Villalejligheder findes især i København, hvor høje huspriser og store villaer har gjort det oplagt at opdele villaer i to selvstændige boliger, men villalejligheder findes også andre steder rundtomkring i Danmark. Fælles for villalejlighederne er, at adgangsbilletten for at komme i hus og have ikke er så dyr, som hvis du skulle ud og købe helt på egen hånd.
Drifts- og konceptchef Helen Falkenberg fra &Living har som ejendomsmægler været med til at sælge mange villalejligheder.
– Den klare fordel er, at du som udgangspunkt kommer til at bo billigere. Det er nok især i Københavnsområdet, hvor det kan være svært at komme ind på boligmarkedet ellers. Men der findes jo villalejligheder over hele Danmark, og her er fordelene de samme: Du har mulighed for at få hus og have, og du er to parter om at dele udgifterne til for eksempel forsikring, vedligehold, skatter og så videre, siger hun.
Villalejligheder belaster klimaet mindre
Henrik Bisp, fagekspert i Videncentret Bolius, siger, at der også med tanke på bæredygtighed er en positiv effekt ved villalejlighederne.
– Generelt belaster vi klimaet, jo mere vi bygger, og jo mere plads vi bor på. Ved at omdanne en villa til to boliger undgår man at skulle rive et hus ned for at bygge to nye huse på grunden, og man kan også sige, at fordi man deles to familier om ét hus, undgår man at skulle bygge et nyt. Der er nok ikke nogen, der vælger villalejlighed for klimaets skyld, men det er positivt at dele større boliger op, så flere kan bo på mindre plads, siger han.
Hvad er en villalejlighed?
- En villalejlighed er en del af en villa, der opdeles i to boligenheder. Villalejligheder registreres normalvis som ideelle anparter.
- Ideelle anparter er selvstændige, faste ejendomme, der kan købes, sælges og belånes.
- Anparten er knyttet op på en eksklusiv brugsret og ikke på et egentligt ejerskab af en bestemt bolig.
- I modsætning til fx en ejerlejlighed er der heller ingen ejerforening eller vedtægter. I stedet er der en samejeoverenskomst, der er tinglyst på ejendommen, og som regulerer de to samejeres sameje.
- Ideelle anparter er underlagt andelsboligloven.
Villa kan deles vandret eller lodret som villalejlighed
Helt overordnet er en villalejlighed en del af en villa, typisk halvdelen af et hus, der tidligere var beregnet til én familie. Det kan også være en villa, der er opført særskilt til at være opdelt i to.
– Villaen bliver så enten lodret eller vandret opdelt i to boligenheder, som bliver oprettet som det, der kaldes ideelle anparter. Villalejligheder kan også være opdelt som ejerlejligheder, men meget ofte er det som ideelle anparter. Typisk deler man så kælderen og haven i et særskilt aftalt sameje, siger Helen Falkenberg fra &Living og fortsætter:
– Jeg oplever tit, at der er en større berøringsangst over for villalejligheder, som er opdelt som ideelle anparter, end over for fx klassiske ejerlejligheder. men der findes nu mange eksempler på, at det går rigtig godt, selvom du skal samarbejde med en anden part om fx vedligehold af ejendommen. Det vigtige er naturligvis at forventningsafstemme med den anden ejer, siger hun.
Forskel på at eje lejlighed og villalejlighed
Boligadvokat Rasmus Lindsten fra Advodan Lolland-Falster og bestyrelsesmedlem i Danske Boligadvokater supplerer:
Der er nok ikke nogen, der vælger villalejlighed for klimaets skyld, men det er positivt at dele større boliger op, så flere kan bo på mindre plads.
– Du har så ejerskab til en ideel anpart af villaen og grunden og derudover eksklusiv brugsret til den del af villaen, som udgør din egen lejlighed. Det er forskelligt fra en ejerlejlighed, hvor du ejer selve din lejlighed, og så er det en forening som helhed, der typisk består af flere lejligheder end to, som ejer bygningen, siger Rasmus Lindsten.
