Loven om ejerlejligheder har kun været justeret få gange siden 1966 og skal derfor tilpasses, så den passer til nutidens boligmarked. Det er essensen i den opdatering af loven, Folketinget netop har vedtaget.
Lovændringen, der formelt blev fremsat af boligminister Kaare Dybvad Bek (S), styrker bl.a. ejerforeningers mulighed for at ekskludere ejere, der på trods af flere advarsler ikke overholder foreningens regler.
Det er en tiltrængt modernisering af ejerlejlighedsloven, da forholdene omkring ejerlejligheder med tiden har ændret sig meget.
- Lovforslaget moderniserer ejerlejlighedsloven, så reglerne bliver lettere at forstå og anvende i praksis for både ejerforeningerne, de enkelte ejere og de professionelle aktører på området.
- De regler om ejernes rettigheder og pligter, der har givet anledning til fortolkningstvivl og tvister, gøres tydeligere og mere præcise, så borgernes rettigheder styrkes, sagde boligminister Kaare Dybvad Bek (S) til Videncentret Bolius, da lovforslaget blev fremsat tidligere i år.
Gammel lov om ejerlejligheder var utilstrækkelig
Ændringen af ejerlejlighedsloven giver flere håndsrækninger til nødstedte ejerforeninger. Herunder særligt i paragraf 10 og 11, der bl.a. dikterer, at en ejer kan ekskluderes og tvinges til at sælge sin ejerlejlighed i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor dommen fældes.
Boligministeren har tidligere oplyst til Videncentret Bolius, at man ønskede at skærpe reglerne, fordi den tidligere lovgivning ikke rummede tilstrækkeligt med muligheder.
Med den opdaterede lov bliver bod og eksklusion muligheder frem for tidligere, hvor det kun var muligt at pålægge en ejer at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grov misligholdelse. Et greb, der i praksis ikke viste sig at være tilstrækkeligt.
Tiltrængt opfriskning af ejerlejlighedslov
Tine Nielsen, fagekspert i Videncentret Bolius og Spørg Bolius-redaktør, vurderer, at loven længe har trængt til en opdatering.
- Det er en tiltrængt modernisering af ejerlejlighedsloven, da forholdene omkring ejerlejligheder med tiden har ændret sig meget. Jeg hæfter mig især ved de nye muligheder for, at foreningen kan gribe direkte ind overfor ejers lejer, hvis ejeren forholder sig passivt til en lejer, der overtræder reglerne, siger Tine Nielsen.
Ifølge Tine Nielsen har forholdene omkring beboelse i ejerlejligheder ændret sig meget siden 1966, da man indførte ejerlejligheder og vedtog den oprindelige lov.
- Dengang var det hovedsageligt ejeren selv, der boede i lejligheden, og når man flyttede, så solgte man lejligheden.
- I dag er det ikke altid ejeren, men ejerens skiftende lejere, der bor i ejendommen. Både fordi det er blevet almindeligt med forældrekøb, og fordi økonomiske hensyn gør, at man ikke nødvendigvis sælger lejligheden, men i stedet lejer den ud, hvis man selv flytter, forklarer fageksperten.
Ejere, der ikke selv bor i ejendommen, har ifølge Tine Nielsen ikke altid samme interesser som de ejere, der selv bor i deres lejligheder, på spørgsmål om fx vedligehold eller støj, larm og andre daglige gener.
Hovedanvendelsesområdet er tænkt som husordensovertrædelser i form af særdeles grov støjende eller truende adfærd fra ejerens side, vold eller vanrøgt.
Ingen problemer med ejendomsret
En eksklusion fra en ejerforening er et voldsomt indgreb, der kan have konsekvenser for en ejers ejendomsret. Men ingen af de kilder med juridisk ekspertise, Videncentret Bolius har talt med, vurderer, at det vil være i strid med den private ejendomsret at tvinge en ejer til at sælge sin lejlighed - hvis domstolene beslutter, at en eksklusion er på sin plads.
