Uforudsete udgifter og ekstraregninger fra håndværkeren eller byggefirmaet kan i et vist omfang undgås, hvis der er indgået klare aftaler på forhånd. Foto: Susie Frederiksen
I byggeprojekter kan der forekomme arbejder, der ligger udover parternes aftale, og som gør at en entreprenør kan kræve betaling for arbejdet. Det kaldes for ekstraarbejder.
Mange oplever desværre sådanne regninger, som er særligt ubehagelige, fordi de ofte kommer bag på én, da man troede at det var en del af aftalen.
Fast pris for et byggeprojekt
Hvis du har fået et tilbud med fast pris på dit byggeprojekt, kan byggefirmaet ikke uden videre sende dig en ekstraregning. De er forpligtet til at udføre det aftalte arbejde til den aftalte pris.
Hvis fx en håndværksmester har undervurderet arbejdets omfang og dermed står til at tabe penge, er det ham selv, der må dække tabet. Har du fx fået et fast tilbud på dit nye tag på 100.000 kr., kan håndværkeren altså ikke komme med en ekstraregning, fordi han skal bruge længere tid end forventet på opgaven.
En håndværker kan kun kræve ekstrabetaling, hvis der undervejs i byggeriet bliver lavet større ændringer af projektet, eller hvis der opstår uforudsete arbejdsopgaver, som ligger ud over det, der er aftalt. Håndværkeren skal dog som den grundlæggende regel aftale arbejdet og prisen med dig, før ekstraarbejdet påbegyndes.
Det er vigtigt for dig som bygherre at sikre, at det skriftlige er i orden, inden aftalen om ekstraarbejder igangsættes. Almindelig praksis er, at parterne underskriver en aftaleseddel, hvor det aftales, at entreprenøren skal udføre det pågældende ekstraarbejder til den aftalte tid og pris.
Udførelse af byggeprojekt på timebasis
Du har ikke den samme sikkerhed for, at en anslået pris på et byggeri holder, hvis du får udført byggearbejde efter en timesats eller på medgået tid. Det vil sige, at du betaler håndværkerens løn på timebasis. Selvom håndværkeren er kommet med et prisoverslag for opgaven, er det ikke på nogen måde bindene på samme måde som et tilbud med en fast pris.
Ved større byggeopgaver kan det derfor ikke anbefales at få udført arbejdet på regning, netop fordi der er større risiko for, at udgifterne løber løbsk, og du let mister overblikket over, hvor høj den samlede pris bliver.
Ved mindre opgaver er det knap så problematisk. Men hvis du får udført arbejde på regning, er det en god idé at kende timeprisen på forhånd og holde øje med håndværkerens timeforbrug. Derved har du bedre mulighed for at vurdere, om der er et rimeligt forhold mellem arbejdets omfang og den regning, du får.
I tilfælde af, at du er skeptisk over for regningen, kan du bede håndværksmesteren om en udspecificeret regning, hvor du kan se udgifterne til materialer og arbejdsløn gjort op hver for sig. Du har tillige den mulighed at opsige samarbejdet, hvis du kan se prisen er ved at løbe løbsk. Det kan du ikke i samme grad i ”fast pris”-situationen.
Arbejder på timebasis bør altid tage udgangspunkt i en overslagsberegning eller estimeret tidsforbrug.
Hvornår ligger en arbejdsopgave uden for det faste tilbud?
Uforudsete udgifter opstår som regel, hvis man under et byggeprojekt bliver nødt til at udbedre gamle skader, før det aftalte arbejde kan udføres. Arkivfoto.
Selvom du får udført et byggeprojekt med et fast tilbud og dermed en fast pris, kan du alligevel risikere at få ekstraregninger. Det er nemlig næsten umuligt at forudse alle de situationer og opgaver, der kan opstå under et større byggeri.
Håndværkeren eller byggefirmaet må dog kun sende en ekstraregning, hvis der er tale om en arbejdsopgave, som ikke er omfattet af tilbuddet, og hvis du ikke på forhånd havde indgået en aftale med håndværkeren om, at opgaven skulle udføres.
Et eksempel på en uforudset arbejdsopgave kan være, at en tømrer under en tagrenovering opdager, at der er råd i nogle af tagets spær. Medmindre nye spær er omfattet af tømrerens oprindelige tilbud, vil udbedring af de rådne spær være en ekstraopgave, som tømreren kan tage ekstrabetaling for. Tømreren skal dog gøre dig opmærksom på, at arbejdsopgaven ikke er omfattet af tilbuddet, inden udførelsen af opgaven bliver påbegyndt, så du har mulighed for at tage stilling til, om du ønsker opgaven udført.