Samejeoverenskomst ved ideel anpart
Ved en ideel anpart eller villalejlighed bliver der oprettet en såkaldt samejeoverenskomst – et tinglyst dokument, som beskriver, hvordan forholdene mellem ejerne er reguleret, for eksempel i forhold til vedligehold af ejendommen.
– Endelig er en villalejlighed ikke det samme som et bofællesskab i en villa, da der jo netop er tale om to forskellige boligenheder, og man i en villalejlighed for eksempel kun hæfter for sit eget boliglån, siger han og tilføjer, at det er muligt at købe en villalejlighed med et realkreditlån.
Selvom de to familier i villaen har hver sin boligenhed, er der stadig en række områder, man er fælles om og skal samarbejde omkring.
– I udgangspunktet er man fælles om alle faste udgifter som varme, forsikring, ejendomsskat, affaldshåndtering og så videre. Ofte vil der være separate målere på vand og el, så her er man ikke fælles om udgifterne. Hvis villaen er delt lodret op, vil haven ofte også være delt op, men hvis det er en stor fælles have, så skal man hjælpes ad med at holde den. Derudover er man fælles om vedligeholdelse af ejendommens ’skal’ – det vil sige tag, mursten og den slags, fortæller boligadvokat Rasmus Lindsten.
Mange større villaer på Frederiksberg og i København bliver delt op i ideelle anparter, for husene er både voldsomt dyre og har plads til at huse mere end én familie. Foto: Lisbeth Holten
Hvad gør man, hvis man vil omdanne sin villa til villalejligheder?
Hvis du overvejer at bo i en villalejlighed, kan du i princippet stå i to situationer:
- Enten står du med en villa, som du ønsker at omdanne til to enheder.
- Eller du ønsker at købe en villalejlighed, der allerede eksisterer som ideel anpart.
– Hvis du ejer en villa og vil opdele den i villalejligheder, skal du først og fremmest søge om byggetilladelse til projektet hos kommunen. I udgangspunktet kan alle boliger omdannes til villalejligheder, men projektet skal opfylde det gældende bygningsreglement – det handler fx om brandsikring, adgangsforhold, højdekrav til den enkelte bolig osv.
– Du skal også tjekke lokalplaner og status for den pågældende villa. Er der noget, som kunne begrænse at omdanne den til to villalejligheder, fx en fredning af ejendommen? forklarer boligadvokat Rasmus Lindsten.
Forskellige regler for ideelle anparter
Det er forskelligt fra kommune til kommune, hvilke konkrete regler der er i forbindelse med at omdanne en villa til to ideelle anparter, og hvad der kan lade sig gøre i én kommune, er måske ikke muligt i en anden.
– Næste skridt efter en byggetilladelse er at få opdateret BBR til, at der nu er tale om en tofamilievilla. Hvis man ikke får gjort det, opdeler villaen i to og sælger den ene del, så er der faktisk tale om ulovlig beboelse.
– Endelig skal der udarbejdes en samejeoverenskomst, der regulerer forholdet mellem de to ejere og tager højde for tvivlsspørgsmål, der senere kunne give anledning til tvister – for eksempel hvad hvis der sker en skade på ejendommen, eller hvordan ønsker vi at vedligeholde boligen? Det er noget af en mundfuld at stå med selv, så jeg vil altid anbefale at få en rådgiver med på projektet.
Få lavet tilstandsrapport
Ejendomsmægler Helen Falkenberg supplerer:
– Som sælger skal du også være opmærksom på at give en køber alle de oplysninger, du har om ejendommen – for eksempel hvis du er blevet opmærksom på noget under en renovering. Hvis du ikke overholder denne oplysningspligt over for køber, kan du i værste fald risikere at skulle betale erstatning. Det er derfor en god idé at få udarbejdet tilstandsrapport på ejendommen – både på hele ejendommen og på den enkelte ideelle anpart, siger Helen Falkenberg.
