Lejligheder i uudnyttede loftrum

Hvornår kan du inddrage et uudnyttet loftsrum til lejligheder?

Det er flere muligheder for at inddrage et uudnyttet loftsrum til lejligheder. Bor du på øverste etage i en ejendom, kan du søge om at få lov til at udvide din lejlighed med endnu en etage oppe under taget og dermed gøre din oprindelige lejlighed større. En anden mulighed er at lave en helt ny lejlighed - eller flere - i loftsrummet. Inddragelse af loftsrum kan både være et individuelt projekt for en enkelt ejer eller et fælles projekt for en hel ejerforening.

Hvis ejendommen skal have skiftet tag, skal der alligevel arbejdes på loftet, og det er derfor det nemmeste og mest oplagte tidspunkt, hvis man ønsker at inddrage loftsrummet til lejligheder - enten som ekstra areal til de eksisterende lejligheder under loftet eller til helt nye lejligheder på loftsetagen. Nye lejligheder kan være med til at betale den nye tagkonstruktion, da der bliver flere beboere i ejendommen til at betale de fælles udgifter, der er ved renoveringen.

Hvis taget alligevel skal udskiftes, er det også muligt at ændre tagkonstruktionen, så den bliver bedre egnet i forhold til at kunne etablere en bolig under taget. Mulighederne for at etablere bolig under taget kan fx gøres større ved at skifte typen af spær eller taget. Det vil ofte være nødvendigt at taget hæves lidt for at efterisolere og alligevel få den nødvendige lofthøjde og rummelighed. Det kan i nogle bygninger være muligt at løfte taget med trempel - dvs. et lodret stykke væg, der giver mere plads i tagetagen. Der kan i nogle bygninger også laves mansardtag. I alle tilfælde bliver arealet uden skrå vægge større.

Skal taget ikke skiftes, skal loftsrummet være stort nok til, at der kan efterisoleres og alligevel være både gulvareal og rumhøjde nok til, at der kan indrettes lejligheder. Der gælder krav om, at der skal være tilstrækkelig lofthøjde og dagslys i en lejlighed -  det kan ofte opfyldes ved en loftshøjde på mindst 2,5 meter på et rimeligt areal inde i lejligheden (ofte 3,5 m2 i hvert beboelsesrum), for at kunne få byggetilladelse til at bruge loftet til beboelse. Derudover skal der være plads nok til, at tagkonstruktionen bliver isoleret i overensstemmelse med gældende regler.

Det er også en god idé at udnytte eksisterende kviste eller at lave nye, da kviste ud over lys giver fuld ståhøjde i en større del af lejligheden.

Kræver det dispensation at inddrage et loftsrum til lejligheder?

For at få byggetilladelse til at inddrage loftsrum til lejligheder skal der i mange tilfælde dispenseres fra bebyggelsesprocenten. De fleste ejendomme har udnyttet bebyggelsesprocenten til det yderste, dvs. at der er bygget det tilladte antal kvadratmeter.

Inden du går i gang med at få lavet et projekt for udnyttelse af loftsrummet, er det derfor vigtigt at søge byggefaglig rådgivning, og der er en god idé, at din ejer- eller andelsforening kontakter kommunen for at høre, om det i det aktuelle område er praksis at få kompensation til at overskride bebyggelsesprocenten.

I den del af lejligheden, hvor væggene er skrå, er det kun det gulvareal, hvor afstanden mellem gulvet og oversiden af tagfladen på de skrå vægge er mindst 1,5 meter, der regnes med i lejlighedens areal. Der er også andre forhold der har betydning, adgangsforhold, brandsikkerhed og brandredning – om konstruktioner kan bære den ekstra vægt – om installationer og varmekilde kan klare den ekstra belastning m.v.

Loftsrum har tidligere fungeret som tørreloft, pigeværelse eller pulterrum. For at få byggetiladelse til at inddrage loftet til beboelse, skal der ifølge bygningsreglementet findes et andet sted i ejendommen til opbevaring af de ting, der hidtil er blevet opbevaret på loftet.

Derudover kan der også være krav om, at der skal findes flere parkeringsmuligheder, hvis der bliver flere beboere i ejendommen.

Hvilke krav skal opfyldes for at få byggetilladelse til at inddrage loftsrum til lejligheder?

For at få en byggetilladelse er det vigtigt at sikre, at der er foretaget de fornødne undersøgelser af den eksisterende ejendom, og at projektmaterialet bliver udført og i henhold til det gældende bygningsreglement. Det er især vigtigt, at der i projektet er beskrevet og at ingeniørberegninger kan eftervise - at ejendommen kan bære den øgede vægt fra de nye lejligheder på øverste etage, og hvordan tagetagen bliver stabiliseret mod vinden, hvis der laves indgreb i den eksisterende tagkonstruktion.

