Kan man som ejer blive smidt ud af en ejerforening?

Hvis du oplever, at en af naboerne i din ejerforening er larmende, truende, voldsom eller på anden måde har en meget generende adfærd, tænker du måske over, om han eller hun kan smides ud af ejerforeningen. 

Det er der ikke et helt enkelt svar på. 

Inden en ny ejerlejlighedslov trådte i kraft i 2020, kunne man ikke tvinge en ejer til at sælge sin ejerlejlighed eller sit rækkehus, selv om han eller hun havde overtrådt alle regler i ejerforeningens vedtægter. Man kunne dog godt – i særlige tilfælde – tvinge en ejer til at fraflytte. 

Det er ændret i den nye lov, så det faktisk i særlige situationer er muligt for ejerforeninger at ekskludere en ejer og dermed tvinge vedkommende til at sælge sin bolig.

Hvad siger ejerlejlighedsloven?

Helt præcist står der i §10 i den nye ejerlejlighedslov:

”Ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere ske eksklusion ved ejerens gentagne grove misligholdelse trods påkrav.”

Hvad skal der til, for at man kan ekskludere en ejer fra en ejerforening?

Den nye ejerlejlighedslov fra 2020 gør det som sagt muligt for foreninger at ekskludere en ejer i nogle helt særlige situationer – og dermed er ejeren også nødt til at sælge sin lejlighed. Men hvor groft skal det være, før en eksklusion kan komme på tale? 

Der findes ikke ret meget retspraksis på området endnu, så det er svært at lave en komplet liste over ting, som helt sikkert kan føre til eksklusion. Faktisk er der kun faldet en enkelt dom, efter den nye ejerlejlighedslov blev vedtaget.

Men ser man på afgørelser i forhold til lejeloven eller i de såkaldte ”forarbejder” til ejerlejlighedsloven, som er bemærkninger til loven, der indeholder forslag til tolkning, skal der for eksempel være tale om særdeles:

• Forstyrrende og gentagen støjende adfærd.
• Truende eller direkte voldelig adfærd.
• Ekstrem vanrøgt af lejlighed eller ejendom.
• Ulovlig udlejning af lejligheden.

I rigtig mange tilfælde er det et fortolkningsspørgsmål, hvornår noget er groft nok. En ejer kan stå på sin ret til at opføre sig, som han eller hun vil, i sin egen bolig. Og naboerne kan stå på deres ret til, at de ikke kan leve i deres bolig, som de vil, så længe den pågældende ejer opfører sig, som han eller hun gør. 

Det drejer sig for eksempel om rygning af hash for åbne vinduer. Men hvis en ejer eksempelvis har truet viceværten med tæsk, udført kriminelle handlinger i ejendommen eller været voldelig over for andre i ejerforeningen, er sagen mere klar.

Er manglende betaling eksklusionsgrund?

Nej. Såkaldt ”betalingsmisligholdelse” er ikke en eksklusionsgrund. I de tilfælde findes der andre regler, hvor der skal følges en sædvanlig procedure i forhold til at sende rykkere, sende til inkasso og eventuelt tvangsauktion.

Hvor mange advarsler skal man give, før man kan gå til eksklusion?

Inden man kan begynde at tale om eksklusion, skal man have givet den pågældende ejer advarsler eller påkrav, som det kaldes i loven. I princippet er det nok at have givet påkrav én gang. Altså ved, at bestyrelsen har henvendt sig til ejeren for at påtale, at vedkommendes adfærd ikke er acceptabel, og at den kan føre til eksklusion, hvis der ikke rettes op på det. 

Men hvis man har givet flere advarsler, vil det sandsynligvis være nemmere at løfte bevisbyrden for ”gentagen grov misligholdelse trods påkrav.”

Der findes kun en enkelt afgørelse, hvor en ejer er blevet eksluderet af en ejerforening efter ejerlejlighedslovens § 10, der som har eksisteret siden 2020.

Retten i Lyngby gav i juni 2024 en ejerforening i Hellerup medhold i eksklusion af en ejer, da retten mente, at den pågældende ejer havde gjort sig skyldig i ”særdeles grov pligtforsømmelse overfor ejerforeningen og andre ejere i foreningen, ligesom han har udvist gentagen grov misligholdelse trods fire påkrav i perioden fra oktober 2020 til juli 2022.”

Blandt andet havde ejeren chikaneret ejendomsinspektøren og en lang række af de andre beboere med mails, tilråb, skilte og tavler med anklager for alle mulige ”ulovligheder”. Han havde også været truende, opfarende og voldelig.

Den pågældende ejer har anket dommen til landsretten, så eksklusionen er ikke endelig endnu.

(eller tvinge vedkommende til at fraflytte, som var den mest vidtgående sanktionsmulighed, man havde før 2020)

• I 2008 var der en sag, hvor landsretten afgjorde, at bevisbyrden ikke var løftet. Den mente ikke, det var bevist, at en ejer havde opført sig truende, affyret fyrværkeri fra altanen og opført sig på en måde, der nødvendiggjorde, at han skulle flytte.
• I 2009 var der to afgørelse om henholdsvis ulovlig udlejning og byggearbejder uden samtykke, som landsretten vurderede, ikke berettigede til, at ejer skulle fraflytte.