Ifølge Hans Henrik Edlund, professor ved juridisk institut på Aarhus Universitet og formand for udvalget bag forslaget, har man undervejs haft stor opmærksomhed på den private ejendomsret.
- Anvendelse af § 10 er et indgreb, der kan have store konsekvenser for en ejers ejendomsret. Derfor har vi forsøgt at indbygge så megen retssikkerhed for ejeren som muligt i bestemmelsen. Hovedanvendelsesområdet er tænkt som husordensovertrædelser i form af særdeles grov støjende eller truende adfærd fra ejerens side, vold eller vanrøgt.
- I forhold til retsstillingen i dag vil bestemmelsen forhåbentlig kunne være med til at sikre, at en ejer ikke længere uhindret kan ”terrorisere” sine naboer og andre medlemmer af ejerforeningen i årevis, forklarer Hans Henrik Edlund til Videncentret Bolius.
Spørgsmålet om eksklusion af ejere har ofte været oppe at vende i sammenhæng med Airbnb-udlejning i ejerforeninger, hvor naboer føler sig generet. Men formanden for udvalget oplyser, at moderniseringen af loven ikke tænkt som en mulighed for at begrænse Airbnb-udlejning.
- Undtagen hvor det sker på en måde, der kan karakteriseres som aldeles grov pligtforsømmelse fra ejerens side, siger Hans Henrik Edlund.
Strenge krav til bøder og eksklusion
Foruden eksklusion rummer den bebudede lovændring også mulighed for, at ejerforeninger i grove tilfælde kan give en ejer bøder på op til 10.000 kroner - og i gentagelsestilfælde bøder op til 20.000 kroner.
Men fordi ejerforeningerne får nye redskaber i værktøjskassen, skal man ikke regne med, at eksklusionssagerne vil hobe sig op. Sådan lyder det fra Finn Träff, der er partner og advokat hos Winsløv Advokater.
- Man skal være opmærksom på, at vi forventer, at retterne vil stille meget strenge krav til sagernes alvor, før man tillader bøder eller eksklusion, ligesom begge dele skal vedtages med kvalificeret flertal på en generalforsamling. Det vil derfor kun være i få og alvorlige tilfælde, hvor bestemmelserne bliver relevante, fastslår Finn Träff.
Bred politisk opbakning til opdatering af lov om ejerlejligheder
Under førstebehandlingen støttede stort set alle Folketingets partier, herunder regeringspartierne Socialdemokratiet, De Radikale, SF og Enhedslisten, lovændringen.
Heidi Bank (V), der er næstformand i Folketingets boligudvalg, oplyser til Videncentret Bolius, at man i Venstre ser positivt på en lov om ejerlejligheder, der styrker ejerforeningernes rettigheder og bedre tjener de behov, der er på boligmarkedet i dag.
- Når man vælger at bo i et fællesskab, er de fleste med på, at man skal holde sig indenfor reglerne. Men der kan være tilfælde, hvor en ejer bevæger sig ud i grov pligtforsømmelse, og det er mit indtryk, at man både i ejerforeninger og i advokatbranchen har følt sig magtesløse i de tilfælde. Derfor ser vi det som en rigtig god ting, at ejerforeningerne kommer til at stå stærkere, siger Heidi Bank.
Mulig gave til ejerforeninger
Advokat Finn Träff fra Winsløw Advokatfirma medgiver, at lovændringen kan gøre livet lettere for både advokater og ejerforeninger.
- Der er situationer, hvor vi tidligere har manglet redskaber, og hvor de øvrige medlemmer i en ejerforening har været mere eller mindre magtesløse, hvor man nu vil kunne gøre noget, vurderer Finn Träff.
Lovændringen hviler på et omfattende udvalgsarbejde, der gik i gang under den forrige regering med tidligere erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) i front.
Den nye lov om ejerlejligheder kan læses i sin helhed her.