Når du kender omstændighederne ved ekstraarbejdet, så kan du ved underskrivelse af en en aftaleseddel bedre forventningsafstemme økonomien og tidsforbruget, så ekstraregningen ikke kommer som et chok.
Skal du betale ekstra, hvis priserne på materialer stiger?
Hvis du har fået et fast tilbud på en byggeopgave, er det som udgangspunkt ikke dit problem, hvis priserne på materialer stiger. Det er heller ikke dig, der kommer til at hæfte for ekstraudgifter, der kan opstå, hvis det tager ekstra tid at få materialerne leveret.
Nogle håndværkere og byggefirmaer vælger dog at tage forbehold for prisstigninger og lign. i deres tilbud. Dermed har de ret til at sende dig en ekstraregning, hvis materialepriserne stiger, efter at aftalen er indgået med dig.
I så fald er det op til dig at vurdere, om ekstraregningen er rimelig. Det kan du gøre ved at kræve, at håndværkeren skriftligt dokumenterer prisstigningen på de enkelte materialer. Så har du mulighed for at tjekke priserne efter hos en trælasthandel eller i et byggemarked. Du kan også få en uvildig byggerådgiver til at vurdere, om ekstraregningen er rimelig.
Generelt skal man dog ikke indgå den slags aftaler med forbehold for materialeprisstigninger, da det bare giver bøvl. De fleste håndværkere oplyser normalt i deres tilbud, at prisen kun er gældende i en vis periode af samme årsag. Husk at skrive ind i kontrakten, at materialeprisstignings-forbeholdet ikke er gældende.
Hvornår er du forpligtet til at betale en ekstraregning?
Du er forpligtet til at betale en ekstraregning, hvis håndværkeren bliver lønnet efter timesats og arbejdet viser sig at blive dyrere end først antaget. Arbejdets omfang og kvalitet skal selvfølgelig stå i et fornuftigt forhold til den pris, håndværkeren forlanger.
Hvis du får dit byggeprojekt udført efter tilbud med en fast pris, er du kun forpligtet til at betale en ekstraregning, hvis:
- Ekstraregningen vedrører arbejde, som ligger ud over tilbuddet, og du har godkendt dette ekstraarbejde inden det blev udført. I de fleste kontrakter er dette indskærpet for at sikre at håndværkeren husker at gøre opmærksom på det.
- Ekstraregningen vedrører prisstigninger på materialer el.lign., som håndværkeren har taget forbehold for i tilbuddet.
Når håndværkeren har meldt arbejdet færdigt, afleveringsforretningen er gennemført, og håndværkeren har sendt dig en slutopgørelse, som økonomisk er afstemt, så kan håndværkeren ikke senere komme med ekstraregninger.
Hvordan kan du undgå at få ekstraregninger?
Klare aftaler og præcise beskrivelser af arbejdsopgaverne er alfa og omega, hvis du vil undgå konflikter med håndværkerne om prisen på dit byggeprojekt.
Følgende ni råd nedsætter risikoen for ekstraregninger:
- Få udarbejdet en klar skriftlig aftale, som bygger på en projektbeskrivelse. Aftalen skal være entydigt formuleret og med klarhed over ydelserne.
- Få en fast pris
- Benyt aftalegrundlag som AB-Forbruger eller i særlige tilfælde AB18.
- Spørg altid om prisen, hvis der aftales ekstraarbejder
- Lav skriftlige tillægsaftaler via såkaldte aftalesedler, hvis der sker ændringer undervejs
- Få hjælp af en byggerådgiver
- Vælg velkendte løsninger og materialer
- Lad håndværkeren købe alle materialerne
- Hold bygge- og sikkerhedsmøder undervejs.
Få udarbejdet en klar aftale
Er dit byggeprojekt gennemtænkt og velplanlagt, er der mindre risiko for, at du er nødt til at ændre på noget undervejs, som kan gøre byggeriet dyrere.
Det kan derfor anbefales, at du laver en såkaldt entreprisekontrakt med din håndværksmester eller entreprenør. Kontrakten skal have vedlagt en arbejdsbeskrivelse, der nøje beskriver, hvad der skal laves. Den skal også indeholde en hovedtidsplan med bl.a. opstartsdato og afleveringsdato.
