Ligesom bilen skal til service en gang om året, kan det betale sig at give boligens lån et serviceeftersyn med jævne mellemrum. Det gælder i særlig grad, hvis boligen er blevet mere værd, eller hvis renterne har ændret sig.
I bedste fald kan du spare penge på enten dit boliglån i banken eller på dit lån i realkreditselskabet - eller måske på begge lån.
1. Undersøg renten hos konkurrenterne
Mens det er dyrt at flytte realkreditlånet til et andet selskab, er det en smal sag at flytte boliglånet, hvis du er utilfreds med bankens rente.
Renten på et boliglån i banken svinger og afhænger af dine økonomiske forhold samt af bankens vurdering af din betalingsvillighed – altså, hvor høj en rente du er villig til at acceptere. Overvej, om dine økonomiske forhold har ændret sig i positiv retning, og banken derfor bør tilbyde dig en lavere rente.
Er du en "god" kunde med både realkreditlån, billån, løn- og budgetkonto og evt. pensionsopsparing i banken, har du bedre kort på hånden til at forhandle om renten.
Får du tilmed et godt tilbud fra en konkurrerende bank, kan du benytte tilbuddet som løftestang til at få nedsat renten i din nuværende bank.
2. Pas på kursskæringen
Hvis du har et lån med variabel rente, betaler du et gebyr kaldet kursskæring, hver gang lånet refinansieres.
Kursskæring betyder, at realkreditselskabet snupper en lille bid af det udbetalte beløb ved hver refinansiering. Og da kursskæringen typisk udgør mellem 20 og 30 øre for hver udbetalte 100 kroner, løber det hurtigt op.
Ved et F1-lån skal der altså betales kursskæring én gang om året, mens man ved et F3- og et F5-lån kun betaler henholdsvis hvert tredje og hvert femte år.
De såkaldte kort rente-lån, der får ny rente to gange år, bliver kun refinansieret cirka hvert tredje år, hvilket er med til at holde prisen på denne lånetype nede.
Omvendt er netop kursskæringen med til at hive prisen på et F1-lån op.
Er du til variabelt forrentede lån, kan det derfor være en fordel at gå efter et F5-lån eller et kort rente-lån, hvor din økonomi kun belastes af kursskæring henholdsvis hvert femte og hvert tredje år.
3. Overtagelse af sælgers lån
Når du køber hus, har du ofte mulighed for at overtage sælgers realkreditlån. Hvis det er et lån, som passer til din økonomi, kan det være en fordel. En overtagelse sparer dig for omkostninger til kurtage og kursskæring på det nye lån.
Hvis du kan se en fordel i at overtage et lån af sælger, men skal låne mere end sælgers hidtidige lån, kan du optage et supplerende lån. Oplysninger om sælgers låntype fremgår af salgsopstillingen. Realkreditinstituttet skal godkende, at du overtager lånet.
4. Overvej tolagsbelåning ved afdragsfrihed
Som hovedregel gælder det om at få bragt den højest forrentede gæld ud af verden hurtigst muligt. Derfor foreslår nogle banker at kombinere afdragsfrihed på realkreditlånet med en hurtig afvikling af det højt forrentede banklån.
Men logikken er desværre ikke helt så enkel. Afdragsfrihed koster dyrt i form af ekstra bidrag, som især stiger drastisk på realkreditlån i intervallet 60-80 procent af vurderingen. Dertil kommer, at afdragsfrihed på et fastforrentet lån typisk koster et ekstra kurstab på 1-1,5 kurspoint – det vil sige 10.000-15.000 kr. for hver lånte million kr.
En løsning er tolagsbelåning, hvor den første del af lånet består af et fastforrentet lån med afdragsfrihed, og den anden del af lånet fx kan være et F5-lån med afdrag.
5. Opsig lånet i tide
Ønsker du at ændre på eller opsige dit realkreditlån, træder ændringen normalt i kraft ved udgangen af et kvartal og med to måneders varsel. Et fastforrentet lån kan altid indfries til kurs 100, mens et variabelt forrentet lån kun kan indfries til kurs 100 i forbindelse med en rentetilpasningsauktion.
Ønsker du fx at ændre på eller indfri dit realkreditlån med virkning fra den 1. januar, skal banken altså have meddelelse om dit ønske senest den sidste bankdag i oktober.
Ønsker du at indfri lånet på andre tidspunkter, giver det ekstra udgifter til banken i form af kurtage, kursskæring og andre gebyrer.