Lav en plan for, hvordan man deles om vedligeholdelse
Én ting er de praktiske og lovformelige ting, der skal være på plads, inden du forvandler din villa til et tofamiliehus – noget helt andet er de menneskelige ting, du skal overveje.
– Tænk over, at du nu afgiver en del af din ejendom til andre. Nu er du ikke længere enebestemmer, og du skal kunne indgå i et samarbejde med den anden part – ikke kun hvis I mødes i haven, men også i forhold til, hvordan I gør tingene i hverdagen, hvordan I vil vedligeholde ejendom og have osv. Det er derfor en god idé, at man gør sig tanker om en fælles vedligeholdelsesplan, som man kan præsentere en potentiel køber for, siger Helen Falkenberg.
Forbered dig grundigt, hvis du vil købe villalejlighed
Hvis du omvendt står i en situation, hvor du overvejer at købe en eksisterende villalejlighed, har ejendomsmægler Helen Falkenberg følgende gode råd:
– Du bør tage stilling til den lejlighed, du skal bo i, men også til hovedejendommen, som du jo er medejer af. Villalejligheder er omfattet af huseftersynsordningen, så der vil næsten altid ligge for eksempel en tilstandsrapport. Den fortæller dig dog ikke noget om den anden ideelle anparts stand, og den del af ejendommen, for eksempel din nabos badeværelse, kan potentielt have indflydelse på din lejlighed, siger hun og fortsætter:
– Det er derfor en god idé at vide noget om den part, du skal eje sammen med, også om standen på deres del af ejendommen. Jeg vil også anbefale at læse samejeoverenskomsten godt igennem: Hvordan skal I sikre enighed i forskellige situationer, er der en vedligeholdelsesplan for ejendommen og så videre. Og så bør du altid få en god snak med de mennesker, du skal dele villaen med.
Undersøg om det juridiske er i orden
Boligadvokat Rasmus Lindsten supplerer:
– Og så skal du som køber være opmærksom på, om alt det juridiske omkring opdeling af villaen til to ideelle anparter er på plads. Her kan du faktisk brænde nallerne.
– Der ligger en dugfrisk afgørelse fra Klagenævnet for Ejendomsformidling fra januar, hvor det ikke var sikret, at ejendommen var opdelt i to. Dermed kunne banken ikke sikre belåning, fordi der ikke var en ideel anpart, som den kunne tage pant i. Og så kunne familien ikke finansiere købet af villalejligheden eller træde omkostningsfrit tilbage fra handlen, da bankforbehold og advokatforbehold var udløbet, siger han.
Hvad skal du være opmærksom på, når du skal købe villalejlighed?
At bo i villalejlighed har sine fordele, men der er også en række områder, som du skal være opmærksom på.
– Der er dels det økonomiske aspekt. Du deler jo udgifter som boligskat, forsikring og andre faste udgifter med den anden anpartshaver, og hvad nu hvis vedkommende ikke kan betale sin del? Her anbefaler jeg altid, at man får tinglyst noget sikkerhed i ejendommen – fx får tinglyst noget pant i de respektive ideelle anparter, så det fælles sameje har noget økonomisk sikkerhed, og man i værste fald kan få nogle penge ud der, siger boligadvokat Rasmus Lindsten.
Der er også forhold omkring den fælles ejendom, som kan udgøre en risiko. Man er fælles om at vedligeholde ejendommens ydre skal, men man har ingen egentlig indflydelse på hinandens boligenheder.
– Lad os for eksempel sige, at I bor i en villa med vandret skel, og du bor på førstesalen. Her kan der måske opstå en skade i stueetagens badeværelse, så der siver vand ned i etageadskillelsen og potentielt gør skade på det fælles fundament eller den fælles kælder. Her er det igen vigtigt at have en god samejeoverenskomst, der tager højde for, hvad I skal gøre i situationer som disse, råder Helen Falkenberg.
