Klare aftaler er afgørende for at få en god oplevelse, når man er flere om at eje et sommerhus. Det er også vigtigt at få aftalerne på plads helt fra begyndelsen, så I ved, hvad I kan forvente af hinanden, og har noget at vende tilbage til, hvis der opstår uenigheder.
Sådan lyder rådet fra to advokater, der anbefaler at få nedskrevet aftalerne i en samejekontrakt (også kaldet en samejeoverenskomst).
Illustation: Anne Pedersen
1. Hvad er budgettet til den løbende drift?
Når man har sommerhus, er der mange løbende udgifter, bl.a. forsikring, ejendomsskatter, el og vand. Nogle udgifter kan man forudse, og andre kan føles, som om de dukker op ud af det blå, fx et køleskab, der går i stykker. Der kan også være udgifter, som man er uenige om, fx om man skal have en vinduespudser ud, eller om det er noget, man selv ordner.
– Det er en god idé at tale om, hvad bidraget til den løbende drift skal være, og om det skal indbetales til en fælles konto en gang om måneden eller en gang om året. Overvej også, om det skal være et optimistisk budget, hvor man lægger lidt ekstra til side hver måned til de uforudsete udgifter, eller et pessimistisk budget, hvor man lige præcis rammer det, som man har beregnet sig frem til, siger advokat Michael Nathan.
2. Hvordan fordeler I ferier og weekender?
Nogle har måske et ønske om tre ugers sammenhængende ferie i sommerhuset, andre vil gerne have huset i så mange weekender som muligt. Uanset hvilke præferencer man har for fordelingen, er det en god idé at få talt om planlægningen af ferierne. Overvej fx, om I skal trække lod, have en form for pointsystem eller lave en roterende kalender, hvor I skiftes til at have bestemte uger og weekender.
– Det er blandt andet vigtigt at have styr på, hvordan man fordeler hovedferien, som er det tidspunkt, hvor mange typisk gerne vil holde deres ferie, siger advokat Peter Boe Christensen.
3. Hvem må bruge huset?
Det er en selvfølge, at jer, der ejer sommerhuset, må bruge det, men må I låne det ud til venner, kolleger og familie? Og hvad hvis en af parternes teenagere gerne vil invitere vennerne på besøg? Når I taler om de overordnede retningslinjer for, hvem der må bruge huset, kan I også overveje, om I vil leje sommerhuset ud gennem et udlejningsfirma noget af tiden.
– Hvis man udlejer, kan det finansiere mange af omkostningerne ved at have sommerhuset. Det betyder dog blandt andet, at alle skal være o.k. med, at der ligger fremmede i ens senge, og at man ikke kan være sikker på, hvem maden i køleskabet tilhører, siger advokat Peter Boe Christensen.
4. Hvad er retningslinjerne for jeres fælles lån?
Hvis I optager fælles lån, skal I aftale, hvilket lån det skal være, og hvordan I vil betale af på det.
– Når man tager et fælles realkreditlån, skal man være opmærksom på, at det er med solidarisk hæftelse, hvor I hæfter en for alle, alle for en, siger advokat Peter Boe Christensen.
5. Bestemmer flertallet, eller skal alle være enige?
Store og små beslutninger er en del af at have et sommerhus sammen. Men hvad gør I, hvis I har forelsket jer i forskellige typer græsslåmaskiner eller er uenige om, hvorvidt der skal være dræn på grunden? Inden uenighederne opstår, kan det være fornuftigt at aftale, om store beslutninger kræver enstemmighed eller flertal, samt hvor stort et eventuelt flertal skal være.
– Det kan også være en god idé at skrive ind i overenskomsten, at hvis man ikke kan blive enige, så involverer man en mediator. Det kan ofte gøre de svære snakke nemmere, hvis der er en uvildig tredjeperson – også selvom man ikke er i storkonflikt, siger advokat Michael Nathan.
6. Hvad gør I med rengøring og andre praktiske pligter?
Der kan nemt opstå småkonflikter, hvis I ikke er nogenlunde enige om de fælles retningslinjer for brug af huset. Derfor kan det være en god idé at aftale en form for husorden.
– Få talt om, hvad I gør med rengøring, oprydning, aflæsning af forbrugsmåler efter besøg og praktiske pligter som pasning af haven, siger advokat Michael Nathan.
