Her er rådgiverne, der kan hjælpe, når du skal købe bolig

Købermægleren

– hjælp fra A til Z 

En købermægler kaldes også en køberrådgiver og tilbyder typisk en bred vifte af rådgivning i forbindelse med boligkøb – lige fra hjælp til at finde den rigtige bolig til gennemgang og vurdering af bolig og tilstandsrapport samt til papirarbejde og prisforhandling. Hvis du allerede har fundet drømmeboligen og måske har en byggesagkyndig i familien, der hjælper med den del, kan du ofte købe enkeltstående ydelser af købermægleren, alt efter dine behov.

En købermægler har gerne en baggrund som ejendomsmægler, men hvor ejendomsmægleren er sælgers repræsentant, er købermægleren alene køberens repræsentant. Købermægleren har typisk en række fageksperter tilknyttet, som hjælper med de forskellige fagområder, fx juridisk hjælp til at gennemgå købsaftale, servitutter, tinglysning og refusionsopgørelse samt en byggesagkyndig til at gennemgå tekniske aspekter af din kommende bolig.

Skal jeg bruge en købermægler?

Nej. Du er ikke forpligtet til at bruge en købermægler eller en tilsvarende rådgiver til de ydelser, som købermægleren tilbyder.

Er købermægleren en god idé?

Som førstegangsboligkøber kan det være svært at overskue alle de mange aspekter, der er i et boligkøb. Derfor kan en købermægler være en god hjælp og økonomisk udgøre en forholdsvis lille del af de samlede udgifter til dit boligkøb.

Hvad skal jeg være opmærksom på?

Købermægleren er ikke nødvendigvis selv ekspert på alle de områder, som vedkommende tilbyder at rådgive indenfor. Du skal derfor sikre dig, at vedkommende samarbejder med en advokat om rådgivning af juridiske spørgsmål samt en byggesagkyndig om rådgivning af byggetekniske spørgsmål. Derudover er det en god idé at tjekke, om købermægleren er ansvarsforsikret. Ansvarsforsikringen dækker eventuelle tab og skader på grund af fejl, købermægleren kan have begået.

Bankrådgiveren

– hvad har du råd til?

Medmindre du har kolde kontanter klar til at købe bolig for, kommer du ikke uden om bankrådgiveren. Det er banken der bestemmer, hvor mange penge du må låne til at købe din nye bolig. 

Det er en rigtig god idé at holde møder med flere forskellige banker ud over din egen bank for at sammenligne deres tilbud. Det er helt normalt, og jeres chancer for et boliglån er ikke dårligere eller bedre, alt efter om du er ny eller gammel kunde hos banken.   

Skal jeg bruge en bankrådgiver?

Ja, hvis du skal låne penge af banken til den nye bolig, slipper du ikke uden om en bankrådgiver.

Er bankrådgiveren en god idé?

Ja. Ud over at bankrådgiveren er obligatorisk, hvis du vil have et boliglån, så er er vedkommende også  en stor hjælp til at få det økonomiske overblik. Bankrådgiveren kan hjælpe dig med at opstille et budget med alle de poster, du kommer til at betale som boligejer, og som kan være svære at overskue som førstegangskøber.

På den måde hjælper bankrådgiveren også til at skabe et overblik over, hvad du har råd til at købe, og hvordan dit øvrige liv med fx rejser, hobbyer, børn og kæledyr kan komme til at se ud. Bankrådgiveren kan også forklare de forskellige låntyper og hjælpe med at vælge det rigtige lån.

Bankrådgiveren er naturligvis ikke uvildig, da banken har interesse i at ”sælge” lån, men banken er også interesseret i, at du faktisk har råd til at sidde i din kommende bolig.

Hvad skal du være opmærksom på?

Når du vælger bank, vælger du reelt også et realkreditinstitut, da de tre største banker ejer hver deres realkreditselskab og derfor kun henviser til disse. En række af de mindre banker samarbejder typisk med Totalkredit. Du er dog ikke forpligtet til at vælge det realkreditinstitut, som banken arbejder sammen med. Det kan dog være en stor fordel, da du er en bedre kunde for banken, jo flere forretninger du gør med denne. 

Undersøg desuden bidragssatser og eventuelle rabatter på realkreditlånets bidrag. For et fastforrentet realkreditlån på 3 millioner kr. udgør forskellen mellem dyreste og billigste lån i dag cirka 4.000 kr. årligt.

Byggeteknisk rådgiver

- gennemgår boligen inden køb

Når du har forelsket dig i en bolig, er det vigtigt, at du ikke lader følelserne overtage og ukritisk sætter din underskrift på købsaftalen af frygt for at andre boligjægere skal få samme idé. 

Det er en rigtig god idé at tjekke boligen godt igennem sammen med en uvildig byggeteknisk rådgiver først – også selvom du har læst tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten beskriver nemlig kun en boligs stand i forhold til andre boliger af samme type og alder. Derudover beskriver den kun skader, som nedsætter bygningens funktion eller værdi nævneværdigt. Der kan sagtens være skjulte mangler, grimme gulve under tæpperne eller fugt i kælderen, som ikke er beskrevet. Det kan den byggetekniske rådgiver hjælpe med at afdække.

