Selvom det ser flot ud på overfladen, kan du komme til at købe katten i sækken, hvis du ikke har en byggesagkyndig med ude og se huset, før du skriver under på kontrakten. Foto: Heine Pedersen
Hvad er "køb af nyopført enfamiliehus"?
Når du køber et nyopført enfamiliehus, køber du et "nøglefærdigt hus" (helt færdigt hus), som er klart til indflytning på en bestemt dato. Huset er helt færdigbygget, inden det afleveres til dig.
Hvilke mareridt kan du komme ud for i forbindelse med køb af nyopført enfamiliehus?
Som ved alle andre former for boligkøb skal du være kritisk, når du køber et nyopført hus. Med et nyopført hus skal du dog være ekstra opmærksom, da det ikke tidligere har været afprøvet til beboelse. Netop fordi det er nyt, forventer de fleste, at det er helt uden fejl og mangler, men det er det sjældent.
Case: Ubeboeligt drømmehus til 2,7 millioner
Et par er ude og se på hus i et område, hvor der ligger flere nybyggede huse. De er taget derud, fordi der er et hus til salg, som de gerne vil se og eventuelt købe.
Det viser sig dog, at huset allerede er solgt, så de går i stedet lidt rundt i området. De bliver kontaktet af en mand, som fortæller, at han ejer et byggefirma, som har et hus til salg i området. Parret synes, at han virker lidt skummel, men indvilger alligevel i at se huset.
Huset står næsten indflytningsklart - taget er lagt, køkkenet monteret, og de sidste ting er ved at blive udført af håndværkerne. Manden fortæller dem, at huset er indflytningsklart inden for to måneder. Parret er straks vilde med huset og kontakter derfor deres bank for at ordne det økonomiske. Banken råder dem til at bruge advokat og byggesagkyndig ved selve købet - og det gør de for at være på den sikre side.
Selv et nyopført hus skal tjekkes for fejl, før du underskriver handelen. Arkivfoto.
Da de modtager kontrakten, er navnet på sælger pludselig ændret, men deres advokat fortæller dem, at det er almindelig praksis, så det skal de ikke tage sige af. Når sælger ikke er et firma, men en privatperson, kan sælger under særlige omstændigheder undgå at betale skat af fortjenesten. Så de skriver under på kontrakten.
Byggeriet bliver forsinket. Her ville en tidsfrist for aflevering med dagbod have hjulpet noget på problemerne. Men to måneder efter den lovede indflytningsdato kan parret endelig flytte ind. De har hyret en byggesagkyndig, som ved afleveringen konstaterer ca. 50 fejl - lige fra ombyttet koldt og varmt vand i hanerne til forkert konstrueret tagkonstruktion. Det bliver dog værre endnu.
Efter at de er flyttet ind, konstaterer de lugtgener i huset. Da de undersøger kloakken nærmere, viser det sig, at den er fyldt op med byggeaffald og desuden ikke er koblet til kommunens hovedkloak, men blot ender ude i haven. Tagrenderne har heller ikke noget afløb, og nedløbene fra tagrenderne er blot stukket i jorden. Fejlene bliver udbedret.
Men sagen slutter ikke her. Huset er opført, uden at der er taget hensyn til det gældende bygningsreglement og andre love og regler i den pågældende kommune.
Mediation i byggekonflikter
Når du laver en kontrakt om et byggeri, kan du overveje at inkludere mediation i aftalen, hvis det skulle ende i en konflikt.
Mediation er ikke det samme som mægling, selvom det minder meget om det. Mens en mæglers opgave er at forhandle mellem to stridende parter og evt. udarbejde et udkast til et forlig, er mediatorens rolle at sørge for at få skabt det rette rum og give de rette værktøjer til, at parterne selv finder frem til en løsning.
I forbindelse med tvister i byggesager vil du som boligejer typisk kunne bruge mediation, hvis du rager uklar med en entreprenør, håndværker, arkitekt eller anden form for rådgiver.
Læs mere om mediation her
Da parret købte huset, fik de at vide, at huset ville blive varmet op af et smart genveks-system. Men det viser sig ikke at være tilfældet. I stedet bliver huset varmet op direkte af el, hvilket ikke er tilladt, og kommunen vil derfor ikke give sin godkendelse af huset til beboelse.
Den byggesagkyndige er i dag ærgerlig over, at han ikke var med ude at se huset, inden parret skrev under. Her ville han have frarådet parret at købe huset på grund af de mange fejl. Den byggesagkyndige har aldrig set et værre eksempel på byggesjusk.
Ved nybyggeri er det obligatorisk, at der tegnes en byggeskadeforsikring. Hvis ikke der er en sådan, skal man være yderligere på vagt. Det var der ikke her, fordi entreprenøren formodentlig selv var bygherre. Når det er tilfældet, kan han ikke tegne en byggeskadeforsikring.
Efter to års kamp mod både sælger og deres egen advokat, som mod deres vilje har udbetalt sælger hele prisen for huset på nær 100.000 kr., hvilket langtfra er nok til at få udbedret fejl og mangler, er sagen endnu ikke afsluttet.
Hvad får du typisk ud af en køberrådgivning?
- En gennemgang af huset for fejl og mangler.
- Gennemgang af tilstandsrapporten og et økonomisk skøn over de udbedringer, der er nødvendige.
- Vurdering af husets langsigtede brugsværdi, muligheder for ombygning, behov for vedligeholdelse osv.
- Et tjek af, om huset lever op til de gældende regler og normer - er huset tilstrækkeligt isoleret, er taget afstivet korrekt osv.?
- Et tjek af, at du får, hvad du har betalt for - har entreprenøren fx anvendt de aftalte materialer?
Hvad kan du gøre for at undgå et sådant mareridt?
Det er svært at holde hovedet koldt, hvis du er blevet forelsket i et hus. Det er derfor særdeles vigtigt, at du tager en byggesagkyndig eller anden byggeteknisk rådgiver med ud at se på huset, inden du skriver under på købskontrakten.
Selvom du synes, at du selv ved en del om huse, materialer, konstruktioner overflader m.m., vil en erfaren byggesagkyndig kunne opdage flere fejl end ikke-sagkyndige. Den byggesagkyndige ved, hvor der oftest gås på kompromis med kvaliteten og sjuskes.