7. Hvordan finansierer I større udgifter til vedligehold?
Huller i taget, råd i træværket eller lignende kan betyde, at I pludselig står med en stor udgift, som I ikke havde forudset, og her kan det være rart på forhånd at vide, hvordan I håndterer finansieringen. Skal I fx optage fælles lån i huset, eller indbetaler I allesammen hvert sit bidrag?
– Hvis der opstår tvivl, om noget er en nødvendig reparation eller udskiftning, kan man skrive ind i samejekontrakten, at man i fællesskab refererer til en bygningssagkyndig, som vurderer, om det er en nødvendig vedligeholdelse, siger advokat Michael Nathan.
8. Hvad gør I i tilfælde af skilsmisse?
Selvom det kan være lidt dystert at tale om, hvad der sker, hvis et af venneparrene i sommerhus-alliancen bliver skilt, eller nogen dør, kan det være rart at få snakket om det, så man er forberedt, hvis der sker noget uventet.
– Hvis nogen bliver skilt, må det være op til det pågældende par indbyrdes at afgøre, hvem der skal afgive sin del. Hvis nogen dør, så falder ejerandelen automatisk i arv, men man kan i samejekontrakten godt bestemme, at de øvrige ejere har forkøbsret, siger advokat Michael Nathan, og advokat Peter Boe Christensen supplerer:
– Jeg har fx lavet en kontrakt for nogen, som aftalte, at i lige linje kunne sommerhuset godt gå videre til familien. Det vil sige, at hvis en dør, så kan børn eller ægtefælle overtage, men ikke samlever eller svigerfamilie eller andre.
9. Hvordan får I nye ejere ind i fællesskabet?
Overvej, hvad I gør, hvis der skal nye personer ind i sommerhusets ejerkreds. Det kan fx blive aktuelt, hvis en af ejerne gerne vil sælge sin del. Det kan også være, at den ene part får lyst til at invitere sine børn ind i sin sommerhusandel, eller man har en fælles ven, som gerne vil være en del af fællesskabet.
– Uanset hvad er det vigtigt, at de nye ejere accepterer den samejeoverensomst og de aftaler, der er i sommerhuset, siger advokat Michael Nathan.
10. Hvordan er jeres exitplan?
Det er vigtigt at aftale, hvad I gør, hvis en af jer vil ud af sommerhuset igen. Vil I fx bruge den offentlige vurdering eller have en eller flere mæglervurderinger ind, når I skal fastsætte prisen på den ejerandel, der er til salg? Og hvad gør I, hvis I er uenige i mæglerens vurdering? Det er også fornuftigt at aftale, hvem der må købe sommerhuset.
– Generelt bør man sørge for at få en bestemmelse ind om forkøbsret, så man ikke kan sælge til en ukendt, uden at de andre har haft mulighed for at købe sommerhuset først. Man kan også vælge at aftale, at hvis en vil ud, så bliver huset sat til salg, siger advokat Peter Boe Christensen.
Hvad er en samejekontrakt?
En samejekontrakt (samejeoverenskomst) er en aftale, du indgår med dem, du vil købe et sommerhus eller en anden bolig med. Aftalen vil typisk blive lavet i samarbejde med en advokat, og det er op til parterne, der indgår aftalen, at beslutte, hvad der skal stå i den. Hvis I skriver noget ind i kontrakten, der handler om selve ejendommen, skal kontrakten tinglyses. Det kan fx være, hvis man beslutter, at de andre ejere har forkøbsret. Det, som handler om jeres indbyrdes relationer og ferieplanlægning, skal ikke tinglyses.
Hvad sker der, hvis I ikke overholder samejekontrakten?
Du kan godt anlægge en civil sag og få en dommer til at afgøre jeres uenighed. Men der er ikke nogen strafferetslige konsekvenser, hvis man misligholder kontrakten, og man kan derfor ikke få en bøde eller komme i fængsel. Du skal også være opmærksom på, at domstolene har lang sagsbehandlingstid – og at der er grænser for, hvad en dommer kan dømme om. Dommeren kan fx kun sige, hvad der er rigtigt og forkert, og ikke, hvad der er hensigtsmæssigt. Grundlæggende består aftalens kraft altså i, at parterne respekterer de aftalte spilleregler.
Kilder: Michael Nathan, advokat hos CPH LEX Advokater, og Peter Boe Christensen, partner hos Advokatfirmaet Thuesen Bødker & Jæger og medlem af Danske Boligadvokater.
