Drømmen om fælles sommerhus kræver klare aftaler

Flere hænder og penge

De stigende priser kan være lidt af en sten i skoen, hvis man drømmer om sommerhusidyl med lyse aftener på terrassen, feriestemning og gåture ved vandet. Og her kan en oplagt løsning være at dele ejerskabet med andre. Det kan fx være med familie eller venner, som også er interesserede i at få sommerhus. Eller gennem en af de mere formaliserede deleordninger, hvor man går sammen med andre, som man ikke nødvendigvis kender, i et fælles ejerskab om flere sommerhuse. 

– Ved at deles om sommerhuset kan man få adgang til noget, man ellers ikke ville have råd til. Samtidig kan det være en god måde at udnytte kvadratmeterne på, hvis man fx kun bruger sommerhuset nogle uger i løbet af sommeren, og det ellers står tomt det meste af året, siger Louise Kastberg.

Når man deler, er der også typisk flere hænder til at male, slå græs og vedligeholde – og flere økonomiske kræfter til at klare både faste og løbende udgifter.

–  Ud over at dele eventuelle omkostninger til boliglån er der også en del faste udgifter som fx ejendomsskatter og forbrug forbundet med at have et sommerhus, ligesom der løbende skal bruges penge på vedligehold og forbedringer, siger fageksperten. 

Leg djævelens advokat

Men selvom der er mange fordele ved at være flere om sommerhuset, skal man også tænke sig godt om. For der er meget, man skal blive enige om, og mange steder, hvor man kan snuble i samarbejdet. Det kan både være mindre ting som uenigheder om indretning og rengøring, som gør, at man slider hinandens nerver tynde, men det kan også være større økonomiske beslutninger, der giver anledning til konflikter. 

Derfor er det vigtigt, at man helt fra begyndelsen sætter sig sammen og får lavet nogle klare aftaler, råder Michael Nathan, som er advokat hos CPH LEX Advokater og rådgiver for foreningen Sommerhusejerne – og selv har haft et delesommerhus med sin bror:

– Leg djævelens advokat, få sat ord på jeres forbehold, og gennemtænk de mulige ”worst case scenarier”, der kan være.

Han anbefaler, at man på baggrund af snakken får skrevet sine forbehold ned i en skriftlig aftale, en såkaldt samejekontrakt – eller samejeoverenskomst, som den også kaldes.

– At eje et sommerhus i fællesskab med andre er en kompliceret historie, og hvis man ikke har gjort spillereglerne klar på forhånd, så kan det næsten kun gå skævt. Mange ting kan måske virke som en selvfølge, når man laver aftalen, men når der opstår problemer, er der en risiko for, at folk bliver tilbøjelige til at vælge de standpunkter, som forfordeler dem selv, siger Michael Nathan. 

En samejekontrakt (samejeoverenskomst) er en aftale, du indgår med dem, du vil købe et sommerhus eller en anden bolig med. Aftalen vil typisk blive lavet i samarbejde med en advokat, og det er op til parterne, der indgår aftalen, at beslutte, hvad der skal stå i den. Hvis I skriver noget ind i kontrakten, der handler om selve ejendommen, skal kontrakten tinglyses. Det kan fx være, hvis man beslutter, at de andre ejere har forkøbsret. Det, som handler om jeres indbyrdes relationer og ferieplanlægning, skal ikke tinglyses.

Hvad sker der, hvis I ikke overholder samejekontrakten?

Du kan godt anlægge en civil sag og få en dommer til at afgøre jeres uenighed. Men der er ikke nogen strafferetslige konsekvenser, hvis man misligholder kontrakten, og man kan derfor ikke få en bøde eller komme i fængsel. Du skal også være opmærksom på, at domstolene har lang sagsbehandlingstid – og at der er grænser for, hvad en dommer kan dømme om. Dommeren kan fx kun sige, hvad der er rigtigt og forkert, og ikke, hvad der er hensigtsmæssigt. Grundlæggende består aftalens kraft altså i, at parterne respekterer de aftalte spilleregler. 

Kilder: Michael Nathan, advokat hos CPH LEX Advokater, og Peter Boe Christensen, partner hos Advokatfirmaet Thuesen Bødker & Jæger og medlem af Danske Boligadvokater.

Overvej, hvem du laver alliancer med

I den indledende snak er det også vigtigt at finde ud af, om man reelt vil det samme, og om man er et godt match til at dele sommerhus.

– Man bliver ikke gift, når man ejer et sommerhus sammen, men man indgår i et fællesskab, som man på samme måde ikke sådan lige kan komme ind og ud af. Det handler ikke bare om økonomi, men også praktik, siger Peter Boe Christensen, advokat og partner hos Advokatfirmaet Thuesen Bødker & Jæger og medlem af Danske Boligadvokater.

– Man skal overveje, hvem man kaster sig ud i en alliance med. Man kan lave en kontrakt på meget, men ikke på alt, og der kan være så store forskelle fra starten, at man skal lade være med at kaste sig ud i det.

I samejekontrakten bør man derfor koncentrere sig om de store linjer, mener han. Det kan fx være, hvem ejerne må låne sommerhuset ud til, eller hvordan man i store træk fordeler hovedferien.    

– Hvis kontrakten skal indeholde otte sider om, hvordan man fordeler ferierne, så skal man måske lade være med at købe et sommerhus sammen. Men alene det at tage dialogen og få talt det hele igennem, inden man nødvendigvis har købt, er en virkelig god idé, siger Peter Boe Christensen.

Hvem vil du have fællesøkonomi med?

Lån og låneomlægning er et af de punkter, som er vigtigt at få talt om fra start. For selvom man som venner eller familie sagtens kan tage et realkreditlån sammen, skal man være opmærksom på, at man hæfter solidarisk. 