6. Forkort løbetiden
Går du efter lavere renter og mindre i bidrag til realkreditselskabet, er det oplagt at forkorte lånets løbetid.
For et fastforrentet lån er renten lavere, og for både det fastforrentede og det variabelt forrentede lån gælder det, at en kortere løbetid automatisk giver et fald i de samlede udgifter til rente og bidrag.
Du betaler simpelthen renter og bidrag i kortere tid og af et mindre beløb.
7. Få en højere vurdering i banken
Bor du i et område med stigende boligpriser, og har du afdraget en betydelig del af gælden, vil du have oparbejdet en vis friværdi. I den situation kan du risikere at betale for meget i bidrag, da bidraget fastsættes efter belåningsgraden.
Har du fx belånt 80 procent af ejendommens vurdering i realkreditselskabet, betaler du en højere bidragssats end, hvis du kun har belånt 60 procent af vurderingen.
Det er lidt forskelligt, hvornår de forskellige realkreditselskaber genberegner bidragssatsen. Som udgangspunkt kræver det, at du lægger lånet om. Men nogle steder sker det kun, hvis du øger belåningen med minimum 100.000 kr. eller fx fornyer afdragsfriheden på lånet.
Hvis du overvejer at indfri lånet i forbindelse med en konvertering eller flytning til et andet realkreditselskab, bør du derfor indregne besparelsen på bidraget i det samlede regnestykke.
8. Skyggesiden ved afdragsfrie lån
Køb af bolig er en såkaldt gearet investering, hvor du normalt kun indskyder 5 procent af investeringens værdi i form af en udbetaling. Dvs., at hvis boligen falder 5 procent i pris, har du mistet hele din udbetaling.
Omvendt betyder gearingen også, at hvis boligen stiger 5 procent i værdi, har du fordoblet værdien af dit indskud, som jo er udbetalingen.
Falder boligpriserne med 10 procent, og du endnu ikke har afdraget væsentligt på din gæld, er du teknisk insolvent. I praksis spiller din tekniske insolvens dog kun en rolle i den situation, hvor du er tvunget til at sælge boligen.
I så fald kommer du fra boligen med en dyr bankgæld og får svært ved at komme ind på boligmarkedet igen. En løbende nedbringelse af boliggælden vil derfor give dig større økonomisk tryghed og reducere de økonomiske effekter af udsving i boligpriserne.
9. Mulighed for omlægning af realkreditlånet
Hvis du har et fastforrentet realkreditlån, bør du holde vågent øje med renteudviklingen. Når renten falder eller stiger tilpas meget, kan der nemlig være en del penge at hente ved at omlægge lånet.
De fleste vælger at omlægge i forbindelse med rentefald. Det kaldes en nedkonvertering og går ud på, at du erstatter dit nuværende lån med et nyt lån med en lavere rente. Dermed betaler du færre penge i renter, og din samlede nettoydelse på lånet falder.
Er renterne steget, kan du omvendt erstatte et lån med en lav kuponrente med et lån med en højere kuponrente, hvilket kaldes en opkonvertering.
Ved en opkonvertering kan du fastfryse boligens gæld på et lavere niveau. Stiger renten, vil kursen på et fastforrentet lån nemlig falde, hvorefter du kan indfri obligationerne til en lavere kurs, end da du optog lånet. Dermed får du nedbragt din restgæld i boligen.
Ulempen er, at du skal betale en højere ydelse på det nye lån. Desuden kan du ikke være sikker på, at renten falder igen. Og hele øvelsen giver kun mening, hvis du kan nedkonvertere igen, inden den højere ydelse har spist hele kursgevinsten.
Få banken til at regne på en omlægning af lånet eller henvend dig til en uafhængig økonomisk rådgiver.
10. Flytning af realkreditlån
Da omkostningerne ved at skifte realkreditselskab er relativt høje, kan det som hovedregel kun betale sig at skifte realkreditselskab, hvis du foretager flytningen i en situation, hvor du alligevel skal omlægge lånet.
Det kan fx være i en situation, hvor boligprisen er steget, og du derfor har oparbejdet en pæn friværdi. Du kan benytte friværdien til at udskifte dyre bolig-, bil- og forbrugslån med et nyt realkreditlån og/eller samle flere realkreditlån til et samlet lån.
Et andet eksempel kan være i forbindelse med en konvertering, hvor du måske både kan sikre dig et lavere bidrag og en lavere rente ved at flytte lånet til det billigste realkreditselskab.
