Boligjagten starter i banken: Sådan forbereder du bankmødet

Banken stiller spørgsmål indenfor økonomi og ønsker til fremtiden

Når du skal finansiere din første bolig, skal du sandsynligvis låne en del af pengene i banken, og til mødet med banken vil de stille dig en masse spørgsmål inden for 2 områder: Økonomi og dine ønsker til fremtiden. 

De økonomiske spørgsmål kan måske virke svære – måske har du aldrig før lagt et budget eller sat dig ind i låntyper. Disse ting kan din bank dog hjælpe dig med et godt stykke af vejen.

Betragt banken som en sparringspartner, der giver dig input om din økonomi, og hvad du kan få råd til. Men, hvad banken ikke ved noget om, er, hvorvidt du ønsker dig et barn om et år, om der skal være luft i økonomien til en skiferie hver vinter, eller om det, der skaber lykke i din hverdag, er dine kæledyr.

Det hele koster penge, og derfor er de mere ’bløde’ spørgsmål om dine ønsker til fremtiden særligt vigtige at forberede sig på. 

–  Man kan godt blive overoptimistisk og tænke, at man sagtens kan leve på havregryn i årevis, hvis det kan give mere luft i økonomien, men man gør sig selv en tjeneste ved at være realistisk. I sidste ende er det en selv, der skal leve med ulemperne, hvis man har lavet det forkerte budget, så man har en kæmpe egeninteresse i at lave realistisk budget. Det er så afgørende, at man kan leve det liv, man vil, og at alt ikke går op i en lækker ejerbolig”, siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom hos Nordea.

Boligjagten starter i banken

Mange førstegangskøbere starter deres rejse mod en ny bolig med et møde i banken. Du kan ikke lave en bestemt salgstale, der forbedrer dine muligheder for et boliglån, men Jo bedre du er forberedt til mødet med banken, jo bedre og lettere vil din proces mod et lån være. 

Du er fri til at sætte møder op i forskellige banker, og hvis en konkret bank ikke lever op til dine forventninger, så er en shoppetur hos andre banker en god idé. Vær dog opmærksom på, at når du vælger bank, har du reelt også valgt realkreditselskab, da de tre største banker i Danmark hver ejer deres eget realkreditselskab, og derfor kun henviser til disse. En række mindre og mellemstore banker samarbejder typisk med Totalkredit, som hører under Nykredit-koncernen.

Sådan opbygges dit boliglån

Et boliglån er typisk en kombination af: 

• Realkreditlån, som kan bruges til at betale op til 80 % af din bolig, og som typisk er den billigste måde, hvorpå du kan låne penge til din bolig.
• Banklån, som kan finansiere 15 % af din boligs værdi.
• Egenfinansiering, altså penge du fx har sparet op. Du skal kunne betale minimum 5 % af boligens værdi selv. 

Det skal du have klar til banken

Spørgsmål om dig

• Hvad er din stillingsbeskrivelse, og hvad laver du?
• Hvor mange timer arbejder du?
• Er du fastansat?
• Har du husdyr og hvilke?
• Har du hobbyer og hvilke?
• Hvad ønsker du for din fremtidige fritid – vil du fx gerne rejse, have en hund eller gå ned i arbejdstid?
• Planlægger du familieforøgelse?

Spørgsmål om dine ønsker for boligtype

Hvis du allerede har kig på en konkret bolig, så er det en god idé at tage salgsopstillingen på denne med til banken. Derudover er det en god idé at overveje følgende:

• Hvor vil du gerne bo?
• Vil du have hus eller lejlighed?
• Skal der være børneværelser?
• Vil du have en have?
• Hvor tæt skal boligen være på skole og institutioner?
• Hvor tæt skal boligen være på dit arbejde?

Spørgsmål om, hvilken låntype, du ønsker

Når du skal vælge, hvilket realkreditlån/kreditforeningslån du ønsker, skal du overveje:

Fast rente: Vil du gerne kende renten i hele realkreditlånets tid?

• Fordele: Du kender renten, og dermed kender du også din udgift til ydelse på lånet i hele lånets løbetid. Derudover får du den bedste såkaldte ’friværdibeskyttelse’, hvis du skal sælge din bolig på et tidspunkt, hvor renten er steget, da kursen (prisen på en realkreditobligation) til indfrielse af lånet typisk vil være faldet, når du har et fastforrentet lån. Det betyder, at hvis du fx har fået lånet udbetalt til kurs 95 (du fik 95 kroner udbetalt for hver 100 kr. du lånte), og kursen falder til 80, så kan du indfri lånet til 80 kr. for hver 100 kr., du skylder i obligationer.
• Ulemper: Du betaler altid den rente, som er markedsrenten, når du optager lånet. Skulle renten falde, får du kun glæde af rentefaldet, hvis det er tilstrækkeligt stort til, at det kan betale sig at lægge lånet om til et lavere forrentet lån - en såkaldt nedkonvertering.

Variabel rente: Er du okay med, at renten ændrer sig i løbet at lånets tid?