Hvad er vigtigt at have nedskrevet i en ejerforenings vedtægter i forhold til eksklusion?

Reglerne om eksklusion findes direkte i den nye ejerlejlighedslov og er gældende for alle, så det er i princippet ikke nødvendigt at beskrive dem i ejerforeningens vedtægter. 

Man skal dog være opmærksom på, at i den tidligere ejerlejlighedslovs stod der i §8, at

”Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passende varsel.”

Denne paragraf er udgået, og derfor er det altså ikke længere umiddelbart muligt at tvinge en ejer til at flytte, medmindre det fremgår af foreningens særvedtægt, eller man har gennemgået en eksklusionssag.

Hvordan beslutter man, at en ejer skal ekskluderes af ejerforeningen?

Hvis en ejerforeningsbestyrelse oplever, at en ejer opfører sig groft, eller ikke overholder ejerforeningens vedtægter, og ikke ændrer adfærd trods advarsler, kan man indkalde til en generalforsamling. Her skal 2/3 af alle ejerforeningens medlemmer være til stede for, at man kan træffe en kvalificeret beslutning, fordi der i loven står, at ”Beslutning om eksklusion træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.”

Er der ikke nok fremmødte til generalforsamlingen, kan beslutningen vedtages foreløbigt og først derefter endeligt på en ekstraordinær generalforsamling, som skal være afholdt inden for 8 uger. 

Hvis der på generalforsamlingen er et kvalificeret flertal for beslutningen om eksklusion af en bestemt ejer, skal ejerforeningens bestyrelse sende en skriftlig underretning til denne ejer inden to uger fra beslutningen.
Hvis ejeren accepterer eksklusionen og sætter sin lejlighed til salg, stopper sagen her. 

Men hvis ejeren ikke gør, skal bestyrelsen – via en advokat – inden seks uger efter generalforsamlingens beslutning sende en stævning til domstolene om, at eksklusionen skal stadfæstes. Det vil sige, at domstolene skal gøre beslutningen endelig. Normalt er det byretten i den by, ejerforeningen hører til, man skal indlevere stævningen til. Hvis sagen har meget principiel karakter, skal den i stedet indbringes for landsretten. Men det vil bestyrelsens advokat rådgive om.

Så snart der er indleveret en stævning, skal denne i øvrigt også tinglyses på ejendommen, fordi man skal kunne finde informationer om, at der er en igangværende eksklusionssag i ejerforeningen. Også dette kan advokaten hjælpe med.

Hvad sker der konkret, hvis en ejer bliver ekskluderet?

Hvis ejerforeningen får medhold i en eksklusionssag, har den ekskluderede ejer 6 måneder til at sælge sin lejlighed i fri handel og få markedsprisen. 

Hvis det ikke lykkes at sælge, har ejerforeningen ret til at begære lejligheden solgt på tvangsauktion, hvilket ofte vil give en lavere pris. Særligt fordi sagsomkostningerne vil blive modregnet i budsummen. Derfor er der stor motivation for den ekskluderede ejer i at få solgt selv – og så hurtigt som muligt. 

Hvor lang tid tager en eksklusionssag?

Eksklusionssager strækker sig ofte over lang tid – oftest flere år. Først vil der gå tid med at påtale den uacceptable adfærd over for ejeren og give advarsler. Dernæst skal der afholdes generalforsamling, og så skal bestyrelsen have advokatbistand for at sende stævningen til retten.

Hvis sagen starter i byretten, og eksklusionen vedtages, kan den pågældende ejer anke afgørelsen til landsretten, og så går der endnu længere tid med sagen. Når landsretten har afsagt dom, skal man igen afvente, om ejeren vil søge om særlig tilladelse til at få sin sag prøvet ved Højesteret. Så først når dommen om eksklusion er helt endelig, begynder fristen på de 6 måneder, som ejeren har til at sælge, at løbe. Og hvis det så ikke lykkes, skal man som sagt ud i en tvangsauktion af lejligheden.

Hvor mange eksklusionssager findes der?

Det er meget sjældent, at der sker juridisk eksklusion af medlemmer af ejerforeninger. Og eftersom lovgivningen er ny, og processen er lang og tung, er der meget lidt retspraksis på området. 

Ofte løser situationen sig ved, at ejeren, der oplever at få advarsler, selv sætter sin lejlighed til salg. Det er de færreste, der har lyst til at blive boende, hvis de har hele ejerforeningen på nakken og oplever at være uønskede.

Et eksempel på dette er en ejer, der fik advarsler af ejerforeningen, fordi naboerne klagede over, at han dagligt røg hash for åbne vinduer, hvilket de fandt meget generende. Ejeren satte sin lejlighed til salg, efter at have fået en advarsel, inden en eksklusion kom på tale.