Yngre kvinde rådgiver ældre par

En stor fordel ved at indefryse ejendomsskatten er, at kommunen ikke tager nogle gebyrer for udfærdigelsen af lånet. Derfor kan mange pensionister spare penge på den konto. Foto: Bigstockphoto

Er du pensionist med en ejerbolig, har du gode muligheder for at lade ejendomsskatten indefryse i ejendommen.

Og det er en god idé, hvis du har brug for ekstra penge, for de penge du sparer, og derved får mere i hånden ved en indefrysning, er ofte langt billigere end et realkreditlån eller et banklån. I et regneeksempel, som Videncentret Bolius har lavet, sparer du 20.000-30.000 kr. over 10 år ved at indefryse ejendomsskatten.

Kravet for indefrysning er blot, at kommunen skal have pant i din ejendom, og pantet skal ligge inden for den seneste offentlige vurdering af ejendommen. 

Skylder du eksempelvis 500.000 kr. i ejendommen og den offentlige vurdering ligger på 1.000.000 kr., er der rigelig plads til, at kommunen kan få sikkerhed for sit udlån. Dermed får du flere penge mellem hænderne og opnår i praksis en billig mulighed for nedsparing i ejendommen under tilværelsen som pensionist.

LÆS OGSÅ: Indefrysning af ejendomsskat

Langt billigere med indefrysning end realkreditlån og banklån

Renten for at låne penge hos kommunen ligger i 2019 på 0,88 procent og falder til 0,69 procent i 2020.

Ganske vist er renten på et rentetilpasningslån i realkreditselskabet helt i bund og udgør i skrivende stund minus 0,36 procent på et F5-lån (16/10-19). Indregnet bidrag til realkreditselskabet på 1,15 procent havner den samlede rente alligevel på 1,71 procent for et lån i intervallet 60 - 80 procent.

Bidraget størrelse afhænger af, hvor i låneintervallet lånet skal placeres, og hvilken type lån der er valgt. Et lån inden 40 procent af boligens værdi har den laveste bidragssats, mens et lån inden for 60 til 80 procent af værdien har den højeste bidragssats. Derudover er der mindre udsving i bidragssatserne mellem de enkelte selskaber.

Er boligen i forvejen belånt op til eller over 80 procent af handelsværdien, kan realkreditselskabet ikke yde lån. I stedet kan du muligvis låne i banken, hvor de laveste rentesatser i oktober 2019 placerer sig på mellem fire og seks procent.  

Sparer 12.000 kr. på gebyrer

En stor fordel ved lån i kommunen er, at kommunen ikke beregner sig nogen gebyrer for udfærdigelsen af selve lånet. Kommunen betaler samtidig tinglysningsgebyr på 1.640 kr. og tinglysningsafgiften på 1,45 procent af pantebrevets pålydende.

Dog har en enkelt kommune, Odense, valgt at henvise borgerne til et advokatkontor, som udarbejder et skadesløsbrev for et gebyr på 1.000 kr. Det er indtil videre usikkert, om denne praksis er overensstemmelse med lovgivningen.

Låner du pengene gennem realkreditselskabet, løber omkostningerne til bank og realkreditselskab op i ca. 12.000 kr. for et lån på 212.000 kr.  

Dertil kommer, at du betaler rente af hele det lånte beløb. Låner du 212.000 kr. i realkreditselskabet og placerer penge på en indlånskonto, kan du hæve løbende på kontoen for at betale ejendomsskatterne. Du betaler imidlertid rente af de 212.000 kr., men vil næppe modtage ret meget i indlånsrente i banken. I bedste fald kan du opnå en rente på 0,7 procent hos en af nichebankerne, viser Videncentret Bolius' research.

LÆS OGSÅ: Ældre med god økonomi får nej til lån i banken

Kommunelån indfries først ved salg

Ved lån i realkreditselskabet bør du endvidere være opmærksom på, at afdragsfriheden er begrænset til 10 år. Ønsker du afdragsfriheden forlænget, skal du betale omkostninger i forbindelse med indfrielse af det gamle lån og etablering af et nyt lån. Samtidig er det langt fra sikkert, at du som pensionist kan opnå et nyt lån i realkreditselskabet.

Et alternativ til realkreditselskabet er en afdragsfri boligkredit i banken, hvor du kun betaler rente på den del af lånet, som du rent faktisk har udnyttet. Eksempelvis har du etableret en boligkredit på 212.000 kr., men har kun trukket 30.000 kr. I den situation vil du kun betale renter af de 30.000 kr.

Renten ligger typisk på mellem 3 og 5 procent afhængig af bankens sikkerhed og din kundestatus. Dertil kommer etableringsomkostninger til banken og stempelafgifter på i alt ca. 12.000 kr.  

Billig og enkel nedsparing

Under alle omstændigheder er bundlinjen, at kommunens lånebetingelser i langt de fleste tilfælde er mere attraktive end tilsvarende lån i bank eller realkreditselskab. Og det er der fire gode grunde til: 

  1. Kommunen betaler alle omkostninger ved lånet.
  2. Lav rente på 0,88 procent i 2098 og 0,69 procent i 2020.
  3. Belåning lige under 100 procent af den seneste offentlige vurdering.
  4. Afdragsfrihed på lån indtil boligen sælges.

Har du som pensionist brug for en billig og enkel nedsparings-mulighed i boligen, vil lånemuligheden i kommunen derfor være at foretrække for langt de fleste boligejere med pensioniststatus. 

Kommunen kan afslå lån til pensionister

Eneste hurdle er, at der i nogle tilfælde kan være en vis forskel mellem den seneste offentlige vurdering og boligens reelle handelsværdi. 

Er den offentlige vurdering sat markant lavere end handelsværdien, er der ikke så meget plads til belåning af ejendommen i kommunen. Det kan betyde et afslag på et kommunalt lån, selv om lånet kan rummes inden for den reelle handelsværdi.  

LÆS OGSÅ: Sådan beregnes din ejendomsværdiskat

Låneinterval og belåningsgrad

En helårsbolig kan belånes med op til 80 procent af handelsværdien. Spændet fra 0 til 80 procent betegnes som låneintervallet.

Da realkreditselskabet har den laveste risiko på lån, der ligger nederst i intervallet, er de laveste bidragssatser der. Eksempelvis koster et fastforrentet lån med afdrag inden for 40 procent af boligens værdi gennemsnitligt kun 0,33 procent i årligt. Udgør lånet de nævnte 40 procent af værdien, er der en belåningsgrad på 40 procent.

Den højeste bidragssats er for afdragsfrie og variabelt, forrentede lån i låneintervallet mellem 60 og 80 procent, hvor bidraget typisk ligger omkring 2,07 procent for et F5-lån.