• Fordele: Hvis du vælger denne type lån, er den variable rente typisk lavere end på det fastforrentede lån, og så længe renten er det, så sparer du penge i forhold til det fastforrentede lån.
• Ulemper: Renten kan stige, og dermed kender du ikke med sikkerhed din ydelse fremover. Lån med variabel rente er primært for dem, der har luft nok i deres økonomi til at kunne modstå en stigende ydelse i tilfælde af en rentestigning. 

Afdragsfrihed: Vil have mulighed for afdragsfrihed?

• Fordele: Du betaler ingen afdrag, kun rente og bidrag på dit lån, så du har mere luft i økonomien, mens du har afdragsfrihed.
• Ulemper: Lånet skal betales tilbage på et tidspunkt, du skal betale renter og bidrag til lånet i længere tid, og dermed bliver dit lån alt i alt dyrere, når du ikke afdrager. Du sparer heller ikke op i din friværdi, som du gør, når du afdrager. Kombinationen af afdragsfrihed og variabel rente er den mest risikofyldte låntype. Hvis renten fx stiger fra en procent til to procent, bliver din ydelse fordoblet på et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed. Hvis du ikke afdrager, er du desuden meget følsom over for ændringer i boligpriserne, hvis du skal sælge. I værste fald betyder det, at du ikke kan sælge din bolig uden at stå tilbage med en gæld.

Løbetid: Hvor lang løbetid skal dit realkreditlån have? 

Du kan selv vælge lånets løbetid, alt efter din aftale med banken, med en maximal løbetid på 30 år. En længere afdragsperiode giver dig lidt flere renteomkostninger, hvor en kort afdragsperiode kan give en for stram hverdagsøkonomi. Du kan få op til 10 års afdragsfrihed på de 30-årige lån.

Dit valg af lån behøver ikke være for evigt. Uanset hvad du vælger, har du mulighed for at ændre låntype, hvis din økonomiske situation fx ændrer sig, eller hvis der er nogle økonomiske fordele for dig ved at ændre låntypen.

Budget (Og sådan lægger du et)

Dit budget er vigtigt for dit kommende boligkøb, da det især er ud fra dette, banken vurderer, hvad du kan låne. 

Budgettet skal laves med udgangspunkt i din nuværende økonomi. Du skal altså ikke lægge et budget med udgangspunkt i den nye bolig. Derudover skal dit budget kun indeholde faste udgifter og indtægter, dvs. udgifter og indtægter der ikke varierer nævneværdigt. Mad er en variabel udgift, for den kan du skrue op eller ned på, så mad skal fx ikke indgå i dit budget. Mad skal kunne dækkes af dit såkaldte rådighedsbeløb. 

Jo mere detaljeret, dit budget er, jo bedre. Skriv gerne selv små poster ned. Nogle banker har et budgetskema, du kan downloade og tage udgangspunkt i, så du er sikker på at få det hele med. Hvis du synes, det er svært at lægge et budget, kan banken sandsynligvis hjælpe dig.

Indhold i dit budget

Dit budget skal fx indeholde: 

Indtægter, fx:

• Nettoløn. Husk at medbringe dine 3 seneste lønsedler til mødet med banken. Hvis du er selvstændig, skal du medbringe en oversigt over dine lønoverførsler de seneste 3 måneder, og er din indtægt meget varierende, så skal du medbringe en oversigt, der går længere bagud.
• Bi-indkomst, fx b-indkomst eller udlejningsindtægter.
• Børnebidrag
• Børne- og ungeydelse
• Ferietillæg
• SU 

Faste udgifter, fx:

• Husleje
• Vand
• Varme
• El og gas
• Vedligehold
• A-kasse- og fagforening
• Forsikringer
• Forbrugslån
• Kassekredit
• Medicin, briller, kontaktlinser etc.
• Tandlæge
• Abonnementer
• Fritidsaktiviteter
• Børn
• Vaskeri
• Transport
• Internet
• Tv / streaming
• Mobilabonnement
• Kæledyr

Skat og pension

Disse oplysninger, kan du typisk give banken adgang til, så du slipper for selv at skulle finde dem frem. Spørg banken, hvordan du gør.

• Skatteoplysninger: Seneste årsopgørelse fra SKAT.
• Pensionsinfo. Hent den på pensionsinfo.dk.

Hvad er et rådighedsbeløb?

Rådighedsbeløbet er det beløb, du/I har tilbage hver måned til mad, tøj og biografture m.m., efter at de faste udgifter til fx lån, grundskyld (hvis ejerbolig), forsikringer, evt. fagforening m.m. er trukket fra. Jo højere dette beløb er, jo mere kan du låne. De vejledende minimumsbeløb ser således ud 

Satser 2023

1 voksen: 7.010 kr.
1 par: 7.010 + 4.880 kr. = 11.890 kr.
Barn 0-2 år: 1910 kr.
Barn 2-7 år: 2.460 kr.
Barn 7-18 år: 3.530 kr.