Køb af sommerhus - det skal du overveje

Hvad skal du overveje, inden du køber sommerhus?

At vælge sommerhus er på mange punkter sværere end at vælge en helårsbolig. Når man vælger helårsbolig, skal man træffe et grundlæggende valg mellem lejlighed og parcelhus, men derudover vil der være en række variable, som i høj grad giver sig selv. Nærhed til arbejde, skole, familie og venner, minimumskrav til størrelse, faciliteter og antal rum - og ikke mindst, hvor dyrt man kan sætte sig.

Sommerhuset derimod er for langt de fleste en ekstra bolig. En luksus, hvor man bedre kan tillade sig at træffe nogle livsstilsbetingede valg og føre drømme ud i livet.

Økonomien er som ved helårsboligen meget vigtig for,  hvad man kan sætte næsen op efter, og sommerhusets beliggenhed, størrelse, type, alder og tilstand har betydning for prisen. Skal der satses på et mindre sommerhus til to, i første række ved vandet og evt. i et mondænt område? Eller er prioriteringen et større hus og en stor grund med plads til masser af familie og venner, men med en mere beskeden beliggenhed?

Lav en tjekliste

Først skal du gøre op med dig selv og familien, om I mener det alvorligt med et sommerhus. Man kan rejse en del for de penge, det koster at købe og holde sommerhus, og der er også rige muligheder for at leje sommerhuse eller låne et af venner eller familie, hvis det kun er noget, man vil benytte lejlighedsvis.

Har man først købt et sommerhus, vil man typisk føle sig forpligtet til at bruge det for at få noget ud af sin investering, og det vil løbende kræve vedligeholdelse og være en kilde til udgifter. Udgifter til driften kan hurtigt løbe op. Forsikringer, skat, vand, el, vedligeholdelse m.v. kan være store poster.

Har du besluttet at anskaffe et sommerhus, vil det være en god idé at lave en prioriteret tjekliste med budget og ønsker til huset og dets placering. Med den i hånden er næste skridt at undersøge markedet via annoncer i aviser og på nettet. Har du udset dig et bestemt område, kan det være en idé at leje et sommerhus her, for at få en fornemmelse af, om det er sagen at have hus her.

Hvor skal sommerhuset ligge?

Der ligger sommerhusområder i hele landet, hver med deres særpræg. I de mest eftertragtede områder som fx Skagen og Sjællands nordkyst kan priserne være flere gange højere end på mindre eftertragtede steder. 

Beliggenheden er den enkeltfaktor, som betyder mest for sommerhusets pris. Selvom ca. 94 procent af sommerhusområderne er placeret tæt på kysten, vil en placering i første række ud til vandet eller med god vandudsigt desuden lægge en del til prisen. Generelt er der størst efterspørgsel på de sommerhuse, som ligger i en kørselsafstand på 1-2 timer fra landets største byer København, Århus, Odense og Aalborg – og det afspejles også i priserne.

Afstanden mellem sommerhus og helårsbolig kan have stor betydning. Er der tale om et fritidshus, som primært skal benyttes i ferier og af og til i forlængede weekender, evt. kombineret med at huset udlejes, kan man leve med en lang rejsetid. Regner du med at skulle bruge sommerhuset de fleste weekender i sommerhalvåret, vil det ikke være realistisk med flere timers rejse frem og tilbage hver gang.

I det samlede økonomiske billede skal du desuden medregne udgifter til brændstof, hvis du kører i egen bil, eller til tog- og busbilletter, hvis du bruger offentlige transportmidler. Ligger sommerhuset på en ø eller i en anden landsdel, kan der desuden være tale om færgebilletter og broafgift. Transportudgifterne kan forrykke regnestykket for et fjernt beliggende sommerhus, der ellers er købt til en favorabel pris, hvis huset benyttes jævnligt.

Eksempelvis skal et par, som bor i København og har sommerhus på Drejø syd for Fyn, i meget runde tal regne med en udgift på op mod 1.000-2.000 kr. tur-retur til brændstof, broafgift og færge, hver gang huset besøges, hvis de kører i egen bil.

Tjek området

Ud over overvejelserne omkring selve huset og grunden og den geografiske beliggenhed er det også en god idé at tjekke nærområdet ved at køre og gå rundt i området. Tag også gerne en snak med de evt. kommende naboer.

Følgende forhold kan have betydning:

• Hvordan er indkøbsmulighederne?
• Er der mulighed for at gå naturskønne ture?
• Hvordan er bademulighederne?
• Ligger sommerhuset tæt på jernbane, stærkt befærdet vej, industri eller andre støjkilder?
• Er det nemt at komme til med offentlig transport
• Er der landbrug med f.eks. gylletanke i nærheden, der kan give lugtgener?
• Hvis huset ligger i første række tæt på kysten, bør du undersøge, om der er foretaget kystsikring, eller om der er planer om det. Ellers kan det blive dyrt for de berørte grundejere.
• Er der planer om nye bebyggelser tæt ved, der kan ødelægge udsigten over mark eller skov?
• Hvis du er glad for at sejle, vil muligheden for at få en bådplads tæt på måske også være vigtig.
• Er der en grundejerforening og er der krav om medlemskab?
• Er der offentlig kloak eller er det septiktank?

Hvilke krav skal du stille til selve sommerhuset?

De krav, du stiller til sommerhusets alder, størrelse, indretning og vedligeholdelsesstand, hænger ikke alene sammen med budgettet, men også med den tiltænkte brug og de drømme, du har.

