Hvis en andelsforening lider under en plageånd, der konsekvent handler i strid med foreningens husorden, kan foreningen så ikke bare smide vedkommende ud? Svaret er i princippet jo, men bjergene er høje, og der er langt til Beijing, som et gammelt ordsprog siger.
I mange andelsforeninger benytter bestyrelsen sig af mere eller mindre tilpassede udgaver af de såkaldte standardvedtægter udsendt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Vedtægterne rummer mindst seks forskellige punkter, der kan give bestyrelsen lov til at ekskludere en beboer.
Det kan blandt andet ske, hvis beboeren ikke betaler sine regninger til foreningen. I så fald er processen ligetil og retspraksis tydeligt i andelsforeningens favør. Men en eksklusion kan også komme på tale, hvis en andelshaver ”optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningens virksomhed eller andre andelshavere.”
I forhold til sager med utidige naboer er det særligt én passus i standardvedtægterne, der giver bestyrelsen hjemmel til at kyle en beboer på porten. Det kan ske, hvis andelshaveren gør sig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser giver en udlejer lov til at ophæve lejemålet. Det betyder, at en udsmidning kan komme på tale, hvis en beboer overtræder husordenen gennem stærkt støjende adfærd, vold, trusler om vold eller lignende.
Ekskludering kan kræve stort juridisk arbejde
Men selv hvis bestyrelsen når til enighed om at ekskludere en andelshaver, skal spørgsmålet om eksklusionens lovlighed indbringes for domstolene og prøves af fogedretten, hvis andelshaveren skal sættes på gaden. Der er med andre ord et stort juridisk arbejde forbundet med at føre bevis for, at bestyrelsen har lov til at skride til en af de voldsomste sanktioner.
Forudsat at andelshaveren selv bor i andelsboligen, skal vedkommende først ekskluderes og dernæst udsættes gennem en sag i fogedretten. Virkeligheden er dog, at en eksklusionssag meget ofte ender i boligretten, fordi den ekskluderede andelshaver modsætter sig. Det gøder jorden for en langvarig og kompleks proces. Har andelshaveren en lejer boende, kan det komplicere sagen yderligere. Og fordi arbejdet er omfattende, strander mange sager efter den første sabelraslen med advarsler og påkrav.
Det vil for mange andelsforeninger være muligt at få dækket en stor del af udgifterne til et retsligt efterspil, hvis det når så langt.
Eksklusion fra forening er ikke uopnåelig
Bestyrelsen i en andelsforening er typisk sammensat af almindelige mennesker med vidt forskellige baggrunde.
Det er langtfra givet, at bestyrelsen og foreningen har tid, penge eller juridisk ekspertise til at gennemføre en eksklusionssag. Det kan i sidste ende give andelshavere et fripas til at hærge. Og det er en skam, for ifølge en ekspert er det en myte, at eksklusion partout begraver en bestyrelse i arbejde og dyre regninger.
– I sager, hvor en beboers hærgen kan dokumenteres tydeligt med mange forskellige vidneudsagn over en lang periode samt eventuelt politiets og de sociale myndigheders involvering, vil det være muligt at få retten til at godkende en beslutning om eksklusion, fastslår Søren Nørkær Hansen, boligadvokat ved Winsløw Advokatfirma.
Det springende punkt for udfaldet er som regel, om en bestyrelse kan bevise, at der er tale om en sag, som stikker dybere end to naboer, der strides. For eksempel igennem et mangfoldigt udvalg af vidnesbyrd. Sandsynligheden for en eksklusion er også højere i sager om trusler og vold, hvor rådet til en bestyrelse ofte er, at den er moralsk forpligtet til at skride ind med skrappe midler.
Søren Nørkær Hansen har vundet adskillige sager om eksklusion fra andelsforeninger ved retten. Han påpeger, at det økonomiske aspekt ikke længere bør afholde andelsforeninger fra at prøve eksklusionssager. Andelsforeningens forsikring kan nemlig komme til undsætning, hvis den, som det ofte er tilfældet, rummer dækning for retshjælp.
– Indtil for et par år siden så vi ofte, at forsikringsselskaber specifikt undtog sager mod egne medlemmer i forsikringens retshjælpsdækning. Men sådan er det ikke længere, og derfor vil det for mange andelsforeninger være muligt at få dækket en stor del af udgifterne til et retsligt efterspil, hvis det når så langt. Det er ikke givet, at sagen ender i retten, hvis den kan lukkes før, siger Søren Nørkær Hansen.
Ejere ekskluderes sjældent
Det er også velkendt i regi af ejerlejligheder, at udsmidning og eksklusion er mulige i henhold til foreningens vedtægter, men uhyre sjældne indgreb sammenlignet med den retslige historik for andelsforeninger.
– Der er den grundlæggende forskel, at man som andelshaver kun har brugsretten til sin bolig. Retspraksis sidestiller derfor i højere grad andelshavere med lejere, og det giver nogle andre muligheder.
– Når eksklusioner i regi af ejerlejligheder er mere sjældne, skyldes det blandt andet, at vi i den type sager også hurtigt kommer på kant med grundloven og ejendomsrettens ukrænkelighed. Derfor har det frem til 2020 også kun været muligt i særlig slemme tilfælde at pålægge en ejer at flytte og ikke at sælge sin ejerlejlighed, forklarer Søren Nørkær Hansen.
Opdaterede regler giver ejerforeninger nye muligheder
I lyset af at ejere af ejerlejligheder længe har levet en for beskyttet tilværelse, har Folketinget i 2020 vedtaget nye regler i loven om ejerlejligheder.
Ændringerne er udtryk for en tendens i retning af, at der skal kunne skrides mere håndfast ind over for dem, der ikke opfører sig ordentligt. Derfor har ejerforeningerne fået flere værktøjer. Der er fx nu en lovfastsat proces for eksklusion af en ejer, som medfører fraflytningsforpligtelse og forpligtelse til salg. Processen forudsætter dog, at der gennemføres en retssag.
Det betyder også, at ejerforeninger fra 1. juli 2020 har haft mulighed for at pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Men ifølge boligadvokat Søren Nørkær Hansen er der endnu ikke fældet skelsættende domme efter de nye regler, så det er stadig et åbent spørgsmål, hvordan retspraksis bliver.
