Før du begynder at søge tilladelse til at inddrage et ubeboet loft til beboelse, er det en god idé at undersøge, om en sådan ombygning kan medføre, at du overskrider det tilladte areal for din bolig. Foto: Bolius
Hvad kræver det at inddrage loftet til beboelse?
Der er en række krav i bygningsreglementet, der skal overholdes, før du kan inddrage et ubeboet loft til beboelse. Disse krav kan meget vel bremse drømmen om en ekstra etage, så derfor er det altid en god idé at danne sig et overblik over dem, inden du går i gang med at bruge en masse penge på ombygningen.
Først og fremmest skal du undersøge, om det i det hele taget kan lade sig gøre arealmæssigt at inddrage loftet. Der er nemlig grænser for, hvor stor bebyggelsesprocenten må være på en given grund, og her tæller loftarealet med.
Hvornår skal du søge byggetilladelse til at inddrage loftet til beboelse?
Vær opmærksom på, at der stilles specifikke krav til isoleringen, når du inddrager loftet til beboelse. Foto: Arkiv
Er huset bygget før 1. januar 1976, er en udnyttelig tagetage ikke medregnet i etagearealet. Derfor skal du beregne, om der er mulighed for en udvidelse af boligarealet – uden at bebyggelsesprocenten overskrides. Det skal du finde ud af inden, du søger byggetilladelse til at inddrage arealet til beboelse.
Er huset opført efter 1. januar 1976, og har det en udnyttet tagetage, der allerede er regnet med i etagearealet, vil indretningen af arealet ikke have betydning for bebyggelsesprocenten. Men da der er tale om en væsentlig ændring af anvendelse af arealet, skal du søge byggetilladelse for at inddrage loftet til beboelse, og du skal opfylde kravene i det gældende bygningsreglement.
Hvis der allerede i byggetilladelsen (fx da huset blev opført) har været krav til, at tagetagen skulle opfylde de på det tidspunkt gældende krav til beboelse, skal der ikke søges ny byggetilladelse. Det vil så fremgå af den byggetilladelse, og du skal sikre, at forholdene på stedet er udført, så de opfylder det bygningsreglement, som var gældende på det tidspunkt.
Vær opmærksom på, at hvis du påtænler at etablere kviste, tæller de arealer, hvor der er 1,5 meter eller længere fra gulvet og op til oversiden af tagbeklædningen, med i bebyggelsesprocenten. Det kan medføre en udvidelse af etagearealet, som vil kræve en byggetilladelse.
Hvis du på forhånd sikrer dig, at dit byggeprojekt opfylder bygningsreglementets krav, er chancen for, at din byggeansøgning går nemmere igennem. På den måde kan du spare en masse tid og mange ærgrelser.
Så du skal sikre dig, at du ikke overskrider bebyggelsesprocenten for grunden, når du udvider etagearealet.
Inden at du ansøger om en byggetilladelse til at inddrage dit loftrum til beboelse, er det derfor en god idé at undersøge, om din grund er omfattet af en lokalplan, som kan være til hindre til dit byggeprojekt - fx at udvidelsen betyder overskridelse af bebyggelsesprocenten eller bestemmelser om, at der ikke må være en første sal, eller at der ikke må være kviste, tagvinduer, ovenlys m.v.
Ligeledes skal du opfylde bygningsreglementets krav til beboelsesarealer, hvilket vil sige, at du skal overholde krav til fx redningsåbninger, flugtveje, brandforhold, konstruktioner, materialer, indeklima, ventilation, energiforbrug, isolering mv. Vær også opmærksom på, at der er krav til loftshøjden.
Hvordan søger du byggetilladelse?
Ansøgning om byggetilladelse foregår i dag elektronisk via den nationale ansøgningsportal Byg og Miljø. Her kan du finde ansøgningsskemaer samt få vejledning til ansøgningsprocessen, dokumentation osv.
Ansøgningen skal normalt indeholde en tegning og en beskrivelse af ombygningsprojektet. Du skal så senere hen i processen indsende teknisk dokumentation, som fx stabilitetsberegninger, energirammeberegning, m.v.
Du kan få hjælp af en bygningssagkyndig eller en byggeteknisk rådgiver til at udarbejde det materiale, der skal bruges til ansøgningen.
Du skal også indberette forøgelsen af arealet til BBR, der bl.a. danner grundlag for ejendomsvurderingen, som heriblandt baseres på antal kvadratmeter boligareal. Det er dit ansvar som husejer at sørge for at indberette ændringer til BBR.
Bebyggelsesprocent
Generelt er bebyggelsesprocenten for villaområder 30 procent, men en lokalplan kan indeholde andre regler for, hvor meget der må bygges på de enkelte grunde. Bebyggelsesprocenten udregnes ved at sammenholde det samlede boligareal med grundens størrelse.
Når bebyggelsesprocenten for en tagetage skal udregnes, er det kun det areal, hvor der er mindst 1,5 meter fra gulvet til oversiden af tagbeklædningen, som tæller med. Hvis der er lavere til loftet, tæller kvadratmeterne ikke med.
Bebyggelsesprocenten for hemse eller høje rum
Hvis du laver en hems på loftetagen, uden at den skal tælle med i bebyggelsesprocenten, må den ikke overstige 4,5 kvadratmeter, da den ellers vil betragtes som et selvstændigt rum. Igen beregnes dette areal som den del, hvor der er 1,5 meter eller længere fra gulvet til oversiden af tagkonstruktionen.