Ud over at skabe et overblik over boligens tilstand kan den byggetekniske rådgiver prissætte de renoveringer, som boligen står overfor. Trænger boligen fx til et nyt tag, kan den byggetekniske rådgiver estimere det nuværende tags levetid samt prisen for et nyt. Denne viden kan du bruge til forhandlinger og/eller til at lave dit boligbudget for den kommende bolig.

Nogle byggetekniske rådgivere kalder deres service for byggerådgivning, køberrådgivning eller byggeteknisk køberrådgivning. Byggerådgivning er typisk også en separat service hos købermægleren.

Skal du bruge en byggeteknisk rådgiver?

Nej, det er ikke et krav.

Er en byggeteknisk rådgiver en god idé?

Ja, det er en rigtig god idé, så du ikke får ærgerlige overraskelser, når du har købt huset.

Hvad skal du være opmærksom på?

Vælg en byggerådgiver, der har en bred viden om boliger, fx en bygningskonstruktør, en bygningsingeniør eller en arkitekt. Kender du en tømrer eller en vvs’er, er det fint at lade dem se på boligen også, men de er kun eksperter på et afgrænset område, og der er risiko for, at de overser væsentlige forhold ved boligen. 

Tjek også, om byggerådgiveren har en ansvarsforsikring. Hvis vedkommende overser væsentlige fejl, som kommer til at have økonomisk betydning for dig, kan rådgiverens forsikring muligvis dække udgifter i forbindelse hermed.

Arkitekten

– giver forslag til om- eller tilbygning

Du falder måske for en bolig, der har brug for en opdatering, eller som kun kan passe til din familie, hvis den bliver ombygget. Hvis det er tilfældet, så kan det være smart at involvere en arkitekt, inden du byder på boligen. På den måde kan arkitektens forslag også indgå som en del af forhandlingen, evt. imod at få et prisnedslag.

Arkitekten kan ud fra dine ideer og behov komme med forslag til en ombygning, et ekstra værelse, flytning af et køkken mm. En arkitekt kan også klarlægge om en eventuel tilbygning er mulig eller tilladt i forhold til byggelinjer, afstand til skel, bebyggelsesprocent mv. Måske kan du på dette stadie nøjes med et idémøde med arkitekten.

Skal du bruge en arkitekt?

Nej, arkitekten skal du kun bringe på banen, hvis du gerne vil have afklaret eventuelle arkitektoniske muligheder i boligen – fx en større til- eller ombygning – inden du byder på den.

Er arkitekten en god idé?

Du skal primært vælge en arkitekt, hvis du vil bygge om, bygge til eller ændre indretningen på boligen radikalt. Hvis du udelukkende ønsker en gennemgang af boligens tilstand, er en byggesagkyndig/byggerådgiver det rigtige valg.

Hvad skal du være opmærksom på?

Ligesom ved byggerådgiveren er det en god idé at tjekke, om arkitekten har en ansvarsforsikring, sådan at du kan få dækket udgifter til væsentlige fejl, som vedkommende evt. begår.

Boligadvokaten

– sørger for en juridisk korrekt bolighandel

Der er mange juridiske papirer involveret i en bolighandel, og boligadvokaten sørger som minimum for at udarbejde et korrekt skøde samt at tinglyse skødet, hvilket vil sige at få skødet offentligt registreret på tinglysning.dk, sådan at boligen nu officielt er din, og andre ikke har brugsret over den.

Typisk kan du købe forskellige mindre eller større pakker hos boligadvokaten. Boligadvokaten kan fx tilbyde en gennemgang af købsaftalen samt indsættelse af et såkaldt advokatforbehold, så du kan trække dig ud af handlen uden omkostninger indenfor 5-7 dage. Boligadvokaten kan også gennemgå din refusionsopgørelse, eventuelle servitutter på grunden, som kan begrænse anvendelsen af denne, samt lokalplaner, der kan give uheldige overraskelser fx om kommende byggerier i nabolaget. Derudover kan boligadvokaten forhandle købsvilkår.

Skal du bruge en boligadvokat?

Der er ikke noget lovmæssigt krav til, at du skal bruge en boligadvokat. 

Er boligadvokaten en god idé?

Ja, det er en rigtig god idé. Ejendomsmægleren vil som udgangspunkt udelukkende passe på sælgers interesser, mens boligadvokaten er din repræsentant som køber. Du må i princippet selv sørge for tinglysning, refusionsopgørelse, købsaftale m.m., men det er komplicerede områder, og både mægler og bank foretrækker, at det er en advokat, der står for det praktiske omkring bolighandlen. Ved brug af advokat har du desuden mulighed for at fortryde underskriften på købsaftalen, hvis du får indskrevet et advokatforbehold.

Hvad skal du være opmærksom på?

Vælg en advokat, der er har specialiseret sig på området – fx en boligadvokat.