Få en fast pris
Hvis du vælger en fastpris-aftale, skal du sørge for at få et skriftligt tilbud med en fast pris, der bedst sikrer dig mod ekstraarbejder. Du skal tjekke, at tilbuddet indeholder alle udgifter inklusiv moms.
Til tider opstår der konflikter om fx hvem der har ansvaret for at køre affald væk, og dermed om hvem der skal betale for denne ydelse. Det er derfor vigtigt, at en ydelse som denne fremgår af tilbuddet og entreprisekontrakten.
Det samme gælder evt. skurvogn for at sikre at arbejdsmiljøloven overholdes. Husk at du som bygherre har pligter iht. bekendtgørelsen.
Benyt aftalegrundlag som AB-Forbruger eller i særlige tilfælde AB18. Sørg for at benytte et standard aftale grundlag, når du indgår en kontrakt med en håndværker. Her bør du anvende enten:
- AB- Forbruger: Almindelige betingelser for aftaler om byggearbejder for forbrugere som for mindre arbejder er det aftaleset der anbefales at anvende
- AB18: Almindelige standardbetingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder
Disse aftalegrundlag bør du anvende, som del af aftalen mellem dig og håndværkeren. Disse standardbetingelser tager højde for mange af de problemer, der kan opstå undervejs i et byggeprojekt.
En udførlig skriftlig aftale er især nyttig, hvis en konflikt med håndværkeren går i hårdknude, og du vælger at indbringe sagen for et ankenævn eller for de almindelige domstole.
Lav tillægsaftaler, hvis der sker ændringer undervejs
Hvis der undervejs i byggeprojektet opstår uforudsete ekstraopgaver, er det en god idé at lave en skriftlig tillægsaftale til hovedaftalen, der vedrører ekstraarbejderne. Det er især vigtigt, hvis ekstraarbejdet er af større omfang eller har en høj pris. Her er det en god ide at benytte aftalesedler, som aftalegrundlag for de arbejdere, som ikke hører med i den aftalte entreprisesum.
Få hjælp fra en rådgiver
Har man ikke lidt større byggeteknisk kendskab kan det være en udfordring at udarbejde en arbejdsbeskrivelse. Ofte kan det både spare tid og penge at få hjælp fra en rådgiver til opgaven. Foto: Torben Klint
Som nævnt er det vigtigt, at der bliver udfærdiget et udførligt udbud med en præcis arbejdsbeskrivelse, før byggeprojektet går i gang. Men har man ikke den byggefaglige viden, kan det være meget svært selv at skrive en så udførlig arbejdsbeskrivelse til håndværkerne så man får udført det arbejde som man ønsker, som der er brug for. Især hvis der er tale om et større byggeprojekt. Fx kræver det god indsigt i byggeprocessen, hvis man skal forudsige alle de arbejdsopgaver, som et tilbud skal dække, hvis der skal laves en tilbygning eller større ombygning.
I en sådan situation kan det anbefales, at du benytter dig af en rådgiver med erfaring i den type projekt, du skal i gang med. Selvom du umiddelbart får en ekstraudgift til rådgiveren, er pengene ofte godt givet ud, fordi rådgiveren i sidste ende kan spare dig for en masse besvær, ekstraregninger og tillige sikre at kvaliteten er i orden.
Vælg velkendte løsninger og materialer
Du kan nedsætte risikoen for ekstraregninger ved at vælge velkendte materialer og konstruktionsløsninger, der er gennemprøvede og testet. Der er meget større risiko for, at der opstår fejl eller uforudsete udgifter og arbejdsopgaver, hvis håndværkeren arbejder med materialer og konstruktioner, som han ikke har erfaring med. Husk derfor at spørge ind til, om han har løst tilsvarende opgaver tidligere og om du må kontakte disse bygherrer for at høre hvordan det gik.
Lad håndværkeren købe materialerne
Det er en god idé at lade håndværkeren stå for at købe materialerne til byggeriet. Så er det nemlig håndværkeren, der er ansvarlig for, at de rigtige materialer, i de rigtige mængder og dimensioner bliver leveret til tiden, og at de lever op til den byggetekniske kvalitet, som er aftalt. Derved undgår du ansvaret for ekstraudgifter, hvis en materialeleverance er forsinket, eller et vindue eller dør bliver leveret i en forkert dimension.