Et andet meget vigtigt punkt i beskrivelsen af projektet er, hvordan de nye lejligheder på den øverste etage eller de nye toetageslejligheder adskilles fra de øvrige lejligheder, så brandsikkerheden er i orden. Væggene mellem to lejligheder er brandskel og skal både i forhold til opbygning og tilslutning kunne modstå brand. Der er også særlige brandkrav til trappetum, trapper mv. der kan afhænge at forholdene i den enkelte bygning, materialer, konstruktioner og antal etager

Desuden skal det være muligt for brandvæsenet at komme til de nye taglejligheder i tilfælde af ildebrand, og det skal være muligt for beboerne at komme ud. Der skal være en dør ud fra hver etage i lejligheden til en bagtrappe, eller det skal være muligt for brandvæsenet at redde beboere ud gennem et vindue, fra en altan eller tagterrasse. Der er krav til både de adgangsveje/trapperum – døre mellem bolig og trappeopgang, redningsåbninge i rummene m.v.

Der er også skærpede krav til lydisolering mellem de enkelte lejligheder, så lyde fra de nye lejligheder ikke generer de andre beboere i ejendommen. Men det gælder også støj udefra og støj fra installationer.

Det er ejeren af ejendommen (bygherren), der skal søge om byggetilladelse. Er det en eksisterende lejlighed, der skal udvides med en ekstra etage på loftet, kan det være ejeren eller andelshaveren af lejligheden, der - efter aftale og med fuldmagt fra foreningen, skal ansøge. Hvis det er et fælles projekt i ejer- eller andelsforeningen, der etablerer nye lejligheder under taget, er det den, der skal søge byggetilladelse.

Er der andre fordele ved at inddrage et loftsrum til lejligheder?

Når der etableres lejligheder under taget, skal tagkonstruktionen isoleres efter gældende regler og indretningen leve op til moderne standard. Selvom der bliver et større areal at varme op, bliver ejendommens samlede varmeforbrug muligvis ikke større. Er taget bedre isoleret, kan det også betyde, at indeklimaet i de øverste lejligheder også forbedes.

Der etableres fx større lejligheder i loftsrum eller bedre lejligheder, og det vil muligvis tiltrække mere stabile beboere end til de mindre lejligheder. Det kan betyde et større engagement i ejendommens vedligeholdelse, og større investeringer kan blive nemmere at få gennemført, da beboerne kan se frem til at bo i ejendommen i en længere årrække. Men hvis boligerne i tagetagen er mere moderne og bedre end de øvrige boliger i ejendommen, kan det også give konflikter i forhold til vedligeholdelse og andet – så det er vigtigt at vedtægter og andre aftaler i ejendommen får sikret, at der er klare aftaler, der tilgodeser både nye og eksisterende beboere.

Hvis du får mulighed for at udvide din lejlighed, eller du får en helt ny og lidt større taglejlighed giver det selvsagt en række fordele. Men det betyder også, at du så skal betale større fællesudgifter til foreningen, og det skal du huske at medregne i dit budget.

Endnu en fordel ved at omdanne uudnyttede loftsrum til lejligheder er, at man potentielt kan spare klima og miljø for mere nybyg. Det er langt mindre Co2 og ressourcekrævende at udnytte pladsen og etablere ekstra boliger i eksisterende bygninger frem for at bygge nyt.

Er der ulemper ved at inddrage et loftsrum til lejligheder?

Beboelse på tagetagen betyder, at de, der før boede øverst, nu får overboer og dermed også en risiko for støj fra oven. Det stiller visse krav til lydisolering mellem etagerne, både at kravene opfyldes, og at der tages højde for særlige forhold i den enkelte ejendom.

En anden ulempe kan være, at loftsrum til opbevaring forsvinder, og at der skal findes andre steder i ejendommen til det formål.

I første omgang giver det også ejendommens øvrige beboere en større udgift, hvis det er ejerforeningen, der er bygherre for en ny tagetage med lejligheder. Men når lejlighederne er etableret og solgt, er de nye beboere med til at betale ejendommens fællesudgifter. Nogle firmaer tilbyder at købe tagetagen og stå for ombygningen og indretningen af lejlighederne.

Forbigående ulemper er en længere periode med håndværkere, at det kan støve og larme, og at der kan være stillads for vinduerne i de øvrige lejligheder.

Hvordan kommer der dagslys ind på loftet?

Der er i bygningsreglementet krav til dagslys og udsyn fra alle beboelsesrum. Oppe under taget er der flere muligheder for at få dagslys. Den mest almindelige løsning er at sætte forskellige slags ovenlysvinduer i de skrå tagflader. I nogle tilfælde kan man også lave større glaspartier i taget.

En anden mulighed er at lave kviste, endda med franske døre eller mindre altan. Der skal dog altid tages hensyn til ejendommens oprindelige arkitektur, især på den side af huset, der vender ud mod vejen. Mod gården kan der måske laves mere indgribende løsninger som f.eks. en tagterrasse eller et større stykke glasfacade/glastag, som kan fungere som udestue. Alle ændringer kræver byggetilladelse og en del løsninger vil kræve dispensation. Det er derfor vigtigt at søge de konkrete dispensationer i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse, da sagsbehandlingen tager længere tid, når der søges dispensationer fra de generelle bestemmelser. Det kan tage lang tid og kræve meget korrespondance frem og tilbage mellem ansøger og kommunen. Og det er vigtigt at have en alternativ løsning, da man aldrig har krav på dispensation. Det er altid kommunens vurdering af den konkrete ansøgning i forhold til de bestemmelser der gælder i området og for bygninger, der er afgørende.