Størrelse og indretning

Sommerhusets størrelse og indretning er også vigtig. Hvis sommerhuset skal kunne rumme et par uden børn og måske et par overnattende gæster en gang imellem, kan selv et meget lille sommerhus gøre fyldest. Men hvis der skal være plads til børn, venner og familie til ophold og overnatning, er der brug for et passende antal sovepladser, ordentlige køkken- og badefaciliteter og tilstrækkelig med opholdsplads, så man kan holde ud at være inden døre, hvis vejret er dårligt.

Har du planer om også at udleje sommerhuset, eller ønsker du at ændre det til helårsstatus, så det kan tjene som bolig efter pensionering, skal det også tages med i betragtning.

Du bør også undersøge. Om det er muligt at bygge til, om der er lokalplan for området, om der er særlige servitutter på grunden. Forhold som kan have betydning for evt. udbygninger. 

Vedligeholdelsestilstand

En anden grundlæggende beslutning er, hvilken tilstand sommerhuset som minimum skal være i. Hvis forventningen er et hus, der stort set er indflytningsklart, skal du lede efter et nyere sommerhus, et sommerhus, der for nylig er blevet totalrenoveret, eller et hus, som løbende er blevet vedligeholdt på et højt niveau.

Er du en erfaren gør det selv'er, kan et lidt nedslidt hus være en måde at spare penge på ved købet, men du skal til gengæld investere tid og penge på at sætte huset i stand fra en ende af i løbet af de kommende år. Alternativt kan du sætte håndværkere i gang med renoveringsopgaven og få det overstået i en fart, hvis økonomien er til det, og tålmodig og tid ikke rækker. Sommerhuse er normalt lette trækonstruktioner, der som udgangspunkt vil kræve mere vedligeholdelse end et typisk helårshus med murede konstruktioner. Ældre sommerhuse kan nemt være i så dårlig forfatning, at det ikke økonomisk kan betale sig at sætte dem i stand. Men selv et meget gammelt og nedslidt sommerhus vil kunne betale sig, at renovere, hvis man tænker over bæredygtigheden. Du bør tage en byggesagkyndig med på råd og få en vurdering af, i hvilken stand huset er i og eventuelt hvor mange penge der skal bruges for at renovere huset. 

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

Det er sælger, der kan få udarbejdet en tilstandsrapport på sommerhuset. Det er ligeledes sælger der kan komme med et tilbud på ejerskifteforsikring, hvor køber og sælger deler prisen på forsikringen. 
For at der kan tegnes ejerskifteforsikring, skal der udarbejdes en tilstandsrapport. 
Tilbyder sælger ejerskifteforsikring, bør man tegne den. Hvis man ikke gør, er det ikke muligt at få hjælp til eventuelle skader, da sælger ved at tilbyde ejerskifteforsikringen har frasolgt sit ansvar for skjulte skader. 
Man skal være opmærksom på, at en tilstandsvurdering ikke nødvendigvis beskriver huset egentlige tilstand. Blot huset tilstand i forhold til andre huse i samme til og med samme alder.  

Hvilken slags grund skal sommerhuset ligge på?

Grunden er en vigtig del af sommerhuset. Jo større den er, desto mere plads er der at boltre sig på. De fleste tager i sommerhus for at kunne være ude og i fred, så det er en fordel, hvis der er langt ind til naboen. Omvendt er en større grund dyrere, og der er mere at passe.

Du skal derfor også tage stilling til, om du kigger efter et hus med en naturgrund, som stort set passer sig selv, eller om det er sagen med en prydhave, hvor der også kan dyrkes grøntsager. En sådan grund, som typisk også har græsplæne, kan kræve lige så meget pasning som en villahave samt hyppige besøg i vækstsæsonen.

Naturgrunden udelukker ikke frugttræer og buske og et areal med plæne, men er væsentligt mindre pasningskrævende. Her er mest tale om beskæring og rydning med le eller buskrydder, så grunden ikke gror for meget til.

Det kan være, at der i grundejerforeningen er regler for hvordan grunden skal se ud, der kan være krav til hvor ofte græsse skal slås og i hvilken højde eventuelle hække, træer og buske skal være.

Økonomi og finansiering af sommerhus

Køb af sommerhus kan finansieres med en blanding af realkreditlån, banklån og udbetaling. Kun 75 procent af sommerhuset kan finansieres med et 30 årigt realkreditlån i modsætning til helårshuset, hvor 80 procent af købsprisen kan finansieres med et realkreditlån.

Ud over udbetalingen og afdragene på sommerhuset er der flere forhold, du skal tage i betragtning, når du skal vurdere, om familiens økonomi kan rumme et sommerhus.

Er sommerhuset i meget dårlig stand, kan det være nødvendigt at foretage reparationer straks efter købet. Reparationerne kan i nogle tilfælde med fordel kombineres med en ombygning, men under alle omstændigheder er det vigtigt, at du får lavet et overslag på de nødvendige udgifter, så de kan indgå i det overordnede økonomiske billede.

Der vil også være løbende udgifter til sommerhuset, herunder ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Driften af sommerhuset inkluderer udgifter til vand, el, opvarmning, evt. tømning af septiktank samt almindelig vedligeholdelse. Udgifter til transport mellem sommerhus og helårsbolig skal også regnes med.

Regner du med at leje sommerhuset ud noget af tiden, kan dette dog bidrage positivt til regnskabet. Det kræver, at du har en plan for, hvordan udlejningen skal foregå, og en realistisk forestilling om, hvor meget det vil være muligt at tjene på udlejningen.