Hold byggemøder undervejs
Allerede fra starten af byggeriet er det en god idé at afholde byggemøder, fx en gang om ugen eller hver 14 dag. Ved byggemøderne kan du sikre dig, at dit byggeprojekt skrider planmæssigt fremad uden nævneværdige forsinkelser og ekstraregninger. Husk hele tiden at spørge ind til hvilket arbejde der forventes færdigt til næste byggemøde, for derved at tvinge håndværkeren til en bedre planlægning. Husk også at følge op på disse planer. Og skulle der opstå problemer, kan de løses på byggemøderne, så udgifterne holdes nede.
Hvis du har en rådgiver til at føre tilsyn med dit byggeri, vil det typisk være rådgiveren, der holder byggemøder med de forskellige håndværkere og løser de problemer, der opstår undervejs. Men det anbefales at du også deltager i møderne, hvis du har mulighed. På den måde har du bedre føling med, hvad der foregår.
Hvis du har valgt at en rådgiver skal være din stedfortræder ved byggemøderne, er det en god ide stadig at have kontakt til håndværkerne ved at sludre med dem indimellem. At have en god løbende dialog til håndværkerne kan vise sig at være meget værd, hvis der skulle opstå uenigheder.
Hvis entreprisekontrakten bygger på AB Forbruger, så kan du bede den udførende entreprenør om at udarbejde en arbejdsplan i samarbejde med dig, som beskriver byggesagens faser fra start til slut. Er der flere entreprenører på sagen, så skal hver entreprenør udarbejde en arbejdsplan og i samråd med dig sikre, at arbejdet koordineres imellem dem.
Hvad gør du, hvis der opstår en konflikt om en ekstraregning?
Hvis du får en ekstraregning, du synes er urimelig, skal du starte med at tale med håndværkeren om det. Start med at få en forklaring på, hvorfor du har fået ekstraregningen, gerne med skriftlig dokumentation for, hvad det er, der har kostet ekstra. Så er det lettere at vurdere, om regningen er rimelig eller ej. Hvis du har tilknyttet en rådgiver, skal du dog først drøfte strategien med rådgiveren, så I sammen kan vurdere, hvordan du skal forholde dig til ekstraregningen.
Lad være med at betale
Hvis du stadig mener, at regningen er urimelig, skal du lade være med at betale. Du må dog kun tilbageholde et beløb, der svarer til den regning, I er uenige om. Håndværkeren skal have betaling for resten af det arbejde, der fremgår af jeres aftale og det som I er enige om.
Hvis der afholdes byggemøder, er det vigtigt at få ført forhold som disse til referat. Du kan også vælge at skrive et brev, SMS eller en e-mail til håndværkeren, hvor du skriftligt begrunder, hvorfor du ikke har tænkt dig at betale regningen.
Det er vigtigt, at du efterfølgende har skriftlig dokumentation for, at du har gjort indsigelser, hvis sagen skal behandles i et ankenævn eller i en retssag.
Hvis håndværkeren eller byggefirmaet ikke reagerer på din klage, behøver du ikke at gøre mere. Hvis du derimod får et svar tilbage, hvor kravet til betaling fastholdes, må du genoverveje, om kravet er rimeligt ud fra håndværkerens argumentation. Hvis du stadig ikke finder betalingen rimelig, bør du overveje at få sagen afprøvet ved byggebranchens ankenævn.
Få sagen afgjort af byggebranchens ankenævn
I tilfælde af uenighed omkring størrelsen på en regning, kan I lade et af byggebranchens ankenævn behandle sagen. Du kan enten selv rejse sagen i ankenævnet eller lade håndværkeren gøre det.
Det koster 200 kr. i klagegebyr (april 2024) at rejse en sag i et ankenævn, og sagsbehandlingstiden er 6-8 måneder.
Der findes 3 ankenævn inden for byggebranchen:
Sagen skal behandles i det ankenævn, som håndværkeren hører til. Hvis du ikke ved, hvilket ankenævn håndværkeren tilhører, kan du kontakte et af ankenævnene, som så kan hjælpe dig. På ovenstående hjemmesider kan du også slå håndværksvirksomheden op, for at se om den er medlem.
Civil retssag
Hvis håndværkeren ikke er tilknyttet et af de tre ankenævn, er den eneste mulighed for at få afgjort sagen at føre en civil retssag ved domstolene. Det kan være både besværligt, langtrukkent og dyrt i sagsomkostninger. Af den grund er det en god idé at vælge en håndværker, som er tilmeldt en de brancheforeninger, der er tilknyttet et ankenævn.