Hvis du vælger at lave en åben forbindelse mellem loftetagen og den nuværende etage, er det kun selve gulvet, som regnes med i bebyggelsesprocenten. Det betyder, at bebyggelsesprocenten ikke bliver højere, hvis der alene åbnes op for at øge loftshøjden i underetagen. Arealet af trapper tæller med til begge etager.
Særlige regler når du vil inddrage loftet
Der kan også være tinglyste deklarationer eller servitutter på din matrikel, som skal overholdes, og som kan hindre dig i at inddrage loftet til beboelse. Du kan få oplyst på tinglysningskontoret, om det er tilfældet.
Fredede og bevaringsværdige huse
Slots- og Kulturstyrelsen har ansvaret for de fredede bygninger og skal bl.a. godkende restaurerings- og ombygningsprojekter såsom en inddragelse af loftet til beboelse. Foto: Stuart McIntyre
Ud over at en lokalplan eller servitutter kan hindre dig i at inddrage loftet til beboelse, kan der være særlige restriktioner i forhold til dit hus, fordi det enten er fredet eller bevaringsværdigt.
Hvis dit hus er fredet, er der flere instanser, der skal høres, inden du må inddrage loftet til beboelse, og fredningen gælder både det indvendige og det udvendige af huset. Fredninger administreres i øvrigt af staten via Slots- og Kulturstyrelsen. Tag fat i dem og forhør dig om muligheder og begrænsninger, hvis dit hus er fredet.
Hvis dit hus er udset til at være bevaringsværdigt, er det kun husets ydre, der er restriktioner for. Hvis du godt vil inddrage loftet til beboelse, er det derfor placeringen af fx kviste og tagvinduer, der kræver en godkendelse. Den kan du søge hos kommunen, som administrerer bevaringsværdige huse.
Hvilke regler i bygningsreglementet skal du overholde?
Når du inddrager loft til beboelse, skal du overholde gældende krav i bygningsreglementet, hvad end du bor i enfamiliehus, dobbelthus, rækkehus, etageejendom eller sommerhus og andre former for fritidsbolig.
Konstruktion
Konstruktionen i et hus skal overholde gængse standarder. De standarder stiller krav til fx stabilitet, dimensioner, fastgørelser osv. Hvis der skal ændres betydeligt på konstruktionen for at inddrage loftet til beboelse, er det derfor en god idé at kontakte en rådgivende ingeniør med speciale indenfor konstruktioner.
Isolering
Når du ændrer din tidligere uopvarmede loftetage til en opvarmet etage, skal du overholde de seneste isoleringskrav på samme måde, som hvis du lavede en ny tilbygning til dit hus.
I bygningsreglementet er de tilladte u-værdier beskrevet. U-værdien er udtryk for det varmetab, der er i en bygning fra fx ydervægge, tagkonstruktioner og tagvinduer. For at tagetagen skal kunne holde sig under de tilladte u-værdier, skal isoleringsmaterialet kunne efterleve de krav, der stilles i bygningsreglementet. Her skal kravene til materialer, vinduer og eventuelle yderdøre også overholdes.
Brandforhold
Bygningsreglementet kræver, at der i enfamiliehuse er mindst en redningsåbning fra alle beboelsesrum, så man kan komme ud, give sig selv til kende eller blive reddet ude i tilfælde af brand. Redningsåbningerne kan enten være et vindue, en dør eller en lem. Åbningens frie højde plus frie bredde skal tilsammen være mindst 1,5 m. Den fri højde skal være mindst 0,6 meter og den fri bredde mindst 0,5 meter.
Krav til lofthøjde
Når du vil udnytte loftet, skal du være opmærksom på, at der er krav til lofthøjden i rum til beboelse. Her skal der for minimum 3,5 kvadratmeter af det samlede gulvareal være minimum 2,3 meter højt til loftet.
Derudover skal rummene være hensigtsmæssigt udført. Det betyder, at de skal have en fornuftig størrelse, passende adgangsforhold, lysmængde m.m. Det er op til den enkelte kommune, som behandler din byggetilladelse at vurdere, hvad en fornuftig størrelse på et rum er.
Regler for udnyttelse af loftet, hvis du bor i ejerlejlighed
For at ombygge et rum til beboelse i en lejlighed, skal du have ejerforeningens accept og fuldmagt til projektet. Arkivfoto.
Hvis du er ejer af en ejerlejlighed, gælder andre regler end for enfamiliehus. Det er dog vigtigt, at du har ejerforeningens accept og fuldmagt til projektet, når du vil inddrage en del af loftet til beboelse, og der skal i etageejendomme altid søges byggetilladelse, hvis uudnyttede rum skal inddrages til beboelse. Start derfor altid med at vende dine ønsker og tanker med foreningen først.
At udnytte loftet involverer andre i ejerforeningen, og derfor er det selvfølgelig ikke en beslutning, du kan tage alene. Ejerforeningen og de andre beboere skal høres, inden projektet kan godkendes af kommunen. Dialogen med de involverede parter kan med fordel tages tidligt i projektet, så eventuelle problemer og forhindringer ryddes af vejen, inden projektet går i gang.
Derudover er det en god idé at koble rådgivere på, der kan rådgive og vejlede i de forhold, der skal afklares, inden projektet starter op. Det er rigtigt godt at få afklaret de økonomiske, juridiske og byggetekniske forhold tidligt i forløbet. Med de stigende krav i bygningsreglementet, så kan det være en dyrere affære at inddrage loftet til beboelse.
Juridiske forhold kan bl.a. være at få afklaret, hvordan ejerforholdet for de nye kvadratmeter bestemmes.
