Lejlighedsejer truede og chikanerede: Nu har ejerforening smidt ham ud

En ejerforening i Hellerup har i juni 2024 fået medhold fra Retten i Lyngby i, at de har ret til at ekskludere en ejer fra foreningen og dermed tvinge ham til at sælge sin lejlighed. 

Det er den første dom vedrørende eksklusion, der er faldet, efter at en ny ejerlejlighedslov trådte i kraft i 2020. En lov, der netop skal give ejerforeninger en reel mulighed for at ekskludere ejere fra foreningen, hvis de har ”gjort sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse overfor ejerforeningen.” 

I denne sag var ejeren – som det nok ofte vil være tilfældet – ikke enig i den beslutning om eksklusion, der blev truffet på en generalforsamling. Og derfor havnede sagen altså i byretten, der skulle tage stilling til, om der var tilstrækkelig baggrund for eksklusionen. 

2017-2022
Bestyrelsen i en ejerforening i Hellerup modtager hver måned flere klager over en bestemt ejer i foreningen. Ejendomsinspektøren og en lang række af de andre beboere oplever, at denne ejer med mails, tilråb, skilte og tavler anklager dem for alle mulige ’ulovligheder’. Han opfører sig ligeledes opfarende, truende og voldeligt. Nogle i foreningen har følt sig direkte forfulgt og bange.

2020-2022
Bestyrelsen sender fire konkrete advarsler – det, der i juridisk forstand, kaldes påkrav – til den pågældende ejer, men han ændrer ikke adfærd. Ligeledes iværksættes en mæglende indsats med politiet – dette hjælper heller ikke.

November 2022
Det besluttes på en generalforsamling, at den pågældende ejer skal ekskluderes fra foreningen.

Juni 2024
Retten i Lyngby stadfæster generalforsamlingsbeslutningen. Det vil sige, at den pågældende ejer ekskluderes og tvinges til at sælge sin ejerlejlighed inden for seks måneder. Derudover skal ejeren betale sagsomkostningerne på 176.500 kr. Ejeren har dog anket dommen til landsretten, der forventes at tage stilling til sagen inden for et års tid.

Uddrag fra dommen:
”Sagsøgte har gennem en meget lang periode vedvarende gjort sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse overfor ejerforeningen og andre ejere i foreningen, ligesom han har udvist gentagen grov misligholdelse trods fire påkrav i perioden fra oktober 2020 til juli 2022. Herefter, og idet ejerforeningens bestyrelse – forud for generalforsamlingsbeslutningerne i november 2022 om eksklusion – flere gange siden 2020 på anden vis overfor Sagsøgte har forsøgt at tage hånd om klager mv., finder retten, at betingelserne for at ekskludere Sagsøgte fra ejerforeningen er opfyldt, jf. ejerlejlighedslovens § 10.”

Advokat: Eksklusion var eneste udvej

Dommen her er vigtig, fordi der ind til nu ikke har været retspraksis på, HVOR grov en ejers opførsel skal være, før en eksklusion er gyldig, forklarer ekspert i ejerlejlighedsloven Kristian Strandberg Dreyer. 

Han er advokat og partner i GALST Advokataktieselskab, lektor på Det Juridiske Fakultet i København og forfatter til Karnovs lovkommentar til ejerlejlighedsloven. 

- Dommen fra byretten slår fast, at der er begået alvorlig, uønsket adfærd, herunder anmeldelser til politiet om bl.a. hærværk, vold, tyveri og terror, som alt sammen fremstår ubegrundet. Dommen viser også, at denne adfærd har været så grov, er stået på så længe og har gentaget sig selv efter, at medlemmet modtog påkrav, at der ikke er udsigt til, at det vil forbedre sig, forklarer han og fortsætter:

- En fraflytning fra ejendommen og medlemmets eksklusion af foreningen vil være påkrævet for at genetableret tålelige forhold i ejerforeningen.

Efter trusler, hærværk og vold: Ejerforening besluttede eksklusion af ejer på generalforsamling

Helt konkret handler sagen om, at bestyrelsen i ejerforeningen fra 2017 og frem til 2022 modtog klager vedrørende den pågældende ejer flere gange om måneden. 

Ejendomsfunktionæren og de andre beboere i ejendommen oplevede blandt andet, at vedkommende råbte anklager om tyveri og terror fra sin altan, filmede dem for at dokumentere ’ulovligheder’, sendte truende mails, opførte sig truende og voldeligt, og at han obstruerede salg af lejligheder i ejendommen ved at råbe til ejendomsmæglere og mulige købere, at bestyrelsen var korrupt, og at der foregik terror og ulovligheder i ejendommen.

Selv om bestyrelsen gentagne gange havde givet advarsler og forsøgt at mægle på forskellige måder, fortsatte konflikterne. Derfor endte det hele altså med en generalforsamlingsbeslutning om eksklusion af den pågældende ejer.

- Det har været så utrygt for de øvrige medlemmer, at politiet ligefrem har været involveret og været på besøg for at tale med beboerne og ikke mindst den pågældende. Men uden at det har virket, fortæller Kristian Strandberg Dreyer og fortsætter:

- Som jeg læser dommen, har man med et medlem at gøre, der måske har nogle personlige udfordringer, men hvis adfærd er til så væsentlig gene for alle andre, at det skaber så voldsom utryghed, at vedkommende må væk, og ingen andre indgreb må antages at virke, for det har man forsøgt sig med.

Dom er anket, nu venter sag i landsretten

Kristian Strandberg Dreyers vurdering er derfor, at dommen – og dermed eksklusionen – er helt efter bogen.

Men den pågældende ejer har anket dommen. Så nu ryger sagen videre til landsretten. Det kan tage op til et år, inden der kommer en afgørelse herfra, og i mellemtiden kan den ekskluderede ejer altså blive boende i ejendommen. Først hvis landsretten stadfæster byretsdommen, og den dom er endelig – og ikke sendes videre til Højesteret – begynder fristen på 6 måneder, som den ekskluderede ejer har til at sælge lejligheden, at løbe.

7 år fra problemer startede til sagen blev afgjort i byretten

Netop det enormt lange forløb, som en eksklusionssag kan udvikle sig til, er problematisk, mener han.

- Der skal meget til, førend eksklusion kommer på tale. Og dommen viser også, hvor lang tid, det vil tage at føre en sådan sag til ende fra det tidspunkt, hvor man beslutter eksklusion, og til lejligheden rent faktisk er solgt, lyder det fra Kristian Strandberg Dreyer.

- Man kan se, at konflikten i den konkrete sag startede i 2017, og nu har taget over 7 år, og endnu ikke er afsluttet. Det er tankevækkende, at man som ejerforening er så ringe stillet – men det er min personlige opfattelse, tilføjer han.