Havudsigt, når jeg skal købe bolig – ja (nej) tak

• Tænketanken Concito har i januar 2024 opgjort, at cirka 600.000 danske boliger – fordelt på 440.000 helårshuse og 160.000 sommerhuse – allerede i dag potentielt er udsat for følgerne af stormflod, kraftig, langvarig regn og stigende grundvand.
• Rapporten Byerne og det stigende havvand fra Realdania i 2018 klarlagde, hvordan alle Danmarks 10 største byer ligger ud til kyst eller fjord. Her bor ca. en tredjedel af befolkningen.
• Kystdirektoratet har beregnet, at 36.000 bygninger var berørt af stormfloden Bodil i december 2023, og at 63.000 bygninger ville have været det, hvis vandstanden havde været blot 30 cm højere (hvilket ikke er usandsynligt i fremtiden med klimaforandringerne).

Mange boligkøbere frygter oversvømmelse

Det underbygger boligøkonom i Nykredit, Mira Lie Nielsen også.

– Der er kommet en anden bevidsthed omkring risikoen for oversvømmelse. Både for køberne og dem, der skal finansiere boligerne. Havudsigt er selvfølgelig ikke ensbetydende med risiko for oversvømmelse, men vi har med de seneste stormfloder set, at steder, der ikke har været oversvømmet før, pludselig er blevet det.  

– Og har der først været oversvømmelse én gang, kan der komme det igen, og det påvirker prisen og muligheden for at få solgt. Især fordi vi har så gode datamuligheder, og købere er blevet meget opmærksomme på at undersøge de her ting på forhånd, siger hun. 

Analyser fra Nationalbanken har også tidligere vist, at salgsprisen for boliger i risiko for oversvømmelser ligger lavere end for huse, der ligger i mere sikker afstand fra vandet. Og en undersøgelse, YouGov har lavet for ejendomsmæglerkæden home og TV2 viser, at risikoen for oversvømmelse har stor betydning for danskernes boligvalg. 62 % svarer, at risikoen for oversvømmelse ’i høj grad’ eller ’i meget høj grad’ vil have betydning for deres boligvalg, hvis de skulle flytte til en anden bolig. I en tilsvarende undersøgelse i starten af 2020, svarede 50 procent det samme.

Tjek en boligs risiko for at blive oversvømmet på Vandet kommer

Tal fra Boliga.dk viste i 2019, at boliger med havudsigt i gennemsnit blev solgt til 1.200 kr. mere per kvadratmeter end boliger uden samme udsigt. Et hus på 110 kvadratmeter kostede altså lige knap 132.000 kroner mere med havudsigt end uden havudsigt.

Risiko for oversvømmelse for huse og sommerhuse til salg trumfer udsigt

Home har for Videncentret Bolius lavet en rundspørge til alle de home-butikker, der er beliggende i byer direkte til hav. Den viser, at mæglerne oplever, at det er blevet meget vigtigere, om et hus ligger højt eller lavt i landskabet.  

– Du kan godt finde eksempler på huse, der ligger så tæt på vandet, at køberne lige tænker sig om en ekstra gang og er opmærksomme på, at der er en risiko for oversvømmelser. Det er nyt i forhold til for 5-10 år siden, hvor man måske udelukkende så den gode beliggenhed, lyder det fra Henrik Hauthorn Jensen, analytiker i home og fortsætter: 

– Man kan derfor godt forestille sig, at huse i 2. eller 3. række lokalt kan komme i priskrig med 1. rækkes beliggenhederne i lavt beliggende områder, hvor der er højere beliggenheder for de bagvedliggende ejendomme. Vandet kan forsat ses, men risikoen er mindre.

…men havudsigt er stadig i høj kurs

Alligevel er der hos home ingen tvivl om, at havudsigt fortsat vil være i høj kurs hos rigtig mange danskere. 

– Der er bred enighed blandt mæglerne om, at havudsigt også i fremtiden vil være et stort aktiv for en bolig. Vi drages. Både af nærheden til vandet og ikke mindst af at se på det. Foranderligheden fra dag til og livet på og ved havet, kan vi ikke få nok af, siger Henrik Hauthorn Jensen. 