– Når man tager et lån sammen, så har begge parter hænderne på kogepladen. Det er ikke sådan, at man har hver sin halvdel af det fælles lån. Man har det sammen, og hvis den ene ikke kan betale sin del, så må den anden betale det hele, siger Nicolas Norby, der er chefanalytiker i Realkredit Danmark.

Man skal også blive enige om, hvilke regler man sætter op for lånet. For eksempel skal man være enige om renteprofil, afdragsprofil, og hvilken renterisiko man har lyst til at tage.

– Hvis man tager et fastforrentet lån, skal man overveje, om man har lyst til at spekulere i at konvertere op og ned, når renten ændrer sig. Det kan den ene part jo ikke bare vælge at gøre alene, siger Nicolas Norby.
Ifølge ham kan det give problemer, hvis man ikke får lavet helt klare aftaler.

– Det kan være, at man starter med et afdragsfrit lån og aftaler, at om 10 år begynder vi at betale af på lånet sammen. Men når man så står der 10 år efter, så har den ene part måske ikke råd til at afdrage på lånet alligevel, og det kan give konflikter, hvis den anden gerne vil have banket gælden ned. 

Frihed eller et billigt lån?

En anden mulighed for at finansiere sommerhuset er, at man tager hvert sit lån og aftaler, at man ikke har gæld i sommerhuset. Det er fx muligt, hvis man har friværdi i sin egen bolig.

– Fordelen er, at der er mindre at blive uvenner over, for hver part har selv kontrol med, hvilket lån de tager. Omvendt vil det typisk være en dyrere løsning at tage lånet hver for sig. Det er dobbelt op på låneomkostninger og tinglysningsafgift – og hvis man låner pengene i sin egen bolig, vil det måske være et dyrere lån, da det ligger i den ydre ende af belåningsgraderne, siger Nicolas Norby.

Når man skal låne, står valget altså overordnet mellem et delelån, som giver mindre frihed, men er billigere – eller at man tager hvert sit lån, hvilket giver mere frihed, men er dyrere.

– Personligt ville jeg nok selv vælge en løsning, hvor man fik så lidt fællesøkonomi som muligt. Det er en stor ting at købe sommerhus med andre, og det kan være en fordel at reducere mængden af ting, man kan blive uenige om, siger chefanalytikeren.

Han peger på, at en tredje måde, man kan finansiere et delesommerhus på, kan være, at den ene part køber sommerhuset, og de andre leverer en modydelse, fx at de slår græsset hele sommeren eller lejer sig ind. Det kan være attraktivt, hvis man gerne vil have huset sammen, men man har forskellig økonomisk formåen.

Lav en god exitplan

Når man sidder i den indledende fase og planlægger alt det spændende, der skal ske i sommerhuset, kan det måske virke langt væk, at man en dag gerne vil sælge sin andel. Men det er vigtigt at aftale en vej ud af fællesskabet, da man ellers risikerer at have meget svært ved at komme ud af sommerhuset igen.

– Der skal være en slags exitklausul, så der er klare aftaler om, at man kan komme ud af fællessommerhuset igen på en god måde, siger advokat Peter Boe Christensen.

Han påpeger, at det på samme måde som i andre forhold, hvor man binder sig økonomisk til hinanden, er vigtigt at kunne blive skilt på en måde, der fungerer for begge parter, hvis man konstaterer, at man ikke kan sammen.

– Det juridiske udgangspunkt er, at man kan sælge sin andel til hvem som helst, så begrænsninger eller reguleringer skal skrives ned i en aftale, siger han.

Få forkøbsret ind i kontrakten

Noget af det, som kan blive problematisk, når nogen vil ud af sommerhuset, er netop spørgsmålet om, hvem de sælger deres andel til. En god idé er derfor at skrive en klausul om forkøbsret ind i samejekontrakten, så de andre ejere får førsteret til at købe andelen.

– Det er ikke sikkert, at de andre har lyst til at dele sommerhus med den person, som de andre har fundet – og det skal man heller ikke, hvis man har forkøbsret, siger advokat Michael Nathan.

Han anbefaler, at hvis de andre ikke vil udnytte forkøbsretten og ikke har lyst til at få andre ind, bør der stå i samejekontrakten, at man sætter huset til salg.

– For alternativet bliver, at man har en, som føler sig stavnsbundet og ikke kan komme af med sin ejerandel – for hvem har lyst til at købe en andel i et delesommerhus med nogen, som ikke har lyst til, at du er der? siger Michael Nathan.

Han fortæller om en sag med et familieejet sommerhus på en mellemstor dansk ø. Her havde familien aftalt, at hvis en ville ud, skulle man have en ejendomsmægler ind til at fastsætte værdien af sommerhuset, så man vidste, hvad de andre kunne købe andelen for.

– Først fik de én mæglervurdering, men den synes dem, som skulle købe, var alt for dyr. Så gik de til en anden mægler, men nu synes den sælgende, at prisen var alt for lav, siger han og forklarer, at familien var rundt hos alle mæglere på øen.

Til sidst var der ikke flere, og så måtte de hente en mægler ind udefra, som ikke havde det samme lokalkendskab.

– Det, som de burde have gjort, var jo, at de fra start af skulle have aftalt, at de fik to vurderinger, og så tog de gennemsnittet af dem.

– Sagen er et eksempel på, at nogle gange taber folk den sunde fornuft på gulvet, fordi konflikt­niveauet bliver for højt. Der kan det gøre tingene meget nemmere, hvis man har lavet en plan fra start af, hvor man var på god talefod, siger Michael Nathan.