast rente ikke til at mærke rentenedsættelsen, da de netop har fast rente, så længe de ønsker. 

– Rentenedsættelsen er ikke stor nok til, at det får renten på fastforrentede lån ned, så det kan øge gevinsten ved at nedkonvertere. Det skyldes netop, at investorerne forventede, at renten ville blive sat ned, så det er allerede afspejlet i kurserne på fastforrentede lån, forklarer chefanalytikeren fra Totalkredit.

Mens renterne på de variabelt forrentede lån – også kaldet de korte renter – er knyttet meget op på, hvad der sker i ECB, bliver renterne på de fastforrentede lån – de lange renter – i højere grad påvirket af, hvad den amerikanske centralbank Federal Reserve (Fed) gør.

Hidtil har Fed holdt renteskruen i ro, men forventningen er, at der bliver skruet ned, når Fed holder rentemøde 18. september 2024. 

Dermed bliver der for alvor skudt gang i rentenedsættelserne, påpeger Brian Friis Helmer.

Så meget skal renten falde, før det giver mening at nedkonvertere

Det har mange boligejere med fastforrentede lån set frem til med længsel. Det gælder alle dem, som sidder med et fastforrentet 5- eller 6-procents lån. 

Da renterne steg, var der rigtig mange, som valgte at opkonvertere et fastforrentet lån med en lav rente til et 5- eller 6-procents lån for at skære en betydelig luns af deres restgæld.

Men det er også alle de boligejere, som har optaget et nyt fastforrentet lån, mens renten var høj, fx i forbindelse med et boligkøb eller en ombygning.

De går stadig og venter på, at renten falder tilpas meget til, at det giver mening at konvertere ned, så de kan få en lavere ydelse på deres lån.

– Men det kræver, at man gør noget aktivt. Her skal man huske, at en omlægning koster et gebyr til banken, og rentefaldet derfor som tommelfingerregel minimum skal være på 1,5 procentpoint, før det kan svare sig at omlægge, siger Brian Friis Helmer.

Samtidig skal lånet have en vis størrelse, før det giver mening, ligesom løbetiden skal være længere end den tid, det tager at tjene omkostningerne ved låneomlægningen hjem.

Hvordan ser udsigterne til et 3 eller 3,5-procents lån ud? 

Med en kurs tæt på 100 på de fastforrentede 4-procents lån skal der ikke de store rentebevægelser til, før realkreditinstitutterne hiver et 3,5- eller 3-procents lån frem på hylderne.

Spørgsmålet er, om den forventede rentenedsættelse fra Fed i september i sig selv er nok til, at det sker.

– Vi skal have yderligere rentefald, før det eventuelt bliver til virkelighed. De forventede rentesænkninger fra den amerikanske centralbank er allerede indpriset i de nuværende renter, så vi skal se yderligere ryk, førend vi får lavere renter på de hjemlige fastforrentede realkreditrenter, siger Brian Friis Helmer.

Han vurderer dog, at vi ikke er langt fra, at det bliver virkelighed.

– Det er bestemt ikke usandsynligt, at vi kommer til at hilse på 3,5- eller 3,0-procents lån igen. Hvis det sker, så åbner det ballet for, at det kan begynde at blive interessant for mange boligejere at nedkonvertere, påpeger privatøkonomen.

Totalkredit forventer fast rente på 4 procent som udgangspunkt det kommende år

Hos Totalkredit er forventningen, at en fast rente på 4 procent vil være udgangspunktet det kommende år, men at det er sandsynligt, at vi i perioder kommer til at se fastforrentede lån med en rente på 3 eller 3,5 procent.

Ifølge Sune Malthe-Thagaard er det på nuværende tidspunkt ikke til at sige, om et eventuelt nyt lån vil få en rente på 3 eller 3,5 procent. 

– Det vil afhænge af, hvad realkreditinstitutterne beslutter sig for, understreger han.

Der er dog stor usikkerhed om udviklingen i renterne. 

– En ting er, at de forventninger, investorerne har til rentenedsættelser det kommende år, er baseret på, at økonomien i især USA får en såkaldt blød landing. Men også politiske chok kan få renterne ud i rutsjebanen, så de enten bliver højere eller lavere end i vores prognose, siger Sune Malthe-Thagaard.

Det kan eksempelvis være en storkrig i Mellemøsten og udfaldet af det amerikanske præsidentvalg, hvor Trump gerne vil lempe finanspolitikken, hvilket kan stikke en kæp i hjulet på den amerikanske centralbanks rentenedsættelser, forklarer han.

Hvor mange og hvor store rentenedsættelser forventer økonomerne i 2024 og 2025?

De fleste økonomer er dog enige om, at vi kommer til at se en del flere rentenedsættelser fra både ECB og Fed frem mod udgangen af 2025.

Brian Friis Helmer understreger ligeledes, at hastigheden og størrelsen afhænger af udviklingen i økonomien, og at en prognose så langt frem i tid derfor er ekstra usikker.

– Det er dog bestemt ikke usandsynligt, at vi kommer til at se en håndfuld rentesænkninger fra Fed til næste år, som kommer i forlængelse af 2-3 stykker i 2024, siger han og henviser til, at inflationen er tilbage under 3 procent i USA, mens arbejdsmarkedet stadig præsterer flot, om end med mindre fart. 

– Så der er plads til, at Fed sænker renten og gør pengepolitikken mindre restriktiv, og også i et højere tempo end i Europa, da renten også har været forhøjet mere aggressivt i USA, forklarer han. 

Banker forventer rentefald på korte lån i 2025

Hvad angår ECB, er forventningen hos Arbejdernes Landsbank, at vi får yderligere en rentenedsættelse i år efterfulgt af færre rentenedsættelser end i USA 2025.

Totalkredit forventer, at ECB sætter renten ned med 0,25 procentpoint hvert kvartal frem til oktober 2025. Samlet set spår Totalkredit, at styringsrenten i oktober 2025 være 1 procentpoint lavere end efter rentenedsættelsen 12. september, hvor den er sat ned fra 3,75 procent til 3,5 procent.

I Nordea lyder prognosen, at både Fed og ECB sætter deres ledende rente ned seks gange med 0,25 procentpoint over resten af 2024 og 2025. 

Det vil bringe den ledende rente i USA ned fra det nuværende niveau på 5,5 procent til 4 procent inden for de næste 16 måneder, mens renten i euroområdet vil falde fra 3,75 procent til 2,25 procent, hvis Nordea får ret.

Næste rentemøde i ECB er 17. oktober 2024 – og igen 12. december 2024.