Det underbygger tal fra Boliga.dk, der viser, at ”havudsigt” var det næstmest søgte ord i 2023, når danskerne søgte efter boliger. Havudsigt blev kun overgået af ordet ”altan”.

Lånemuligheder og forsikringer bliver sværere for boliger tæt på vand

Herlighedsværdi er én ting. En anden er mulighederne for at låne og forsikre sig. Også her kan vilkårene for boliger med havudsigt blive sværere.

– Når et realkreditinstitut låner penge ud over 30 år, skal de være sikre på, at pantet holder. Så risikoen for oversvømmelse kommer selvfølgelig mere og mere ind i vurderingen af muligheder for belåning i et område. Denne vurdering kan dog også gå hen og blive endnu mere lokal, end den er nu. Det kan sagtens være, at selv om et område postnummermæssigt ser risikabelt ud, kan der være veje og områder, hvor det ikke er, forklarer Mira Lie Nielsen.

Morten Skovholm, indehaver af home Ebeltoft og Rønde på Djursland, understreger ligeledes, at der kommer til at være flere ekstra udgifter, interesserede købere skal overveje, når de forelsker sig i et hus med havudsigt. 

– Jeg tror ikke, havudsigt kommer til at trække ned i prisen i sig selv. Men udfordringer med opstigende vand eller oversvømmelser på ens grund på grund af placeringen, vil uden tvivl få en negativ betydning for prisen. Men også på de omkostninger, som følger med ved at have en bolig i et udfordret område. Her tænker jeg på højere forsikringspræmier, vedligeholdelsesudgifter og så videre, siger han.

Huspriser kan stige for huse med havudsigt, der ligger højt

Ifølge Mira Lie Nielsen er der ingen tvivl om, at steder som langs den nordsjællandske kyst, hvor boliger med havudsigt er gylden på en flercifret skala, stadig vil være eftertragtede. Særligt de villaer, der ligger højt oppe på en skrænt. Faktisk mener hun, at prisen her kan stige endnu mere. 

– Det er især i lavtliggende områder ved bugter og fjorde, vi har set vandet blive presset ind, når det stormer, og hvor vi allerede nu ser, at husene er sværere at sælge og sværere at belåne. Til gengæld kan man forestille sig, at de boliger, der både ligger højt og har havudsigt, bliver endnu dyrere. For der bliver færre og færre steder, hvor det er trygt med havudsigt, siger hun.

Kystsikring og forsyning bliver afgørende for boliger ved vand

Noget, der kan redde priserne fra at dykke i de naturskønne områder ved de danske kyster, åer og søer, er dog planer om kystsikring, kloakering og beredskab for grundvandsstigninger. Det forklarer Tue Patursson.

– Jeg tror, der er mange rundt omkring, der håber på, at der snart bliver lavet nogle løsninger. For hvis man kan skrive i en boligannonce, at der er klimasikret op til fx to meter, vil flere naturligt gerne bo der. Jo bedre sikret en bolig og et område er, jo mere trygt er det at købe, siger han.

Morten Skovholm mener heller ikke, man kan overdrive, hvor vigtigt det er, at der laves langsigtede klimaplaner for at få styr på vandmasserne.

– Det er ekstremt vigtigt, at der hurtigst muligt udarbejdes kystsikringsplaner, da vi kan se, hvor voldsomme forandringer, vejret giver os. Det er store værdier, som hvert år bliver spist bid for bid. Man bør sætte ind hurtigst muligt for ikke at risikere, at større områder udslettes og bliver værdiløse og usælgelige på sigt, siger han.

Det er kommunerne og forsyningsselskaberne, der skal udarbejde planer for håndtering af oversvømmelser, ligesom det er de kystnære kommuner, der har ansvar for kystsikring og eksempelvis etablering af diger. Regeringen har dog netop afsat 1,3 milliarder kroner til kystbeskyttelse fra 2025 til 2029.