Der hører bestemte forpligtigelser til, hvis du er ejer af en lejlighed, Normalt står du for vedligeholdelse af den indvendige del, som afgrænses af ydervægge og vægge mod tilstødende lejligheder mens ejerforeningen står for den udvendige del. Foto: Per Morten Abrahamsen.
Hvem har pligt til at vedligeholde hvad i en ejerforening?
Som ejer af en ejerlejlighed har du i udgangspunktet pligt til at vedligeholde din lejlighed. Det vil sige indvendig vedligeholdelse i boligen som afgrænses af ydervægge og vægge mod tilstødende lejligheder.
Det betyder, at du står for vedligeholdelsen og fornyelsen af gulve, vægge, træværk i lejligheden, døre, skabe, sanitet og alt øvrigt inventar.
Hvis du ejer en lejlighed, har du pligt til at vedligeholde den.
Normalt vil det være sådan, at du skal vedligeholde den indvendige side af vinduerne og dørene fra lejligheden til opgangen, mens ejerforeningen står for den udvendige del. Mange steder vil det også være ejerforeningen, der står for udskiftning af defekte vinduer. Men foreningens vedtægter kan godt bestemme, at du som ejer selv skal vedligeholde og udskifte vinduer, fx hvis du har ituslåede eller punkterede ruder.
Det vil ofte være ejerforeningen, der har ansvaret for "de lodrette rør" i lejlighederne - det vil sige alle stigstrenge og faldstammer, mens du har ansvaret for "de vandrette rør". De vandrette rør, er alle rør, der går ud fra de lodrette rør (stigstrengene), og de rør, der går fra afløb og toilet til faldstammen. Du har også ansvaret for lejlighedens radiatorer.
Hvis I har denne fordeling af vedligeholdelsespligten i din ejendom, har ejerforeningen ansvaret for vedligeholdelse og fornyelse af fælles rør og faldstammer frem til de individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder, mens du skal stå for resten. Du skal fx også sørge for, at gulvafløbet renses.
I nogle ejerforeninger er det dog sådan, at ejerforeningen vedligeholder og fornyr alle faldstammer, rør og radiatorer frem til ballofix (afspærringsventil) eller forskruning til haner. I de tilfælde har du som lejlighedsejer kun vedligeholdelsespligten for blandingsbatterier og vandhaner, mens foreningen står for resten.
Da reglerne varierer fra ejerforening til ejerforening, skal du læse vedtægterne for den ejerforening, du enten bor i eller overvejer at købe lejlighed i. På den måde kan du slippe for ubehagelige økonomiske overraskelser, som at du eksempelvis selv skal stå for udskiftningen af eventuelle defekte vinduer.
Den enkelte ejerforening afgør gennem sine vedtægter, hvordan vedligeholdelsespligten skal fordeles, så det er vigtigt, at du nærlæser disse punkter.
Som ejer har du en arbejdsforpligtelse i forhold til fællesområderne. Det vil sige, at du skal bidrage økonomisk til vedligeholdelse af fællesområderne. Foto: Arkiv
Hvem har vedligeholdelsespligten på fællesområderne i en ejerforening?
Det er ejerforeningen, der har vedligeholdelsespligten for selve ejendommen og fællesområder, og det betaler du for via fællesudgifterne.
Foreningens vedtægter kan dog fastlægge, at du som ejer har en arbejdsforpligtelse i forhold til fællesområderne. Sådanne regler bliver ofte vedtaget for at holde fællesudgifterne nede.
Det kan fx være, at du og de andre ejere har ansvaret for trappevask og snerydning på skift eller er forpligtet til at deltage i arbejdsweekender, hvor I i fællesskab står for noget af ejendommens vedligeholdelse.
Hvilke økonomiske forpligtelser har du i forhold til ejerforeningen?
Som lejlighedsejer har du visse økonomiske forpligtelser over for ejerforeningen. Du skal bl.a. betale fællesudgifter, og typisk også for varme, vand, og i nogle tilfælde bidrag til grundfond.
En grundfond er en opsparing, som nogle ejerforeninger vælger at oprette for at kunne betale for større planlagte eller uforudsete udgifter. Ideen er, at ejerne får fordelt bidraget til store udgifter over en årrække, så I ikke hver især pludselig skal lægge en stor sum, hvis ejendommen fx skal have nyt tag.
Fællesudgifter er de omkostninger, der er forbundet med drift og vedligeholdelse af ejerforeningens grund, fælles bygninger og inventar og fælles forsynings- og serviceordninger som fx renovation. Fordelingen af fællesudgifterne bliver ofte bestemt ud fra lejlighedernes fordelingstal.
Fordelingstallene fastsættes ud fra lejlighedernes størrelse og ofte under hensyn til lejlighedernes værdi, da ejerforeningen blev stiftet. Hvis der ikke er fastsat et fordelingstal, er lejlighederne ligestillede, og ejerne skal således betale det samme beløb til fællesudgifterne.
Fællesudgifterne bliver betalt a conto enten pr. måned eller pr. kvartal, og bidragenes størrelse afhænger af foreningens budget for det kommende år. Både i købsaftalen og i ejerlejlighedsskemaet kan du se, hvilket a conto bidrag du skal betale.
Varme og varmt vand bliver også opkrævet a conto af ejerforeningen. Omkostningerne bliver enten fordelt efter forbrug eller fordelingstal. Sælger skal oplyse dig om det aktuelle forbrug.
Vandforbruget kan enten afregnes vha. en fordelingsnøgle, hvis hele ejendommen har en fælles vandmåler. Det kan også være tilfældet, at hver enkelt lejlighed har sin egen vandmåler, og du dermed specifikt skal betale for dit eget forbrug.
Hvilken økonomisk sikkerhed kan ejerforeningen kræve af dig?
De fleste ejerforeninger kræver, at lejlighedsejerne stiller et bestemt beløb som sikkerhed for de fælles udgifter i ejerforeningen.
Formålet er, at ejerforeningen ikke lider tab i forbindelse med en evt. tvangsauktion, fordi ejerne ikke kan betale sine fællesudgifter til foreningen, ejendomsskatter eller ydelser til kreditforening. Da lejlighedsejerne hæfter solidarisk, sikrer det altså, at de andre lejlighedsejere ikke kommer til at betale ekstra.
I praksis bliver sikkerheden ofte stillet, ved at foreningens vedtægter bliver tinglyst på alle ejerlejlighederne, så der bliver stiftet pant (sikkerhed) på det bestemte beløb, der står nævnt i vedtægterne. Det kalder man, at vedtægterne "tinglyses pantstiftende". Der kan også stilles sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller et depositum.
